Op 24 februari jl. heeft het Amsterdamse gerechtshof een uitspraak van de kantonrechter Amsterdam uit februari 2014 bekrachtigd, waarin Engels recht van toepassing werd verklaard op een Amsterdamse huurwoning. In een eerdere nieuwsbrief schreef ik al over die eerste uitspraak.

Waar ging de zaak ook alweer over? Verhuurder, een Engelsman en zijn vrouw, die hun eigen woning aan de Amsterdamse gracht hadden verhuurd, kregen van hun huurder een verzoek de huurprijs te splitsen. Er zou zogenaamde all-in huur zijn overeengekomen. Huurder was ook een Engelsman, een expat, wiens gezin in Londen bleef wonen terwijl huurder door de week in Amsterdam verbleef. In het weekend ging hij naar zijn gezin in Londen. De huurprijs bedroeg € 1.600,- per maand. In de huurovereenkomst stond dat Engels recht van toepassing was op eventuele geschillen.

Huurcommissie
De huurcommissie heeft op het verzoek van de huurder geoordeeld dat er een all-in huurprijs was overeengekomen. Er zouden enkele zaken in de woning staan, waar geen aparte vergoeding voor was afgesproken. De verhuurder was het niet eens met de uitspraak van de huurcommissie en ging naar de kantonrechter.

Kantonrechter
In de procedure bij de kantonrechter ging de discussie vooral over de vraag of Engels recht mocht worden toegepast. Dat zou namelijk betekenen dat de sanctie op all-in huur niet zou gelden (toen nog: 55 % van de puntenwaardering als kale huurprijs en 25 % daarvan als servicekosten; dat kwam neer op circa € 600,- in plaats van de overeengekomen € 1.600,- per maand). De kantonrechter kwam tot het oordeel dat de rechtskeuze was toegestaan op basis van Europees recht (het Rome I verdrag). Daardoor bleef de overeengekomen huurprijs gelden.

Gerechtshof
De huurder was het niet eens met de uitspraak van de kantonrechter en ging in hoger beroep. In die procedure ging het uitsluitend over de vraag of de keuze die partijen in de huurovereenkomst hadden gemaakt om Engels recht van toepassing te verklaren, toegestaan is. Volgens de huurder niet, omdat er geen (of niet voldoende) ‘relevante aanknopingspunten’, zoals vereist volgens Rome I, zouden zijn. Het Hof vond het feit dat beide partijen Brits zijn, voldoende aanknopingspunten bieden voor de keuze voor Engels recht.

En het Hof vond, in tegenstelling tot de huurder, niet dat de all-in sanctie van ‘bijzonder dwingend recht’ was. Deze huurder verkeerde in een min of meer gelijkwaardige positie als de verhuurder en had deze bescherming dus niet nodig. Daarin speelde een rol dat de huurprijs geliberaliseerd zou zijn op basis van de puntentelling, de huurder en verhuurder in een gelijkwaardige positie verkeerden (qua opleidingsniveau en maatschappelijke positie) en zij hebben gekozen voor toepassing van het recht waar zij het meest van weten: dat van hun thuisland. Het hoger beroep werd verworpen en de uitspraak van de kantonrechter werd bekrachtigd.

Conclusie
Wat kunnen we leren van deze bijzondere zaak? In elk geval dat het dus op basis van Europees recht mogelijk is ander recht op een huurovereenkomst van toepassing te verklaren. En dat daarmee de Nederlandse huur(prijs)bescherming kan worden ‘omzeild’. Natuurlijk kan dat niet altijd. In deze zaak waren beide partijen afkomstig uit hetzelfde land en hadden zij min of meer dezelfde maatschappelijke positie. Dat zijn relevante omstandigheden, die het voor de rechter wellicht eenvoudiger hebben gemaakt het Britse recht toe te passen.

Het is al met al een bijzondere uitkomst van een zaak met bijzondere feiten. Wellicht wordt de Hoge Raad nog gevraagd de zaak te beoordelen, in verband met de principiële kanten. Als dat gebeurt, zullen wij u daarover informeren.

N.B. Als u de uitspraak wilt teruglezen, kan dat hier

Op 24 februari 2015 zijn in verschillende media berichten verschenen over een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam over het plaatsen van een schotelantenne door een huurder.[1] Het hof heeft bepaald dat een huurder van een woningstichting zijn schotelantenne moet verwijderen. In de persberichten stond dat het de eerste keer is dat een huurder van een rechterlijk college te horen heeft gekregen dat hij zijn schotelantenne moet verwijderen. Dat is niet helemaal juist. De uitspraak van het hof Amsterdam is interessant, maar niet verrassend gelet op eerdere uitspraken van rechters door de jaren heen.

