Annotatie over vergoeding voor door de huurder aangebrachte wijzigingen

Annotatie van Marjolein Scheeper die in juni 2015 is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2015/98)

JHV 2015/98 Gerechtshof Amsterdam, 21-04-2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:1529
Beëindigingsovereenkomst, Ongerechtvaardigde verrijking, Gebreken

» Samenvatting

Huurder heeft per 1 juni 2000 een woning gehuurd van verhuurder. In oktober 2003 heeft huurder namens andere bewoners van het pand de verhuurder gewezen op verschillende gebreken aan het pand. Vanaf 2009 tot en met 2012 heeft huurder werkzaamheden verricht aan de schuur van het pand. Op 1 november 2013 heeft verhuurder aan huurder geschreven dat geconstateerd is dat huurder haar woning heeft onderverhuurd. De verhuurder heeft huurder gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen voor 15 november 2013. Huurder heeft bij email van 13 november 2013 meegedeeld dat zij bereid is de huur op te zeggen mits de verhuurder een vergoeding voor de tweede helft van november zou betalen en een beëindigingsovereenkomst zou tekenen. De verhuurder heeft de overeenkomst niet getekend. Huurder heeft de woning op 15 november 2013 ontruimd. Op 18 november 2013 heeft verhuurder aan huurder meegedeeld dat de huurovereenkomst per 31 december 2013 zou eindigen en dat huurder tot 31 december 2013 huur verschuldigd is. Huurder heeft geprotesteerd tegen deze opzegtermijn en heeft terugbetaling van de waarborgsom gevraagd.

Huurder heeft bij de kantonrechter gevorderd dat verhuurder zou worden veroordeeld tot betaling van de waarborgsom en tot een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking (wegens de verrichte werkzaamheden aan de schuur). De verhuurder heeft gevorderd dat huurder zou worden veroordeeld tot betaling van de huur over december 2013 en tot vergoeding van de kosten voor het herstel van gebreken die de woning vertoonde nadat de huurder had ontruimd.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst per 15 november is geëindigd en dat huurder na die datum geen huur meer verschuldigd is. De vordering van huurder tot betaling van de waarborgsom en de vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking zijn beide grotendeels toegewezen.

Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter vernietigd. De overeenkomst is volgens het hof niet geëindigd per 15 november 2013. Huurder heeft het voorstel van verhuurder om de huur per die datum te laten eindigen niet geaccepteerd. Huurder heeft in de email van 13 november 2013 een tegenvoorstel gedaan. Dit voorstel heeft de verhuurder niet geaccepteerd. Huurder is dus de huur voor de maand december 2013 verschuldigd. Verhuurder is volgens het hof bovendien niet ongerechtvaardigd verrijkt. In de huurovereenkomst is bepaald dat een vordering tot ongerechtvaardigde verrijking niet ingesteld kan worden. Nu de werkzaamheden van huurder niet geoorloofd waren (verhuurder had er niet mee ingestemd) is geen vergoeding op zijn plaats in de zin van artikel 7:216 lid 3 BW. Ook de kosten voor het herstel van de opleveringsgebreken worden toegewezen aan de verhuurder. De vordering van de huurder is door het hof alsnog afgewezen en de verhuurder is in het gelijk gesteld.

» Noot

Hoofdregel in het recht is dat een overeenkomst tot stand komt door aanbod en aanvaarding. Dit geldt ook voor overeenkomsten die bedoeld zijn om een andere overeenkomst te beëindigen. Als een partij een tegenvoorstel doet, in reactie op een eerder aanbod, wordt het eerdere aanbod afgewezen en komt er dus (nog) geen overeenkomst tot stand. De huurder heeft in deze zaak de woning dus voorbarig verlaten, er waarschijnlijk van uitgaande dat de verhuurder de voorgelegde overeenkomst wel zou tekenen. Het is verstandiger eerst te wachten op definitieve instemming.

De huurder had een vergoeding gevorderd voor de werkzaamheden die verricht waren aan de schuur op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Op grond van de wet (artikel 7:216 lid 3 BW) kan een huurder vergoeding vorderen van geoorloofde veranderingen die bij het einde van de huur niet ongedaan worden gemaakt. In deze zaak had de verhuurder echter niet ingestemd met de veranderingen. En had hij er ook niet mee ingestemd dat de wijzigingen aan het einde van de huurovereenkomst niet zouden worden weggehaald. Er was dus geen sprake van geoorloofde wijzigingen. In de huurovereenkomst mocht opgenomen worden dat een vergoeding voor ongerechtvaardigde verrijking niet kon worden gevorderd. Het hof vindt dat geen oneerlijk beding. De huurder moest dus nog even doorbetalen, terwijl hij al weg was. Hij had dus dubbel pech.

Annotatie over hoor en wederhoor

Tekst van een annotatie van Marjolein Scheeper die in juni 2015 is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2015/99)

JHV 2015/99 Rechtbank Limburg, 07-04-2015, ECLI:NL:RBLIM:2015:2831
Gebreken, Huurcommissie, Hoor- en wederhoor

Samenvatting

Huurders hebben van verhuurder sinds december 2011 een woonruimte gehuurd. In november 2014 heeft de Huurcommissie de huurprijs verlaagd tot 40% van de maximale huurprijs in verband met gebreken aan de woning, waaronder schimmel, vocht en lekkage. De gebreken zijn door de verhuurder niet hersteld.

