Is de huurprijs gereguleerd bij verhuur volgens de Leegstandwet?

De Leegstandwet is in juli 2013 gewijzigd. Vóór juli 2013 gold de regel dat de gemeente, bij afgifte van de vergunning voor verhuur volgens de Leegstandwet, de maximale huurprijs volgens het puntensysteem vaststelt. In juli 2013 is dat gewijzigd. Sindsdien stelt de gemeente de maximale huurprijs bij Leegstandwetverhuur niet meer vast. De huurprijs kan door de verhuurder in alle vrijheid worden bepaald, zonder dat de huurder de gemeente of de huurcommissie kan inschakelen als hij de huur te hoog vindt.

Deze nieuwe regel geldt voor vergunningen die vanaf 1 juli 2013 zijn verleend. Voor vergunningen die vóór juli 2013 zijn verleend ligt dat anders. Indien de vergunning voor 1 juli 2013 verleend is (en de gemeente dus in de vergunning de maximale huurprijs heeft vermeld), blijven de oude regeling en dus de maximale huurprijs van kracht.

Per 1 juli 2013 is er nog iets veranderd. Voordien gold een maximale verhuurtermijn van 2 jaar, met de mogelijkheid van verlenging met drie keer een jaar. Sinds 1 juli 2013 geldt een maximale verhuurtermijn van 5 jaar. Deze nieuwe termijnenregeling is wel van toepassing op voor 1 juli 2013 verleende Leegstandwetvergunningen. Voor 1 juli 2013 afgegeven vergunning gelden automatisch voor 5 jaar. De verhuurder hoeft in beginsel dus geen verlenging te vragen. Om discussie met de huurder hierover te voorkomen, kan de verhuurder de gemeente wel vragen een nieuwe einddatum vast te stellen.

Let er bovendien op dat bij de verhuur op basis van de Leegstandwet in de huurovereenkomst melding is gemaakt van de vergunning, het kenmerk van de vergunning, de termijn waarvoor de vergunning is verleend en de (eventuele) maximale huurprijs die is vastgesteld.

Kan een verhuurder strafbaar worden door de aangepaste Opiumwet?

Op 1 maart 2015 is de nieuwe Opiumwet van kracht geworden. In de wet is het voorbereiden en bevorderen van hennepteelt strafbaar gesteld. Op voorbereidingshandelingen staat een maximale gevangenisstraf van 3 jaar of een geldboete van maximaal € 81.000,00. Een flinke straf dus voor het voorbereiden van hennepteelt. Maar wat valt daar nu precies onder? Is verhuur van een woonruimte waarin later een hennepkwekerij wordt aangetroffen ineens een strafbare voorbereidingshandeling? Met andere woorden: heeft een verhuurder dan strafrechtelijke vervolging te vrezen?

Waarom een nieuwe wet?

Voor de inwerkingtreding van de nieuwe wet had het Openbaar Ministerie weinig middelen om voorbereiders van hennepteelt te vervolgen. In de Memorie van Toelichting van de nieuwe wet staat het volgende:

Ten aanzien van het verhuren van ruimten waarin later hennepkwekerijen zijn aangetroffen, blijkt slechts in een enkel geval een vervolging wegens poging tot hennepteelt succesvol.”;

Tegelijkertijd vormen de bedoelde en andere voorbereidende gedragingen duidelijk onderdeel van de keten van de illegale hennepteelt.

Verhuur van ruimtes en woningen wordt dus – in elk geval op grond van de toelichting – wel beschouwd als een mogelijke voorbereidende handeling. Dit is nogal wat. De wetgever verwacht dat van de nieuwe Opiumwet een preventief effect uit zal gaan: “namelijk dat mensen kritischer zijn bij het aannemen van opdrachten tot levering van goederen en het verstrekken van diensten of het verhuren of anderszins beschikbaar stellen van ruimten in gevallen dat daartoe aanleiding bestaat”. Er wordt dus extra oplettendheid en zorgvuldigheid verwacht van verhuurders. Toch blijkt uit dit citaat niet dat het niet kritisch zijn altijd tot strafbaarheid leidt. Er moet eerst aanleiding zijn voor de verhuurder om extra oplettend te zijn.

