Engels recht voor een Amsterdamse huurwoning

Het Nederlandse huurrecht biedt een huurder veel bescherming. Hoe zit dat in het Verenigd Koninkrijk? De Amsterdamse kantonrechter heeft recent Brits recht van toepassing verklaard op een huurovereenkomst van een woning in Amsterdam.

De feiten

Onlangs heeft de Amsterdamse kantonrechter een opmerkelijke uitspraak gedaan. Het ging om een verhuurder woning aan de Amsterdamse grachten. De woning was eigendom van een Engelse verhuurder die in Londen woont en hij had de woning verhuurd aan een Engelse huurder. De huurder werkte als expat in Nederland en zijn gezin bleef in Engeland achter. In de huurovereenkomst was opgenomen dat in geval van geschillen het recht van het Verenigd Koninkrijk van toepassing zou zijn. Dat leek logisch, nu beide partijen Brits zijn.

De huurder woonde al enige tijd in het gehuurde en is op een zeker moment via het huurteam bij de huurcommissie beland. Er werd door de huurder verzocht om een uitsplitsing van de kale huur en de servicekosten. Volgens de huurder was er een all-in huurprijs overeengekomen. De huurcommissie volgde dit standpunt en verlaagde de huur met maar liefst € 1.000,- per maand: van € 1.600,- naar € 600,-.

De procedure

Omdat de verhuurder het met deze beslissing niet eens was, heeft hij de kantonrechter gevraagd zich over de zaak te buigen. De verhuurder had verschillende argumenten waarom er geen all-in huur zou zijn en dat de uitspraak van de huurcommissie onjuist was:

  1. Er was geen all-in huur. Er werd niets aan service verleend door de verhuurder. Indien er bij aanvang van de huur meubels in het pand stonden, waren deze van een vorige huurder. En in elk geval niet meeverhuurd door de verhuurder;
  2. De huurprijs was geliberaliseerd. De woning had 142 punten en het betrof een Rijksmonument zodat de puntenhuurprijs flink boven de liberalisatiegrens lag;
  3. Er was een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur was. Dan heeft de huurcommissie geen taak;
  4. Een beroep op huurbescherming was voor deze huurder in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Hij heeft in zijn positie (expat met een fors salaris en mogelijk ook fiscale voordelen) geen huur(prijs)bescherming nodig;
  5. En tot slot: partijen hebben het recht van het Verenigd Koninkrijk van toepassing verklaard op de huurovereenkomst. De huurcommissie is dus niet bevoegd om een uitspraak te doen.

De beslissing

De discussie tussen partijen spitste zich toe op het laatste argument. Volgens de huurder was Nederlands recht van toepassing en de verhuurder stelde zich op het standpunt dat de rechtskeuze geldig is. De kantonrechter ging mee met dit argument van de verhuurder. Omdat beide partijen Brits zijn, de huurder zijn gezin in Engeland achterbleef en hij in feit daar zijn (hoofd)verblijf had, was de rechtskeuze logisch en geldig. Op basis van internationaal recht is het maken van een rechtskeuze toegestaan en hier waren in deze zaak ook meer dan genoeg aanknopingspunten voor. De uitspraak van de huurcommissie werd door de kantonrechter van tafel geveegd en de overeengekomen huurprijs van € 1.600,- per maand bleef gelden.

Het is opmerkelijk dat de kantonrechter het Nederlandse recht en de Nederlandse huur(prijs)bescherming terzijde heeft geschoven. In Limburg komt het nog wel eens voor dat Duits recht van toepassing wordt verklaard als het gaat om Duitse partijen die een pand in Nederland hebben gehuurd maar voor het overige zijn er in de jurisprudentie niet veel voorbeelden te vinden. De rechter zou vanzelfsprekend niet hebben ingestemd met Oezbeeks recht als geen van de partijen daar binding mee heeft maar in deze zaak is de beslissing te begrijpen. Beide partijen zullen meer weten van het Britse recht dan van het Nederlandse. De rechtskeuze is daarom legitiem en toegestaan.

