Klik op de link hieronder om het fragment te beluisteren.
Maandelijks archief: december 2018
Wat is de minister van plan met de huurprijzen van woonruimte?
Na enkele jaren van crisis, stijgen sinds 2013 de prijzen van woningen weer. In sommige steden, Amsterdam en Utrecht voorop, stijgen de prijzen meer dan gemiddeld. De gemeentebesturen van die steden dringen er al enige tijd bij minister Ollongren op aan om maatregelen te nemen tegen te hoge huurprijzen. De minister opereert tot nu toe behoedzaam, maar liet kort geleden wat “proefballonnetjes” op. Het is nog steeds niet duidelijk waar het naartoe gaat, maar dat er iets gaat veranderen rond de huurprijzen in zowel het sociale segment als het middenhuursegment valt wel te verwachten.
Op 9 november 2018 stuurde de minister een tweetal brieven naar de Tweede Kamer over haar plannen met de woningmarkt en beantwoordde zij Kamervragen van de SP over hetzelfde onderwerp. Deze Kamerstukken gaan over allerlei aspecten van de woningmarkt. In dit artikel zoom ik in op de huurprijzen van woonruimte.
Middenhuursegment
In mei 2018 werd de motie van Eijs/Ronnes aangenomen door de Tweede Kamer. In de motie wordt de minister gevraagd via een tijdelijke maatregel, de zogenaamde “noodknop” gemeenten de mogelijkheid te geven “de extreme huren in de middenhuursector een halt toe te roepen”. Het gaat in deze motie niet om gewone markthuren, maar om ‘exorbitante huurstijgingen’. De motie gaat ervan uit dat het puntenstelsel daarvoor niet uit de kast wordt gehaald. De motie vraagt de minister bij het ontwerpen van de ‘noodknop’ de ‘kostenstructuur’ van de verhuurder in aanmerking te nemen.
De minister licht in haar recente brieven een tipje van de sluiter op over de wijze waarop zij uitvoering wil geven aan de motie. Zij schrijft te zullen onderzoeken of en hoe gemeenten de aanvangshuurprijs in de vrije sector kunnen maximeren op basis van een percentage van de WOZ-waarde.
Als het hiervan gaat komen zou dat om verschillende redenen opmerkelijk zijn. In eerste plaats omdat het duurdere segment, dat wil zeggen woningen met een huur vanaf de liberalisatiegrens (met ingang van 1 januari 2019 € 720,42 per maand, corresponderend met een puntenwaarde vanaf 145), al sinds 1994 geliberaliseerd is. De klok zou dus worden teruggezet. In de tweede plaats: de motie gaat niet over de regulering van de (aanvangs)huurprijzen in de vrije sector, maar gaat over het voorkomen van exorbitante huurstijgingen. Dat is iets anders. De minister gaat met haar voornemen dus verder dan een Kamermeerderheid van haar vraagt. In de derde plaats hebben we iets dergelijks eerder gezien. Toen het kabinet Rutte II in 2012 aantrad stond in het regeerakkoord het voornemen het puntensysteem voor sociale huurwoningen af te schaffen en daarvoor in de plaats de huurprijs te maximeren op 4,5% van de WOZ-waarde. Dat idee sneuvelde al snel, omdat dat tot grote schokken in de huurontwikkeling zou kunnen leiden: grote huurstijgingen in dure gebieden en grote huurverlagingen in goedkope gebieden. Het kabinet bond in en introduceerde in 2015 de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel.
Daarmee komt de vraag op welk percentage de minister nu wil gaan hanteren. Een percentage van 4,5 % lijkt te laag, het gaat immers om het tegengaan van exorbitante huren. Het is op dit moment lastig te voorspellen. De minister zal vast en zeker rekenmeesters inhuren die de gevolgen van verschillende scenario’s in verschillende steden onder de loep zullen nemen.