Wanneer ontstaat dan wel strafbaarheid? Volgens de memorie van toelichting is de voorbereider (dus de verhuurder in dit verband) strafbaar als hij weet dat een en ander bestemd is om de overtredingen van de Opiumwet te plegen of indien hij ernstige redenen heeft om dit te vermoeden. De overtredingen van de Opiumwet waar op wordt gedoeld zijn bedrijfsmatige teelt en het in grote hoeveelheden telen, aanwezig hebben of vervaardigen van verboden middelen. Er is dus een opzet-variant (die er bij de goedwillende verhuurder niet zal zijn) en een schuld-variant. Als er sterke vermoedens zijn dat het pand door de (beoogd) huurder gebruikt gaat worden voor (bijvoorbeeld) het kweken van hennep of als XTC-lab, en de verhuurder het pand toch verhuurt zonder nader onderzoek (of nadere vragen te stellen) aan de betreffende partij, dan kan de verhuurder strafbaar zijn. Dit betekent niet dat de verhuurder direct strafbaar is zodra er een hennepkwekerij in het gehuurde wordt aangetroffen, want er moet dus wel sprake zijn van schuld (onzorgvuldigheid) of opzet bij de verhuurder.

Wat kan dit betekenen voor verhuurders van woon- en bedrijfsruimte?

Voor verhuurders is zorgvuldigheid geboden. Indien het vermoeden bestaat dat een woning of een bedrijfsruimte mogelijk voor een hennepkwekerij gebruikt gaat worden, zal de verhuurder in elk geval nader onderzoek moeten doen naar de bedoelingen van de potentiële huurder met het pand door bijvoorbeeld een huurderscheck te laten uitvoeren en nadere vragen te stellen aan de huurder.

Zogenaamde growshops zijn vanaf de inwerkingtreding van de wetswijziging ook verboden. Een growshop is een bedrijf die alle materialen verkoopt die nodig zijn voor het inrichten en exploiteren van een hennepkwekerij. Gemeentes mogen geen vergunningen meer afgeven en verleende vergunningen mogen niet worden voortgezet. Volgens de Vereniging van Nederlandse Gemeenten vervallen de verleende vergunningen van rechtswege. Reeds bestaande growshops zullen dus hun werkzaamheden moeten staken. Dit neemt niet weg dat de controle op de naleving van deze regels moeilijk is. Growshops verkopen doorgaans artikelen die ook voor andere doeleinden dan voor het kweken van hennep geschikt zijn. De Raad voor de Rechtspraak heeft in haar advies aan de Minister van Justitie geschreven dat zij verwacht dat bestaande growshops hun naam zullen veranderen en hun assortiment zo zullen aanpassen dat zij kunnen doorgaan voor een andersoortige winkel, zoals een tuincentrum.

Wat kunt u als verhuurder doen?

Uit het wetsvoorstel en de toelichting blijkt dat de aanpassing van de Opiumwet met name bedoeld is voor de aanpak van georganiseerde en professionele hennepteelt. Het is in de praktijk natuurlijk lastig om vooraf al in te schatten of er een hennepkwekerij zal worden geëxploiteerd in een te verhuren pand. Bovendien is er vaak sprake van een zogenaamde ‘katvanger’, iemand die door de ‘grote bazen’ naar voren wordt geschoven om te dienen als huurder. Meestal is dat iemand zonder antecedenten dus is het voor de verhuurder lastig om te weten dat deze kandidaat kwaad van zin is. Dit neemt niet weg dat verhuurders onder het motto ‘better safe than sorry’ voorzichtig moeten zijn en bijvoorbeeld kunnen overwegen om standaard een (professionele) huurderscheck uit te voeren bij de aanvang van een huurcontract.

Daarnaast is het verstandig om in de huurovereenkomst een bepaling op te nemen die het voor de verhuurder mogelijk maakt om het gehuurde eens in de zoveel tijd te inspecteren. Het kan in geen geval kwaad zo nu en dan eens een bezoek te brengen aan verhuurde panden, onaangekondigd of na afspraak. Het is van belang de afspraken met de huurders en het door de verhuurder verrichte onderzoek naar de bedoelingen van de huurder goed te documenteren. In het geval er onverhoopt toch een procedure volgt, dan is het van belang dat de verhuurder kan aantonen dat hij aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan en hem dus niets te verwijten valt.