Huurders hebben bij de rechtbank gevorderd dat de verhuurder zou worden veroordeeld tot het binnen twee maanden na het vonnis herstellen van de gebreken. De verhuurder heeft gesteld niet van de procedure en de uitspraak van de Huurcommissie op de hoogte te zijn. Verhuurder had van de Huurcommissie geen uitnodigingen ontvangen en ook de uitspraak niet toegestuurd gekregen. Pas op 1 april 2015 heeft verhuurder kennis genomen van de uitspraak toen deze door de huurders in de (rechtbank)procedure werd gebracht.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat de uitspraak van de Huurcommissie zonder hoor- en wederhoor tot stand is gekomen. De vraag of de gebreken aan de woning door verhuurder verholpen dienen te worden, moet in de procedure bij de kantonrechter afzonderlijk worden beoordeeld. De uitspraak van de Huurcommissie is hierbij slechts een omstandigheid die wordt meegewogen maar is niet doorslaggevend. In de procedure is komen vast te staan dat de oorzaak van de gebreken ligt bij handelen van de huurders zelf. De huurders hadden de schroef waarmee de afvoer aan de douchebak was bevestigd verwijderd. Hierdoor heeft er sinds 2013 water in de kruipruimte onder de badkamer kunnen stromen waardoor het schimmel- en vochtprobleem is ontstaan. De kantonrechter heeft geoordeeld dat dit geen gebreken zijn die de verhuurder moet herstellen. De vordering van huurders wordt afgewezen.

Noot

Het procesrecht wordt beheerst door enkele fundamentele rechtsbeginselen. Een daarvan is het beginsel van hoor- en wederhoor. Dit betekent dat beide partijen in procedures in de gelegenheid worden gesteld om op elkaars standpunten te reageren. Een rechter mag geen beslissing nemen op grond van gegevens waar een van de partijen zich niet (voldoende) over heeft kunnen uitlaten. Hoewel de Huurcommissie geen gerechtelijke instantie is, is het wel een instantie die voor partijen bindende uitspraken kan doen. Dat ook de procedure bij de Huurcommissie beheerst wordt door deze rechtsbeginselen, zoals de kantonrechter heeft geoordeeld, is daarom een goede zaak.

In deze zaak zag de verhuurder zich geconfronteerd met een uitspraak van de Huurcommissie die hij niet kende. De verhuurder was niet in de procedure betrokken. Hij heeft geen uitnodigingen gekregen voor de zitting en het onderzoek in de woning. Daarom heeft hij zich ook niet kunnen uitlaten over de standpunten van de huurders. De Huurcommissie heeft zelf onderzoek in de woning verricht naar de gebreken. Op dit onderzoek hebben huurders kunnen reageren, maar de verhuurder dus niet. Een uitspraak van de Huurcommissie kan binnen acht weken nadat aan partijen een afschrift van de uitspraak is toegezonden door (een van) hen aan de kantonrechter worden voorgelegd indien zij het niet eens zijn met de uitspraak. Indien de partijen de uitspraak niet voorleggen aan de rechter worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak staat. Dit heet ‘de fictie van wilsovereenstemming’. De achtwekentermijn was in deze zaak al verstreken, maar het ging hier niet om een procedure die begonnen is om de uitspraak van de Huurcommissie te laten toetsen maar om een andere (door de huurders gestarte) procedure. De kantonrechter heeft desondanks uiteindelijk wel een beslissing genomen die de uitspraak van de Huurcommissie heeft ‘overruled’. De kantonrechter heeft de oneerlijkheid in de procedure bij de Huurcommissie nu als het ware ‘gerepareerd’. Het is een praktische oplossing geweest van de kantonrechter, waarbij hij de wet creatief heeft gebruikt. De fictie van wilsovereenstemming was er waarschijnlijk niet, omdat de verhuurder de Huurcommissie-uitspraak niet kende, en de kantonrechter heeft de verhuurder op dit punt geholpen.

In beginsel is lekkage op grond van het gebrekenboek van de Huurcommissie een gebrek (categorie C) dat de verhuurder dient te verhelpen. In deze zaak bleek de lekkage echter veroorzaakt doordat de huurders de afvoer van de douchebak hebben losgeschroefd. Op grond van artikel 7:204 BW is een gebrek elke vermindering van het huurgenot, dat de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten van de woning, die niet aan de huurder is toe te rekenen. In deze zaak is de vermindering van het huurgenot wel aan de huurders toe te rekenen. De huurders hebben zelf de schade veroorzaakt en zullen die dus ook moeten herstellen.

Annotatie over de vraag of sprake is van huur of bruikleen

Annotatie van Marjolein Scheeper die in juni 2015 is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2015/96)

JHV 2015/96 Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, 14-04-2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1357
Kwalificatie, Bruikleen, Huurovereenkomst, Ingebruikgeving om niet

» Samenvatting

De verhuurder is eigenaar van een voormalige boerderij, bestaande uit een woning met een erf, een tuin, een dierenweide en verschillende loodsen en schuren. Verhuurder heeft met huurder voor drie stallingsplaatsen, een gedeelte van een oude varkensstal en een gedeelte van een loods huurovereenkomsten gesloten. Voor de woning hebben partijen een gebruiksovereenkomst gesloten. Verhuurder heeft in de huurperiode gedoogd dat huurder de tuin onderhoudt, dieren houdt in de dierenweide en delen van het erf gebruikt. Tussen huurder en verhuurder is op enig moment onenigheid ontstaan. De verhuurder heeft de gebruiksovereenkomst eind augustus 2014 opgezegd tegen eind februari 2015. De huurovereenkomsten zijn in september 2014 opgezegd tegen 1 januari 2015 en tevens is de ontruiming aangezegd tegen 1 januari 2015. De huurder heeft niet ingestemd met de beëindiging van de overeenkomsten.

