Maandelijks archief: april 2019

Media

Interview: AvdR met Huib Hielkema, nieuwe overheidsbemoeienis met de huurprijzen van woonruimte

De wetgever heeft zich in 1994 teruggetrokken uit het duurdere huursegment, zodat daar de huurprijzen vrij zijn. Als gevolg van de druk op de woningmarkt en de afgelopen jaren sterk gestegen huurprijzen komt de wetgever weer terug in het duurdere segment en worden de huren daar weer gereguleerd. Hoe is op dit moment nog de vraag. Het is te hopen dat de wetgever in het duurdere segment niet de fout maakt die sinds tientallen jaren in het sociale segment bestaat en zorgt voor grote aantallen scheefwoners. Dat kan door ervoor te zorgen dat zodra de huurder meer gaat verdienen hij ook meer gaat betalen of zelfs moet verhuizen.

Bekijk hier het interview.

Media

Interview: AvdR met Huib Hielkema, ondoordachte en onwerkbare samenloop Warmtewet huurrecht

De Warmtewet sluit slecht aan op het huurrecht waardoor verhuurders, huurders, hun advocaten, de huurcommissie en rechters met de handen in het haar zitten bij de toepassing van deze wet. De wetgever is inmiddels wakker geworden. De fout in de wetgeving wordt na ruim 5 jaren in 2019 hersteld. Simpelweg door de Warmtewet niet meer van toepassing te laten zijn bij huurverhoudingen. Maar voor de afgelopen 5 jaren biedt de wetgever geen oplossing, zodat de stroom van tegenstrijdige rechtspraak voorlopig nog niet stopt.

Bekijk hier het interview.

Nieuws

Screening van huurders vooraf voorkomt gedoe achteraf

Het verhuren van woningen is interessant maar niet zonder risico’s. Een woning kan worden verwaarloosd of beschadigd door een huurder, er kan een hennepkwekerij in worden geëxploiteerd of er wordt overlast veroorzaakt waar omwonenden over klagen bij de verhuurder.

Andersom is het ook niet zonder risico’s om een woning te huren. Maandelijks moet de huur worden betaald en het is dan natuurlijk van belang dat de woning prettig is en er geen gebreken zijn. Of dat je niet naast een overlast veroorzaker komt te wonen.

Huurder en verhuurder gaan een contract met elkaar aan dat vaak voor langere duur wordt gesloten. Het is dan prettig als je van elkaar weet dat de ander te vertrouwen is en dat je vertrouwen hebt in de gezamenlijke toekomst. Veel verhuurders hebben de verhuur uitbesteed aan bijvoorbeeld een beheerder of laten de woning verhuren door een makelaar of bemiddelaar.

Goede screening is essentieel en professionals kunnen daarbij helpen. Een verhuurder wil natuurlijk niet opgezadeld worden met een oplichter, die uiteindelijk de huurpenningen helemaal niet kan betalen en met de noorderzon vertrekt. Een verhuurder wil ook geen hennepteler in zijn huis die de woning ernstig beschadigd, vochtig en vervuild achterlaat als de oogst is geweest. Een goed uitgevoerd onderzoek naar kandidaat huurders kan veel ellende voorkomen. Natuurlijk komen excessen voor en die zijn helaas niet volledig uit te sluiten. Ik ben er wel van overtuigd dat een goede en zorgvuldige voorbereiding voor het sluiten van de huurovereenkomst, zeer belangrijk is.

Eerste contacten

Al voordat de huurovereenkomst wordt gesloten, zullen partijen contact met elkaar hebben. Nadat een woning te huur komt, zullen kandidaat-huurders zich melden. Dan kan er al een eerste controle worden uitgevoerd van deze kandidaat. Op de naam kan via openbare bronnen op het internet (Google, Facebook of andere social media) informatie worden ingewonnen. Zo kan er al kaf van het koren worden gescheiden. Een telefoontje naar de kandidaat kan ook nuttig zijn om alvast kort kennis te maken.

