Annotatie van Marjolein Scheeper: Verdenking van brandstichting onvoldoende voor ontbinding en ontruiming

Verdenking van brandstichting onvoldoende voor ontbinding en ontruiming

 

Gerechtshof Den Haag,
17 mei 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:1309
(mrs. J.J. van der Helm, M.P.J. Ruijpers en A.C. Rop)

Ontbinding. Brandstichting. Gebreken. Schadevergoeding. Bewijs.

[artt. 6:265, 7:207 BW; art. 150 Rv.]

Huurder X heeft van stichting Woonbron sinds 11 december 1997 een sociale huurwoning gehuurd. Op 6 maart 2015 heeft er een brand gewoed in de woning en X is door de politie aangehouden op verdenking van brandstichting. Woonbron heeft aangifte gedaan tegen de huurder en de politie is een onderzoek gestart naar de oorzaak van de brand. Op 2 oktober 2015 heeft Woonbron vervangende woonruimte ter beschikking gesteld aan de huurder voor de duur van het herstel van de woning.

In eerste aanleg heeft Woonbron ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en vergoeding van haar schade van X gevorderd op grond van wanprestatie bestaande uit brandstichting. In reconventie heeft X gevorderd dat Woonbron de woning zal herstellen en dat de huurprijs wordt verminderd tot nihil met ingang van 6 maart 2015 tot het moment van herstel. De kantonrechter heeft in eerste aanleg zowel de vorderingen van Woonbron als van X afgewezen.

Woonbron heeft als eerste hoger beroep ingesteld en gevorderd dat haar vorderingen alsnog worden toegewezen. X had namelijk brand gesticht in de woning en dat is grond voor ontbinding van de huurovereenkomst, aldus Woonbron. X heeft ontkend dat hij brand heeft gesticht en heeft in incidenteel appel gevorderd dat zijn vorderingen alsnog worden toegewezen.

Het gerechtshof sluit zich aan bij het standpunt van X. Toewijzing van de vorderingen van Woonbron is alleen mogelijk indien vast komt te staan dat X de brand heeft gesticht. Het politieonderzoek naar de oorzaak van de brand was nog niet afgerond en alleen een strafrechtelijke verdenking is in dit geval volgens het hof onvoldoende. Het is het goed recht van Woonbron om het onderzoek van de politie niet af te wachten, maar het risico daarvan is voor Woonbron nu op grond van het bewijsmateriaal dat voorhanden is niet kan worden vastgesteld dat X brand heeft gesticht. Het is op grond van artikel 150 Rv wel aan Woonbron om het bewijs van de brandstichting aan te dragen en daar is zij niet in geslaagd. Nu niet is komen vast te staan dat X brand heeft gesticht, dienen de vorderingen van X naar het oordeel van het hof wel toegewezen te worden. De huurovereenkomst blijft dus in stand, Woonbron moet de woning herstellen en de huurprijs wordt verminderd tot 0% van de huurprijs tot het moment van herstel.

Noot

In deze zaak is een samenloop van strafrecht en civiel recht aan de orde. Een strafbare handeling kan namelijk ook een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst opleveren. Het probleem is vaak dat alleen nog sprake is van verdenking en nog niet vaststaat of de handeling daadwerkelijk strafbaar is. Of de huurder vervolgd en veroordeeld wordt voor zijn handelen, is immers nog maar de vraag. Indien de verhuurder betoogt dat de huurder het strafbare feit heeft begaan en dat de huurovereenkomst om die reden ontbonden moet worden, is het op grond van artikel 150 Rv aan de verhuurder om aan te tonen dat de huurder het strafbare feit heeft begaan. De verhuurder moet het dan zien te redden met het bewijsmateriaal dat voor handen is. In bovenstaande zaak was dat onvoldoende. Woonbron had er in dit geval wellicht verstandiger aan gedaan om de uitslag van het onderzoek af te wachten.