Als de verhuurder zijn onderzoek goed (genoeg) heeft gedaan, zal hem waarschijnlijk strafrechtelijk niet snel iets te verwijten vallen. Professionele criminelen zullen op slinkse wijze toch panden kunnen aanhuren om daarin vervolgens drugs te fabriceren. Dat is niet tegen te houden. Als de verhuurder kan aantonen dat er serieus onderzoek is gedaan naar de (persoon van de) huurder, dan verwacht ik niet dat er een veroordeling zal volgen. De wet is pas nieuw, er zijn mij nog geen gevallen bekend van veroordeelde verhuurders. We houden het nieuws in de gaten en zullen u informeren als er nieuws te melden is.

Class action woningmarkt

In 2012 zijn de Stichting Fair Huur voor verhuurders (SFH) en een aantal verhuurders een zogenaamde class action gestart tegen de Nederlandse Staat. De SFH is van mening dat de huidige Nederlandse huur- en huisvestingswetgeving in strijd is met het eigendomsrecht van verhuurders van woningen in de gereguleerde sector en voelt zich hierin gesterkt door recente uitspraken van het Europese Hof voor de rechten van de mens (EHRM)In die uitspraken lijkt het EHRM aan woningeigenaren in o.a. Polen, Tjechië, Slowakije, Malta en Kroatië het recht te hebben toegekend op een redelijk rendement (decent profit). De Rechtbank Den Haag wees de vorderingen van de SFH bij vonnis van 4 december 2013 in een uitgebreid gemotiveerd vonnis af. De SFH, die wordt bijgestaan door Huib Hielkema, is in hoger beroep gegaan en heeft onlangs gediend van memorie van grieven. Het is nu aan de Staat om hierop te reageren. Verwacht wordt dat het Gerechtshof Den Haag eind dit jaar of begin volgend jaar uitspraak zal doen. Alle processtukken (en veel meer) zijn gepubliceerd op de website van de SFH. Wij houden u uiteraard op de hoogte.

Vraag en antwoord: overlast door reparatie

Vraag: Heeft een huurder die overlast ondervindt van reparatiewerkzaamheden recht op een financiële compensatie of op een wisselwoning?

Antwoord:
In de wet is opgenomen dat een huurder moet toestaan dat zijn verhuurder dringende werkzaamheden uitvoert aan de woning. Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die niet zonder nadeel uitgesteld kunnen worden. Vaak zal het gaan om reparaties of noodzakelijk onderhoud. Denk bijvoorbeeld aan het herstellen van een lekkage of het brandveilig maken van een pand. De huurder moet aan dit soort werkzaamheden dus zijn medewerking verlenen. Het is niet moeilijk voor te stellen dat een huurder hier overlast van kan ondervinden. Er komen werklieden over de vloer, er is veel lawaai of voorzieningen kunnen tijdelijk niet worden gebruikt. Het kan zelfs zo zijn dat de woning in z’n geheel even niet bewoond kan worden.

Een verhuurder moet hier rekening houden. Hij zal tegemoet moeten komen aan het eventueel ongemak dat een huurder zal hebben van het verrichten van de werkzaamheden. Op welke manier hij dat moet doen, hangt van de feitelijke situatie af. En soms ook van de specifieke situatie van de huurder. Zo kunnen er allerlei praktische maatregelen genomen worden om de overlast te beperken. Zoals het verzorgen van tijdelijke voorzieningen voor toilet, douche en/of keuken. Of het zoveel mogelijk afschermen van de inboedel of het tijdelijk opslaan van goederen. Ook kan de overlast door het bundelen van werkzaamheden of door het inplannen van werkzaamheden op bepaalde tijdstippen verminderd worden.

Als een woning als gevolg van de werkzaamheden geheel niet kan worden bewoond, dan is het redelijk dat er over die periode geen huur in rekening wordt gebracht. De huurder heeft immers ook geen huurgenot. Als slechts een gedeelte van de woning niet te gebruiken is, dan zal een vermindering van de huurprijs kunnen volstaan. De verhuurder is echter niet verplicht om de huurder vervangende woonruimte aan te bieden. De huurder zal zelf voor tijdelijk onderdak elders moeten zorgen. Ook een verhuiskostenvergoeding is niet aan de orde. Wel kan een verhuurder soms gehouden zijn eventuele meerkosten van een tijdelijk verblijf elders (bijvoorbeeld een hogere huur) te vergoeden.