De verhuurder heeft de huurder gedagvaard in kort geding en ontruiming van de woning en alle opstallen op verbeurte van een dwangsom gevorderd. Tussen partijen was met name in geschil of de overeenkomst voor de woning gekwalificeerd moest worden als een huurovereenkomst, zoals huurder heeft gesteld, of als een bruikleenovereenkomst, zoals verhuurder heeft gesteld.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat de vraag (of de overeenkomst voor de woning bruikleen of huur is) niet in een kortgedingprocedure beantwoord kan worden en heeft daarom de vorderingen van verhuurder afgewezen. De verhuurder heeft hoger beroep ingesteld.

Het gerechtshof heeft het vonnis van de rechtbank vernietigd. Het hof heeft overwogen dat in kort geding niet kan worden vastgesteld of de feiten juist zijn als daar nader onderzoek voor nodig is. Maar in deze zaak was dat niet nodig volgens het hof. Met betrekking tot de overeenkomst voor de woning heeft het hof overwogen dat uit de gesloten overeenkomst blijkt dat de woning gratis (‘om niet’) aan de huurder in gebruik was gegeven. Huurder heeft gesteld dat hij contant heeft betaald voor de woning, maar dit heeft huurder niet aannemelijk kunnen maken. Het hof kwam tot het oordeel dat de overeenkomst voor de woning een gebruiksovereenkomst is en dat deze door de verhuurder rechtsgeldig is opgezegd. De huurder moest de woning en alle andere opstallen dus ontruimen.

 » Noot

In deze zaak staat de vraag centraal of voor de woning een huur- of een gebruiksovereenkomst was gesloten. Voor de bewoner is het van groot belang om het antwoord op deze vraag te weten, omdat hij bij een huurovereenkomst huurbescherming heeft. Opzegging van de overeenkomst wordt in dat geval voor de eigenaar een stuk lastiger. Op grond van artikel 7:201 BW is er pas een huurovereenkomst als er aan een paar vereisten wordt voldaan. Allereerst moet de verhuurder een zaak (of een deel daarvan) in gebruik geven. Dat is in deze zaak gebeurd: de woning werd in gebruik gegeven. Daarnaast moet de huurder zich verbinden tot voldoen van een tegenprestatie. In de regel is dat betaling van een huurprijs. Aan dit criterium was in deze zaak niet voldaan. In de overeenkomst was namelijk geen betaling voor de huurder opgenomen en de huurder is er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat hij wel een (andere) tegenprestatie heeft voldaan. Het is voor de definitie van huur niet relevant of de tegenprestatie bestaat uit betaling van geld of dat er een andere tegenprestatie is. Er kan bijvoorbeeld ook in natura worden betaald. De tegenprestatie moet wel voldoende bepaalbaar zijn. Dat was hier niet het geval.

Het ging dus om een zogenaamde gebruiksovereenkomst. Van een gebruiksovereenkomst kan ook sprake zijn als een kleine vergoeding voor het gebruik van de woning wordt gevraagd. Bij anti-kraak betaalt de bewoner bijvoorbeeld een tegenprestatie en mag gebruik maken van de woning. Aan de criteria van artikel 7:201 BW is dus voldaan. Toch is een anti-kraakbewoner geen huurder. De tegenprestatie die een anti-kraker betaalt, is een vergoeding voor de gebruikskosten. Zodra de tegenprestatie meer bedraagt dan een vergoeding van de gebruikskosten is de kans groter dat de rechter oordeelt dat het toch om een huurovereenkomst gaat (vgl. Hof Amsterdam, 30 augustus 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BU6889). Een vergoeding vragen voor het gebruik voor de woning zonder dat de overeenkomst een huurovereenkomst is, kan dus wel. Maar het bedrag van de vergoeding mag niet hoger zijn dan de gebruikskosten, anders is het toch een huurprijs.

Huurverhoging in de vrije sector

Het is bijna weer 1 juli, de datum waarop de jaarlijkse huurverhogingen worden doorgevoerd. Als het om sociale huurwoningen gaat moeten verhuurders hun huurders tijdig een huurverhogingsvoorstel doen. Huurders kunnen daar bezwaar tegen maken en zich tot de Huurcommissie wenden, bijvoorbeeld omdat er onjuiste huurverhogingspercentages worden gehanteerd, inkomensverklaringen ontbreken of het voorstel anderszins niet deugt. In de vrije sector is dit anders. Hoe werkt de jaarlijkse huurverhoging bij geliberaliseerde huurovereenkomsten?

Vaak bevatten geliberaliseerde huurovereenkomsten een zogenaamde indexeringsclausule. Dit is een bepaling waarin is vastgelegd dat de huur jaarlijks per 1 juli (of een andere datum) zal worden verhoogd met een bepaald percentage of met een bepaald bedrag. Ook komt wel voor dat de huurverhoging wordt gekoppeld aan de consumentenprijsindex van het CBS. Als een dergelijke indexeringsclausule is overeengekomen, dan betekent dit dat de huur elk jaar automatisch wordt verhoogd. De verhuurder hoeft dus geen huurverhogingsvoorstel te doen en hoeft de huurverhoging ook niet aan te kondigen. De huurder kan ook geen bezwaar maken tegen deze huurverhoging, hij heeft er immers bij het aangaan van de huurovereenkomst mee ingestemd. De route naar de Huurcommissie staat niet voor hem open. Wel zal de verhuurder de huurder moeten laten weten wat de nieuwe huurprijs gaat worden en hoe die is berekend. Tegen een onjuiste berekening kan natuurlijk wel bezwaar gemaakt worden.