Een vordering zonder strafrechtelijk vonnis is niet altijd kansloos. Ook zonder een strafrechtelijk vonnis kan in civielrechtelijke zin voldoende bewijs voorhanden zijn dat de huurder het strafbare feit heeft gepleegd, omdat het relatief zware criterium in het strafrecht dat het feit wettig en overtuigend bewezen moet worden in het civiele bewijsrecht geldt. In bovenstaande zaak had de huurder het strafbare feit uitgebreid betwist. Het onderzoek door de politie was noodzakelijk om uitsluitsel te geven over de betrokkenheid van de huurder.

De huurder had op zijn beurt vorderingen ingesteld tot herstel van de woning en huurvermindering. De huurder kon immers niet in het gehuurde wonen tot de schade die de brand had veroorzaakt was hersteld. De schade die is veroorzaakt heeft een gebrek opgeleverd in de zin van artikel 7:204 BW. In beginsel moet een verhuurder gebreken op verzoek van de huurder herstellen. De huurder kan daarnaast op grond van artikel 7:207 BW in het geval van vermindering van het huurgenot door het gebrek een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. Deze huurvermindering kan de huurder ingevolge het tweede lid niet vorderen indien hij jegens de verhuurder aansprakelijk is voor het ontstaan van het gebrek. Woonbron heeft zich in bovenstaande zaak slechts verweerd tegen de huurvermindering door te betogen dat de huurder de brand had aangestoken en dat de huurder daarom aansprakelijk was voor het ontstaan van de brand. De brandstichting is echter niet vast komen te staan, en bij gebreke van verder verweer van Woonbron worden de vorderingen van de huurder geheel toegewezen. Woonbron heeft de hoogte van de huurvermindering niet betwist, dus dan wordt door de rechter ook niet gekeken of de gevorderde huurvermindering evenredig is. Woonbron had er goed aan gedaan om goed na te gaan of er geen subsidiaire verweren werden overgeslagen voor het geval het primaire verweer inzake de aansprakelijkheid van de huurder zou worden afgewezen.

Annotatie van Marjolein Scheeper: Jaarlijks verblijf in het buitenland gedurende 5 maanden onvoldoende voor ontbinding

Annotatie van Marjolein Scheeper, die is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2016/23)

Jaarlijks verblijf in het buitenland gedurende 5 maanden onvoldoende voor ontbinding

Gerechtshof Amsterdam,
12 april 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:1442 (kort geding)
(mrs. J.C. Toorman, C.C. Meijer en L.R. van Harinxma thoe Slooten)

Ontbinding. Hoofdverblijf. Onderverhuur. Overlast. Beperkingen kort geding-procedure.

[art. 6:265 BW; art. 7:213 BW]

Huurder X heeft van Woningstichting Eigen Haard een sociale huurwoning gehuurd. In de huurovereenkomst is vastgelegd dat de woning alleen bedoeld is om te worden gebruikt als woonruimte voor de huurder en leden van zijn gezin. Daarnaast dient de huurder zijn hoofdverblijf te hebben in het gehuurde. Het is verboden om het gehuurde te gebruiken als pied-à-terre, om het gehuurde onder te verhuren of in gebruik te geven en om overlast te veroorzaken. Eigen Haard heeft van buren van X vernomen dat X meerdere keren per jaar gedurende een aantal maanden in Spanje verblijft en zijn woning dan onderverhuurt of in gebruik geeft. Medewerkers van de corporatie hebben tijdens een huisbezoek bewoner B in de woning aangetroffen.

In eerste aanleg heeft Eigen Haard X gedagvaard in kort geding en ontruiming van de woning en betaling van een contractuele boete gevorderd. De corporatie heeft haar vorderingen gebaseerd op wanprestatie van X bestaande uit het niet hebben van het hoofdverblijf in de woning, onderverhuur van de woning en veroorzaking van overlast door degene die hij in de woning toelaat. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen toegewezen.
X stelt hoger beroep in. Hij erkent dat hij jaarlijks gedurende 5 maanden de woning niet bewoont. Gedurende zijn afwezigheid wordt de woning regelmatig bewoond door A, zijn partner. X erkent ook de woning gedurende enkele weken in gebruik te hebben gegeven aan vrienden, maar nooit maandenlang. De corporatie zou X bovendien nooit hebben verteld dat de manier zoals hij de woning gebruikte niet door de beugel kon. Over overlast is volgens X pas sinds 2015 en na onderzoek door de corporatie geklaagd, de klachten zijn niet spontaan geuit door de omwonenden.