De huurder is het niet met de uitspraak eens en heeft hoger beroep ingesteld. Wordt vervolgd en we houden u op de hoogte.

Eerste arresten Hoge Raad over het eigendomsrecht (EVRM)

De Hoge Raad heeft zich onlangs voor het eerst in een tweetal zaken tussen een huurder en een verhuurder inhoudelijk uitgelaten over de vraag of het Nederlandse stelsel van wettelijke huurprijsbeheersing voor woonruimte in strijd is met het Europees Verdrag voor de Rechten van Mens (EVRM).

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2014:826&keyword=12%2f04165

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2014:827&keyword=13%2f02738

Het Europees Hof voor de Rechten van de Mens in Straatsburg heeft de afgelopen jaren de (huur)wetgeving van enkele landen, waaronder die van Polen, in strijd met het EVRM beoordeeld, bijvoorbeeld ingeval deze voor de eigenaar leidt tot een verliesgevende exploitatie. De Hoge Raad heeft de vorderingen van de verhuurders in deze zaken afgewezen. Vooral de motivering van de uitspraken is teleurstellend.

De Hoge Raad begint ermee te overwegen dat ons recht altijd een nooduitgang biedt voor apert onredelijke gevallen, zodat er op voorhand niet zo snel strijd zal zijn met internationaal recht. Vervolgens vergelijkt de Hoge Raad de situatie die in de Poolse zaak aan de orde was met die in Nederland. De Hoge Raad overweegt dat er in Polen een systemische inbreuk op het EVRM was, terwijl in Nederland niet is gebleken dat de wet leidt tot huurprijzen waarbij verhuurders een zwaar verlies leiden op de exploitatie. Een verschil tussen Polen en Nederland was dat de groep verhuurders die zwaar verlies leden als gevolg van de wet in Polen gemakkelijk was te identificeren: verhuurders van alle woningen die al in de communistische tijd onder de communistische wetgeving waren verhuurd (dus voor 1989) en waarin nog steeds dezelfde huurders woonden. Bovendien was in alle gevallen de omvang van hun verlies fors. In Nederland ligt dat genuanceerder. In Nederland is de groep van verhuurders die verlies lijden moeilijker aan te wijzen en is er niet altijd sprake van een verliesgevende exploitatie. Grosso modo gaat het in Nederland (ook) om huurovereenkomsten die lange tijd geleden zijn aangegaan en nog steeds voortduren. Bij die huurcontracten is de huurprijs in alle gevallen als gevolg van wettelijke beperkingen achtergebleven bij de huurontwikkeling, zelfs die in de sociale huursector. In sommige gevallen leidt dat tot een verliesgevende exploitatie, de ene keer meer dan de andere keer. Onze wet bevat hiervoor geen remedies, omdat de wet voor de bepaling van de wettelijke huurprijs geen acht wordt geslagen op de kosten van de verhuurder. Dit kan, net als in Polen, toch moeilijk anders dan als een systematische inbreuk op het EVRM worden gezien. De Hoge Raad vindt van niet.

Voor (veel ) meer informatie over deze materie zie de website van de Stichting Fair Huur: http://www.fairhuurvoorverhuurders.nl

Memo Huurrecht van Kluwer

Sinds 1987 wordt elk voorjaar door Kluwer het Memo Huurrecht uitgegeven. Het Memo Huurrecht is en handzaam en compact boekje. Hierin zijn opgenomen alle voor de huurrechtpraktijk belangrijke wettelijke regelingen, compleet met een korte toelichting daarop. Het Memo Huurrecht biedt door zijn jaarlijkse verschijning een hoge mate van actualiteit. Sinds de editie 2014/2015 werken Anne Maren Langeloo en Huib Hielkema aan het Memo Huurrecht. Zij nemen daarin de onderdelen verplichtingen van de verhuurder en de huurder en de huurprijswetgeving voor hun rekening. Het Memo Huurrecht is onder meer te bestellen in de webshop van Kluwer en is verkrijgbaar in de betere boekhandel.

