Kort nieuws

De liberalisatiegrens is gewijzigd, maar blijft de komende drie jaar gelijk
De liberalisatiegrens is op 1 januari 2015 verhoogd van € 699,48 naar € 710,98. Dat betekent dat een woning sinds 1 januari 2015 ten minste 142 punten moet hebben wil deze geliberaliseerd verhuurd kunnen worden. Sinds 1 juli 2014 volstonden nog 140 punten. Dit jojo-effect treedt op sinds 1 januari 2011. Het is eigenlijk niet goed te begrijpen dat het afhankelijk is van de datum waarop een woning verhuurd wordt of deze wel of niet geliberaliseerd kan worden verhuurd. Zeker in gebieden waar het verschil tussen de markthuur en de maximale wettelijke huur groot is, zoals in de grotere steden, maakt dat veel uit.

De Minister heeft onlangs besloten de liberalisatiegrens vanaf 1 januari 2016 tot en met 1 januari 2018 niet te wijzigen. Omdat de maximale huurprijzen (= de prijs per WWS-punt) wel elk jaar zullen stijgen, zal het effect daarvan zijn dat meer woningen geliberaliseerd verhuurd kunnen worden.

Tijdelijke verhuur
In het voorjaar kondigde Minister Blok het al aan: er komt een wetsontwerp, waarin de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur worden verruimd. Nog geen half jaar later publiceerde de Minister al zijn wetsontwerp (in consultatiefase). Het voorstel bevat ruimere mogelijkheden voor opzegging van de huur bij verhuur aan bepaalde doelgroepen (net zoals dat nu al bestaat bij de zogenaamde campusverhuur van studentenwoningen). Maar ronduit spectaculair is de introductie van de voor alle woningen geldende mogelijkheid van tijdelijke verhuur voor maximaal twee jaar. Het voorstel houdt in dat indien een woning tot maximaal twee jaar wordt verhuurd, de huurder zich niet kan beroepen op enige vorm van huurbescherming indien de verhuurder de huur opzegt. Wel blijft het woningwaarderingsstelsel gelden, indien het om niet-geliberaliseerde huur gaat. Het zal ons benieuwen of het voorstel de eindstreep haalt. Het voorstel zal zeker leiden tot veel meer doorstroming en dat is precies de bedoeling van de Minister.

We zullen u op de hoogte houden van de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel.

Nieuw ROZ-model voor bedrijfsruimte in aantocht
De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) werkt hard aan een nieuw model huurovereenkomst voor kantoorruimte en overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Dit model wordt in de loop van 2015 vernieuwd. De ROZ heeft eerder aangekondigd het nieuwe model al in januari 2015 op haar website (www.roz.nl) te publiceren en als dat is gebeurd een persbericht te laten uitgaan. Tot op heden staat het model nog niet online. Wij houden u van ontwikkelingen op de hoogte.

Wijziging Wet maatschappelijke ondersteuning
Op 1 januari 2015 is de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 (WMO 2015) gedeeltelijk in werking getreden. Het doel van de wet is dat mensen, ondanks beperkingen, zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen. In het geval van een gehandicapte huurder is dat vaak slechts mogelijk na woningaanpassing aan de handicap van die huurder, bijvoorbeeld door plaatsing van een traplift of een douchestoel.

De WMO 2015 schrijft voor dat, als het college van Burgemeester & Wethouders heeft bepaald dat het ten behoeve van de huurder noodzakelijk is om een woningaanpassing aan te brengen en het college daartoe een maatwerkvoorziening of een persoonsgebonden budget heeft toegekend, voor die woningaanpassing geen toestemming van de eigenaar van de woning vereist is.

Het is opmerkelijk dat het voorgaande niet is neergelegd in het materiële huurrecht in het Burgerlijk Wetboek. Daarin is onder meer bepaald dat de huurder niet bevoegd is grote veranderingen in het gehuurde aan te brengen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder. De bepaling in de WMO 2015 is dus een uitzondering op deze regel.