Aanleveren gegevens

Er is eerst vaak een bezichtiging van de woning, daar is de verhuurder niet, of in elk geval niet altijd bij. Ook dat is een belangrijk moment waarbij de kandidaat huurder en de makelaar of de verhuurder elkaar meestal voor het eerst ontmoeten. Als de kandidaat interesse heeft, zullen er meer gegevens aangeleverd moeten worden. Denk aan ID-gegevens, inkomensgegevens en een verhuurdersverklaring. Dit kan allemaal worden gecontroleerd. De werkgever kan worden gebeld, loonstroken kunnen worden vergeleken waarbij het belangrijk is om ook de cumulatieven na te lopen. Eén loonstrook is eenvoudig te vervalsen, maar als er meerdere worden gevraagd, wordt het al moeilijker deze allemaal na te maken. En dat geldt ook als er een jaaropgaaf wordt gevraagd. Naast al deze papieren, is het ook belangrijk om op de onderbuik af te gaan. En te spreken met bijvoorbeeld de werkgever en de vorige verhuurder. Een paar telefoontjes kunnen uitwijzen of de ‘papieren werkelijkheid’ ook echt overeenkomt met de werkelijkheid.

Huurder uitkiezen

Als uiteindelijk de gegevens lijken te kloppen en er aan de voorwaarden wordt voldaan, dan kan de kandidaat door de makelaar worden voorgedragen aan de eigenaar/verhuurder. Die is uiteindelijk de partij die beslist of er een huurovereenkomst wordt aangegaan met de door de makelaar voorgedragen kandidaat. De verhuurder zal over het algemeen afgaan op het advies van de makelaar en moet dus kunnen vertrouwen op het onderzoek dat is gedaan.

In mijn praktijk kom ik geregeld gevallen tegen waarbij een verhuurder een  op meerdere vlakken slechte huurder heeft getroffen. Soms komt dat omdat de verhuurder de verhuur zelf heeft verzorgd en dus alleen maar zijn eigen screening heeft gedaan, maar soms ook omdat de bemiddelaar simpelweg geen gedegen onderzoek heeft gedaan naar de huurder. Het sluiten van een huurovereenkomst met een ‘verkeerde’ huurder in kostbaar bezit kan grote gevolgen hebben. Los van de kosten en eventuele schade aan het pand, is het contact met zo’n huurder vaak ook nog eens erg onprettig. Een huurder heeft huurbescherming, dus ontbinding van de huurovereenkomst is niet eenvoudig. Dit moet en mag niet worden onderschat.

Ik heb Interhouse in de afgelopen jaren leren kennen als een partij die de screening serieus uitvoert. Ze doen dat op basis van een gedetailleerde en professionele ‘screening workflow’ en Interhouse verstaat hun taak als makelaar daarin. Interhouse beschikt daarnaast over de professionele hulpmiddelen, het netwerk en jarenlange ervaring in screenings, zodat minder goed geschikte huurders veelal uit kunnen worden gesloten. Daarnaast zorgt een (vooraf aangekondigde) grondige screening ervoor dat kandidaat huurders met verkeerde intenties vaak geen interesse tonen in het aanbod van Interhouse, of  dat deze personen uiteindelijk tijdig, voor het sluiten van de huurovereenkomst, afhaken en bewust op zoek gaan naar een aanbieder waar ze (relatief) eenvoudig kunnen huren op basis van onjuiste informatie.

Realiseer goed dat de kwaliteit van de huurder essentieel is voor een prettige huurrelatie en een goed verloop van de huurovereenkomst. Bezint eer ge begint, dus.

NB dit artikel is geschreven in samenwerking met Interhouse

Nieuws

Wijziging woningwaarderingsstelsel op komst: massale huurverlagingen?

Link

Minister Ollongren werkt zoals bekend aan maatregelen om het aantal woningen in het middenhuursegment te vergroten. Een van die maatregelen is de door beleggers gevreesde tijdelijke ‘noodknop’ middenhuur. Daar schreef ik eerder over.