Sociale segment
De WOZ-waarde is sinds 2015 een onderdeel van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Daaraan lagen enkele gedachten ten grondslag. Het doel was dat de sociale huurprijzen meer richting marktprijzen zouden kunnen groeien. Maar bij de start mochten de huurprijzen uit het nieuwe WWS niet te veel afwijken van de huurprijzen uit het oude WWS. De gedachte was verder dat de WOZ-waarde ongeveer 25% van de totale sociale huurprijs bepaalt.
De minister evalueert op dit moment de introductie van de WOZ-waarde in het WWS en wil daar nu nog niet zo veel over kwijt. Maar in een van haar brieven aan de Kamer merkt zij op dat zij in die evaluatie ook zal beoordelen of in specifieke regio’s (lees: enkele grote steden) grote afwijkingen ten opzichte van het beoogde gemiddelde van 25% zijn opgetreden en of die aanleiding geven om het effect van de WOZ-waarde in het WWS bij te stellen. Een eventuele bijstelling van het WWS wil zij dan bezien in een breder palet van maatregelen voor de woningmarkt.
Als ik het goed lees staat er dat de minister overweegt om, in het geval de WOZ-waarde in enkele dure steden voor veel meer dan 25% de huurprijs bepalen, het aantal punten dat de WOZ-waarde oplevert in het WWS te maximeren.
Dit kan ertoe leiden dat woningen die de afgelopen jaren geliberaliseerd zijn ineens weer terugvallen naar het sociale segment. Met de huidige systematiek van huurprijsregelgeving kan dat zelfs bij lopende huurcontracten gebeuren. Dit kan dramatische gevolgen hebben voor verhuurders die recentelijk huurwoningen hebben gekocht of ontwikkeld en daarbij mochten rekenen op geliberaliseerde huurprijzen. Deze verhuurders zouden weleens met een verliesgevende exploitatie kunnen blijven zitten. Het is te hopen dat de minister daar oog voor heeft. Dat ligt wel in de rede. De wetgever die huren zodanig reguleert dat de exploitatie ineens verliesgevend wordt, handelt in strijd met het door internationale verdragen beschermde eigendomsrecht. Niet voor niets vraagt de motie van Eijs/Ronnes om bij het daarin bedoelde overheidsingrijpen rekening te houden met de kostenstructuur van de verhuurder.
Het is nog steeds niet goed te voorspellen waar het naartoe gaat. Maar de contouren daarvan worden wel steeds duidelijker. Beleggers doen er verstandig aan nu alvast rekening te houden met deze ontwikkelingen.
Hoe een einde te maken aan woningdelen?
Lees het artikel van Elsje de Bie dat zij schreef voor VastgoedJournaal.
Het bevorderen van goed verhuurderschap
De Minister van Binnenlandse Zaken, Kajsa Ollongren, wil goed verhuurderschap aanpakken, meer in het bijzonder wil zij discriminatie op de woningmarkt en huisjesmelkerij tegengaan.
Kamerbrief van 5 juli 2018
In juli 2018 verscheen al een kamerbrief over dit onderwerp. In die brief werden onder andere de resultaten van een onderzoek gedeeld waarin is onderzocht hoeveel verhuurmakelaars in Nederland bereid waren om mee te werken aan discriminerende verzoeken van huiseigenaren. Het resultaat was dat 90% van de verhuurmakelaars hier op verzoek van de aanstaande verhuurder toe bereid is. Ollongren wil onder andere inzetten op preventie en bewustwording van de discriminatie op de woningmarkt.
In de brief van 5 juli 2018 staat ook dat er al overleg heeft plaatsgevonden met verschillende partijen die actief zijn in de woningmarkt, zoals VBO makelaar, NVM, IVBN< Vastgoed Belang, VGM NL, Aedes, de gemeente Amsterdam, VNG, federatie Opvang, Woonbond en LSVb. Het onderwerp van de gesprekken was goed verhuurderschap. De partijen hebben te kennen gegeven dat discriminatie en huisjesmelkerij onwenselijk zijn en tegengegaan moeten worden. Tijdens het overleg is dan ook besproken dat de partijen gezamenlijk verder zouden werken aan ‘goed verhuurderschap’. In beginsel door preventie, monitoring en regulering. Bovendien zou onderzocht worden of aanvulling of aanpassing van wet- en regelgeving gewenst is. Het vervolg van deze brief zou zijn dat samen met de sector de misstanden onderzocht en aangepakt zouden gaan worden.