Stel dat de huurovereenkomst geen indexeringsclausule omvat. Dan moet de verhuurder een andere route volgen. Hij zal overeenstemming met de huurder moeten bereiken over een verhoging. Doet de verhuurder een voorstel tot het verhogen van de huurprijs en de huurder weigert dit te aanvaarden, dan levert die weigering een opzeggingsgrond op. De huurder stemt dan niet in met ‘een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst’ als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub d BW. De verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen en een beëindigingsprocedure starten bij de rechter. Als de rechter vindt dat het aanbod redelijk was, dan kan hij de huurovereenkomst beëindigen. Maar vaak zal de rechter de huurder alsnog in de gelegenheid stellen het aanbod te accepteren. Bij de beoordeling wat redelijk is, wordt vaak gekeken naar de huurprijzen van verglijkbare geliberaliseerde woonruimte ter plaatse.

Wat geldt er als de indexeringsclausule niet duidelijk is? In een zaak die ik onlangs behandelde was in een geliberaliseerde huurovereenkomst wel een bepaling opgenomen dat de huurprijs jaarlijks zou worden verhoogd, maar was vreemd genoeg niet bepaald met welk percentage of bedrag. De huurverhogingspercentages werden jaarlijks door de verhuurder vastgesteld aan de hand van de maximaal toegestane huurprijsstijgingen voor sociale huurwoningen, de marktontwikkelingen en de lokale omstandigheden, met inachtneming van alle redelijkheid. De percentages varieerden tussen de 0% en 3,2%. Dat was de afgelopen tien jaar zo gebeurd en de huurder had hier nooit bezwaar tegen gemaakt. Tot 2103. Toen werd de inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd en kwam het huurverhogingspercentage ineens op 6,5% uit. De huurder trok aan de bel en betoogde dat de huur überhaupt niet verhoogd kon worden, omdat er geen indexeringsclausule was overeengekomen en er nooit een voorstel tot het verhogen van de huurprijs was gedaan. Hij vorderde de door hem betaalde huurverhogingen over de afgelopen jaren als onverschuldigd betaald terug. De kantonrechter kon de huurder hierin geen gelijk geven. De wijze van vaststelling van het jaarlijkse huurverhogingspercentage kwam de kantonrechter niet onredelijk voor en de huurder had horen te begrijpen dat er jaarlijks huurprijsaanpassingen zouden volgen. Hij had dit ook jarenlang zonder protest betaald. De verhuurder kwam met deze uitspraak goed weg. Aan te raden is natuurlijk om een duidelijke bepaling in de huurovereenkomst op te nemen, waarin staat met welk bedrag of met welk percentage de huur jaarlijks wordt verhoogd.

Kort nieuws

BNR Nieuwsradio
Op 12 mei 2015 was Huib Hielkema weer te gast bij het programma Juridische Zaken van BNR Nieuwsradio. Aan de orde was een vraag van een luisteraar over bemiddelingskosten. De luisteraar had woonruimte gehuurd en daarvoor aan de bij de transactie betrokken makelaar bemiddelingskosten betaald. Zij vroeg zich af of die betaling terecht was. Huib Hielkema beantwoordt deze vraag. Het radiofragment is te beluisteren via deze link

Huib Hielkema

Seminar goed bezocht
Op 9 april 2015 vond ons seminar over de Warmtewet en de scheiding van Wonen en Zorg plaats. De opkomst en de sfeer waren zeer goed en er was, zoals het hoort, veel interactie tussen de sprekers en de aanwezigen. Wij zullen spoedig weer een seminar over actuele onderwerpen organiseren en zijn benieuwd welke onderwerpen u als lezer van deze nieuwsbrief zouden interesseren. Suggesties kunt u per e-mail versturen aan Elsje de Bie: debie@hielkemaco.nl

Elsje de Bie

Doe de huurrecht test: wat weet u al?
In samenwerking met CorporatieNL hebben wij een huurrecht quiz gemaakt. U kunt deze hier online doen. Wat weet u over de opzegtermijn van de verhuurder? En hoe moet verhuur van een parkeerplaats in een garage worden gekwalificeerd? Deze en meer vragen in de test.

Wat is uw score? Laat het ons weten, we zijn benieuwd!

Jeroen Groenewoud

Nieuwe druk van het boek SDU Commentaar Huurrecht (2015)
Op 22 mei 2015 verscheen de nieuwe geheel geactualiseerde druk van het boek SDU Commentaar Huurrecht. Huib Hielkema zit in de hoofdredactie van deze uitgave en Anne Maren Langeloo en Jeroen Groenewoud maken deel uit van het auteurkorps.

SDU Commentaar Huurrecht behandelt artikelsgewijs het gehele huurrecht voor zowel bedrijfsruimte als woonruimte. Het is een handzaam boek dat voor abonnees ook digitaal is te raadplegen. Als u geïnteresseerd bent kunt u het boek hier bestellen

SDU

Binnenkort verschijnen ook nieuwe geheel geactualiseerde drukken van het Huurrechtmemo (2015/2016) (Kluwer) en het boek Huurrecht Woonruimte (SDU). Zodra deze uitgaven beschikbaar zijn zullen wij dat bekendmaken.

