Hielkema & co heeft huurcontracten voor Vastgoed Belang ontwikkeld

Sinds vorig jaar zijn wij netwerkpartner van Vastgoed Belang, de belangenvereniging voor particuliere verhuurders en beleggers. We zijn er trots op dat we nu model huurovereenkomsten hebben opgesteld voor Vastgoed Belang. De modellen voor woonruimte zijn nu al verkrijgbaar. Het gaat om contracten voor onbepaalde tijd, voor maximaal twee jaar of vijf jaar (zelfstandige woonruimte of kamerverhuur), bepaalde tijd, huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet en hospitaverhuur. Contracten voor groepswoningen worden nog geleverd, net als Engelse vertalingen van de modellen.

We zijn bezig met het opstellen van contracten voor bedrijfsruimte, voor zowel winkelruimte en andere 290-bedrijfsruimte, als kantoorruimte (230a). Zodra deze gereed zijn, zullen we dat melden.

Vastgoed Belang berichtte het volgende over de huurcontracten: https://www.vastgoedbelang.nl/nieuws/netwerkpartner-hielkema-en-co-levert-vanaf-heden-huurovereenkomsten/

Invoering wijziging Warmtewet uitgesteld

In een eerdere nieuwsbericht informeerden wij  al over de op handen zijnde wijziging van de Warmtewet. Het wetsvoorstel daartoe is op 6 maart 2018 aangenomen door de Tweede Kamer, en op 3 juli 2018 door de Eerste Kamer. Onderdeel daarvan is dat verhuurders die tevens warmte leveren aan hun huurders niet meer (volledig) onder de Warmtewet zullen vallen. Dat speelt voornamelijk bij wooncomplexen met blokverwarming (de warmte wordt dan aan alle woningen in het complex geleverd via één centrale ketel). Op grond van de voorgestelde wijziging zal de afrekening in dergelijke complexen weer gewoon op grond van het huurrecht plaatsvinden, te weten een afrekening op basis van de daadwerkelijk kosten van gas, waarbij die kosten naar gemeten (of geschat) verbruik onder de bewoners van het complex worden verdeeld. Het maximumtarief per GJ is dan niet meer van toepassing. Ook voor VvE’s die warmte leveren aan appartementseigenaren geldt een afrekening op basis van de daadwerkelijke kosten en niet op basis van het maximumtarief.

De invoer van de gewijzigde Warmtewet laat echter langer op zich wachten dan verwacht en gehoopt. In juli van dit jaar heeft de ACM in een brief aangekondigd dat uitstel van de invoering aangewezen is. Dit komt vooral vanwege kennelijk ingewikkelde en tijdrovende berekeningen die de ACM moet maken over onder meer het (jaarlijks door de ACM vast te stellen) maximale tarief, en de aansluitbijdrage die een leverancier mag vragen voor aansluiting op een warmtenet. Dit staat echter volledig los van het loskoppelen van de Warmtewet van het huurecht. Het uitstel is zeer te betreuren voor verhuurders van wooncomplexen.  De onduidelijke situatie die sinds de invoering van de Warmtewet in 2014 is ontstaan, zal dus nog langer voortduren. Tot de wet is aangenomen blijven de wooncomplexen in beginsel onder de warmtewet vallen.

Interessant in dit verband is een recente uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 18 september 2018 (https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHDHA:2018:2278&showbutton=true&keyword=Huurrecht).  Het ging in die zaak om een complex met 16 studentenwoningen met blokverwarming. Er was sprake geweest van een storing in de warmtelevering. Eén van de huurders had een fikse compensatie gevorderd op grond van de storingsregistratieregeling in de Warmtewet. Het hof heeft die vordering afgewezen en anticipeerde daarmee op de aanstaande wijziging van de Warmtewet. Dit is een mooi precedent dat wat ons betreft navolging verdient, omdat daarmee de traagheid van het wetgevingsproces kan worden omzeild.

Wij houden u van de ontwikkelingen op de hoogte.

Heeft een huurder van sociale woonruimte meer bescherming bij overtreden van de huurovereenkomst?

Tijdens een kort gedingprocedure waarin ontruiming van een sociale huurwoning werd gevorderd vanwege verboden onderverhuur, heeft de rechter besloten de Hoge Raad vragen te stellen. De zaak speelde in Amsterdam, waar grote schaarste is voor sociale woningen. De rechtbank wilde weten, juist vanwege de schaarste en de moeilijkheid voor huurders om een nieuwe woning te vinden na een ontruiming, hoe het precies zit met betrekking tot ontbinding van huurovereenkomsten en ontruiming van sociale woonruimte.