Minder bekend is dat de minister aan een tweetal andere maatregelen werkt die minstens zoveel impact kunnen hebben: maximering van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel en versnelde huurverhoging voor scheefwoners. Ik bespreek hierna beide ontwikkelingen.

Nog geen wetsontwerpen

Eerst het volgende. Het is tot nu toe gebleven bij voornemens die de minister heeft geuit in brieven aan de Tweede Kamer. Er zijn nog geen wetsvoorstellen gepubliceerd, zodat de precieze regelingen nog niet bekend zijn. Maar de brieven van de minister geven voldoende richting om er nu al het volgende over te kunnen zeggen.

Maximering WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel

De WOZ-waarde is sinds 2015 een onderdeel van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Deze maatregel is ingevoerd om de sociale huurprijzen meer te laten aansluiten op de markt en om een groter middensegment te creëren. Het (politieke) uitgangspunt daarbij was dat de WOZ-waarde ongeveer 25% van de totale sociale huurprijs bepaalt. Gemiddeld genomen over het gehele land was dat in 2015 ook zo. De minister had dat door een extern bureau laten onderzoeken.

Onlangs werd deze maatregel geëvalueerd. Daaruit bleek, volgens een brief van 21 februari 2019 van de minister, ‘dat er extreme uitschieters zijn in het aandeel WOZ in het WWS’. De afgelopen jaren zijn de WOZ-waarden van woningen in sommigen gemeenten flink gestegen waardoor de WOZ-waarde daar inmiddels aanmerkelijk meer dan 25% van de sociale huurprijs bepaalt. De minister overweegt daarom de mate waarin de WOZ-waarde de huurprijs bepaalt te maximeren ‘met het oog op middenhuur’.

Maximaal een derde deel van de sociale huur

In haar brief licht Ollongren een tip van de sluier op: ‘vooralsnog’ denkt zij aan een ‘WOZ-maximum van circa een derde’. Zij bedoelt daar kennelijk mee dat van het totale puntental dat een woning heeft maximaal 33% wordt bepaald door de WOZ-waarde van de woning. Dat betekent dat, als een woning op basis van alle WWS-aspecten behalve de WOZ-waarde een puntenwaarde heeft van 90, de WOZ-waarde van de woning maximaal 45 punten kan opleveren, ook al levert de huidige rekenmethodiek meer punten op. Dat zal in dure gebieden, zoals de grote steden, Amsterdam en Utrecht voorop, vast en zeker leiden tot lagere maximale huurprijzen.

Lopende huurovereenkomsten

Een (nog onbeantwoorde) vraag is of de nieuwe regeling effect zal hebben voor lopende huurovereenkomsten. Anders gezegd: kunnen huurders van woningen, die door de maatregel een lagere maximale huurprijsgrens krijgen, meteen een huurverlaging inboeken? Het verleden geeft verhuurders te vrezen. Toen de WOZ-maatregel in 2015 werd ingevoerd had die onmiddellijke werking en konden huurders in goedkope gebieden (met lage WOZ-waarden) terstond aanspraak maken op huurverlaging. Andersom was niet mogelijk, omdat de huur in het gereguleerde segment nu eenmaal nooit meer en nooit vaker kan worden verhoogd dan met het jaarlijks door de minister vast te stellen percentage. Het is te hopen dat de minister bij de invoering van de nieuwe maatregel lopende huurcontracten ontziet. Het zou de verhouding tussen partijen anders flink onder druk kunnen zetten.