Huib Hielkema

Rechtspraak

Regelmatig schrijven wij noten bij interessante uitspraken van rechtbanken en gerechtshoven in diverse juridische vakbladen. De noten zijn lezen te op onze website onder “publicaties” via onderstaande link:

http://hielkemaco.nl/nieuws-huur-en-vastgoedrecht/#7

Elsje de Bie

Herzieningswet woningcorporaties: smallere marges huurprijsbeleid

Op 1 juli 2015 wordt de Herzieningswet ingevoerd. De wet zal in verscheidene opzichten zorgen voor een aardverschuiving voor woningcorporaties. Een gevolg zal zijn dat corporaties minder vrijheid hebben om de hoogte van de (aanvangs)huurprijzen van hun woningen te bepalen. Dat zit zo.

Corporaties worden in een strak keurslijf geperst bij de keuze van hun huurders. Er zijn twee soorten beperkingen (het zogenaamde passend toewijzen): – woningcorporaties mogen hun woningen uitsluitend toewijzen aan huishoudens tot een zekere inkomensgrens (€ 34.911,- prijspeil 2015); – woningcorporaties dienen de hoogte van de huurprijs af te stemmen op het inkomensniveau van het huishouden in het kader van de huurtoeslag.

De eerste maatregel bestaat al enkele jaren, maar in minder vergaande vorm. Het doel is beteugeling van oneerlijke concurrentie op de woningmarkt. De gedachte is dat corporaties door middel van verschillende vormen van staatssteun, die niet beschikbaar is voor particuliere verhuurders en institutionele beleggers, woningen hebben kunnen bouwen en exploiteren. De wet reguleert dat die staatssteun alleen wordt ingezet op markten waar commerciële partijen niet of minder actief zijn. Om die reden worden corporaties gedwongen alleen mensen te huisvesten aan de onderkant van de woningmarkt. Ze dienen daarmee niet zozeer een commercieel maar veeleer een algemeen belang (dienst van algemeen economisch belang – DAEB).

De tweede maatregel heeft tot doel huurders met lage inkomens te beschermen tegen te hoge huurprijzen. En passant zal deze maatregel ook effect hebben voor de overheidsuitgaven in het kader van de huurtoeslag. De maatregel dwingt corporaties sociale huurwoningen te verhuren tegen een huurprijs tot maximaal de aftoppingsgrens. Naarmate een woning groter is, kan deze grens flink onder de huurprijsgrens volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) liggen.

Deze ontwikkelingen beperken corporaties bij het bepalen van de hoogte van de huurprijs van de woningen die zij verhuren. Corporaties zullen hun aanvangshuren in veel gevallen naar beneden moeten bijstellen.

Maar dit is nog niet alles. Er zijn meer maatregelen waar corporaties rekening mee moeten houden als zij hun nieuwe huurprijsbeleid bepalen..

Een van die maatregelen is de verhuurderheffing. Deze wordt alleen berekend over woningen die onder de liberalisatiegrens (€ 710,68 per maand) worden verhuurd, ook al zou de woning in het geliberaliseerde segment kunnen worden verhuurd. Daarnaast zal op 1 oktober 2015 een nieuw WWS worden ingevoerd, waarin de WOZ-waarde van de woning wordt meegerekend. Voor verreweg de meeste woningen zal het nieuwe WWS leiden tot een andere maximale huurprijs (hoger of lager). Tenslotte denkt de regering al sinds haar aantreden in 2012 na over de zogenaamde huursombenadering (zie ook elders in deze nieuwsbrief). Het is de bedoeling dat de inkomensafhankelijke huurverhoging die we de afgelopen drie jaar hebben gehad, op 1 juli 2016 zal worden vervangen door de huursombenadering. Daarbij krijgen verhuurders ruimte om zelf te bepalen welke huurverhoging zij toepassen. Zij kunnen die bijvoorbeeld laten afhangen van de ligging of de grootte van de woning of van het inkomen of de gezinssamenstelling van de huurder. Als zij er maar voor zorgen dat de totale huurinkomsten die zij ontvangen (de huursom) niet meer worden verhoogd dan met een zeker percentage dat de minister jaarlijks vaststelt. Hoe de regeling er precies uit zal zien is nog onbekend.

Al deze nieuwe regelgeving dwingt corporaties nieuwe keuzes te maken waar het betreft de keuze van hun huurders en de hoogte van de huurprijzen bij aanvang van de huurovereenkomst. Dat kunnen lastige keuzes zijn, zeker als dat leidt tot vermindering van de huurinkomsten. En daar komt het op 3 juni 2015 tussen Aedes en de Woonbond gesloten huurakkoord over de jaarlijkse huurstijging in de periode 2016-2018 nog bij.

De Herzieningswet zorgt en passant voor scheefheidsbestrijding: sociale huurwoningen zijn alleen bestemd voor huishoudens tot een zekere inkomensgrens. De Herzieningswet bevat echter slechts regels voor de aanvangshuurprijs, maar niet voor de huurontwikkeling na de totstandkoming van de huurovereenkomst. De nieuwe wet dwingt corporaties dus niet om huurders die ineens meer gaan verdienen anders te behandelen, bijvoorbeeld door aan hen een hogere prijs te vragen of, drastischer, de huur op te zeggen. Aedes en de Woonbond hebben in het huurakkoord van 3 juni 2015, dat geen betrekking heeft op scheefwoners, afgesproken nader onderzoek te doen naar dit fenomeen.