De WMO 2015 bepaalt tevens dat de eigenaar de mogelijkheid heeft te worden “gehoord” over de voorgenomen aanpassing. De verwachting is dat dit in de praktijk zal gaan betekenen dat de eigenaar slechts de gelegenheid krijgt bij uitvoeringskwesties te worden betrokken. Indien de eigenaar het niet eens is met een besluit tot woningaanpassing kan hij proberen als belanghebbende op grond van het bestuursrecht bezwaar te maken. Of dat veel zal uitmaken, valt te betwijfelen, nu het belang van de huurder met beperkingen blijkens de wet voorop staat.

Stand van zaken Herzieningswet
Zoals bekend voorziet de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting in een aantal ingrijpende wijzigingen van hoofdzakelijk de Woningwet. Op 11 december 2014 is dit wetsvoorstel in gewijzigde vorm aangenomen in de Tweede Kamer. De Eerste Kamer zal zich er vanaf 20 januari 2015 over buigen. Het wetsvoorstel beoogt de maatschappelijke functie van woningcorporaties te bevorderen, onder meer door een verbeterde samenwerking met gemeenten.

De nadruk ligt op de kerntaak van woningcorporaties: het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan verbonden maatschappelijk vastgoed. Zodoende wordt het taakgebied van woningcorporaties afgebakend. Zij krijgen de keuze tussen een administratieve of een juridische scheiding van DEAB- en niet-DAEB-activiteiten. Grofweg geldt dat in geval van een administratieve scheiding alle DAEB-activiteiten administratief worden gescheiden van alle niet-DAEB activiteiten en in geval van een juridische scheiding niet-DAEB-activiteiten worden ondergebracht in een zogeheten ‘woningvennootschap’. Herfinanciering van niet-DEAB-activiteiten moet binnen een redelijke termijn plaatsvinden. Dit biedt kansen voor beleggers.

Nieuwe niet-DAEB-activiteiten door woningcorporaties zijn onder omstandigheden toegestaan, mits zij bijdragen aan de uitvoering van de kerntaak, zoals herstructurering in stads-en dorpsvernieuwing. Wel moet eerst worden bekeken of er geen marktpartijen zijn die dezelfde activiteit willen uitvoeren. Het toezicht op woningcorporaties komt in handen van de “Autoriteit Woningcorporaties”, een nieuw toezichthoudend orgaan dat ressorteert onder de Minister.

Samenwerking met Nestas
Vorig jaar hebben onze advocaten verschillende cursussen gegeven voor Nestas communicatie. Zij organiseren cursussen voor medewerkers van woningcorporaties. Hun cursusaanbod is te vinden op www.corporatiecursussen.nl. We hebben onder meer gedoceerd over:

  • Huurrecht woonruimte;
  • Huurrecht bedrijfsruimte;
  • Tijdelijke verhuur;
  • Het slimmer inzetten van huurcontracten;
  • Aanpak van overlast en bevordering van woongenot.

 

Nestas heeft het cursusprogramma voor 2015 al op de website gepubliceerd. Bovenstaande cursussen zullen ook dit jaar weer door ons worden gegeven in samenwerking met Nestas communicatie. Wij zullen op onze site ook in de agenda vermelden wanneer onze advocaten optreden als docent.

Naast de verschillende cursusonderwerpen heeft Jeroen Groenewoud in november mogen spreken op een bijeenkomst van Vakwerk, een jaarlijks terugkerende dag voor directiesecretaresses van corporaties. Daar werden verschillende onderwerpen in corporatie-land besproken, waaronder de Herzieningswet en de parlementaire enquête, die toen net achter de rug was. Het was een inspirerende dag en de organisatie van de dag was zeer goed verzorgd.

Aanmelden voor deelname voor een van de corporatiecursussen kan via bovengenoemde website. De bijeenkomsten worden meestal gehouden in Utrecht. Wie weet zien wij u daar als deelnemer.

Wijzigingen WWS voor zorgwoningen
Onder het huidige WWS geldt een toeslag van 35% op het aantal punten dat de woning telt, wanneer sprake is van een serviceflat. De achtergrond van de toeslag bij serviceflatwoningen is dat deze woningen doorgaans een gering oppervlakte hebben en daardoor een gering aantal WWS-punten, zodat, gelet op de hogere investeringen en kosten, de huurprijs te laag uitvalt. Onder het nieuwe WWS, dat waarschijnlijk op 1 oktober 2015 in werking treedt, geldt die toeslag nog steeds, maar de criteria zullen veranderen.