Het ging in de betreffende zaak over een vordering tot ontruiming van een huurwoning. Een woningcorporatie had ontdekt dat een huurder die zijn sociale huurwoning in gebruik had gegeven aan een gezin, over een periode van iets meer dan een half jaar. In die periode was de huurder wel zelf in de woning blijven wonen. De corporatie had geen toestemming gegeven voor de ingebruikgeving. Het was ook verboden in de huurovereenkomst.

Ontruimen in kort geding

Wanneer woonfraude wordt ontdekt, wordt door woningcorporaties vaak een kort geding tot ontruiming gestart. Daarin wordt ontruiming gevorderd, vooruitlopend op een (eventuele) ontbinding van de huurovereenkomst, die alleen in een bodemprocedure kan worden gevorderd. Bodemprocedures duren lang, het kan zomaar zes maanden duren voordat er een uitspraak is. Om een kort geding (een voorlopige voorziening) te kunnen starten, moet een spoedeisend belang zijn. Dat is in Amsterdam snel gegeven: er zijn lange wachtlijsten voor (sociale) huurwoningen, zodat de vordering al snel als spoedeisend wordt beschouwd.

In een ontruimingsprocedure moet de rechter beoordelen of voldoende aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst de huurovereenkomst daadwerkelijk zal ontbinden. De rechter loopt dus vooruit op een beslissing van zijn collega. Op grond van de wet kan een overeenkomst worden ontbonden als een van de partijen tekortschiet in de nakoming. In huurzaken is dat bijvoorbeeld het geval als een huurder de huur niet betaalt of de woning onderverhuurt (of in gebruik geeft) of een hennepkwekerij exploiteert. Dat mag niet, en dan kan de overeenkomst door de rechter worden ontbonden. Er is wel een ontsnappingsmogelijkheid voor de huurder: als zijn tekortkoming gelet op haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt, dan hoeft de rechter de overeenkomst niet te ontbinden. Denk aan een huurder die slechts enkele dagen te laat de huur heeft betaald. Dat zal niet snel leiden tot ontbinding. Of een huurder die een keer een logé heeft. Ook dat is niet genoeg om de woning kwijt te raken.

Vragen aan de Hoge Raad

De rechter in het hiervoor aangehaalde Amsterdamse kort geding (over de tijdelijke ingebruikgeving) heeft vragen gesteld aan de Hoge Raad over hoe de wet uitgelegd moet worden. Rechters kunnen dat doen, als zij uitleg nodig hebben over bijvoorbeeld (de interpretatie) van de wet. Dan kan het hoogste rechtsorgaan worden verzocht deze uitleg te geven. En da is wat hier gebeurd is. De vragen die worden gesteld, worden prejudiciële vragen genoemd. Als deze vragen worden gesteld, wordt de lopende procedure aangehouden, tot er antwoord is gegeven. De procespartijen mogen ook input geven op de te stellen vragen. De Hoge Raad gaat zich vervolgens buigen over antwoorden. De vragen zijn in deze zaak in februari 2018 gesteld en de antwoorden zijn in juli 2018 gegeven. Hierdoor loopt de procedure vertraging op, maar er is wel duidelijkheid.

Het wetsartikel dat gaat over ontbinding van overeenkomsten, is van toepassing op alle soorten contracten. En dus niet specifiek voor huur. De rechter in deze zaak vroeg zich af of voor huurders van sociale woonruimte niet een meer specifieke bepaling nodig zou zijn omdat zij meer bescherming nodig hebben. Volgens de rechter zou ontbinding pas aan de orde mogen zijn als er geen minder verstrekkende middelen meer voor handen zijn. Hij heeft de volgende vragen gesteld:

“1. Dient artikel 6:265 lid 1 BW letterlijk te worden uitgelegd in die zin dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij het maken van een uitzondering hierop gerechtvaardigd is aan de hand van de in de wet genoemde gezichtspunten? Zo niet, hoe dient deze bepaling dan te worden uitgelegd?

2. Is er aanleiding bijzondere eisen te stellen ten aanzien van ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte, ervan uitgaande dat zulke woonruimte schaars is?”

Antwoorden van de Hoge Raad

De Hoge Raad heeft de vragen uitgebreid beantwoord op basis van de wetsgeschiedenis en eerdere uitspraken.