Het hof ziet in de stellingen van X, die Eigen Haard voor het grootste deel niet weersproken heeft, aanleiding om het vonnis in eerste aanleg te vernietigen en de vorderingen van de corporatie alsnog af te wijzen. Ten aanzien van het hoofdverblijf overweegt het hof dat 5 maanden weliswaar een lange periode is om afwezig te zijn, maar dat dat in deze zaak niet per definitie meebrengt dat de bodemrechter zal oordelen dat geen hoofdverblijf wordt gehouden in de woning. Het hof hecht in dat verband waarde aan de omstandigheden dat de partner van X in de woning verblijft en dat het verblijf van X in het buitenland helpt om de bipolaire stoornis van X onder controle te houden, Het hof overweegt met betrekking tot de onderverhuur dat er een reële mogelijkheid bestaat dat de ingebruikgeving door de bodemrechter onvoldoende zwaarwegend zal worden geoordeeld omdat het slechts ging om verhuur aan vrienden gedurende enkele weken en X de woning na het huisbezoek door de corporatie niet meer in gebruik heeft gegeven. De door de corporatie gestelde overlast is volgens het hof onvoldoende onderbouwd. De klachten zijn onvoldoende specifiek en er is nooit geklaagd bij andere instanties, zoals de politie. Voor toewijzing van deze vordering zou eerst nader feitenonderzoek moeten worden gedaan en daarvoor is in een kort geding geen plaats. X hoeft de woning dus niet te ontruimen.

Noot

In onderhavige zaak dacht de verhuurder op basis van drie tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst ontruiming te kunnen vorderen in een kort geding procedure. Uiteindelijk hebben de bijzondere omstandigheden van het geval ervoor gezorgd dat de vorderingen werden afgewezen.
In kort geding worden alleen voorlopige beslissingen genomen door de rechter en het is bedoeld voor spoedeisende zaken. Indien over dezelfde vraagstukken een bodemprocedure wordt gestart of al loopt dan is de rechter in de bodemprocedure niet gebonden aan de uitspraak in kort geding. De rechter kan dus anders oordelen. Dit brengt mee dat de rechter in kort geding terughoudend is bij het vooruitlopen op beslissingen die in een bodemprocedure genomen zouden kunnen worden, zoals een beslissing op een vordering tot ontruiming en een vordering tot betaling van een boete. Alleen als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering zal toewijzen, zal de rechter in kort geding dat ook doen. Bij een vordering tot betaling van geld is de rechter in kort geding doorgaans terughoudend omdat er een groot risico bestaat dat het geld niet meer teruggestort kan worden als de bodemrechter anders oordeelt. In kort geding is bovendien geen plaats voor aanvullend onderzoek of getuigenverhoor in verband met de spoedeisendheid. Vorderingen in kort geding vereisen derhalve een goede dossier opbouw en een redelijke mate van zekerheid dat de vordering toegewezen zal worden.
De verhuurder vorderde hier ontruiming van het gehuurde. Ontruiming kan in kort geding, vooruitlopend op een vordering tot ontbinding in een bodemprocedure, worden gevorderd. De verhuurder heeft het recht om de huurovereenkomst te ontbinden indien de huurder zijn verplichtingen niet nakomt, tenzij de wanprestatie de ontbinding (en ontruiming) gezien zijn bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt (artikel 6:265 BW). De rechter zal dus in de eerste plaats kijken of er tekortkomingen zijn. Vervolgens, als de huurder daar een beroep op heeft gedaan, zal de rechter beoordelen of de tekortkomingen voldoende ernstig zijn.

