Spoedwet verlenging van tijdelijke huurovereenkomsten in tijden van corona

Wij signaleren een duidelijke behoefte aan verlenging van tijdelijke huurcontracten die in deze onzekere periode aflopen, zodat de huurder nu nog niet op zoek hoeft te gaan naar andere woonruimte. Verhuurders zijn daar huiverig voor, omdat bij elke verlenging de huurovereenkomst niet van rechtswege eindigt op de nieuwe einddatum en de huurder huurbescherming heeft. De minister heeft dit knelpunt gesignaleerd en heeft aangekondigd te hulp te schieten.

Gevolgen van verlenging van tijdelijke huurcontracten

Regelmatig krijgen wij hier vragen over van vastgoedeigenaars: hoe om te gaan met huurders van woonruimte die vanwege de afloop van een tijdelijke huurovereenkomst hun woning zouden moeten verlaten, maar die niet kunnen verhuizen. Bijvoorbeeld omdat ze ziek zijn, moeilijkheden ondervinden bij de bezichtiging van andere woningen, of, zoals bij expats, omdat zij niet meteen terug kunnen naar huis.  Die huurders vragen dan aan hun verhuurder of ze wat langer in de woning mogen blijven. Hoe moet je daar als woningeigenaar op reageren? Wanneer een tijdelijke huurovereenkomst wordt verlengd, verschiet deze automatisch van kleur wordt het een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, die alleen opzegbaar is op grond van een van de wettelijke opzeggingsgronden. In onze praktijk zien wij dat verhuurder geen enkel probleem hebben om hun huurders ter wille te zijn, maar terugdeinzen voor dat van kleur verschieten. Tot nu toe adviseerden wij deze verhuurders formeel geen verlenging van de huurovereenkomst af te spreken met hun huurders en om voorlopig nog geen procedure tot ontruiming te starten. Daarmee wordt het verblijf van de huurder in de woning feitelijk verlengd, wordt de angel uit het probleem gehaald en bereiken beide partijen wat ze willen.

Nog daargelaten dat de rechtbanken sinds 17 maart 2020 gesloten zijn en alleen urgente zaken behandelen. Ontruimingsprocedures als hiervoor bedoeld zijn in deze bijzondere tijden zonder twijfel geen urgente zaken.

Spoedwet tijdelijke verlenging

De minister heeft zich over dit probleem gebogen en is voornemens op zeer korte termijn een Spoedwet in te voeren, die het mogelijk maakt tijdelijke huurovereenkomsten tijdelijk te verlengen gedurende de coronacrisis, waarbij de huur van rechtswege eindigt op de nieuwe einddatum. Hoe de Spoedwet er precies uit gaat zien is nog niet duidelijk. Het is ook niet duidelijk wanneer de wet wordt ingevoerd, of de wet terugwerkende kracht krijgt, voor hoe lang de wet gaat gelden en in welke gevallen een tijdelijke verlenging mogelijk wordt. Verwacht wordt dat dit op zeer korte termijn duidelijk wordt.

Hoe zou de Spoedwet eruit moeten zien?

Het ligt, gelet op de praktijk van alle dag die wij hiervoor beschreven, voor de hand dat verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst uitsluitend met wederzijds goedvinden plaatsvindt, voor elke termijn die partijen wensen, uiterlijk bijvoorbeeld 1 oktober 2021. Het lijkt verder voor de hand te liggen:

  • dat de verhuurder voor de nieuwe einddatum een aanzegging einde huur aan de huurder stuurt (conform artikel 7:271 lid 1 tweede volzin BW);
  • dat de wet terugwerkende kracht krijgt tot bijvoorbeeld medio maart 2020 (toen voor het eerst coronamaatregelen werden genomen) voor die situaties waarin partijen al eerder verlenging hebben afgesproken;
  • dat tussentijdse opzegging door de huurder in de verlengde periode niet mogelijk is, tenzij partijen overeenkomen dat dat wel mogelijk is (in afwijking van art. 7:271 lid 1 vierde volzin BW);
  • dat de wet een tijdelijk karakter heeft, bijvoorbeeld tot 1 oktober 2020.