Het begrip “serviceflatwoning” wordt vervangen door het begrip “zorgwoning”. Een woning moet onder het huidige WWS aan bepaalde vereisten voldoen om onder het begrip “serviceflat” te vallen. Zo dient de verhuurder onder meer zorg te dragen voor i) maaltijdlevering, ii) levering van medische/paramedische zorg van eenvoudige aard, en iii) logeermogelijkheden voor gasten. Deze drie criteria gaan verdwijnen, voornamelijk omdat ze niet meer van deze tijd zijn. Huurders willen zelf keuzevrijheid hebben voor wat betreft maaltijden en in de praktijk blijkt men nauwelijks gebruik te maken van de logeermogelijkheden. De nadruk komt in het nieuwe WWS te liggen op de fysieke beperkingen van bewoners: de woning moet geschikt en bestemd zijn voor mensen met een fysieke beperking, hetgeen in ieder geval blijkt uit een drempelloze toegankelijkheid.

Evenals nu het geval is, kan de toeslag in de toekomst alleen worden toegekend bij complexen waar ook gemeenschappelijke ruimten zijn, die zijn ingericht en gebruikt kunnen worden voor het nuttigen van maaltijden en recreatie. Waarschijnlijk zullen de nieuwe criteria verhuurders meer mogelijkheden geven om de regeling toe te passen en de opslag van 35% door te berekenen in de huurprijs.

Schoenmaker, blijf bij je leest

Eigen schoenmakerij naast schoenmakerij van voormalig werkgever openen: onrechtmatig?

Onlangs heeft het gerechtshof Den Bosch een interessante uitspraak gedaan waarin het ging over de huur van bedrijfsruimte en (oneerlijke) concurrentie. De zaak ging over het volgende.

De feiten
Verhuurder exploiteerde zelf een schoenmakerij. Door een ongeval kon de verhuurder zijn zaak niet langer zelf exploiteren en daarom besloot hij het bedrijf te verhuren. De huurder heeft de zaak gedurende tien jaar voortgezet. Na deze tien jaar heeft de huurder aan de verhuurder meegedeeld dat hij zijn eigen schoenmakerij wilde gaan beginnen en dat hij daarvoor al een andere ruimte had gehuurd, die op 150 meter van de schoenmakerij van verhuurder lag. Huurder heeft vervolgens de huurovereenkomst opgezegd en is verhuisd naar zijn nieuwe bedrijfspand.

De procedure
De verhuurder vond het handelen van zijn gewezen huurder onrechtmatig. De verhuurder startte daarop een procedure, waarin hij onder meer vorderde dat het de huurder voor 48 maanden zou worden verboden zijn schoenmakerij te exploiteren binnen een straal van tien kilometer van de zaak van verhuurder. Ook vorderde de verhuurder dat het de huurder zou worden verboden werkzaamheden te verrichten voor vaste klanten van de schoenmakerij van de verhuurder. Een soort concurrentie- of relatiebeding dus. De vorderingen van de verhuurder zijn in eerste instantie door de kantonrechter afgewezen. De verhuurder was het niet eens met het oordeel van de kantonrechter en is in hoger beroep gegaan bij het gerechtshof.

Het oordeel van het gerechtshof
Het hof heeft in hoger beroep overwogen dat er in de huurovereenkomst geen relatiebeding is opgenomen. Dat betekent dat het de huurder in beginsel vrij staat om zijn eigen schoenmakerij in de omgeving van het bedrijf van de verhuurder te starten. Het hof heeft ook overwogen dat het niet de intentie van de huurder was om de verhuurder bewust dwars te zitten bij de exploitatie van zijn schoenmakerij. Het is volgens het hof te verwachten dat een deel van de klanten van de verhuurder in het vervolg zullen kiezen voor het bedrijf van de huurder, maar dat is volgens het hof te danken aan de goodwill en kunde van de huurder. Dat de verhuurder geconfronteerd wordt met waardedaling van zijn zaak en concurrentie, is een logisch gevolg indien een concurrent zich in de omgeving vestigt. Maar dat maakt de vestiging van de nieuwe zaak volgens het hof niet onrechtmatig. Ook het Hof gaf de verhuurder dus ongelijk. Die moest het in het vervolg doen met een concurrent vlak in de buurt van zijn zaak.