Het is namelijk zeker niet voor het eerst dat er wordt geprocedeerd over deze materie. In zaken over schotelantennes wordt door de rechter een belangenafweging gemaakt tussen het belang van de huurder – gelegen in zijn vrijheid om informatie in de vorm van beeld en geluid te ontvangen – en het belang van de verhuurder, gelegen in het voorkomen van (esthetische) overlast en schade. Hier botsen het grondrecht van vrije informatiegaring met het recht van de verhuurder om nakoming van de huurovereenkomst (waarin een schotelantenneverbod staat) te verlangen.

Het is al vele jaren vaste rechtspraak dat het beschikken over (redelijke) alternatieven van groot belang is bij deze belangenafweging. Hiermee wordt bedoeld dat indien de huurder zijn informatie in de vorm van beeld en geluid of het televisiekanaal zelf ook op een andere wijze kan ontvangen, het plaatsen van een schotelantenne niet snel zal worden toegestaan. Er zijn vele voorbeelden te vinden in de jurisprudentie.

Zo heeft het gerechtshof Den Haag bijvoorbeeld al in 2007 bepaald dat het belang van de verhuurder zwaarder moet wegen nu de huurster voldoende alternatieven had om te voorzien in haar behoefte om 8 uur per dag soapseries te bekijken.[2] De huurster keek Turkstalige televisieprogramma’s en zij kon ook via andere wegen naar haar favoriete serie(s) kijken, bijvoorbeeld via internet. Volgens het hof Amsterdam (in een uitspraak uit 2008) moet een huurder zelfs genoegen nemen met een alternatief dat minder in zijn behoefte voorziet dan via de schotel. Het hof Den Bosch heeft in 2010 overwogen dat van de huurder mag worden verwacht dat hij (redelijke) kosten maakt voor het aanwezige alternatief.[3] En ook het hoogste rechtscollege, De Hoge Raad, heeft in 2012 al eens bevestigd dat het onder omstandigheden toegestaan kan zijn om de huurder te beperken in de wijze waarop hij zijn informatie kan verkrijgen.[4] Ook de Europese rechter heeft al eens over schotelantennes moeten oordelen. Het Europese Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM) heeft in 2008 in een zaak van een Irakees gezin dat in Zweden woonde, geoordeeld dat het belang van de huurders moest prevaleren.[5] Er was in die zaak namelijk niet gebleken dat het gezin redelijke alternatieven had om de tv-zenders te kunnen ontvangen en de verhuurder had de gestelde schade aan zijn pand niet genoeg onderbouwd. Ook het EHRM heeft het belang van het bestaan van alternatieven dus erkend.

Dat er alternatieven zijn betekent overigens niet dat de huurder per definitie zijn schotelantenne moet verwijderen. Het is afhankelijk van de concrete omstandigheden van de zaak of het belang van de huurder of de verhuurder zwaarder moet wegen. In de zaak die heeft geleid tot de uitspraak van het Hof Amsterdam stond vast dat de huurder op grond van de huurovereenkomst geen schotelantenne mocht plaatsen en dat het internet voldoende alternatief bood voor de informatie in beeld en geluid die hij wilde ontvangen.

De uitspraak van het hof Amsterdam is een illustratief voorbeeld van een zaak waarin de belangen van de verhuurder volgens het hof zwaarder wegen dan de belangen van de huurder. De overwegingen van het hof zijn in lijn met voorgaande uitspraken van gerechtshoven en de Hoge Raad. Zo verrassend is de uitspraak dus niet. Het is daarom juist opvallend dat de uitspraak zoveel media aandacht heeft getrokken.

[1] Artikel in Het Parool,  artikel in De Volkskrant

[2] Gerechtshof ’s-Gravenhage 22 augustus 2007, NJF 2007,462.

[3] Gerechtshof Amsterdam 9 december 2008, WR 2009, 39 & Gerechtshof 16 februari 2010 (ECLI:NL:GHSHE:2010:BL4973).

[4] HR 21 december 2012, RvdW 2012, 97.

[5] EHRM 16 december 2008, NJ 2010, 149.