Volgens de Hoge Raad valt het betreffende wetsartikel valt eigenlijk uiteen in twee delen:

  1. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden

Dit deel is eigenlijk het verhuurders- of schuldeisers deel. De verhuurder zal moeten aantonen dat de huurder de huurovereenkomst heeft overtreden. Alleen als dat aan de orde is, dan heeft hij het recht de overeenkomst te (laten) ontbinden.

  1. Tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (de tenzij-clausule)

Dit is het huurders- of schuldenaarsdeel. De huurder zal moeten aantonen dat de overtreding van de overeenkomst de ontbinding niet rechtvaardigt. Dit wordt ook wel de tenzij-clausule genoemd.

De uitspraak van de Hoge Raad komt er in hoofdlijnen op neer dat zij van oordeel is dat het ontbindings-artikel ook bij ontbinding van huurovereenkomsten voor sociale woonruimte toereikend is. De Hoge Raad heeft toegelicht dat er binnen het artikel veel ruimte is voor een rechter om aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval en de redelijkheid en billijkheid een afweging te maken of de ontbinding in het specifieke geval gerechtvaardigd is. De twee delen van het artikel samen vormen de rechtsregel dat alleen een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding. Met andere woorden: er moet wel iets serieus aan de hand zijn voordat ontbinding wordt uitgesproken.

Een huurder moet zelf in de procedure naar voren brengen dat hij vindt dat de overtreding de ontbinding niet rechtvaardigt. Volgens de Hoge Raad is het logisch dat een huurder dat naar voren moet brengen (en niet de verhuurder), want over het algemeen gaat het om feiten en omstandigheden die aan de zijde van de huurder spelen. De huurder heeft daar dus de bewijzen voor. Als een huurder naar voren brengt dat hij maar een huurschuld van twee maanden had en verder nooit iets verkeerd heeft gedaan, dan mag de rechter dat van de Hoge Raad opvatten als het verweer dat de tekortkoming niet ernstig genoeg is om de ontbinding te rechtvaardigen. Daar hoeft niet al te formeel over te worden gedaan.

Lessen die te leren zijn

De Hoge Raad heeft een aantal punten genoemd dat van belang is bij een procedure over artikel 6:265 BW. Dat zijn de volgende:

  • Het is niet zo dat de tenzij-clausule per definitie bij uitzondering toegepast zou moeten worden. Het gaat om een concrete afweging van alle omstandigheden van het geval.
  • De structuur van de hoofdregel en de tenzij-clausule brengt mee dat de verhuurder moet stellen en eventueel bewijzen dat er een tekortkoming is geweest aan de zijde van de huurder en dat de huurder daartegenover juist de omstandigheden moet stellen en bewijzen die betrekking hebben op de toepassing van de tenzij-bepaling.
  • De afweging die een rechter moet maken, wordt gemaakt aan de hand van alle overige omstandigheden van het geval; dat betekent ook dat niet op voorhand één gezichtspunt een beslissende rol kan worden toegekend;
  • De redelijkheid en billijkheid kunnen een rol spelen, zoals dat in elke kwestie kan.

 

Tegen deze achtergrond meent de Hoge Raad dat (ook) geen behoefte bestaat aan bijzondere regels ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte. De Hoge Raad overweegt in dit verband:

 “Bij de toepassing van art. 6:265 lid 1 BW kan rekening worden gehouden zowel met het belang van sociale woningbouwverenigingen of -stichtingen om, in geval van misbruik of een andere tekortkoming aan de zijde van de huurder die van voldoende gewicht is, de woning beschikbaar te krijgen ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning, als met het belang van de huurder om het ingrijpende gevolg van ontbinding en ontruiming te vermijden. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden (…)”

Bijzondere regels voor huurovereenkomsten voor sociale woonruimte zijn volgens de Hoge Raad dus niet nodig. De wet biedt voldoende ruimte voor maatwerk.

Conclusie

Dit lijkt goed nieuws voor woningcorporaties (en andere verhuurders). Er is voor sociale verhuur geen strengere maatstaf dan bij andere overeenkomsten. Als een huurder zijn huurcontract overtreedt, loopt hij het risico zijn woning kwijt te raken, precies zoals nu ook het geval is. In bijzondere gevallen hoeft de rechter de huurovereenkomst niet te ontbinden (of hoeft de ontruiming niet te worden uitgesproken), dat blijft ter beoordeling aan de rechter. Over het algemeen houden woningcorporaties ook al rekening met bijzondere gevallen; die worden natuurlijk anders behandeld, daar zijn het uitzonderingsgevallen voor. Maar fraudeurs hoeven op weinig clementie te regelen. De Hoge Raad lijkt er ook zo over te denken.