Aankondiging wetsontwerp verruiming van tijdelijke verhuur woonruimte

In een brief van 11 april 2014 heeft minister Blok zijn voorgenomen wijzigingen in de regelgeving voor het tijdelijk huren van woonruimte aan de Tweede Kamer voorgelegd. Met de bedoeling om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen, stelt de minister voor om de mogelijkheden van tijdelijke verhuur voor bepaalde doelgroepen te vergroten. Zo zullen er woningen moeten worden aangewezen voor jongeren, starters en grote gezinnen, die blijvend voor deze groepen beschikbaar moeten blijven, zoals dat nu ook al geldt voor gehandicapten-, ouderen- en studentenwoningen. Voorts wil de minister een huurovereenkomst voor bepaalde tijd introduceren, waarbij de huurprijsbescherming wel geldt maar de huurbescherming niet en de huur dus na de afgesproken termijn automatisch eindigt (naar analogie van verhuur van bedrijfsruimte). Met name studenten, arbeidsmigranten, werknemers in noodzakelijke sectoren en kenniswerkers zouden behoefte hebben aan deze vorm van tijdelijke huisvesting. Tot slot stelt de minister nog voor om de Leegstandwet te verruimen in die zin dat te koop staande huurwoningen als nieuwe categorie tijdelijk te verhuren woningen wordt opgenomen, om de mogelijkheden van tijdelijke verhuur bij afwezigheid van de eigenaar/huurder te verruimen en om de campuscontracten uit te breiden met de categorie promovendi. De minister kondigt aan dat het wetsvoorstel ‘tijdelijk huren’ naar verwachting het najaar van 2014 bij de Tweede Kamer wordt ingediend. Wij houden u vanzelfsprekend op de hoogte.

Asbest en huurrecht

Huurdersmutatie en asbest: waar moet de verhuurder op letten om claims van de nieuwe huurder te voorkomen?

Huib Hielkema en Anne Maren Langeloo behandelen in dit webinar, gegeven op 20 maart 2014, dit aspect van het huurrecht. Ingegaan wordt op de vraag of de huurder de verhuurder kan aanspreken op de schadelijke gevolgen van asbest in een gehuurd pand en op sanering daarvan.

Pacht van een horecabedrijf

Het komt regelmatig voor dat een eigenaar van een pand de horecabedrijfsruimte in dat pand verhuurt en het daarin geëxploiteerde horecabedrijf gelijktijdig verpacht. Van belang is dan om te weten welk wettelijk regime op beide overeenkomsten van toepassing is.

Pacht van een horecabedrijf

Het komt regelmatig voor. De eigenaar van een pand verhuurt de horecabedrijfsruimte in dat pand en verpacht gelijktijdig het daarin geëxploiteerde horecabedrijf. Vaak gaat het om een horecabedrijf dat de verhuurder zelf heeft opgericht en gedurende enige tijd in het pand heeft geëxploiteerd. Voor de huur van de bedrijfsruimte moet een huurprijs worden betaald en voor de pacht van het horecabedrijf een pachtsom. Het horecabedrijf blijft hiermee in eigendom bij de eigenaar/verhuurder van het pand. In de pacht is meestal begrepen het recht om het horecabedrijf te exploiteren, inclusief de goodwill van het bedrijf en de gehele bedrijfsinventaris. Dit wordt weliswaar pacht genoemd, maar in feite wordt het bedrijf verhuurd. Het gaat dus om gelijktijdige verhuur van de bedrijfsruimte en verhuur van het bedrijf.

In dit soort constructies, gemengde overeenkomsten genoemd, komt regelmatig de vraag op welk wettelijke regime van toepassing is bij de beëindiging van de overeenkomst, bij wijziging van de huurprijs/pachtsom en bij bedrijfsopvolging. De huurder van bedrijfsruimte wordt immers goed beschermd, maar voor de huurder van een bedrijf gelden alleen de algemene regels van ons overeenkomstenrecht.