Kortom, de verhuurder moet bij de uitvoering van reparaties en onderhoud zoveel mogelijk rekening houden met de overlast die dit voor de huurder meebrengt en zal de huurder zo nodig financieel moeten compenseren. En zoals zo vaak is communicatie in dit soort situaties essentieel.

Modernisering huurcommissie

Op 1 juli 2014 is een aantal wijzigingen doorgevoerd in het huurprijzenrecht voor woonruimte. Die wijzigingen hebben tot doel modernisering en vereenvoudiging van de werkwijze van de huurcommissie. Wat is er precies veranderd?

Een belangrijke wijziging is die van het begrip “servicekosten”. Onder het oude recht was dat de vergoeding voor de in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten. Sinds 1 juli 2014 wordt onderscheid gemaakt tussen servicekosten en nutsvoorzieningen met een individuele meter. De bezuiniging zou volgens de minister zijn gelegen in de omstandigheid dat de huurcommissie in procedures over het voorschotbedrag nog slechts mag oordelen over de kosten van nutsvoorzieningen met een individuele meter, en niet over de servicekosten. Als het gaat om de afrekening mag de huurcommissie wel over zowel nutsvoorzieningen met individuele meter als servicekosten oordelen.

Ook is de regeling over all-in prijzen gewijzigd. Als huurder en verhuurder een all-in huurprijs zijn overeengekomen, kan de huurder de huurcommissie verzoeken om deze huurprijs uit te splitsen in een kale huurprijs en een voorschot voor de servicekosten. De huurder die de overeengekomen all-in prijs wil splitsen, moet eerst aan de verhuurder een splitsingsvoorstel te doen. Als de verhuurder niet instemt kan de huurder tot uiterlijk zes weken nadat het voorstel had moeten ingaan de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel. De huurcommissie merkt het voorstel als redelijk aan indien het voorstel een huurprijs van niet minder dan 55% van de all-in prijs bevat, en een voorschot op de servicekosten van niet minder dan 25% daarvan. Als het voorstel niet redelijk is stelt de huurcommissie de prijzen vast aan de hand van voornoemde percentages. De wijziging is erin gelegen dat onder het oude recht de huurprijs op 55% van de maximaal redelijke huurprijs werd gesteld, zodat de huurcommissie een puntenwaardering van de woning moest opstellen. Onder het huidige recht is de uitgesplitste huurprijs een percentage van de all-in huurprijs, zodat de huurcommissie geen puntenwaardering meer hoeft te maken. De verhuurder die een all-in huurprijs is overeengekomen wordt daarvoor onder het nieuwe recht dus nog steeds voor gestraft.

De aangepaste all-inregeling is ook van betekenis in andere procedures bij de huurcommissie: bij procedures tot vaststelling van de aanvangshuurprijs, beoordeling van een huurprijswijziging (al dan niet met renovatie) of beoordeling servicekosten, zal de huurcommissie, als er een all-in huurprijs is, deze eerst splitsen.

Verder heeft de verhuurder langer de tijd gekregen de huurder te rappelleren nadat een voorstel tot huurverhoging is gedaan. Dat was zes weken en is nu drie maanden. De termijn waarbinnen de huurder bezwaar tegen de voorgestelde huurverhoging bij de huurcommissie moet indienen, is verlengd van drie naar vier maanden.

De huurprijsverlaging bij onderhoudsgebreken is onder het nieuwe recht gerelateerd aan de overeengekomen huurprijs, in plaats van aan de maximale huurprijsgrens. Daardoor hoeft de huurcommissie bij dergelijke procedure ook geen puntenwaardering meer te maken. Dit kan leiden tot een zwaardere sanctie voor de verhuurder dan voorheen, namelijk op het moment dat de overeengekomen huurprijs onder de maximale huurprijsgrens ligt.