 

Slimme oplossing

Vooruitlopend op de Spoedwet heeft Hielkema & co een oplossing ontwikkeld voor de verlenging van tijdelijke contracten in de vorm van een slimme Allonge bij de tijdelijke huurovereenkomst.

Zodra er meer bekend is over de aangekondigde Spoedwet zullen wij u meteen informeren.

‘Coronamaatregelen’ van verhuurders en adviezen van belangenorganisaties

De coronacrisis raakt iedereen. Bedrijven sluiten en maken geen omzet meer, huurders raken inkomsten kwijt en iedereen mag alleen het huis uit als dat noodzakelijk is. Een dak boven je hoofd is daardoor voor woninghuurders in deze tijd extra belangrijk geworden. Bovendien krijgen verhuurders te maken met huurders die door de coronacrisis hun verplichtingen niet kunnen of (vanwege overheidsmaatregelen) mogen nakomen. Bedrijven kunnen niet aan hun exploitatieverplichting voldoen en huurders kunnen door verlies van inkomen de huur niet meer (volledig) opbrengen.

Verschillende organisaties hebben adviezen geformuleerd om het voor iedereen in deze tijd draaglijk te maken, maar vooral om samen tot oplossingen te kunnen komen. De ontwikkelingen, adviezen en initiatieven volgen elkaar in rap tempo op. In dit artikel geef ik een summier overzicht.

Woningcorporaties

 Aedes heeft voor woningcorporaties een aantal adviezen geformuleerd. Zij adviseert om coulant om te gaan met betalingsachterstanden en huisuitzettingen voorlopig uit te stellen. Daarnaast moeten uit te voeren werkzaamheden aan woningen zoveel als mogelijk gewoon doorgaan, maar wel met inachtneming van de adviezen van het RIVM. Als werkzaamheden binnen een woning moeten worden uitgevoerd, mag dat eigenlijk alleen nog maar als het spoedeisend is.

Woningcorporaties hebben dit advies van Aedes ter harte genomen en hebben op hun websites kenbaar gemaakt hoe zij hiermee in praktijk omgaan. Huurders mogen bijvoorbeeld niet meer zomaar langskomen op de kantoren van de corporaties en de meeste medewerkers werken thuis. Corporaties roepen ook hun huurders op om geplande activiteiten en bijeenkomsten uit te stellen.

De corporaties houden er daarnaast rekening mee dat zij ook kwetsbare huurders hebben. Op hun websites wordt verwezen naar instanties die kunnen helpen bij eenzaamheid en bij geldproblemen. Pré Wonen heeft bijvoorbeeld een link gedeeld naar de website van de gemeente waarin zij actief is waarop verschillende hulpverlenende instanties genoemd zijn.

Geen huisuitzetting door coronacrisis

Op 26 maart jl. hebben de belangorganisaties van verhuurders en huurders en de minister van Milieu en Wonen afgesproken dat door de coronacrisis niemand op straat moet belanden.. Dit is door de overheid vorige week bekend gemaakt. Op deze afspraak bestaan wel een uitzonderingen, namelijk als er sprake is van ernstige overlast of van criminele activiteiten. De politie van verschillende gemeenten had daarvoor al laten weten geen bijstand meer te verlenen bij ontruimingen, tenzij dat absoluut noodzakelijk is. De volledige verklaring van de rijksoverheid leest u hier.

Retail

 Voor de retailers hebben belangenorganisaties van verhuurders en huurders gezamenlijk een advies uitgebracht. Vastgoed Belang, IVBN, Detailhandel Nederland, NRW en VGO hebben opgeroepen om de rust te bewaren en gezamenlijk tot oplossingen proberen te komen. Zij benadrukken dat het in deze tijd geen zin heeft om eenzijdige maatregelen af te kondigen. Beter is het om met elkaar constructief in gesprek te gaan en te zoeken naar een gezamenlijke oplossing voor de korte termijn. Dat is maatwerk omdat de (financiële) positie van huurders en verhuurders zeer verschillend zijn.