In de wet is maar één algemene regel voor de oplossing van dit soort puzzels: de wettelijke regeling voor het huren van bedrijfsruimte is uitsluitend van toepassing op de verhuur van de bedrijfsruimte en niet op de verhuur van het bedrijf. Daarop zijn de algemene regels van het overeenkomstenrecht van toepassing. Ingeval er strijd is tussen beide wettelijke regelingen zal in het algemeen het meest overheersende gedeelte van de overeenkomst de doorslag geven. Om te bepalen wat het meest overheersende gedeelte van de overeenkomst is moet in de eerste plaats worden gekeken naar de hoogte van de huurprijs enerzijds en de hoogte van de pachtsom anderzijds. Deze regel is in de praktijk lastig te hanteren. Dat blijkt dan ook uit de jurisprudentie, die een nogal verbrokkeld beeld geeft te zien.

Het tot stand brengen van een goede huur/pachtovereenkomst kan zekerheid bieden. Het verdient daarom aanbeveling in dit soort situaties goed na te denken over de inhoud van de overeenkomst. Unger Hielkema advocaten heeft hierin een ruime ervaring en dient u graag van advies.

Huurdersmutatie en asbest

Een verhuurder moet erg oplettend zijn als het gaat om asbest. Zo kan hij aansprakelijk worden gehouden voor iets wat hij niet wist, maar wel had behoren te weten.

Bij het noemen van het woord ‘asbest’ gaan vaak alle alarmbellen rinkelen. Dat is ook goed, want asbest kan (levens)gevaarlijk zijn. Verhuurders en huurders moeten dus oplettend zijn. Voor verhuurders is asbest een lastige kwestie. Verhuurders zijn lang niet altijd op de hoogte van de aanwezigheid van asbest in hun panden of van de exacte locatie ervan, maar kunnen toch geconfronteerd worden met (schade)claims van hun huurders die aan asbest blootgesteld worden. Verhuurders moeten zorgvuldig handelen, ook als het asbest door een vorige huurder in het pand is aangebracht. Maar hoe ver gaat die zorgvuldigheid en wat mag wel en wat kan niet van een verhuurder worden verwacht?

KPN / Tamminga

Voor een goed begrip van de problematiek en van de mogelijke claims van de huurder in geval van asbest kan het bekende arrest van de Hoge Raad KPN/Tamminga (Hoge Raad 3 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM3980) als voorbeeld dienen. Dat was een zaak tussen de heer Tamminga als verhuurder van een bedrijfsruimte en KPN Telecom B.V. als huurder daarvan. De ruimte was door KPN in gebruik als Primafoon winkel. In 2005 werd er ingebroken in de winkel. De inbrekers kwamen de winkel binnen door gaten in het dak te boren. Daarbij is bruin asbest vrijgekomen (amosiet). Dit asbest zat namelijk tussen het dak en het systeemplafond in een brandwerende verdiepingsvloer. De heer Tamminga heeft geweigerd om de asbest te saneren, zodat KPN dat uiteindelijk zelf heeft laten doen. De kosten daarvan waren € 37.939,58. In deze zaak vorderde KPN betaling van de herstelkosten (saneringskosten), vermindering van de huurprijs en betaling van gevolgschade van meer dan € 200.000,- onder meer in verband met de tijdelijke sluiting van de winkel.

Eén van de vragen die centraal stond was die in hoeverre asbest in het plafond van een pand een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De vraag moest eerst beantwoord worden, voordat toegekomen kon worden aan de claims van de huurder ter zake herstel, vermindering van de huurprijs en schadevergoeding. Deze vorderingen nemen namelijk het gebrek als uitgangspunt.

Het gerechtshof vond dat de enkele aanwezigheid van bruin (niet-hechtgebonden) asbest in het plafond nog geen gebrek oplevert. Maar als dit asbest (door welke oorzaak dan ook) vrijkomt en daardoor schadelijke gevolgen heeft voor de gezondheid, dan is het wel een gebrek. Dat was in deze zaak het geval geweest. Het hof oordeelde dus dat er in de gegeven situatie sprake was van een gebrek.