Bijzondere omstandigheden kunnen ervoor zorgen dat een tekortkoming onvoldoende ernstig is of in ieder geval dat onvoldoende zeker is dat een bodemrechter ze voldoende ernstig zal vinden. In onderhavige zaak had de huurder verschillende bijzondere omstandigheden aangevoerd, zoals het verblijf in de woning door zijn partner, zijn bipolaire stoornis en de kortdurende onderverhuur aan vrienden. In deze zaak werd de huurder verweten dat hij zijn hoofdverblijf niet had in het gehuurde terwijl hij dit wel verplicht was op grond van de huurovereenkomst. De huurder heeft erkend inderdaad gedurende een aantal maanden niet in de woning te hebben gewoond. Er is dus sprake van een tekortkoming als bedoeld in artikel 6:265 BW. De verhuurder had dus in beginsel het recht om de overeenkomst te ontbinden. In dit geval heeft de huurder echter aangevoerd dat de tekortkomingen niet voldoende ernstig zijn in verband met de bijzondere omstandigheden. Bij de verplichting tot het hebben van het hoofdverblijf kan de reden voor de afwezigheid van de huurder een rol spelen bij de vraag of er sprake is van een voldoende ernstige tekortkoming. Zo heeft de rechtbank Amsterdam op 31 juli 2008 (WR 2009, 19) bepaald dat een huurder die al 5 jaar in detentie zat toch zijn verplichting tot het hebben van zijn hoofdverblijf in het gehuurde niet had geschonden ondanks dat hij dus al 5 jaar niet in het gehuurde woonde. Ook in onderhavige zaak heeft de huurder redenen aangevoerd voor zijn afwezigheid. De corporatie heeft al deze omstandigheden niet weersproken waardoor ze door de rechter voor waar zijn aangenomen. De rechter zag in deze omstandigheden aanleiding om de tekortkoming onvoldoende ernstig te achten. Indien Eigen Haard de stellingen gemotiveerd zou hebben weersproken was de uitkomst van de zaak wellicht anders geweest.

Kortom, bij kort geding procedures moet er rekening mee worden gehouden dat er geen plaats is voor aanvullend onderzoek. De zaak moet dus in voldoende mate ‘rond zijn’ als het gaat om het bewijs. Indien de eisende partij in kort geding de deksel op de neus krijgt, kunnen er twee wegen worden bewandeld. De eisende partij kan in hoger beroep gaan tegen het kort geding vonnis of een bodemprocedure starten en dezelfde vorderingen nog een keer voorleggen. Bij vorderingen op grond van artikel 6:265 BW moet de huurder er voorts rekening mee houden dat hij expliciet een beroep moet doen op de tenzij-clausule en moet stellen en bewijzen dat zijn tekortkomingen onvoldoende ernstig zijn om ontbinden en ontruiming te rechtvaardigen. Indien de huurder dit nalaat, is de rechter verplicht om de vordering tot ontbinding en ontruiming toe te wijzen indien sprake is van een tekortkoming.

Annotatie van Marjolein Scheeper: Opschorting betaling van de huurprijs wegens gebreken

Annotatie van Marjolein Scheeper, die is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2016/17)

Opschorting betaling van de huurprijs wegens gebreken

Gerechtshof Amsterdam,  8 maart 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:873
(mrs. R.J.M. Smit, C. Uriot en M.J. Schaepman-de Bruijne)

Huurachterstand. Gebreken. Opschorting. Verrekening.

[art. 7:204 e.v. BW; art. 6:52 BW]

Huurster X heeft van de verhuurder een huurwoning gehuurd voor een huurprijs van € 153,00 per maand. Volgens X waren er gebreken in de woning. Vanaf augustus 2012 heeft X de huurprijs voor het gehuurde niet meer betaald in verband met de gestelde gebreken. X heeft de verhuurder in februari 2013 gewezen op de gebreken. Ook heeft X meegedeeld dat zij de kosten van door haarzelf verrichte werkzaamheden (€ 1.092,04) zou verrekenen met de huur. De verhuurder heeft X meerdere keren gesommeerd tot betaling van de huurpenningen, maar X heeft niet aan de sommaties voldaan.