Noot
De schoenmaker had eventueel in het contract met huurder bepalingen op kunnen nemen waarin werd verboden om na afloop van de huur klanten mee te nemen of waarin een concurrentiebeding stond. Dat is kennelijk niet gebeurd. Ook in deze zaak geldt dus weer dat goede contracten veel problemen kunnen voorkomen. Voor advies en informatie over goede huurcontracten kunt u contact met ons opnemen.

Opzeggingsbrief zonder gronden soms toch rechtsgeldig

Huib Hielkema heeft in december 2014 een interessante zaak behandeld. Het ging in de zaak om de tijdelijke verhuur van een kapitale villa. De verhuurder wilde met zijn gezin weer in de villa gaan wonen zoals hij had afgesproken met de huurder, maar de huurder wilde niet weg. Deze beriep zich op huurbescherming.

De feiten
De verhuurder is eigenaar van het huis. In verband met zijn werk was de verhuurder in 2011 tijdelijk verhuisd naar het buitenland. De verhuurder heeft zijn villa in 2012 verhuurd voor de duur van twee jaar voor een huurprijs van € 5.000,00 per maand. Partijen spraken af dat, als de verhuurder eerder terugkeert uit het buitenland en weer in de villa gaat wonen, de huur tussentijds opgezegd kan worden. Na twee jaar bleek dat het verblijf van de verhuurder in het buitenland nog niet ten einde liep. Partijen kwamen daarom in 2014 overeen dat de huurovereenkomst verlengd werd met nog eens twee jaar. De huurovereenkomst zou na deze verlenging eindigen in 2016. De mogelijkheid van tussentijdse opzegging als de verhuurder eerder terugkeert bleef gehandhaafd.

Kort daarna bleek plotseling dat het buitenlandse project van de verhuurder eindigde. Hij wilde de villa daarom weer met zijn gezin gaan bewonen. De verhuurder zegde om die reden in augustus 2014 de huur op tegen 1 november 2014. De huurder weigerde daarmee in te stemmen, ging niet weg en beriep zich op huurbescherming.

De procedure
De verhuurder is vervolgens een kort geding procedure gestart, bijgestaan door Huib Hielkema, en heeft daarin gevorderd dat de huurder veroordeeld wordt tot ontruiming van de villa. De verhuurder heeft gesteld dat de huurovereenkomst rechtsgeldig, namelijk conform de schriftelijk tussen partijen vastgelegde afspraken, was opgezegd en dat de huurder de woning moest verlaten. De huurder voerde verweer. Zijn belangrijkste verweer was dat de huurovereenkomst in strijd was met de wet en de huur niet conform de wet was opgezegd. Strikt genomen had de huurder daar gelijk in, omdat de grond van opzegging in de opzegbrief moet worden vermeld en alleen bepaalde nauw in de wet omschreven opzeggronden kunnen leiden tot beëindiging van de huur.

De kantonrechter wees de vordering tot ontruiming toe. Hij oordeelde dat de huurovereenkomst door de verhuurder rechtsgeldig was opgezegd. Het verweer van de huurder dat in de huuropzegging geen opzeggingsgrond vermeld was en dat opzegging daarom nietig zou zijn, werd gepasseerd.

Volgens de kantonrechter moet er ook bij een huuropzegging rekening worden gehouden met de bedoeling van partijen en de informatie waarover partijen beschikken. De huurder was zich er bij het sluiten van de overeenkomst van bewust dat de woning tijdelijk werd verhuurd in verband met het tijdelijke verblijf van de verhuurder in het buitenland en dat hij zou moeten vertrekken bij terugkeer van de verhuurder. Dat de huurder de overeenkomst niet nauwkeurig had doorgelezen en daardoor niet op de hoogte zou zijn geweest van de exacte inhoud van de huurovereenkomst, zoals door hem werd gesteld, komt volgens de kantonrechter voor rekening en risico van de huurder. De huurder moest daarom vertrekken. Hij kreeg daarvoor twee maanden extra de tijd.