De Hoge Raad achtte deze overweging van het hof onbegrijpelijk. De Hoge Raad vond het vreemd dat het hof wel had vastgesteld dat het bruin asbest voor de gezondheid zeer schadelijk is, maar daar vervolgens de conclusie aan verbond dat de aanwezigheid daarvan op zichzelf geen gebrek oplevert. De Hoge Raad lijkt met deze overweging aan te geven dat als asbest een onaanvaardbaar risico oplevert, er dan sprake is van een gebrek. Dus ook als het asbest nog niet is vrijgekomen.

Of de aanwezigheid van asbest een onaanvaardbaar risico oplevert, hangt af van de omstandigheden van het geval. Daarbij speelt een rol:
– de soort asbest (hechtgebonden of niet-hechtgebonden)
– de hoeveelheid asbest
– het gebruik van het pand
– de bekendheid met de risico’s

Concluderend, de enkele aanwezigheid van asbest in een pand kán volgens de Hoge Raad een zogenoemd gebrek opleveren. En als er sprake is van een gebrek, dan kan een huurder aanspraak maken op herstel, huurprijsvermindering en schadevergoeding.

Asbesthoudend vloerzeil

De situatie uit het arrest KPN/Tamminga is nogal specifiek. Bovendien ging het om het gevaarlijke bruin asbest, terwijl het in de meeste gevallen hechtgebonden asbest betreft dat is verwerkt in bijvoorbeeld golfplaten, wanden, vensterbanken, vloerzeilen of buizen. Als hechtgebonden asbest niet beschadigd is, levert het weinig gevaar op voor de gezondheid. Hechtgebonden asbest dat goed is weggewerkt in de woning en dat bij normaal gebruik van de woning niet zal vrijkomen, zal dus niet gauw een onaanvaardbaar risico opleveren.

Een in de praktijk vaker voorkomend geval betreft de zaak waarover de rechter in Eindhoven onlangs heeft geoordeeld (Rechtbank Oost-Brabant 12 december 2013, ECLI:NL:RBOBR:2013:7298). In die zaak verhuurde een woningstichting een woning, waarin een huurder zelf een Novilon-vloerbedekking had aangebracht. Die vloerbedekking was asbesthoudend. Deze huurder had de huurovereenkomst op een goed moment opgezegd en nog voordat de voorinspectie plaatsvond had hij de vloerbedekking verwijderd. Er waren alleen wel lijmresten achtergebleven. De nieuwe huurders van de woning klaagden daarover bij de woningstichting. De woningstichting kwam vervolgens tot de ontdekking dat bij de verwijdering van de Novilon-vloerbedekking door de oude huurder asbest was vrijgekomen. Vanwege deze asbestbesmetting moet de woning per direct worden gesaneerd en de huurders werden tijdelijk elders ondergebracht. Huurders vorderden in een procedure een verklaring voor recht dat de woningstichting aansprakelijk was voor de asbestbesmetting en de gevolgen daarvan van, alsmede betaling van materiele en immateriële schadevergoeding. Zij stelden zich op het standpunt dat de woningstichting bij het aangaan van de huurovereenkomst bekend was met de asbesthoudende vloerbedekking.

De kantonrechter stelde in de eerste plaats vast dat de asbestbesmetting een gebrek was in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De huurders waren immers twaalf dagen lang blootgesteld geweest aan asbest. Voorts overwoog de kantonrechter dat de asbestbesmetting reeds aanwezig was bij het aangaan van de huurovereenkomst met deze huurders en dat in dat geval geldt dat de woningstichting aansprakelijk is voor de gevolgschade van die asbestbesmetting als de woningstichting het gebrek toen kende of behoorde te kennen (artikel 7:208 BW).

Het oordeel van de kantonrechter luidt dat de woningstichting de asbestbesmetting bij aanvang van de huurovereenkomst had kunnen kennen. Die conclusie wordt als volgt gemotiveerd.