In eerste aanleg heeft de verhuurder X gedagvaard in een bodemprocedure en ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurschuld van € 2.392,40 gevorderd. X heeft een voorwaardelijke tegeneis ingesteld, namelijk veroordeling van de verhuurder tot het verhelpen van de gebreken op straffe van een dwangsom indien de rechtbank de vordering van de verhuurder zou afwijzen. In eerste aanleg heeft de rechtbank een deskundige benoemd om onderzoek te doen naar de gebreken in de woning. De deskundige heeft geconstateerd dat in de woning schimmelvorming was in verband met vochtproblemen. Volgens de deskundige beperkte dit het huurgenot van X. De kantonrechter heeft naar aanleiding van het onderzoek door de deskundige geoordeeld dat de gebreken een huurvermindering van 20% rechtvaardigden. Bovendien mocht X de door haar gemaakte kosten niet verrekenen. X had echter 100% van de huurprijs ingehouden en haar kosten wel verrekend. De ontstane huurachterstand rechtvaardigde de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde volgens de kantonrechter en heeft de vorderingen van de verhuurder toegewezen.

X was het niet eens met het oordeel van de kantonrechter en heeft hoger beroep ingesteld. In hoger beroep heeft zij onder andere gesteld dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de gebreken slechts een huurvermindering van € 20% rechtvaardigden en dat zij haar kosten niet mocht verrekenen. De ontstane huurachterstand was volgens X bovendien niet dusdanig ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigde. Volgens het hof heeft X onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan een hogere huurvermindering gerechtvaardigd was. Niet is gebleken dat X of haar kinderen gezondheidsklachten hadden opgelopen en bovendien is X zelf verantwoordelijk voor de ventilatie van haar woning. X heeft niet aangetoond dat zij de verhuurder erop heeft gewezen dat de vochtproblemen verholpen moesten worden in verband met mogelijke gezondheidsschade. Ten aanzien van de verrekening heeft het hof geoordeeld dat niet is gebleken dat X de verhuurder in gebreke heeft gesteld met betrekking tot de werkzaamheden waarvoor X kosten had gemaakt. X mocht de kosten dus niet verrekenen met de huurpenningen. Ook het hof is verder van oordeel dat het ten onrechte niet betalen van 80% van de huurpenningen een ernstige tekortkoming is die de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.

Noot
Indien in een huurwoning gebreken zijn, kan een huurder op grond van artikel 7:207 BW vermindering van de verschuldigde huurprijs vorderen. Deze vermindering van de huurprijs moet evenredig zijn aan de vermindering van het huurgenot van de huurder door het gebrek aan de woning. Uit onderhavige zaak blijkt dat een huurder zich op glad ijs begeeft als hij uit eigen beweging de huur opschort in verband met gebreken. Er zijn meerdere aspecten waardoor de huurder op een later moment toch moet betalen ondanks dat hij dacht recht te hebben op huurvermindering. Het eerste aspect betreft de vraag of er überhaupt sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Er zijn veel uitspraken over de vraag of een bepaald probleem een gebrek is of niet. De problemen variëren van loszittende drempels tot verzakking van de tuin en van overlast door bedwantsen in huis tot overlast door stadsvernieuwingsactiviteiten rond het huis (vb. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17 maart 2015 (ECLI:NL:GHARL:2015:1922), rechtbank Amsterdam, 16 januari 2014 (ECLI:NL:RBAMS:2014:284) en Gerechtshof Amsterdam, 1 mei 2012 (ECLI:NL:GHAMS:2012:BW9640)). Als duidelijk is dat er een gebrek is, is nog de vraag hoe ernstig dat gebrek is en hoe hoog daardoor de vermindering van de huurprijs mag zijn. De huurcommissie (bij wie de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte terecht kan voor procedures over gebreken) heeft op haar website een gebrekenboek gepubliceerd. In dit document staat voor veel verschillende gebreken hoe ernstig deze is volgens de huurcommissie en welke huurvermindering daarbij kan horen. Dit gebrekenboek is ook voor huurders van geliberaliseerde woonruimte een aanknopingspunt om te bepalen wat hun positie is. Bij geliberaliseerde huurovereenkomsten heeft de rechter echter wel de vrijheid om de ernst van het gebrek en de bijpassende huurvermindering te beoordelen. De huurder doet er derhalve verstandig aan om een verzoek in te dienen bij de huurcommissie bij niet-geliberaliseerde huur of bij de rechter bij huurovereenkomsten in het geliberaliseerde segment. Anders loopt de huurder het risico dat voor de huurder in bovenstaande zaak zich heeft gerealiseerd. Namelijk dat zij ten onrechte de huur niet heeft betaald en daarmee een huurschuld heeft laten ontstaan die tot ontbinding van de huurovereenkomst heeft geleid.