Wordt het wat met dat middenhuursegment? – Deel 2

Op 20 september 2018 heeft minister Ollongren haar wetsvoorstel Maatregelen Middenhuur bij de Tweede Kamer ingediend. Met het wetsvoorstel wil zij het middenhuursegment vlot trekken door het te vergroten. Gaat zij daarin slagen?

Consultatiefase

In maart van dit jaar had de minister al een concept van dit wetsvoorstel ter consultatie gepubliceerd. Daarop zijn 16 reacties gekomen, voornamelijk van belangenorganisaties zoals Aedes, IVBN, NEPROM en de VNG. Wij schreven er toen al over (zie: http://hielkemaco.nl/nieuws/middenhuursegment/). Geconstateerd kan worden dat het nu ingediende wetsvoorstel nauwelijks afwijkt van het concept ervan.

Middenhuursegment

Het middenhuursegment is het segment boven de liberalisatiegrens (€ 710) tot ongeveer € 1.000 huur per maand. Ollongren vindt dat het middenhuursegment een essentiële rol speelt bij de doorstroming op de woningmarkt. Sommigen zijn op het middensegment aangewezen, omdat zij een middeninkomen hebben en daarom niet in aanmerking komen voor sociale huur en niet willen of kunnen kopen. De minister noemt als voorbeelden agenten en onderwijzers. Daarnaast bevordert een groter middenhuursegment volgens haar ook de doorstroming van scheefwoners vanuit de sociale huurvoorraad, doordat zij bij verhuizing naar een middenhuurwoning een niet al te grote huursprong behoeven te maken.

Wetsvoorstel ‘Maatregelen Middenhuur’

Ollongren wil de wet op twee punten wijzigen om daarmee de door haar gewenste lokale initiatieven te faciliteren.

In de eerste plaats wil zij de Huisvestingswet wijzigen door te bepalen dat deze betrekking heeft op schaarse woonruimte. Daarmee wordt bereikt – de minister noemt dat: verduidelijkt – dat het middenhuursegment onder het toewijzingsbeleid van gemeenten kan vallen. Nu staat in de wet dat het bij het toewijzingsbeleid moet gaan om schaarse goedkope woonruimte en is niet zeker of het middensegment daaronder kan vallen. Gemeentebesturen kunnen er hierdoor voor zorgen dat middenhuurwoningen worden toegewezen aan specifiek aan te wijzen doelgroepen, bijvoorbeeld op basis van inkomen.

De tweede wetswijziging moet ertoe leiden dat corporaties gemakkelijker kunnen bouwen en verhuren in het middensegment. Sinds de herziening van de Woningwet in 2015 is de speelruimte van corporaties in het segment boven € 710 (het zogenaamde niet-DAEB-bezit) beperkt: zij moeten goedkeuring van de minister vragen om in dat segment actief te zijn om te voorkomen dat zij andere verhuurders oneerlijke concurrentie aandoen (de zogenaamde markttoets). De minister is voornemens de Woningwet te wijzigen door deze goedkeuringsprocedure te versoepelen en te vereenvoudigen.

Gaat dit werken?

In het regeerakkoord staat dat het middenhuursegment zal worden versterkt. Ollongren geeft daar nu uitvoering aan. Haar maatregelen zullen zeker enig effect hebben, maar of deze de zo noodzakelijke doorstroming in de grote steden voldoende op gang brengen valt te betwijfelen.

De versoepeling van de markttoets zal zeker enig effect hebben, maar niet eerder dan op de middellange termijn.

Verder valt te verwachten dat de grote steden, Amsterdam en Utrecht voorop, gebruik zullen maken van hun nieuwe bevoegdheid om voor woningen boven de € 710 inkomenscriteria te stellen. Dat zal tot effect hebben dat vrijkomende woningen met een middenhuur worden toegewezen aan huishoudens met een middeninkomen. Maar dat kan niet verhinderen dat de te betalen huurprijs hoger uitvalt. De gemeente heeft bij bestaande bouw immers geen instrumenten om grenzen te stellen aan de hoogte van de huurprijs. De huurcommissie heeft in dit segment bovendien geen bevoegdheid om de huurprijs te toetsen. En omdat de woningmarkt op slot zit en er dus relatief weinig mutaties zijn, zal ook deze maatregel een beperkte invloed hebben.