Maar dat betekent nog niet dat corporaties niet nu al zelf maatregelen kunnen nemen tegen scheefwonen. Corporaties, die dat zouden willen, kunnen binnen de bestaande wettelijke kaders afspraken met hun huurders over de situatie dat het inkomen van de huurder in de loop van de huur (fors) stijgt. Die afspraken kunnen leiden tot aanpassing van de huurprijs naar boven of zelfs tot beëindiging van de huur. Hielkema & co heeft ervaring met dergelijke contractuele arrangementen.

Wijziging positie chronisch zieken en gehandicapten bij de inkomensafhankelijke huurverhoging

Chronisch zieken en gehandicapten hebben meer mogelijkheden om bezwaar te maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging. Deze mensen kunnen vaak niet verhuizen en dat is meestal ook niet gewenst als voorzieningen die verband houden met hun handicap zijn aangebracht in de woning. Aangezien de inkomensafhankelijke huurverhoging tot doel heeft huurders met een hoger inkomen te stimuleren te verhuizen (als maatregel tegen scheefwonen), kunnen sommige groepen gehandicapten en chronisch zieken bezwaar maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging, zodat voor hen alleen de gewone huurverhoging geldt.

Per 1 juli 2015 wordt de regeling zodanig aangepast dat ook meerpersoonshuishoudens, waarvan één van de leden voor een periode van meer dan een jaar 10 of meer uur per week extramurale verpleging of verzorging ontvangt, bezwaar kunnen maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging. Hiermee wordt een omissie in de regeling rechtgezet.

Lees ook: inkomensafhankelijke huurverhoging

 

 

Huurcommissie bevoegd bij geschillen over warmtekosten?

De Warmtewet is op 1 januari 2014 in werking getreden. Deze wet ziet op levering van warmte door middel van een warm water dat wordt getransporteerd via een warmtenet, zoals een blokverwarmingsinstallatie. De leverancier is degene die zich bezig houdt met de levering van warmte aan (klein)verbruikers. Dat kan de verhuurder zijn. Op grond van de Warmtewet kunnen verbruikers geschillen die voortvloeien uit de warmtelevering voorleggen aan een “onafhankelijke geschillencommissie, middels een procedure die snel, transparant, eenvoudig en goedkoop” is. Een interessante vraag waar tijdens het wetgevingsproces niet over na is gedacht en die de gemoederen van zowel politici als juristen bezig houdt is wie bevoegd is als geschillencommissie op te treden in geschillen over kosten voor de levering van warmte op grond van de Warmtewet (hierna ‘warmtekosten’).

Een ambtenaar van het ministerie van Economische Zaken heeft per brief van 24 november 20214 aan de Huurcommissie, de Woonbond en Aedes laten weten dat geschillen over warmtekosten kunnen worden voorgelegd aan de huurcommissie. Dat is nog maar de vraag.

In de eerste plaats heeft de verhuurder die warmte levert niet de hoedanigheid van verhuurder, maar van leverancier in de zin van de warmtewet. De relatie tussen de huurder (verbruiker) en de verhuurder (leverancier) wordt volgens de Warmtewet bovendien beheerst door de warmteleveringsovereenkomst. En niet door de huuroverkomst. Zo bezien komt aan de huurcommissie geen bevoegdheid toe, omdat deze alleen over huurverhoudingen en huurgeschillen gaat.

Maar er is meer. Ook als dit geen belemmering zou zijn voor de huurcommissie om geschillen over de warmtekosten te beslechten, is het nog steeds de vraag of de huurcommissie wel een rol heeft.

Voor het bestaan van bevoegdheid van de huurcommissie moeten de warmtekosten onder de definitie van het begrip “servicekosten” vallen. Tot 1 juli 2014 was de huurcommissie bevoegd kennis te nemen van geschillen over alle woonservicekosten. Vanaf 1 juli 2014 wordt in artikel 7:237 lid 3 BW onderscheid gemaakt tussen “servicekosten” en “nutsvoorzieningen met een individuele meter”. Kunnen de warmtekosten onder het servicekosten-begrip worden geschaard?

In het Besluit servicekosten (“BSK”) worden kosten voor verwarming van het woonruimtegedeelte niet genoemd als servicekosten. De huurcommissie is dus op het eerste gezicht niet bevoegd. Echter het BSK bevat geen uitputtende lijst. De huurcommissie kan bepalen dat de levering van warm water ten behoeve van verwarming van woonruimte ook servicekosten zijn. Dat is echter nog niet gebeurd, zodat onzes inziens op dit moment de huurcommissie niet bevoegd is kennis te nemen van geschillen over warmtekosten.

Het is afwachten hoe dit zich in de praktijk zal gaan ontwikkelen. Daarover zal hoogstwaarschijnlijk binnenkort duidelijkheid komen, aangezien de termijn waarbinnen de verhuurders de afrekening van de servicekosten aan de huurders moesten verzenden, per 1 juli zal verstrijken.

 

Kamerbrief: Is de woningmarkt overbelast door woningzoekenden met een urgentie?

Op 12 januari 2015 heeft de NOS bericht dat huurwoningen in Nederland schaarser worden doordat er steeds meer vluchtelingen naar Nederland komen. Het gevolg is volgens de NOS dat de wachttijden voor woningzoekenden, die op een sociale huurwoningen wachten, langer worden. Naar aanleiding van deze berichten van de NOS heeft kamerlid Karabulut van de SP aan de minister uitleg gevraagd. In een kamerbrief van 11 mei 2015 gaat minister Blok in op de vraag of de urgente woningzoekers veel druk op de woningmarkt leggen.