Inkomensafhankelijke huurverhoging in 2015 voor het laatst

Dit jaar is het voor de laatste keer mogelijk de huur extra te verhogen bij huurders met een hoger inkomen. Het was oorspronkelijk de bedoeling dat de inkomensafhankelijke huurverhoging slechts twee jaar (2013 en 2014) zou gelden. Vanaf 2015 zou daarvoor in de plaats de zogenaamde huursombenadering komen. De huursombenadering komt er aan, maar is uitgesteld tot volgend jaar. We tasten nog in het duister over de inhoud daarvan. Het uitgangspunt is wel bekend: de minister stelt elk jaar een maximaal huurverhogingspercentage vast, maar verhuurders krijgen de mogelijkheid om binnen hun bezit voor sommige woningen een grotere huurverhoging toe te passen dan voor andere woningen. Voorwaarde is dat de huurverhoging gemiddeld voor het gehele bezit uitkomt op het maximale huurverhogingspercentage dat de minister heeft vastgesteld. Dat betekent dat grotere verhuurders meer speelruimte krijgen dan kleinere verhuurders. Die speelruimte zouden zij kunnen benutten om erg lage huurprijzen, bijvoorbeeld van huurders die hun woning al erg lang bewonen, op een beter niveau te krijgen.

Dit jaar is het dus nog behelpen met de inkomensafhankelijke huurverhoging. Behelpen, omdat verhuurders afhankelijk zijn van gegevens van de belastingdienst over de inkomens van hun huurders. Daar ging de afgelopen jaren veel mis, omdat de belastingdienst gegevens niet altijd tot zijn beschikking had of onjuiste gegevens produceerde. Het is afwachten of dat dit jaar beter is.

Verhuurders hadden bovendien maar een korte periode (van 2 februari tot 1 maart 2015) om zich bij de belastingdienst aan te melden. Wie zich niet voor 1 maart had aangemeld is te laat om dit jaar nog een extra huurverhoging op grond van het hogere inkomen van de huurder aan te kunnen zeggen.

De percentages die voor dit jaar gelden zijn de volgende:

  • Basishuurverhoging voor alle woningen: 2,5%.
  • Huurverhoging voor inkomens tussen € 34.229 en € 43.786: 3%.
  • Huurverhoging voor inkomens boven € 43.786: 5%.

Energiekosten voor dakventilatoren aan te merken als servicekosten?

Een artikel van de hand van Elsje de Bie, dat onlangs in JHV 2015/29 is verschenen.

Rechtbank Amsterdam, sector kanton

23 maart 2012, ECLI:NL:RBAMS:2012:BW3370
(mr. H.C. Hoogeveen)

Energiekosten. Servicekosten. Redelijkheid.

[artt. 7:237 lid 3, 7:259 BW]

Op het dak van het pand waar de huurder een woning huurt van de verhuurder, staan sinds 1978 vier dakventilatoren, die voor ventilatie in de woningen en het trappenhuis van het pand zorgen. In 2007 zijn de dakventilatoren vervangen. Huurder heeft de huurcommissie nadien twee keer verzocht uitspraak te doen over de verschuldigdheid van de aan de dakventilatoren verbonden kosten. Het ging dus om een toetsing van de hoogte van de servicekosten.

Naar aanleiding van een uitspraak van de huurcommissie uit 2011heeft huurder zich tot de kantonrechter gewend, omdat hij zich daarin niet kon vinden. Huurder vordert in deze zaak voor recht te verklaren dat de kosten van het elektraverbruik van de ventilatievoorziening niet voor zijn rekening komen, omdat die kosten volgens hem niet kunnen worden aangemerkt als servicekosten en de venitlatievoorziening niet expliciet tussen partijen is overeengekomen. Daarnaast vordert huurder, voor het geval de kosten wel als servicekosten worden aangemerkt, verlaging van het verschuldigde bedrag. Het verweer van de verhuurder komt erop neer dat de elektrakosten voor dakventilatie zijn aan te merken als servicekosten, dat huurder nooit eerder heeft gesteld dat dit niet het geval zou zijn, en dat de doorberekende kosten redelijk zijn.

De kantonrechter oordeelt dat dakventilatoren zijn aan te merken als gemeenschappelijke voorziening, zodat de daaraan verbonden elektriciteitskosten zijn aan te merken als servicekosten. Vanaf de aanvang van de huur in 1978 zijn de aan de ventilatoren verbonden kosten aan huurder doorberekend. Daarmee staat vast dat de elektriciteitskosten zijn aan te merken als servicekosten als bedoeld in de wet. Het is daarbij niet relevant dat die kosten niet als zodanig in de huurovereenkomst staan vermeld. Voor wat betreft de verlagingsvordering heeft de huurder niet voldoende onderbouwd dat de in rekening gebrachte elektriciteitskosten niet redelijk zijn. De huurder wordt dus in het ongelijk gesteld. De kosten zoals door de huurcommissie bepaald, blijven verschuldigd.