Noot
De rechter vond dat niet alleen de inhoud van de opzegbrief bepalend is; er moet ook worden gekeken naar de bedoeling van partijen bij aanvang van de overeenkomst en de informatie die partijen met elkaar hebben uitgewisseld. Daarbij spelen de omstandigheden van het geval een grote rol. Het ging hier om een vermogende huurder, die op korte afstand van de gehuurde woning vervangende woonruimte zou kunnen huren. Een huurder als deze heeft minder bescherming nodig. Zou het hier zijn gegaan om een niet vermogende huurder van een sociale huurwoning, dan zou de uitkomst van de procedure beslist anders geweest kunnen zijn, omdat het doorgaans veel lastiger is op korte termijn een andere sociale huurwoning te vinden

De les die we van deze zaak kunnen leren is dat, hoewel de wet huurbescherming biedt aan alle huurders van alle woningen, van geval tot geval moet worden beoordeeld of die bescherming wel op zijn plaats is. De achterliggende gedachte van de huurbescherming is dat door de schaarste aan goedkope huurwoningen mensen met een bescheiden inkomen moeilijk een vervangende woning kunnen vinden als de verhuurder de huur opzegt. Er zou geen reden zijn voor de huurbescherming, zoals wij die kennen, als er genoeg woonruimte is. Als dat het geval is mag een beroep op huurbescherming van de huurder niet al te zwaar wegen. Dat neemt niet weg dat het verstandig is ook in dergelijke gevallen de formaliteiten rond de opzegging wel goed in acht nemen, bijvoorbeeld door in de opzegbrief de grond te vermelden, onder verwijzing naar de gemaakte afspraken.

Baanbrekende uitspraak over all-in prijzen

Een all-in prijs is een tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen prijs, waarbij geen splitsing is gemaakt tussen de kale huurprijs en de servicekosten. Huurder en verhuurder zijn dus één totale prijs overeengekomen. Omdat de wetgever het belangrijk vindt dat het gebruik van all-in prijzen wordt ontmoedigd, bevat de wet een sanctie bij all-in prijzen. De huurder kan bij de huurcommissie uitsplitsing vragen tussen kale huur en servicekosten waarbij de kale huur wordt vastgesteld op een extreem laag niveau: 55% van de maximaal wettelijke huurprijs.

Deze regeling stuit al jaren op kritiek en weerstand omdat het de verhoudingen tussen huurder en verhuurder flink onder druk zet. Dat komt ook doordat een eenmaal verlaagde huurprijs nooit meer kan worden gebracht op het maximaal redelijke niveau. De verhuurder zit namelijk vast aan de jaarlijks door de Minister vast te stellen huurverhogingspercentages. En die zijn laag.

Een ander kritiekpunt is dat de verhuurder gestraft wordt zonder dat de omvang van de straf van tevoren bekend is: zolang de huurder de huur niet opzegt, duurt de straf, de extreem lage huurprijs, elke maand voort. Dat lijkt in strijd te zijn met internationaal recht, maar daar is nog geen rechtspraak over.

De Amsterdamse rechtbank heeft onlangs een baanbekende uitspraak heeft gedaan over deze all-in regeling. De rechter overwoog dat een straf op all-in prijzen op zichzelf nog wel te rechtvaardigen is, maar dat de huidige straf onevenredig zwaar is, omdat huurharmonisatie niet mogelijk is, zodat de verhuurder voor onbepaalde tijd aan de extreem lage huurprijs vastzit.

De uitspraak is zo danig geformuleerd dat het erop lijkt dat de rechtbank Amsterdam voortaan een stuk kritischer zal zijn op de straf bij all-in huren en deze niet meer zo gemakkelijk zal toepassen als voorheen.

Hierbij moet wel worden opgemerkt dat de all-in regeling sinds 1 juli 2015 is gewijzigd. Sindsdien wordt de kale huurprijs bij splitsing door de huurcommissie niet meer vastgesteld op 55% van de maximale wettelijke huurprijs, maar op 55% van de overeengekomen huurprijs. De straf zal hierdoor, afhankelijk van de hoogte van overeengekomen huurprijs en het verschil met de maximale wettelijke huurprijs, meer of minder ingrijpend zijn.