In bovenstaande zaak heeft de huurder ook door haar gemaakte kosten verrekend met de huurpenningen. Indien sprake is van gebreken en de verhuurder weigert de gebreken te verhelpen ondanks verzoeken daartoe van de huurder kan de huurder de gebreken zelf verhelpen. De kosten die de huurder maakt om de gebreken te verhelpen, kan de huurder dan verhalen op de verhuurder of in mindering brengen op de huurprijs (artikel 7:206 lid 3 BW). Afgezien van het feit dat ook voor verrekening dus moet vast komen te staan dat sprake is van een gebrek mag de huurder pas verrekenen als de verhuurder met het verhelpen van de gebreken in verzuim is (dus ondanks een aanmaning van de huurder niet overgaat tot herstel). De huurder moet de verhuurder dus in beginsel eerst in gebreke hebben gesteld (artikel 6:81 en 6:82 BW). Hier zijn uitzonderingen op mogelijk, maar die waren in bovenstaande zaak niet aan de orde. De huurder had de verhuurder niet in gebreke gesteld en mocht alleen al daarom de kosten niet verrekenen met de huur. De rechter is in deze zaak niet toegekomen aan de vraag of de kosten wel zagen op het verhelpen van gebreken en dus wel voor rekening van de verhuurder zouden moeten komen.

Kortom een huurder moet zich goed beraden over zijn positie als het gaat om gebreken. Het uit eigen beweging opschorten van de huurpenningen of verrekenen van kosten kan grote gevolgen hebben indien achteraf blijkt dat de opschorting of verrekening onterecht is geweest, zoals uit bovenstaande zaak blijkt.

Annotatie van Marjolein Scheeper: Schijnconstructie – vermoeden van niet rechtsgeldige huurovereenkomst

Annotatie van Marjolein Scheeper, die is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2016/13)

Schijnconstructie – vermoeden van niet rechtsgeldige huurovereenkomst

Gerechtshof Amsterdam,
23 februari 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:652 (kort geding)
(mrs. R.J.M. Smit, C.C. Meijer en E.M. Polak)

Huurovereenkomst. Illegale toeristische verhuur. Schijnconstructie.

[artikel 7:201 BW]

Op 26 februari 2015 hebben huurders van verhuurder X een woning gehuurd voor de duur van één jaar en voor een huurprijs van € 1.495,00 per maand. X is op 28 maart 2015 overleden. Na het overlijden van X heeft de heer Y zich gemeld bij de huurders met de mededeling dat hij de rechtmatige bewoner zou zijn van de gehuurde woning omdat hij op 25 september 2013 een huurovereenkomst met X zou hebben gesloten voor het gehuurde met een huurprijs van € 580,00 per maand. Y heeft de huurders gesommeerd tot ontruiming van het gehuurde. De huurders van het gehuurde hebben geweigerd de woning te verlaten. Y is daarom een kort geding procedure gestart waarin hij ontruiming heeft gevorderd.