Noot

Er bestaat, naast de regeling in het Burgerlijk Wetboek, een speciale regeling over servicekosten. Het Besluit servicekosten voorziet in een nadere uitwerking van het begrip “servicekosten”. Daaronder vallen elektriciteitskosten voor het verbruik van gemeenschappelijke voorzieningen. De rechter heeft, naar mijn idee terecht, dakventilatoren die voor ventilatie in de woningen en het trappenhuis zorgen, aangemerkt als gemeenschappelijke voorziening, zodat de daaraan verbonden elektriciteitskosten zijn aan te merken als servicekosten.

Servicekosten zijn slechts verschuldigd als huurder en verhuurder de serviceverlening nadrukkelijk, en natuurlijk bij voorkeur schriftelijk, zijn overeengekomen. De vraag of bepaalde dienstverlening tussen partijen is overeengekomen is vaak onderwerp van discussie. In het onderhavige geval overwoog de kantonrechter dat, ondanks afwezigheid van een specifiek beding in de huurovereenkomst daaromtrent, verschuldigdheid van de aan de dakventilatoren verbonden servicekosten door de huurder op zijn plaats is. Kennelijk ziet de kantonrechter het feit dat door verhuurder aan huurder sinds 1978 die kosten zijn doorberekend, als aanwijzing dat (stilzwijgende) wilsovereenstemming tussen partijen bestaat ten aanzien van de dakventilatievoorziening. De huurder had nog kunnen aanvoeren dat uit de post voor gemeenschappelijke elektra niet bleek dat ook kosten voor dakventilatievoorziening daaronder vielen en dat er om die reden geen wilsovereenstemming was ten aanzien van de kosten voor de dakventilatoren. Het is in elk geval aan te raden voor de verhuurder om in de huurovereenkomst op te nemen welke specifieke servicekosten door de huurder verschuldigd zijn, teneinde discussie daarover te voorkomen.

Overigens is recentelijk een nieuwe definitie van servicekosten opgenomen in boek 7 BW. Kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter worden apart genoemd. Daar de kosten voor dakventilatoren niet met een individuele meter worden gemeten, maar met centrale meter, vallen die kosten mijns inziens ook onder het nieuwe beleid onder servicekosten.

Burenoverlast en de verplichting van de woningcorporatie om actie te ondernemen

Elsje de Bie schreef een noot bij de hieronder besproken uitspraak. Deze noot is onlangs verschenen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2015/03).

Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch

20 januari 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:117[1]
(mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en M. van Ham)

Burenoverlast. Veroordeling van woningcorporatie om procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst aan te vangen.

X stelt al jaren last te hebben van overlast door haar buren. Zij heeft primair gevorderd dat Zo Wonen, verhuurder van X en de overlastgevers, wordt veroordeeld om binnen drie maanden na het arrest een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde aanhangig te maken. Subsidiair heeft zij gevorderd dat Zo Wonen er alles aan doet de door de overlastgevers veroorzaakte overlast te staken.

Het hof oordeelt dat uit getuigenverklaringen blijkt dat X jarenlang, dag in dag uit, door de overlastgevers hinderlijk wordt gevolgd en bespied. Ook was sprake van kleine pesterijen en zijn de overlastgevers strafrechtelijk veroordeeld voor vernieling. X heeft tevens stukken overgelegd waaruit blijkt dat sprake is geweest van intimidatie en agressie jegens haar. Het hof acht de stelselmatigheid van het negatieve contact dat de overlastgevers met X zoeken doorlaggevend en oordeelt dat sprake is van een ernstige inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van X. Dat het daarbij om relatief onschuldige gedragingen gaat maakt dat niet anders.

Zo Wonen heeft in het verleden een weinig actieve houding aangenomen, zodat het hof er geen vertrouwen in heeft dat Zo Wonen voldoende maatregelen zal nemen bij toewijzing van de subsidiaire vordering. Zo Wonen heeft in eerste aanleg zelf geen initiatief genomen om een onderzoek te verrichten naar de gestelde overlast. Zo Wonen is tekort geschoten in haar verbintenis om overlast tegen te gaan.