Het nieuwe woningwaarderingsstelsel per 1 oktober 2015

Het zat er sinds het regeerakkoord van 29 oktober 2012 al aan te komen: een nieuw woningwaarderingsstelsel (WWS), waarin de marktwaarde van de woning een belangrijke rol gaat spelen. Oorspronkelijk zou het WWS helemaal afgeschaft worden en zou de maximale jaarhuurprijs gelijk zijn aan 4,5% van de WOZ-waarde. Dat idee sneuvelde al snel. Hoe de WOZ-waarde dan in het WWS zou worden versleuteld bleef lange tijd onbekend. Sinds het woningmarktakkoord van 13 februari 2013 wisten we alleen dat het nieuwe WWS niet zou mogen leiden tot ‘een beperking van de verdiencapaciteit van de verhuurders op macroniveau of andere schokeffecten’. Minister Blok is eerst uitgebreid gaan praten met marktpartijen en heeft door onderzoeksbureaus rekenexercities laten uitvoeren om te bekijken wat het effect op de huurprijs zou zijn van allerlei varianten.

Op 17 oktober 2014 presenteerde hij zijn plan voor een sterk gewijzigd WWS. Zijn voorstel werd op 24 december 2014 door de Tweede Kamer goedgekeurd. Daarbij werd afgesproken dat het nieuwe WWS op 1 oktober 2015 wordt ingevoerd en niet al op 1 juli 2015 wat oorspronkelijk de bedoeling was. Daarmee krijgen verhuurders meer tijd om zich op het nieuwe WWS in te stellen. In het nieuwe WWS zal de maximaal wettelijke huurprijs voor 25% worden bepaald door de WOZ-waarde van de woning. Dat effect wordt bereikt door de volgende wijzigingen van het WWS:

  • De punten voor woonvorm en woonomgeving en de schaarstepunten (ook wel de “Donnerpunten’ genoemd) vervallen.
  • Daarvoor in de plaats komt een puntenwaardering op basis van de WOZ-waarde per vierkante meter en op basis van de absolute WOZ-waarde van de woning.
  • Het WWS gaat uit van de meest actuele WOZ-waarde. Dit betekent dat voor de huurverhoging van 1 juli 2016 de WOZ-waardebeschikking van 1 januari 2016 bepalend is.
  • Voor woningen met een heel lage WOZ-waarde of woningen waarvan de WOZ-waarde ontbreekt, geldt een ondergrens van € 40.000.
  • De huurprijs per WWS-punt wordt met 3,8 procent verlaagd.

 

Het WWS geldt alleen voor zelfstandige woonruimte. Voor onzelfstandige woonruimte (zoals studentenkamers) gold al een ander WWS, waar niets aan verandert.

Uitgangspunt van het nieuwe WWS is dat de maximumhuren gemiddeld genomen gelijk blijven. Maar volgens een doorrekening van het bureau ABF Research in opdracht van de Minister blijk dat er regionaal wel degelijke verschillen zijn. In de Randstad valt op dat de maximale huurprijzen in de drie grootste steden gemiddeld met 2,5% stijgen, maar dat die in Utrecht gemiddeld met 3,5% dalen.

Nu de hoogte van de WOZ er ineens toe doet, valt te verwachten dat huurder en verhuurder de hoogte van de huurprijs voortaan niet alleen gaan uitvechten in juridische procedures bij de huurcommissie, maar ook bij de belastingrechter. Het wordt er dus bepaald niet eenvoudiger op.

Een belangrijk gevolg van het nieuwe WWS is dat de puntenwaarde en dus de maximale huurprijs van veel woningen elk jaar gaat wijzigen. Dat komt doordat de WOZ-waarde voortdurend aan wijziging onderhevig is. Daalt de WOZ-waarde, dan daalt ook de maximale huurprijs. Ligt die op of rond het niveau van de maximaal wettelijke huurprijs, dan kan de huurder huurverlaging vragen. Andersom, als de WOZ-waarde en dus de maximale huurprijs stijgt kan de verhuurder geen huurverhoging op die grond vragen. Dat is bepaald onevenwichtig te noemen in het systeem. Dit zal een dempend effect hebben op het huurprijsniveau in het algemeen.