De maatregelen zullen ook niet veel effect hebben op de verhuisgeneigdheid van scheefwoners, zeker niet als zij al lang in hun sociale huurwoning wonen en dus een lage huur betalen. Voor hen is het meestal aantrekkelijker in hun goedkope sociale huurwoning te blijven zitten dan te verhuizen naar een aanmerkelijk duurdere middenhuurwoning.

Verhoging van de huurprijs van vrije sector woningen naar marktniveau

Het is mogelijk om de huurprijs van woningen in de vrije sector (dat zijn woningen met een aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens) op te trekken naar een marktconforme huurprijs. Dat kan een enorme huurverhoging met zich meebrengen, in deze tijd van stijgende huur- en huizenprijzen. In dit artikel zal ik uitleggen hoe dit in zijn werk gaat.

Voorbeeld

Stel dat een woning met ingang van 1 september 2015 is verhuurd voor € 900,- (kale) huur per maand. Deze huurprijs ligt boven de toen geldende liberalisatiegrens (die was toen – en is in 2018 ook nog – € 710,68) en dus gaat het om een vrije sector woning. Dat betekent dat er veel minder huur(prijs)bescherming is. In de huurovereenkomst staat dat de huurprijs jaarlijks mag worden aangepast met een indexeringsclausule. Dat zet geen zoden aan de dijk als de inflatie laag is, want indexering is gebaseerd op de cijfers van het CBS over de inflatie. De huur is sinds 2015 dus maar met enkele tientallen euro’s verhoogd en bedraagt eind 2018 € 930,- per maand.

De verhuurder ziet om zich heen dat soortgelijke woningen inmiddels worden verhuurd voor bedragen van € 1.300,- of meer per maand. Dat is een groot verschil met de huidige huurprijs. Als de huurder uit zichzelf zou vertrekken, kan de verhuurder bij mutatie een dergelijke huurprijs vragen. Maar de huurder wil niet vertrekken. Dat hoeft ook niet van de verhuurder, want het is een prettige huurder en ze hebben een goede relatie. Dat is ook wat waard. Toch knaagt het dat de huurprijs achter blijft bij die van andere woningen, ook omdat de kosten voor de verhuurder harder zijn gestegen dan de huurprijs. De huurder heeft geen interesse in het betalen van een grote huurverhoging. In overleg komen partijen er niet uit. Wat kan de verhuurder dan doen?

Redelijk voorstel

Op grond van de wet mag de verhuurder de huur eens per jaar verhogen. Dat is ook elk jaar gebeurd, namelijk de indexering.  Daarnaast bestaat er volgens de wet de mogelijkheid om aan de huurder een redelijk voorstel te doen voor een huurprijsherziening.

Het is aan de verhuurder het voorstel te onderbouwen. Dat kan door een rapport van een deskundige op het gebied van (lokale) huurprijzen te laten maken. Het is aan te raden om in overleg met de huurder te treden om samen een deskundige aan te wijzen, die vervolgens een (bindend) advies over de huurprijs opstelt. Als de huurder niet bereid is mee te werken aan de benoeming van een deskundige, dan kan de verhuurder de rechtbank vragen een deskundige aan te wijzen. Ik heb dat onlangs met succes gedaan in een zaak van één van onze relaties. Die uitspraak is hier te vinden. De kantonrechter bepaalde dat het mogelijk is om een deskundige aan te wijzen, die een advies gaat uitbrengen over de (hoogte van de) huurprijs en de ontwikkelingen van huurprijzen in de markt. Het is aan te bevelen dan ook goed in kaart te krijgen wat de onderhoudsstaat van de woning is en hoe deze zich verhoudt tot de huurprijzen van andere vergelijkbare woningen. Appels moeten wel met andere appels worden vergeleken.

Vervolgens kan een voorstel gedaan worden aan de huurder waarin staat naar welk niveau de verhuurder de huurprijs wenst te verhogen, en per wanneer de verhoging in zal moeten gaan. Als de huurstijging groot is, kan worden overwogen een stapsgewijze huurverhoging voor te stellen, zodat de huurder een periode krijgt om aan de hogere prijzen te wennen. Een verhoging van € 930,- naar € 1.300,- is een stijging van 40% en dat is fors. Dat kan als onredelijk worden beschouwd. Een ingroeiregeling kan juist wel als redelijk worden gezien. Daarna is het de beurt aan de huurder: die kan het voorstel accepteren of weigeren. Bij acceptatie wordt de huurprijs aangepast, maar als de huurder niet instemt, kan de verhuurder andere maatregelen treffen.