Meer in het bijzonder roepen de partijen op tot coulance bij liquiditeitsproblemen als gevolg van de coronacrisis en geven zij een aantal richtlijnen waar verhuurders aan kunnen denken om hun huurders tegemoet te komen. Zo stellen zij voor om kwartaalhuren (die per 1 april a.s. verschuldigd zijn) om te zetten naar maandhuren, zodat er op korte termijn minder beslag wordt gelegd op liquiditeiten. Verhuurders worden opgeroepen om waar nodig uitstel van betaling te verlenen en in ieder geval geen rente te rekenen of contractuele boetes op te leggen bij te late betalingen.

Daarnaast wordt er ook aandacht besteed aan de sluiting van bedrijven op last van de overheid. De organisaties geven als richtlijn voor verhuurders om hun huurders de kans te geven om in ieder geval tot eind april 2020 niet aan hun exploitatieverplichting te hoeven voldoen.

Het volledige advies van de belangenorganisaties kunt u hier lezen.

Kortom, op alle fronten worden partijen getroffen door de gevolgen van de coronacrisis. Het advies is dan ook: Dit is een gezamenlijk probleem, dus dat moeten we samen op zien te lossen.

Winkel dicht wegens Corona. Mag dat?

Sinds zondag 15 maart vanaf 18.00 uur gelden in Nederland enkele strenge maatregelen die grote gevolgen hebben voor ondernemers, maar ook voor de economie en de samenleving als geheel. Sportscholen zijn gedwongen te sluiten, de horeca is dicht en het openbare leven ligt plat. Daarna zijn scholen gesloten, kinderen zitten thuis, mensen worden gevraagd zo veel als mogelijk thuis te werken en personen moeten anderhalve meter afstand van elkaar houden. Dit alles om het Corona-virus, althans de verspreiding er van, in te dammen.

Kort nadat de horeca moest sluiten, gingen diverse winkels ook over tot sluiting. De Bijenkorf paste bijvoorbeeld eerst de openingstijden aan en daarna besloot het concern zelfs alle filealen te sluiten. Andere concerns volgden. Vooralsnog geldt er geen verplichting om winkels te sluiten, maar mogelijk wordt dat nog anders. De tijd zal het leren.

Huurovereenkomsten

De niet gedwongen sluiting van winkels roept – vanuit verhuurdersperspectief – wel enkele vragen op. Mag een winkelier zomaar besluiten om zijn winkel dicht te doen? En hoe zit het dan met betaling van de huurpenningen?

In de meeste huurcontracten staat een verplichting om in het gehuurde ook daadwerkelijk een onderneming te exploiteren volgens de bestemming in de huurovereenkomst. In winkelcentra wordt in huurovereenkomsten daarnaast vaak verwezen naar een huishoudelijk reglement met daarin bijvoorbeeld verplichte openingstijden en er kunnen flinke boetes zijn overeengekomen. Dat de verhuurder er belang bij heeft dat de  winkels in het hetzelfde gebied ongeveer gelijktijdig open zijn is logisch. Als de retail in het winkelgebied goed rendeert  heeft dat positieve invloed op de markthuurwaarde en dus op de beleggingswaarde. Als winkels gesloten zijn, heeft dat een negatieve invloed op de waarde van het winkelcentrum. Daarnaast vermindert de uitstraling van het winkelcentrum en is er risico op kraakacties of vandalisme. Het belang van de verhuurder is evident.

De wet

In de wet is geen expliciete exploitatieverplichting opgenomen. Wanneer een huurder zijn zaak gesloten heeft en gesloten houdt, kan dat wel leiden tot de conclusie dat de huurder niet heeft gehandeld als goed huurder, maar dat hangt af van de omstandigheden van het geval. Met een contractuele verplichting tot exploitatie van de zaak, staat een verhuurder sterker wanneer het tot een procedure komt. Maar in de meeste huurcontracten is een heldere exploitatieplicht opgenomen.