Huisvestingswet en huisvestingsverordeningen

In de huisvestingswet worden drie groepen woningzoekenden als urgent aangemerkt. Dit zijn: mantelzorgers en –ontvangers, personen die in blijf-van-mijn-lijfhuizen verblijven en verblijfsgerechtigden. Als deze groepen voor de eerste keer een woning zoeken hebben zij voorrang op reguliere woningzoekenden. Op grond van de huisvestingswet kunnen gemeenten invloed uitoefenen op de verdeling en samenstelling van de woningvoorraad. Zij kunnen in huisvestingsverordeningen regels opnemen. Zo kunnen gemeenten bepalen dat er naast de drie genoemde urgente groepen meer mensen voorrang hebben bij het zoeken naar een woning, zoals woningzoekenden die economisch gebonden zijn aan een bepaalde plaats.

Verhouding urgente en reguliere woningzoekenden

Volgens de minister ligt het voor de hand dat hoe meer urgente woningzoekenden er zijn hoe minder reguliere woningzoekenden er zijn. Het signaal dat steeds meer woningen aan urgente groepen worden toegewezen, is dus mede veroorzaakt door het beleid van de gemeenten en hoeveel groepen zij als urgent aanwijzen. De minister wijst erop dat het de verantwoordelijkheid is van de gemeenten om ervoor te zorgen dat het woningaanbod rechtvaardig verdeeld wordt. Dit geldt te meer voor gemeenten waar de druk op de woningmarkt hoog is, zoals in de grote steden. De gemeenten moeten de belangen van alle groepen woningzoekenden afwegen en zorgen dat er geen groepen tussen wal en schip vallen.

Volgens de minister bestaat er geen overzicht van het aantal woningzoekenden. Woningzoekenden hebben tegenwoordig veel verschillende mogelijkheden om een woning te zoeken (internet, dagbladen, informeren bij verhuurders), waardoor de klassieke wachtlijst niet langer bestaat. Hierdoor bestaat er ook geen overzicht van het aantal urgente woningzoekenden. Uit een enquête van de NOS onder de gemeenten is gebleken dat bij een kwart van de gemeenten de wachttijd voor een sociale woning toeneemt. Dit komt volgens de gemeenten onder andere door de toename van urgente woningzoekenden. De minister concludeert dat bij de meerderheid van de gemeenten (driekwart) er geen sprake is van druk op de woningmarkt door urgente woningzoekenden.

Scheefwonen

De minister wijst erop dat de sociale huurwoningen bedoeld zijn voor mensen met een laag inkomen en specifieke doelgroepen zoals de verblijfsgerechtigden. De woningvoorraad in Nederland zou in beginsel groot genoeg zijn om iedereen te huisvesten. Veel van de woningen worden echter nog bewoond door mensen die (inmiddels) een hoog inkomen hebben (scheefwoners). Deze groep mensen zou moeten ‘doorschuiven’ naar de duurdere woningen. De overheid probeert deze doorstroming te bevorderen.

Conclusie

Volgens de minister is niet duidelijk vast te stellen hoeveel urgente woningzoekenden er zijn. Bij het merendeel van de gemeenten zouden de urgente woningzoekenden in ieder geval niet voor meer druk op de woningmarkt zorgen. In de grote steden, zoals Amsterdam, is de druk op de woningmarkt wel degelijk hoog. Dat wordt wellicht niet uitsluitend veroorzaakt door de urgente woningzoekenden, maar dit speelt waarschijnlijk wel een rol. De combinatie van scheefwoners en het toenemende aantal (urgente) woningzoekenden zorgt ervoor dat de wachttijd voor een sociale huurwoning in Amsterdam voor een reguliere woningzoekende inmiddels gemiddeld acht jaar is. Het bevorderen van de doorstroming van scheefwoners stuit ook op problemen. Zo zit er doorgaans een groot gat tussen de sociale huurgrens (€ 710,68) en de huurprijzen in de sociale sector. Een huurder die zou moeten doorstromen wordt dan geconfronteerd met een (te) grote huurverhoging en zal niet doorstromen.

Kortom het aantal woningzoekenden neemt toe. In de media wordt vooral aandacht besteed aan het aantal vluchtelingen dat naar Nederland komt en hier een urgente woningzoekende is. Hierdoor is wellicht het enigszins vertekende beeld ontstaan dat alleen door deze groep woningzoekenden een grote druk op de woningmarkt is komen te liggen. De oorzaak van de druk op de woningmarkt zal niet uitsluitend gelegen zijn in de toename van het aantal vluchtelingen dat in Nederland gehuisvest moet worden, maar het zal wel een rol spelen.

U kunt het hele artikel van de NOS hier lezen. Voor de volledige kamerbrief van minister Blok klikt u hier.

Huursombenadering per 1 juli 2016?

Al jaren geleden heeft minister Blok aangekondigd dat hij verhuurders meer ruimte gaat geven om beleid te voeren ten aanzien van de jaarlijkse huurverhoging. Het is de bedoeling dat verhuurders zelf binnen zekere grenzen kunnen bepalen welke huurverhoging voor welk type woning en/of voor welk type huurder wordt doorgevoerd. Deze benadering heet de huursombenadering. De maximale huurverhoging die de minister sinds ruim 30 jaar jaarlijks vaststelt zou daarmee komen te vervallen. Met de huursom wordt bedoeld het totale bedrag dat (grotere) verhuurders aan huur ontvangen. De gedachte is dat de minister de jaarlijkse stijging van de huursommen wel maximeert, maar dat de verhuurder daarbinnen ruimte heeft om binnen haar bestand de huurverhoging te variëren.