Het hof wijst de primaire vordering toe.

Noot

Er is veel jurisprudentie over huurders die van hun verhuurder eisen op te treden tegen overlast.

In de uitspraak staat niet met zoveel worden dat X ook huurder van verhuurder Zo Wonen is, maar dat kan worden afgeleid uit overweging 10.9 waar staat dat “Zo Wonen tekort is geschoten in haar
verbintenis om de overlast tegen te gaan.”

Het hof heeft Zo Wonen veroordeeld een procedure tot ontbinding van de overeenkomst met de overlastgevers en ontruiming van het gehuurde te starten. Dat de minder vergaande subsidiaire vordering niet werd toegewezen, was omdat de rechter weinig vertrouwen had in de maatregelen die de verhuurder tegen de overlastgevende huurders zou nemen.

In deze uitspraak kwam het niet aan de orde, maar stilzitten van de verhuurder in een overlastgeval als het onderhavige kan als gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW worden gekwalificeerd: een “andere omstandigheid” waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. X had in deze zaak bijvoorbeeld ook huurvermindering ex art. 7:207 BW, gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst leidende tot huurvermindering en/of opschorting van de huurbetalingsverplichting ex art. 6:262 BW kunnen vorderen.

Als X geen huurder zou zijn van verhuurder, dan geldt dat de toegebrachte overlast, waartegen de verhuurder niet adequaat optreedt, te kwalificeren is als onrechtmatige daad jegens X. Wat dat betreft is er geen verschil met de situatie dat de overlastpleger en de klager huren van dezelfde verhuurder. De verhuurder kan in beide gevallen tegen de overlastpleger optreden op grond van de verplichting tot goed huurderschap ex art. 7:213 en meestal ook op grond van de huurovereenkomst waarin het huurder verboden is overlast toe te brengen.

[1] In deze zaak was een tussenarrest gewezen op 15 april 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:1057.

Geschil over opschorten huur

Elsje de Bie schreef een noot bij de hieronder besproken uitspraak. Deze noot zal binnenkort als artikel verschijnen in het Journaal Huur en Verhuur.

Rechtbank Overijssel, kort geding kantonrechter
26 februari 2015, ECLI:NL:RBOVE:2015:1054
(mr. M. Willemse)

Opschorting. Achterstallige huurpenningen. Tekortkoming. Verrekening schade met huurpenningen.

[Artt. 6:52 e.v., 6:127, 6:262 e.v., 7:220, 7:222 BW]

Verhuurder heeft groot onderhoud verricht aan een huurwoning. Huurder heeft daarvoor een akkoordverklaring ondertekend, die tevens een huurverhoging van € 50,- per maand inhield. Verhuurder heeft, na uitvoering van de onderhoudswerkzaamheden, de woning aan huurder opgeleverd. Huurder heeft voor de oplevering getekend. Korte tijd later heeft huurder verhuurder aansprakelijk gesteld voor schade vanwege diverse gebreken aan onder meer de tuin, de keuken, de badkamer, het dak en de cv. Verhuurder heeft de gebreken verholpen. Huurder heeft getekend voor correcte uitvoering van de werkzaamheden. Enige tijd later meldt huurder aan verhuurder dat de gemaakte afspraken over de werkzaamheden niet zijn nagekomen. Huurder heeft vervolgens de huurbetalingen opgeschort. Hij maakte steeds de helft over aan de verhuurder en de helft aan de derdengeldenrekening van zijn advocaat. In de huurvoorwaarden is een beroep op verrekening uitgesloten.

In deze kort geding procedure vordert verhuurder in conventie ontruiming van het gehuurde en betaling van de achterstallige huurpenningen ten bedrage van meer dan drie maandhuren. Huurder vordert in reconventie dat verhuurder veroordeeld wordt alle resterende gebreken te verhelpen, adequate vloerisolatie aan te leggen en de maandhuur terug te brengen naar het niveau van voor de renovatie. Tevens vordert hij vergoeding van schade die tijdens de renovatie zou zijn ontstaan.