Niet kostendekkende exploitatie

Een nog groter effect zal de voorgenomen maatregel hebben voor woningen die voor 2015 gereguleerd waren en nadien, door de invoering van de WOZ-waarde in het WWS, zoveel punten meer kregen dat ze in de vrije sector konden worden verhuurd. In dure gebieden leidend tot aanmerkelijk hogere huren dan voorheen. Als de maximering van de WOZ-waarde de woning weer onder de 142 punten brengt (puntengrens per 1 juli 2019),kan dat tot een fikse huurverlaging leiden. Knap vervelend voor de belegger die deze woning na 2015 heeft gekocht en gerekend heeft en mocht rekenen op een vrije sectorhuur. Die ziet zijn rendement in één klap verbleken of moet misschien rekening houden met een niet kostendekkende exploitatie. Deze maatregel is niet gepresenteerd als een tijdelijke maatregel. Deze verhuurder blijft dus zitten met een woning waar hij niet meer van af komt (tenzij hij de woning met verlies verkoopt).

Kleiner middensegment

De maatregel zal tot effect hebben dat het middensegment kleiner wordt, want er zullen flink wat vrije sectorwoningen terugkeren naar het gereguleerde segment van de markt. Dat is niet goed te begrijpen, want de minister wil het aantal middensegmentwoningen juist vergroten. De minister licht deze merkwaardige tegenstrijdigheid in haar beleid helaas niet toe. Zij schrijft de maatregel in te willen voeren ‘met het oog op middenhuur’. Wat zij daarmee bedoelt legt zij niet uit.

Historische vergissing

Net als bij de ‘noodknop’ middenhuur komt de vraag op of de voorgenomen maatregel in strijd komt met het Europees Verdrag voor de Rechten van Mens (EVRM). Daarin wordt het eigendomsrecht beschermd tegen al te drastische overheidsingrepen. Indien de maatregel tot verlies gevende exploitaties leidt is dat bepaald niet denkbeeldig. De minister doet er dan ook goed aan om bij alle (oude en nieuwe) ingrepen in de huurprijzen als wettelijke ondergrens een redelijke te achten rendement te garanderen. Dat was in de jaren 70 van de vorige eeuw ook het uitgangspunt van toenmalig minister Job de Ruiter, toen hij het woningwaarderingsstelsel in 1979 invoerde. Hij vergat dat echter vast te leggen in de wet. Die historische vergissing mag minister Ollongren nu niet maken.

Forse huurverhoging voor scheefwoners

De minister overweegt verder een nieuwe maatregel tegen scheefwonen in te voeren voor die gevallen waarin de geldende huurprijs van een sociale huurwoning is achtergebleven bij de huurprijsontwikkeling in het sociale segment.

Huurveteranen

Elke grotere verhuurder kent het fenomeen van de zogeheten ‘huurveteranen’: extreem lage geldende huren voor huurders die al heel lang in hun sociale huurwoning wonen. Als de geldende huur veel lager is dan de maximale huurprijsgrens van de woning heeft de verhuurder geen mogelijkheden om de huur naar dat laatste niveau op te trekken. Zelfs niet bij huurders met hogere inkomens. Sinds 2013 bestaat wel de inkomensafhankelijke huurverhoging, maar die leidt tot een beperkte extra huurverhoging, zodat het nog vele (soms tientallen) jaren kan duren voordat de maximale huurprijsgrens is bereikt.

De minister wil het bij hogere inkomens mogelijk maken de huurprijs versneld op te trekken naar de voor de woning geldende maximale huurprijsgrens of de liberalisatiegrens. Hoe snel is nog niet bekend. De minister merkt wel al op dat de huur in één keer kan worden opgetrokken bij inkomens vanaf 2x modaal. De inkomensgrens is ook nog niet bekend. Wordt die gelijk aan de inkomensgrens bij de inkomensafhankelijke huurverhoging of komt die op een ander niveau? Ook is nog niet bekend naar welke niveau de huur mag worden opgetrokken als er voor de woning geen maximale huurprijsgrens is omdat deze in de vrije sector valt (142 punten of meer). De minister verwacht deze zomer meer helderheid te kunnen geven.

Er is nog veel te overdenken en uit te werken door minister Ollongren. Ik wens haar en haar ambtenaren de komende tijd dan ook veel wijsheid toe.