Tekst van een annotatie van Marjolein Scheeper die in mei 2015 is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2015/64)

JHV 2015/64 Gerechtshof Amsterdam, 03-03-2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:598
Huurverhoging, Huurachterstand, Rechtsverwerking

» Samenvatting

Huurders X hebben van verhuurder Y sinds 1 augustus 2003 een woning gehuurd in Hoorn. De aanvangshuurprijs bedroeg € 675 per maand. In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks per 1 juli trendmatig verhoogd zal worden. De verhuurder heeft huurders jaarlijks deze verhoging aangezegd. De huurders hebben de jaarlijkse huurverhoging nooit betaald, maar hebben de hele looptijd van de huurovereenkomst de aanvangshuurprijs betaald. Per 1 oktober 2011 is de huurovereenkomst geëindigd.

De verhuurder heeft na de einddatum een procedure gestart en onder andere betaling van een huurachterstand van € 7.315,53 bestaande uit de huurverhogingen, gevorderd. De kantonrechter heeft de vordering van de verhuurder toegewezen. X gaan tegen het vonnis van de kantonrechter in hoger beroep in. Zij stellen onder andere dat de kantonrechter ten onrechte is uitgegaan van de juistheid van de huurbedragen en de huurachterstand.

Het gerechtshof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank. Het oordeelt dat de maximaal toegestane huurverhoging ingevolge de Uitvoeringswet huurprijzen niet van toepassing is, omdat huurders de huurcommissie niet hebben ingeschakeld naar aanleiding van de huurverhoging(en) en voor een analoge toepassing en/of reflexwerking van deze wet geen goede grond bestaat.

Daarnaast is geen sprake van rechtsverwerking door de verhuurder doordat hij te lang gewacht zou hebben met het vorderen van de huurverhogingen. De verhuurder heeft jaarlijks de huurverhoging aangezegd en telkens de verhoogde huurprijs als uitgangspunt genomen. De huurders wisten of hadden moeten weten dat de verhuurder nog steeds aanspraak maakte op de huurverhoging, aldus het gerechtshof. De huurders moeten de huurachterstand aan de verhuurder betalen.

» Noot

In deze zaak heeft de verhuurder ieder jaar de overeengekomen huurverhoging aangezegd. In het geval van sociale huur kan een huurder naar de huurcommissie om de redelijkheid van de huurverhoging te laten toetsen. Hoewel de huurders de huurcommissie niet hadden ingeschakeld, vonden zij kennelijk dat de Uitvoeringswet huurprijzen toch moest worden toegepast. Het hof oordeelt dat deze wet toepassing mist omdat de huurcommissie niet was ingeschakeld.

Wij merken op dat de overeengekomen huurprijs van € 675 per maand boven de in 2003 geldende liberalisatiegrens lag. Met andere woorden, er was sprake van een geliberaliseerde huur en daarom was de Uitvoeringswet huurprijzen niet van toepassing en de huurcommissie niet bevoegd. Het eigenaardige van dit arrest is dat hieraan geen woord wordt gewijd.

De verhuurder had de gehele huurperiode geen betaling van de huurverhogingen gevorderd en claimde pas na afloop van de huurovereenkomst betaling van alle verhogingen. De vraag die voorligt in deze procedure, is of de verhuurder zijn recht op betaling van de verhogingen verspeeld heeft door te wachten met het ondernemen van actie tot nadat de huurovereenkomst geëindigd is. Dus in juridische termen: of er sprake is van rechtsverwerking. Het is vaste rechtspraak dat voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking alleen tijdsverloop onvoldoende is: als een partij stil zit, geen actie onderneemt, betekent dat niet dat deze partij zijn rechten of aanspraken verliest. Vereist is dat de schuldenaar er (door gedragingen van de schuldeiser) op is gaan vertrouwen dat de schuldeiser geen claim meer zal indienen of dat de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld wanneer de schuldeiser alsnog zijn geld claimt (HR 29 september 1995, NJ 1996, 89). Volgens het gerechtshof was van zulke omstandigheden geen sprake, omdat de verhuurder wel ieder jaar de verhoging had aangezegd en deze telkens baseerde op de verhoogde huurprijs. De huurders hadden kunnen weten dat de verhuurder de huurverhogingen nog steeds wilde innen. Van gerechtvaardigd vertrouwen was daarom geen sprake. Kennelijk werd de positie van de huurders door de toch forse vordering (€ 7.315,53) volgens het hof ook niet onredelijk benadeeld.

Er zijn ook uitspraken gepubliceerd waarin rechtsverwerking aan de zijde van de verhuurder juist wel is aangenomen (vergelijk Hof ’s-Hertogenbosch 29 augustus 2006, ECLI:NL:GHSHE:2006:AY9599). Het is derhalve niet zeker dat het na afloop van de huurovereenkomst vorderen van niet betaalde huurverhogingen zal lukken.