De rechtbank oordeelt dat de huurder niet gerechtigd was de huurpenningen op te schorten, omdat de aanwezigheid van gebreken in kort geding niet als vaststaand kan worden aangenomen. Voorts volgt uit de huurovereenkomst dat verrekening van schade met de huurpenningen niet mogelijk is. De verschuldigdheid van het gevorderde huurbedrag is vast komen te staan. Dit bedrag omvat mede de huurverhoging van € 50,-. Ten aanzien van door de verhuurder gevorderde ontruiming oordeelt de rechter dat huurder weliswaar niet gerechtigd was tot opschorting van betaling van de huurpenningen over te gaan, maar dat die tekortkoming niet zo ernstig is dat deze op zichzelf voldoende rechtvaardiging voor ontbinding van de huurovereenkomst biedt. Daarbij komt dat huurder zich bereid heeft verklaard de achterstallige betalingen te voldoen. De rechter acht het onder die omstandigheden niet aannemelijk dat de bodemrechter de vordering tot ontbinding toewijst. De huurder wordt in zijn tegenvordering niet-ontvankelijk verklaard, omdat hij deze pas ter zitting heeft ingesteld, tewijl uit het procesreglement blijkt dat dit uiterlijk 24 uur voor de zitting moet.

Noot

De rechtbank acht (gedeeltelijke) opschorting van de huurpenningen in de gegeven omstandigheden niet gerechtvaardigd, aangezien niet was gebleken dat het gehuurde nog gebreken vertoonde. De huurder heeft zijn stellingen dat nog sprake was van gebreken niet deugdelijk onderbouwd en daarnaast een nieuw gebrek aangevoerd dat nog niet eerder bij verhuurder was gemeld. Een les voor de huurder: hij moet de aanwezigheid van het gebrek kunnen aantonen en hij moet de verhuurder wel in kennis stellen van het gebrek wil hij aanspraak kunnen maken op herstel of schadevergoeding. Op grond van art. 7:222 BW moet dat laatste zelfs onverwijld geschieden.

De onbetaald gebleven huur was in deze zaak een bedrag gelijk aan de huur over meer dan drie maanden. Dat is normaal gesproken voldoende voor ontbinding van de huur. De rechter was de huurder kennelijk gunstig gezind en vond deze achterstand niet ernstig genoeg om ontruiming toe te wijzen. Een omstandigheid om tot dat oordeel te komen was dat huurder ter zitting de bereidheid had getoond de achterstallige huurbetalingen te voldoen.

Huurders gebruiken vaker het opschortingsrecht als pressiemiddel om verhuurder gebreken te laten herstellen. De huurder in deze zaak stelde dat de betaling van slechts de helft bedoeld was als compensatie voor gederfd woongenot en als prikkel tot het herstel. Opschorting betekent echter uitstel, en geen afstel: er moet, indien de gebreken zijn hersteld, alsnog worden betaald. De huurder kan alleen opschorten als de verhuurder van het gebrek op de hoogte is gesteld. Een formele ingebrekestelling is daarvoor niet vereist. Het risico dat de huurder loopt met opschorting is dat, indien er langere tijd niet wordt betaald (vaak meer dan 3 maanden), dat grond kan zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst. Huurders worden hier (in juridische literatuur) regelmatig voor gewaarschuwd.

Huurder heeft in deze zaak gewezen op insluipschade en schade die de aannemer tijdens de (renovatie)werkzaamheden aan zijn eigendommen heeft toegebracht. De rechter leest daarin dat huurder een beroep op verrekening heeft gedaan. De bevoegdheid tot verrekening is van regelend recht en kan contractueel worden uitgesloten. Dat was in deze zaak het geval. Overigens wordt zodanige uitsluiting volgens de zogenoemd grijze lijst van art. 6:237 sub g BW vermoed onredelijk bezwarend te zijn als het in algemene voorwaarden voorkomt. Huurders van woonruimte hebben daar regelmatig met succes een beroep op gedaan. Kennelijk is dat hier niet gebeurd of stond het niet in algemene voorwaarden.pu

Een verrekeningsverbod in de huurovereenkomst staat overigens niet in de weg aan de bevoegdheid tot opschorting.

De huurder in deze zaak had in reconventie onder meer herstel van de gebreken gevorderd. Omdat hij daarmee te laat was, is die vordering, terecht, niet-ontvankelijk verklaard. Een huurder die te maken heeft met gebreken aan het gehuurde kan ook kiezen voor een schadevergoedingsvordering wegens gederfd huurgenot, of een procedure tot tijdelijke huurverlaging ex art. 7:207 dan wel 257 BW.