Corona-sluiting

Horecazaken zijn verplicht gesloten. Dat wordt aangemerkt als overmacht; zij mogen niet eens open, zelfs als ze zouden willen. Daar kan een verhuurder niet veel tegen doen, want de huurder volgt de dwingende instructies van de overheid op.

Voor winkels ligt dat anders. Het is op zich begrijpelijk en ook te billijken als winkeliers besluiten hun personeel en klanten niet bloot te stellen aan (grotere) risico’s op besmetting door het coronavirus en daarom hun zaak sluiten. Vanuit het belang van de huurder bekeken dan. De verhuurder houdt er, Coronacrisis of niet, belang bij dat de winkels openblijven . De Coronacrisis is nu nog maar zo’n twee weken in volle gang. Met voor de gehele samenleving totaal ontregelende effecten van een omvang en impact die niemand ooit eerder heeft meegemaakt; er is geen precedent. Iedereen is nog bezig zich aan te passen aan de nieuwe hopelijk kort durende status quo. Niet is te voorspellen hoelang de crisis nog gaat duren. Wat nu als we twee maanden verder zijn en de winkels nog steeds dicht zijn?  En er is op dit moment nog begrip voor dat veel winkels zijn gesloten. Is dat over twee maanden ook nog zo? En mag dan van de huurder worden verwacht dat hij zijn deuren weer opent voor het publiek? Desnoods met maatregelen zoals de supermarkten nu treffen, opdat niet te veel mensen tegelijk in de winkel zijn.

Formeel juridisch mag een huurder, wanneer er een contractuele exploitatieverplichting is overeengekomen, niet zomaar overgaan tot sluiting van de winkel zonder voorafgaand overleg met de verhuurder. De vraag is wat de verhuurder dan kan doen. In de eerste plaats zal er een brief moeten worden gestuurd waarin de huurder wordt verzocht of gesommeerd de winkel weer te openen. Als dat niet gebeurt en de verhuurder besluit te procederen, kan de verhuurder een procedure starten waarin wordt gevorderd dat de huurder zijn zaak weer opent, zoals is overeengekomen. Vanwege de sluiting van de rechtbanken tot nader order (ook wegens Corona), valt een spoedige behandeling bij de rechtbank niet te verwachten. Dat zorgt voor een praktisch probleem.

Juridisch gezien kan de verhuurder wel eisen dat het gehuurde weer wordt geopend op de reguliere openingstijden. Of de rechter ook vindt dat de huurder tekortschiet en dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden, is wat mij betreft nog maar de vraag. Op grond van de wet kan iedere tekortkoming leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst, behalve als het gaat om een geringe tekortkoming of de bijzondere aard van de tekortkoming. Dat laatste lijkt mij aannemelijk. De huurder heeft zijn zaak weliswaar in strijd met de huurovereenkomst gesloten, maar in deze bijzondere omstandigheden verwacht ik dat de rechter daar minder zwaar aan tilt dan normaal gesproken. De huurder wordt daarmee niet zo zwaar gestraft dat hij de huurovereenkomst verliest.

Huurbetalingen

Een huurder zal wel – wanneer op eigen houtje wordt besloten de zaak te sluiten – als uitgangspunt gewoon huur moeten blijven betalen. Het gehuurde is nog steeds ter beschikking van de huurder, er is geen gebrek en de verhuurder heeft daarom recht op betaling van de volledige huur. Verschillende (verhuurders)partijen hebben zich al uitgesproken dat zij in overleg blijven met hun huurders en waar nodig afspraken maken over korting op de huur of betaling van de huur op een later moment. Dat is in het belang van zowel de huurder als de verhuurder; die laatste heeft er niets aan als zijn huurder in betalingsproblemen raakt of zelfs op een faillissement afstevent. Mede hierom hebben onder meer IVBN en Vastgoed Belang samen met retailers een oproep gedaan aan verhuurders en huurders van winkelruimte in Nederland om, met steun van de overheid, oplossingen voor de korte termijn te bedenken om liquiditeitsproblemen te kunnen voorkomen. Er wordt ook verzocht aan retailers om in contact te treden met hun verhuurder en te overleggen over oplossingen voor de langere termijn. Dit is een mooi voorbeeld van samen optrekken om een oplossing te bereiken die voor alle partijen goed is.