Kamerbrief van 9 november 2018
Op 9 november 2018 is opnieuw een kamerbrief over goed verhuurderschap verschenen. In deze brief is uiteengezet wat het resultaat is van een bestuurlijk overleg tussen de minister en de verschillende partijen. In de brief staat onder andere:
“Naar aanleiding van verschillende excessen en misstanden in de huursector zijn we gekomen tot een gezamenlijke aanpak, zoals ik u dat ook heb aangekondigd per brief. Het gaat onder meer om verhuurders en bemiddelaars die discrimineren, verhuurders die huurders intimideren, bedreigen en uitbuiten (de zogenoemde huisjesmelkers), of bemiddelaars die stelselmatig onterechte bemiddelingskosten bij aspirant-huurders in rekening brengen. Deze excessen zijn bij wet verboden en strafbaar en moeten worden aangepakt.”
De minister heeft samen met de partijen concrete acties geformuleerd die direct geïmplementeerd of uitgevoerd kunnen worden om bovengenoemde misstanden te bestrijden en zien met name op de discriminatie op de woningmarkt, huisjesmelkerij, onterecht berekende bemiddelingskosten en de rol van de huurder. De minister wil periodieke controles op discriminatie en onderzoekt nog of de wet aangepast moet worden om huisjesmelkerij te sanctioneren en het onterecht in rekening brengen van bemiddelingskosten beter te kunnen aanpakken.
Als bijlage bij de brief wordt de stand van zaken van de aanpak van het goed verhuurderschap weergegeven. Hierbij wordt wel vermeld dat het een tussenstand betreft. De betrokken partijen hebben een langdurige commitment uitgesproken om de misstanden aan te pakken en zullen periodiek de voortgang bespreken.
Tussenstand
Kort gezegd komen de huidige acties en de stand van zaken op het volgende neer:
- Voorlichting: Voorlichting helpt volgens de betrokken partijen omdat veel van de overtredingen niet willens en wetens worden begaan. De partijen willen degenen die werkzaam zijn in de woningmarkt bewust maken van het probleem. Zo geven sommige steden nu voorlichting aan nieuwe verhuurders en het ministerie zal op de website meer informatie over het huurrecht bekend gaan maken;
- Zelfregulering: Vaak zijn de misstanden al verboden bij wet en is zelfregulering noodzakelijk om daadwerkelijk een verschil te maken in de markt. Verenigingen van verhuurders zijn vaak al bezig met het opnemen van anti-discriminatie bepalingen en gedragscodes. Een nieuwe ontwikkeling is de ontwikkeling van een app voor verhuurders- en huurderscontact door Vastgoed Belang en stichting KKVV;
- Handhaving: De minister wil de handhaving in samenwerking met huurteams en gemeenten aanscherpen en intensiveren;Aanvulling van wet- en regelgeving: Er wordt onderzocht hoe transparantie bij bemiddeling kan worden afgedwongen zodat duidelijk is voor wie de makelaar optreedt. Ook tegen malafide verhuurders moet volgens de minister strenger worden opgetreden. Het gaat hier dan om verhuurders die herhaaldelijk zeer hoge huurprijzen vragen, de gang naar de huurcommissie of de rechter bemoeilijken, uitspraken niet opvolgen, huurders intimideren of bedreigen of hun privacy schenden, niets doen aan de kwaliteit van de woning, onderhoudsgebreken niet herstellen en niet bereikbaar zijn voor de huurder. Inmiddels is met de wet Verdere Modernisering van de huurcommissie en de introductie van een verhuurdersbijdrage geregeld dat verhuurders vanaf 1 januari 2019 substantieel hogere leges bij de huurcommissie moeten betalen als zij vaker worden veroordeeld inzake geschillen over aanvangshuur en all-in-huurprijzen. Het doel van de minister is om de malafide verhuurders gericht aan te pakken zodat andere verhuurders daar geen nadeel van ondervinden. Aan de hand van die gedachte wordt verder overlegd.