Energielabel heet nu energie-index (EI)

Sinds 1 juli 2011 kunnen volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) punten worden verdiend (of verloren) op basis van de energieprestatie van de woning. Deze wordt vastgelegd in een energieprestatiecertificaat, in de volksmond energielabel genoemd. Het energielabel vormt een indicatie van de energiezuinigheid van een woning.  In het huidige WWS is een tabel opgenomen, waarin aan elk label een aantal waarderingspunten is toegekend. Een woning met het energielabel G is een slecht geïsoleerde woning en krijgt 0 punten voor de energieprestatie. Een energielabel A ++ betekent een zeer goed geïsoleerde woning en scoort in de woningwaardering ten minste 40. Sinds 1 januari 2015 is dit systeem gewijzigd.

Sinds 1 januari 2015 zijn er twee methoden voor de bepaling van de energieprestatie van bestaande woningen: een vereenvoudigd label en een uitgebreid label. Het uitgebreide label is met name bedoeld voor professionele verhuurders. Overige verhuurders kunnen het vereenvoudigde label gebruiken. Het uitgebreide label geeft geen letter maar een getal: de energie-index (EI). Een EI van > 2,7 staat voor een (vrijwel) niet-geïsoleerde woning en scoort 0 punten. Een EI van < 0,6 staat voor een energiezuinige woning en scoort ten minste 40 punten.

Omdat de methode waarmee de energie-index wordt berekend nu anders is dan de methode die voor 1 januari 2015 werd gebruikt (voor het energielabel), kan dat kan tot gevolg hebben dat het puntental van de woning wijzigt. Is dat het geval en ligt de huurprijs op of rond het niveau van de maximaal wettelijke huurprijs, dan kan de huurder huurverlaging vragen. Andersom, als het puntental stijgt kan de verhuurder geen huurverhoging op die grond vragen. Dat is bepaald onevenwichtig te noemen in het systeem.

Voor woningen die voor 1 januari 2015 al een energielabel hadden geldt een overgangsregeling: dat label heeft een geldigheidsduur van 10 jaar. En dat label blijft gedurende die 10 jaar bepalend voor de puntenwaardering van de woning.

Is er helemaal geen label voor de woning, dan is het aantal voor de energieprestatie van de woning te verkrijgen punten afhankelijk van het bouwjaar. Dat leidt meestal tot een lager puntental dan in de situatie dat er wel een energielabel is. En dat effect is groter naarmate de woning ouder is. Zeker voor woningen met een goede energieprestatie, zoals recent opgeleverde of ingrijpend gerenoveerde woningen, is het daarom in de meeste gevallen aan te raden een energielabel aan te vragen.

Huurder bewoont woning nauwelijks, woning ontruimd

Het komt regelmatig voor. U hebt uw woning verhuurd, maar de huurder is er vrijwel nooit. Dat kan in de praktijk problemen opleveren, omdat het beheer van de woning wordt belemmerd. Het meest extreme geval dat wij hebben behandeld was de enorme overstroming die het gevolg was van een kapotgevroren waterleiding op de derde etage van de woning van steeds afwezige huurder. De verhuurder, die eronder woonde, was een concertpianist die zijn kostbare vleugel naar de sloop kon brengen door de waterschade. Woningcorporaties willen bovendien alleen al vanwege de lange wachtlijsten dat hun woningen daadwerkelijk worden bewoond door hun huurders.

In de juridische praktijk levert dit meestal geen problemen, omdat de meeste moderne huurcontracten de huurder verplicht zijn hoofdverblijf in de woning te hebben. Maar er zijn ook talloze oudere huurcontracten in omloop waarin dit niet geregeld is. Of er is geen schriftelijk huurcontract. Rechters hanteren dan als uitgangspunt dat de huurder niet verplicht is de woning te bewonen, omdat die verplichting niet in de wet staat. De huurder van een boormachine bij een verhuurbedrijf van bouwmaterialen is immers ook niet verplicht de boormachine te gebruiken. Als hij de huur maar betaalt en de boormachine op tijd terugbrengt