In de procedure is gebleken dat de gemeente Amsterdam X in augustus 2014 heeft meegedeeld dat X in strijd met de regelgeving het gehuurde verhuurde aan toeristen en X heeft gelast het gebruik van het gehuurde als logiesgebouw te staken. Daarnaast is gebleken dat de kantonrechter Amsterdam in januari 2016 bij vonnis de vordering van een andere beweerdelijk huurder van X heeft afgewezen omdat sprake zou zijn van een schijnovereenkomst. De voorzieningenrechter heeft in onderhavige zaak de vorderingen van Y afgewezen.

Y was het niet eens met dit oordeel en heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis. Y heeft naar voren gebracht dat de wijle verhuurder X hem de woning te huur heeft aangeboden in 2013 omdat Y destijds dakloos was. X zou daarbij de voorwaarde gesteld hebben dat Y het gehuurde af en toe moest verlaten voor verhuur van de woning aan toeristen. Y heeft naar eigen zeggen ingestemd met deze voorwaarde. Volgens Y heeft de verhuur aan toeristen slechts incidenteel plaatsgevonden. Eind januari 2015 zou Y na een korte afwezigheid terug zijn gekeerd naar het gehuurde en daar hebben geconstateerd dat de huurders hun intrek in de woning hadden genomen.

Het hof heeft het vonnis bekrachtigd. Het hof heeft vooropgesteld dat de onderhavige zaak veel overeenkomst vertoont met de zaak waarvan de kantonrechter Amsterdam in januari 2016 had geoordeeld dat sprake was van een schijnovereenkomst. Ook in die zaak ging het om een woning van X die voor een opvallend lage huurprijs was verhuurd, waarbij telkens contant zou zijn betaald. De kwitanties verschilden verrassend weinig. Bovendien heeft de gemeente in deze zaak geconstateerd dat de woning illegaal als toeristenlogies in gebruik was ten tijde van de gestelde verhuur aan Y. Op basis van het voorgaande heeft het hof overwogen dat het aannemelijk is dat ook in de onderhavige zaak sprake is van een schijnovereenkomst waarbij de huurovereenkomst tussen X en Y alleen gesloten is om de illegale verhuur van de woning aan toeristen door X te verdoezelen en Y een inschrijfadres te bieden. Er is dus geen rechtsgeldige huurovereenkomst. De vordering is door de kantonrechter in eerste aanleg terecht afgewezen.

Noot

Een ‘huurder’ die misbruik probeert te maken van het overlijden van de verhuurder van een woning door te beweren dat hij de rechtmatige bewoner van de woning is. Deze zaak is meer vermakelijk dan juridisch interessant. De juridische vraag die voorligt in deze zaak lijkt een ogenschijnlijk simpele: Is sprake van een huurovereenkomst? Een huurovereenkomst moet op grond van artikel 7:201 BW aan twee vereisten voldoen. Ten eerste moet het gehuurde in gebruik zijn gegeven en ten tweede moet de huurder een tegenprestatie voldoen, doorgaans maandelijkse betaling van een geldsom. Een huurovereenkomst hoeft dus niet eens schriftelijk te zijn vastgelegd. Gelet op de bewijslast bij conflicten is dat evenwel wel verstandig. Een onderhandse akte kan namelijk dwingend bewijs opleveren in een procedure. Het wordt voor de wederpartij in dat geval moeilijker om het tegendeel te bewijzen.

In het geval van schijnovereenkomsten ligt hier, dus bij het bewijzen van het tegendeel, ook de moeilijkheid. De rechter krijgt een ondertekende onderhandse akte onder ogen van de eisende partij. Het is dan aan de wederpartij, in dit geval de huurders, om aannemelijk te maken dat deze overeenkomst niet rechtsgeldig is. In onderhavige zaak was de wijle verhuurder X kennelijk een verhuurder die meerdere keren hetzelfde trucje heeft uitgehaald en hadden de huurders het geluk dat de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam in januari 2016 al eerder door de schijnconstructie had heen geprikt. Het was niet aannemelijk dat het gehuurde ooit aan Y in gebruik is gegeven en ook niet dat er daadwerkelijk huur is betaald. Geen rechtsgeldige huurovereenkomst dus.