De kantonrechter refereert aan het Handboek Asbest van de vereniging van woningcorporaties Aedes, waarin wordt verwezen naar het Asbestverwijderingsbesluit 2005 dat op 1 maart 2006 in werking is getreden en is bedoeld om emissies van asbestvezels bij het verwijderen van asbesthoudende producten uit een bouwwerk te voorkomen. Het gevaar van asbestemissie bij verwijdering van asbesthoudende producten heeft al in 2005 erkenning van de wetgever gekregen. Voorts refereert de kantonrechter aan een informatieblad van de woningstichting van april 2010, waarin staat dat de woningstichting bij een verhuizing kritisch naar de vloerbedekking kijkt, omdat sommige oude soorten vinylzeil en vinyltegels asbesthoudend kunnen zijn. Daarnaast meent de kantonrechter dat het een feit van algemene bekendheid is dat huurders die uit een woning vertrekken (ongevraagd en/of onopgemerkt) zaken verwijderen, zoals vloerbedekking. De vertrekkende huurder woonde in dit geval als sinds 1971 in de woning, dus was de kans dat hij oude vloerbedekking in de woning had liggen aanmerkelijk.

Al deze omstandigheden tezamen maken dat de kantonrechter van mening is dat de woningstichting bij huurdersmutatie bedacht had moeten zijn op de kans van asbestbesmetting. Aangezien de woningstichting met een onderzoek had kunnen laten vaststellen of die asbestbesmetting zich daadwerkelijk voordeed, kan niet gezegd worden dat de woningstichting de asbestbesmetting bij aanvang van de huur niet kon kennen. Zij had daarvan op de hoogte kunnen en moeten zijn.

Het gevolg daarvan is dat de woningstichting aansprakelijk is voor de gevolgschade die de huurders als gevolg van deze asbestbesmetting hebben geleden. Die schade is vastgesteld op € 4.932,- aan materiële schade en € 750,- aan immateriële schade (gevoelens van onlust). De door de huurders gestelde gezondheidsschade was niet vast te stellen en/of was onvoldoende met stukken onderbouwd.

Advies

Uit de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant blijkt dat je als verhuurder niet voorzichtig genoeg kan zijn. Ook al is de verhuurder niet op de hoogte van de aanwezigheid van bepaalde asbesthoudende materialen en van een sabestbesmetting, hij kan wel geacht worden dat te zijn. In dit geval had de woningstichting moeten bedenken dat de huurder mogelijk asbesthoudende vloerbedekking had verwijderd, had de woningstichting de lijmresten moeten opmerken en had de woningstichting de woning op asbestbesmetting moeten laten onderzoeken.

Dat betekent dat een verhuurder dus erg alert moet zijn bij een voor- en eindinspectie van een woning of bedrijfsruimte. Heeft de huurder zelf werkzaamheden verricht? Heeft hij bijvoorbeeld een vloer verwijderd of heeft hij bepaalde wanden of plafonds bewerkt? Als een ruimte wordt opgeleverd nadat deze ruimte lang verhuurd is geweest, dan is de kans dat er asbest is verwerkt aanwezig. Tot de jaren tachtig werd asbest immers gebruikt. In die situaties kan een verhuurder maar beter voor de zekerheid een onderzoek laten uitvoeren.

Hoe dan ook geldt dat als er (hechtgebonden) asbesthoudende materialen in een pand, wooncomplex of bedrijfscomplex zijn verwerkt, een verhuurder er goed aan doet om een beheersplan op te stellen en om een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst nauwkeurig te informeren over de aanwezigheid van de asbesthoudende materialen, over de exacte locatie ervan (het liefste met een tekening of met foto’s) en over de manier waarop met de materialen moet worden omgegaan. Zoals bijvoorbeeld een uitdrukkelijk verbod om deze materialen te bewerken of te beschadigen. Het beste is om dit in de huurovereenkomst zelf op te nemen, dan kan over de informatie die is verstrekt later geen discussie ontstaan. Maar als er ergens in een gebouw bruin asbest is verwerkt, dan is het advies: zo snel mogelijk saneren.