Vorige maand heeft de rechtbank Amsterdam de huurovereenkomst met een huurder ontbonden, omdat hij zijn woning niet of nauwelijks bewoonde, terwijl hij daartoe volgens zijn (oude) huurovereenkomst niet verplicht was. De uitspraak is in zodanig algemene bewoordingen geformuleerd, dat deze gerust baanbrekend mag worden genoemd. De rechtbank overweegt namelijk dat de verhuurder er belang bij heeft dat de woning een groot deel van de tijd wordt bewoond. Omdat het belangrijk is dat een woning regelmatig wordt verwarmd en dat, in geval van calamiteiten, op korte termijn kan worden gereageerd en toegang tot de woning kan worden verkregen. Ook het kraakrisico vindt de rechtbank een belang waar de verhuurder voor mag opkomen. Om deze redenen vindt de rechtbank dat de huurder zich niet als goed huurder gedraagt door de woning niet of nauwelijks te bewonen en wordt de huurovereenkomst ontbonden.

Hielkema & co is van start gegaan

Nieuwe naam, nieuw kantoor, vertrouwde expertise

U leest de eerste nieuwsbrief van Hielkema & co. We presenteren onszelf met trots. Op 1 januari zijn we van start gegaan, nadat de voorbereidingen achter de schermen al geruime tijd gaande waren. Er moest veel worden geregeld, maar het harde werk heeft resultaat gehad en heeft ons veel energie gegeven. De website staat, onze huisstijl en het logo hebt u inmiddels ook al gezien en ons team van enthousiaste mensen staat voor u klaar.

Hielkema & co is de verzelfstandiging van de vastgoedsectie van Unger Hielkema advocaten en bestaat uit advocaten Huib Hielkema en Jeroen Groenewoud, partners van het kantoor, Anne Maren Langeloo en Elsje de Bie, advocaat-medewerker en Marjolein Scheeper, juridisch medewerker. Op onze site kunt u de foto’s bij de namen zien met een korte persoonsbeschrijving. Daarnaast bestaat Hielkema & co uit secretaresses Petra Snabel-Evers en Marloes Boumnir-Berends en Erol Asik, financieel administrateur. Ook zij staan op onze site. Zo kunt u de gezichten eens zien van de mensen die u aan de telefoon krijgt.

Onze advocaten zullen u bij Hielkema & co blijven bedienen op de werkgebieden die u al kende van de vastgoedsectie van Unger Hielkema advocaten: we zijn diepgaand gespecialiseerd in de vastgoedpraktijk met een nadruk op het huurrecht van woon- en bedrijfsruimte. We blijven ons verdiepen in de vastgoed- en woningmarkt. Het gespecialiseerde karakter van het nieuwe kantoor biedt ons daar nog meer de ruimte voor. We denken met u mee over ontwikkelingen en praten u daarover graag bij.

In dat verband zullen wij op onze website regelmatig artikelen en nieuwtjes publiceren. Er staat nu al veel informatie op de site. We geven daarnaast (digitale) nieuwsbrieven uit en we zijn actief op Twitter (@Hielkemaco). Via al deze media zullen wij kennis delen, omdat we het leuk vinden om te doen en omdat we hopen dat we onze relaties hiermee van dienst zijn. In deze nieuwsbrief vindt u ook informatie over seminars die wij zullen organiseren. We hopen u van dienst te zijn met deze services.

Reacties op onze artikelen zijn van harte welkom. Deze kunt u per mail sturen naar info@hielkemaco.nl of natuurlijk rechtstreeks naar de auteur. We zijn benieuwd naar uw reacties op deze nieuwsbrief.

Veel leesplezier,
Namens alle medewerkers van Hielkema & co

Jeroen Groenewoud

WR Tijdschrift voor Huurrecht

WR, Tijdschrift voor huurrecht is een toonaangevend maandblad voor jurisprudentie en artikelen op het terrein van het huurrecht van woon- en bedrijfsruimte. Het bevat de relevante rechtspraak, vaak voorzien van commentaar. Huib Hielkema is vaste medewerker van het blad en publiceert met regelmaat artikelen en commentaren (naschrift en annotaties) bij recente uitspraken.

Zie voor verdere info de website van Kluwer