Hoe gaat het in de toekomst?

Wat nu als de Corona-maatregelen voorbij zijn en besloten wordt dat de horeca weer open mag? Dan ligt het voor de hand dat ook winkeliers hun winkels weer openen. Ik verwacht dat de meeste winkels dat ook wel zullen en willen doen. Zij willen dan juist weer open om weer omzet te kunnen maken. Dat is in het belang van beide partijen.

Indachtig de boodschap van het kabinet besluit ik dit artikel met deze woorden: Let een beetje op elkaar. Dan moet het goed komen.

Coronacrisis – eerste verkenning naar de gevolgen voor de vastgoedmarkt

Nu de impact van de coronacrisis tot ons allen begint door te dringen, worden ook de eerste contouren zichtbaar van het effect daarop op de vastgoedmarkt.

In Nederland zijn sinds zondag alle horecabedrijven gesloten en het kabinet studeert op een sluiting van alle winkels (behalve supermarkten). Andere landen zijn al overgegaan tot dergelijke vergaande maatregelen. De maatregelen zijn drastisch; de gevolgen kunnen dramatisch zijn. Veel horecaondernemers hebben van de ene op de andere dag geen omzet meer en zijn de komende tijd daardoor financieel niet in staat om aan hun financiële verplichtingen, zoals de huurbetaling, te voldoen. Niet valt uit te sluiten dat horecaondernemers kopje onder zullen gaan. En dat zal gevolgen hebben voor vastgoedeigenaren.

Kabinet vraagt vastgoedeigenaren na te denken over hulp

Het kabinet heeft meteen al zondag voorgesorteerd op de gevolgen van haar coronamaatregelen door contact op te nemen met Vastgoed Belang en IVBN met de vraag hoe zij de getroffen horecaondernemers kunnen helpen. Door deze belangenverenigingen van particuliere en institutionele vastgoedbeleggers wordt daar nu over nagedacht. Maar hoe zit dit nu juridisch?

Geldt hier contract is contract?

Een grote vastgoedpartij heeft onlangs in de pers verklaard dat de coronamaatregelen geen afbreuk doen aan de contractuele verplichtingen, tenzij anders is voorgeschreven in lokale wet- of regelgeving. Ik waag te betwijfelen of dat juist is.

Het ligt voor de hand dat horeca-ondernemers, die geconfronteerd worden met een huurincasso zich op het standpunt zullen stellen dat de omstandigheden waarmee zij plotseling worden geconfronteerd zo uitzonderlijk zijn en buiten hun invloedsfeer ligt dat het niet redelijk is hen te houden aan hun contractuele verplichtingen. De wet kan hen daarbij een handje helpen. Ze zouden zich kunnen beroepen op het Burgerlijk Wetboek (BW).

Overmacht

In de eerste plaats kan worden gedacht aan overmacht (ook wel force majeure genoemd): de huurder betaalt niet, omdat hij als gevolg van algemene overheidsmaatregelen zijn zaak moet sluiten en dus geen inkomsten meer heeft. Dat is hem niet toe te rekenen. De wet (artikel 6:75 BW) bepaalt dat de huurder dit risico toch moet dragen als dat volgens de maatschappelijke opvattingen voor zijn rekening komt. Dat ligt niet voor de hand. Meer voor de hand ligt de opvatting dat de pijn van de coronacrisis wordt gedeeld door partijen. Hoe dat in de praktijk zal uitpakken is moeilijk te voorspellen. Precedenten zijn er niet. Het zal van geval tot geval moeten worden bekeken.