Huur opzeggen

Het niet instemmen met een redelijk voorstel voor een huurprijsherziening, is een van de in de wet genoemde opzeggingsgronden. De verhuurder kan de huur dus opzeggen als een huurder niet instemt met een redelijk huurprijsvoorstel. Met inachtneming van de daarvoor geldende formaliteiten kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen en ook dan staat de huurder weer voor de keuze: hij kan instemmen met de opzegging of niet. Als de huurder instemt, zal hij moeten verhuizen en kan de verhuurder de woning opnieuw te huur aan bieden.

Beëindigen van de huurovereenkomst

Wanneer de huurder niet instemt met beëindiging van de huurovereenkomst, dan zal de verhuurder in een procedure bij de rechter kunnen vorderen de einddatum van de huurovereenkomst te bepalen. De wet voorziet niet in de mogelijkheid om in een procedure de huurverhoging af te dwingen, maar de verhuurder kan dit wel forceren door middel van een huuropzegging. Dat is een al jaren bestaande, maar weinig bekende, praktijk. De kantonrechter in Eindhoven heeft al 15 jaar geleden (in 2003) bepaald dat het de verhuurder vrij staat om naast de jaarlijkse, reguliere, huurverhoging, een hogere huurprijs af te dwingen via de weg van het ‘redelijke voorstel’. Die mogelijkheid is er en daar kan de verhuurder gebruik van maken.

De kantonrechter moet vervolgens oordelen over de vraag of het voorstel redelijk is. Bij deze beoordeling kunnen allerlei factoren een rol spelen, zoals de huurprijs ten opzichte van die van de marktprijzen, maar ook de mogelijkheid andere woonruimte te kunnen vinden of de financiële positie van de huurder (zijn draagkracht) kan meewegen.  In de rechtspraak is geen eenduidigheid over de vraag of andere omstandigheden dan de markthuurprijs (zoals het inkomen van de huurder) een rol mogen spelen bij het oordeel van de rechter. Er zijn uitspraken gepubliceerd waarin beide ‘lijnen’ terug te zien zijn.

De rechter zal als deze het voorstel redelijk vindt, de huurovereenkomst moeten beëindigen. Er bestaat voor de rechtbank nog wel de mogelijkheid om een tussenstap in te bouwen, waarbij de huurder alsnog in de gelegenheid wordt gesteld om het voorstel van de verhuurder te accepteren. Daar krijgt de huurder een maand de tijd voor. Voor de huurder is het dan weer kiezen of delen: instemmen met de hogere huurprijs of verhuizen. In deze markt betekent dat ook vaak een huurverhoging, want nieuw aangeboden huurwoningen hebben meestal andere (hogere) huurprijzen dan oudere, lopende huurovereenkomsten. In beide gevallen zal de verhuurder tevreden zijn: hij zal in beide gevallen een betere huurprijs krijgen.

Aanbevelingen

Het is mogelijk om in de huurovereenkomst een regeling op te nemen over periodieke herziening van de huurprijs. Bijvoorbeeld om de drie jaar. Daarin kan verder worden vastgelegd dat de te herziene huurprijs uitsluitend wordt bepaald op basis van de actuele markthuurwaarde van de woning.   Dat voorkomt onder andere discussie over de vraag of ook andere omstandigheden dan de markthuurwaarde een rol kunnen spelen bij de bepaling van de te herzien huurprijs. Beide partijen weten zo beter waar zij aan toe zijn.

Slot

Binnen het systeem van huurbescherming zijn er dus mogelijkheden om de huurprijs van geliberaliseerde huurcontracten (periodiek) te laten stijgen richting het niveau van de marktprijzen. De route daar naar toe is misschien lang, maar kan bij een stijgende markt tot grote huurverhogingen leiden. Er is dus veel te winnen voor de verhuurder. Als u interesse hebt om de huurprijs te herzien, neem dan gerust contact op. Ons kantoor heeft al vele procedures over dit onderwerp gevoerd en we kunnen u over de verschillende mogelijkheden adviseren.  Beter nog is het om een goede evenwichtige regeling op te nemen in de huurovereenkomst. Hou er rekening mee dat het veel gebruikte ROZ-model niet een dergelijke regeling bevat.