Signaleringen

Aangepast modelcontract tijdelijke verhuur

Op 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt in werking getreden. Deze wet introduceerde onder meer nieuwe mogelijkheden voor tijdelijke verhuur. Hielkema & co heeft daarop haar modelcontracten aangepast. Wij raden u aan om gebruik te maken van deze aangepaste modellen. Neem contact op met ons kantoor voor meer informatie!

Felicitaties aan Elsje de Bie

Elsje de Bie heeft in juni 2016 met succes de specialisatieopleiding van de Vereniging van Huurrecht Advocaten (VHA) afgerond. Zij is met vlag en wimpel geslaagd voor haar examen en is nu toegelaten als lid van de vereniging. Het doel van de VHA is het bevorderen van de deskundige beroepsuitoefening door advocaten op het gebied van het huurrecht. Advocaten kunnen alleen lid worden van de vereniging als zij over voldoende ervaring en deskundigheid beschikken op het gebied van het huurrecht. Daarvoor moeten zij een zware specialisatieopleiding met goed gevolg afleggen. Elsje mag zich nu met recht specialist noemen. Wij zijn heel trots op haar en willen haar alsnog van harte feliciteren!

Wet op de energieprestatievergoeding van kracht

Op 1 september 2016 is de Wet op de energieprestatievergoeding in werking getreden. De wet maakt het mogelijk om voor nul-op-de-meter woningen een vergoeding van huurders te vragen. In onze vorige nieuwsbrief hebben wij aandacht besteed aan deze energieprestatievergoeding.

Aankondiging conferentie Ministerie BZK Wet Doorstroming Huurmarkt

Het Ministerie van BZK organiseert op 6 december 2016 een conferentie over de Wet Doorstroming Huurmarkt. Het doel van de conferentie is de balans op te maken van het nieuwe huurrecht. Vooral de verhouding tussen de posities van huurder en verhuurder staan centraal. Daarnaast worden beleidsopties voor het huurrecht in de toekomst verkend.

Drie sprekers zullen een inleiding verzorgen: Prof. Mr. Ton Jongbloed over de huurbescherming, mr. Frank van der Hoek, rechter in de rechtbank Amsterdam over de geschillenbeslechting en Huib Hielkema over de huurprijsregelingen.
Daarna vindt een discussie plaats met de zaal aan de hand van een aantal stellingen.

Cursussen

De advocaten van Hielkema & co doceren regelmatig cursussen voor verschillende opdrachtgevers. In het najaar staan er veel cursussen gepland.

Jeroen Groenewoud, Anne Maren Langeloo en Elsje de Bie verzorgen meerdere cursussen voor makelaars over Actualiteiten Huurrecht Woonruimte in opdracht van Vastgoed Business School. Huib Hielkema en Anne Maren Langeloo herhalen voor Vastgoedjournaal binnenkort hun cursus over de Wet Doorstroming Huurmarkt en Jeroen Groenewoud geeft een tweetal lezingen voor het IVJO over Overlast en Woonfraude en over het huurprijzenrecht. Ook in opdracht van Nestas Communicatie worden meerdere cursussen gegeven: Anne Maren Langeloo en Jeroen Groenewoud doceren woningcorporatiemedewerkers over Tijdelijke Verhuur, de Wet Doorstroming Huurmarkt, Overlast en Huurrecht bedrijfsruimte. En in november staat Huib Hielkema en Anne Maren Langeloo voor een klas van vastgoedjuristen die deelnemen aan de meerdaagse specialisatieopleiding voor vastgoedjuristen van OSR. Tot slot hebben de Academie voor de Rechtspraktijk en SDU Huib Hielkema gestrikt om te doceren over het huurprijzenrecht.

Voor meer informatie verwijzen we u naar onze agenda op de website.

Elsje de Bie op BNR

Elsje de Bie is onlangs geïnterviewd voor BNR Nieuwsradio over de vraag of een eigenaar van een garagebox in een appartementencomplex moet meebetalen aan kosten voor de lift waarvan hij zelf geen gebruik maakt. Beluister hier het fragment.