De minister en de betrokken partijen zijn ook bezig een onafhankelijk verzoek op te zetten naar de aard en omvang van de problematiek.
Het onderzoek en overleg zijn dus nog in volle gang. Hierover is het laatste woord nog niet gezegd en geschreven. Wij houden u uiteraard op de hoogte. De hele kamerbrief met bijlage kunt u hier lezen.
Hoe een einde maken aan woningdelen?
Bekend is dat het in Amsterdam niet is toegestaan woonruimte te verhuren aan drie of meer volwassen, als daarvoor geen omzettingsvergunning is afgegeven (situaties van hospitaverhuur daargelaten). Deze regels gelden sinds 1 januari 2017. De kosten van de verbouwing, die meestal nodig is om te voldoen aan de geluidsisolatie-eisen van de gemeente, zijn vaak aanzienlijk.
Verhuurders kiezen er daarom regelmatig voor dan maar geen omzettingsvergunning aan te vragen en de woning door maximaal twee bewoners te laten bewonen. Maar wat nu als de woning al sinds jaar en dag wordt bewoond door drie of meer bewoners? Kan je dan bij het vertrek van een van de bewoners ervoor kiezen diens plaats niet op te vullen? De rechtbank stelde een verhuurder, die dat wilde, onlangs in het gelijk.
Drie bewoners en een onderverhuurverbod
In deze een zaak, waarbij de verhuurder door Hielkema & co werd bijgestaan, ging het om een huurovereenkomst op naam van één huurder, waarin twee andere personen als bewoners waren vermeld. In de huurovereenkomst stond een onderhuurverbod. De verhuurder had geen omzettingsvergunning, en wilde die ook niet aanvragen vanwege de hoge kosten van geluidsisolatie.
Op enig moment heeft de huurder aan de verhuurder laten weten dat een van de bewoners de woning had verlaten, en dat er een nieuwe bewoner was gekomen. Daarvoor had de verhuurder echter geen toestemming gegeven. De verhuurder wilde die toestemming ook niet geven, vanwege het risico op handhaving van de regels voor woningdelen door de gemeente Amsterdam.
De verhuurder heeft de huurder en de nieuwe bewoner gesommeerd ervoor te zorgen dat de nieuwe bewoner de woning verlaat. Om dat daaraan geen gehoor werd gegeven, startte de verhuurder een kort geding tegen beiden.
Kort geding tot ontruiming van de nieuwe bewoner
De verhuurder vorderde het vertrek van de nieuwe bewoner. De voorzieningenrechter oordeelde in zijn vonnis van 20 november 2018 dat de verhuurder vanwege het beleid van de gemeente een redelijke grond had om geen nieuwe bewoners te accepteren. Dat de woning steeds door drie personen werd bewoond, maakt dat niet anders. Omdat de verhuurder niet beschikte over een omzettingsvergunning, kon de gemeente een last onder dwangsom of een boete opleggen. Deze dreiging met handhaving achtte de voorzieningenrechter relevant bij de belangenafweging.
De huurder opperde dat de verhuurder een omzettingsvergunning aan kon vragen. Dat werd door de voorzieningenrechter van de hand gewezen, omdat dat aanzienlijke investeringen vergt. De slotsom is dat de nieuwe bewoner de woning dient te verlaten.
Bruikbare uitspraak
Deze uitspraak is goed nieuws voor verhuurders die, geen omzettingsvergunning willen of kunnen aanvragen, en geconfronteerd worden met een bewonerswisseling. In dat geval behoeft daar dus niet altijd toestemming voor te worden.