Het is van meet af aan de bedoeling geweest dat de huursombenadering in de plaats komt van de inkomensafhankelijke huurverhoging die we de afgelopen drie jaren hebben gezien. Dat was dus een tijdelijke maatregel. Echter, die maatregel is dit jaar met een jaar verlengd. Kennelijk heeft de minister moeite om een goed voorstel voor de huursombenadering te formuleren.

In zijn brief van 11 maart 2015 aan de kamer kondigt minister Blok aan dit voorjaar met zijn voorstel te zullen komen. Dit naar aanleiding van het rapport “Verkenning huursombenadering: varianten van de huursombenadering doorgerekend” van Platform 31. In deze verkenning heeft Platform 31 samen met 18 woningcorporaties twee varianten voor de huursombenadering doorgerekend op de mogelijkheden en effecten daarvan.

De tijd begint te dringen voor de minister. We wachten het af.

Onderverhuur via Airbnb – een gat in de markt. Ook voor verhuurders

Airbnb is hot. Niet alleen bij toeristen, maar ook in (ver)huurdersland. En de media maken vaak melding van de problemen die rijzen bij (onder)verhuur via Airbnb. Het lijkt een nieuwe trend, terwijl het dat in feite niet is. Hoe zit het nu precies in elkaar? Wat mag nu wel en wat mag niet?

Vele huurders verhuren hun woning via deze website aan toeristen. Het is de verhuurders daarentegen een doorn in het oog. Die kunnen natuurlijk zelf ook een woning tijdelijk verhuren, tegen vaak zeer forse bedragen (per nacht). Dat levert vermoedelijk meer op dan ‘reguliere’ verhuur. Voor de huurder is het een prettige bijverdienste. Maar mag de huurder zomaar een kamer verhuren aan een ander?

Onderverhuur toegestaan?

In de wet staat dat een huurder van woonruimte niet bevoegd is zijn woning geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven. Maar, wordt daar aan toegevoegd, een huurder van een zelfstandige woning die daar zelf zijn hoofdverblijf heeft, mag wel een deel van deze woning in gebruik geven aan een ander. Dus: die mag op grond van de wet wel een kamer onderverhuren. Om deze wettelijke bevoegdheid van de huurder te beperken, staat in de meeste huurovereenkomsten een onderverhuurverbod. Huurders met een dergelijk verbod (vaak zelfs op straffe van een boete) mogen niet onderverhuren of aan een derde in gebruik geven. Deze huurders mogen dus ook geen toeristen via Airbnb in hun huis laten verblijven.

Gemeente

Er zijn ook regels die van overheidswege worden opgelegd. De gemeente Amsterdam staat bijvoorbeeld wel toe dat er wordt verhuurd via Airbnb (voor eigenaren en huurders), maar heeft daar wel restricties aan verbonden. Zo mag er niet meer dan twee maanden per jaar worden verhuurd, moet er (toeristen)belasting worden betaald en moet er toestemming van de verhuurder of de VVE zijn. De gemeente heeft dit met Airbnb afgesproken. Het blijkt in de praktijk echter lastig om te controleren.

Middelen voor de verhuurder

Verhuurders die er achter komen dat hun huurder onderverhuurt, kunnen dus de rechter vragen de huurovereenkomst te ontbinden en vooruitlopend daarop in kort geding ontruiming vorderen. Bij ontdekking van Airbnb-verhuur gebeurt dat steeds vaker. Verschillende rechters hebben al ontruimingen uitgesproken van huurders die onderverhuurden. Het doet er niet toe of er een sociale woning of een niet-sociale woning wordt onderverhuurd. De verhuurders in die zaken beschikten over voldoende bewijs, bijvoorbeeld bestaande uit de advertentie op de site, foto’s, recensies van voormalige bezoekers, en zo voort. De verhuurder moet het bewijs verzamelen en kan vervolgens een procedure starten. Op het internet is er veel (belastende) openbare informatie te vinden die in procedures kan worden gebruikt.

Verschillende vorderingen

De huurder die tegen de lamp loopt, kan dus worden geconfronteerd met een ontruiming, maar er zijn meer vorderingen die een verhuurder in kan stellen. Zo kan de verhuurder betaling van (in geval van een kort geding) een voorschot op een contractueel overeengekomen boete vorderen. Als er in de huurovereenkomst staat dat onderverhuur is verboden op straffe van een boete, dan kan de verhuurder deze boete vorderen. Sinds enige tijd zijn rechters meer terughoudend bij toewijzing van dergelijke boetes, maar het kan nog steeds worden gevorderd en worden toegewezen. Verhuurders kunnen ook gemaakte (onderzoeks)kosten vorderen. Als de verhuurder kosten heeft moeten maken om de onderhuur op te sporen, bijvoorbeeld door een daar in gespecialiseerd onderzoeksbureau, dan kunnen deze kosten bij de huurder worden neergelegd. Daarnaast kunnen de kosten van de ontruiming ook bij de huurder worden gevorderd en zal de rechter ook een veroordeling in de kosten van de procedure uitspreken. De verliezer betaalt.

Kortom, de huurder die zonder toestemming onderverhuurt, loopt een groot risico. Hij verspeelt mogelijk niet alleen zijn woning, maar kan ook worden geconfronteerd met betaling van flinke bedragen. En de verhuurder heeft de woning daarna weer tot zijn beschikking om opnieuw te kunnen verhuren. De verhuurder doet er dan verstandig aan een goed dichtgetimmerde huurovereenkomst te sluiten met de nieuwe huurder.

Lees ook: Airbnb huurwoning mag niet, 17 maart 2017