Onvoorziene omstandigheden

In artikel 6:258 BW is de zogenaamde onvoorziene omstandighedenregeling opgenomen. Die regeling komt erop neer dat de rechter de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden. De lat om met succes op deze regeling beroep te doen ligt hoog. Maar dat de coronamaatregelen onvoorziene omstandigheden zijn als bedoeld in de wet lijkt voor de hand te liggen. De rechter zal het beroep op de regeling kunnen honoreren als de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten dat de huurovereenkomst ongewijzigd in stand blijft. Er kan zelfs terugwerkende kracht worden toegekend aan zo’n rechterlijke wijziging van de overeenkomst. En die wijziging kan natuurlijk ook tijdelijk zijn.

Alle omstandigheden tellen mee

De rechter moet hierbij wel alle omstandigheden meewegen. Het is met andere woorden maatwerk. Denk daarbij aan de eventuele mogelijkheden van de horecaondernemer om alternatieven aan te wenden om toch omzet te genereren. Sommige horecaondernemers zijn bijvoorbeeld al meteen begonnen met de bezorging van maaltijden. Denk hierbij ook aan de mogelijkheden om een beroep te doen op overheidssteun (of op een uitkering van een verzekering). Het kabinet heeft steun toegezegd, maar hoe deze eruit zal zien is nog niet duidelijk. En denk daarbij ook aan de mogelijkheden voor de ondernemer om een aanvullende lening af te sluiten. Dat zou in het huidige economisch onzekere tij nog wel eens lastig kunnen zijn. De huurder die een beroep wil doen op deze regeling zal flink met de billen bloot moeten en moeten uitleggen waarom hij geen of onvoldoende alternatieven heeft. En ook de gevolgen van wijziging van de overeenkomst voor de verhuurder, die zelf financiële verplichtingen heeft, moeten meegewogen worden.

Wie beweert dat contractuele verplichtingen moeten worden nagekomen heeft gelijk, maar het is de halve waarheid. De wet kan een way out  bieden aan horecaondernemers die anders kopje onder dreigen te gaan. Het ondernemersrisico kent ook juridisch gezien dus zijn grenzen.

Het is te hopen dat de contractspartijen elkaar in deze moeilijke tijden weten te vinden en onderling passende afspraken weten te maken. Maar het valt te voorzien dat dat niet altijd zal lukken en dat de coronamaatregelen zullen leiden tot rechtszaken.

Uitspraken: het handhaven van vertrouwen

Vertrouwen in de rechtsstaat loont. En toegegeven: soms moet je er een lange weg voor afleggen. Ook in de zaak die hieronder beschreven wordt, was de trits bezwaar-beroep-hoger beroep nodig om tot een goede uitspraak te komen.

 Wat was er aan de hand?

Eind 2017 hadden toezichthouders van de gemeente Amsterdam vastgesteld dat de eigenaar van een zelfstandige woning deze zonder vergunning had omgezet naar meerdere onzelfstandige woonruimten.

Begin 2018 stuurde de gemeente de eigenaar daarom een brief, waarin daarvan mededeling werd gedaan en bovendien werd geschreven:

Legalisatie

Als eigenaar bent u verantwoordelijk voor het rechtmatig gebruik van uw bezit. Dit betekent dat u de overtreding ongedaan dient te maken. Dit kunt u doen door de kamergewijze verhuur van de woning te staken. Tenzij u van oordeel bent dat deze situatie met vergunning gelegaliseerd kan worden. In dat geval dient u binnen 4 weken een aanvraag om een omzettingsvergunning in te dienen.

 Wanneer binnen de gestelde termijn geen ontvankelijke vergunningsaanvraag is ontvangen of naar aanleiding van de vergunningsaanvraag is gebleken dat geen vergunning kan worden verstrekt, zien wij ons genoodzaakt om tot handhaving over te gaan.

De brief werd vervolgens namens het hoofd van de afdeling Wonen ondertekend door één van zijn ambtenaren.

Hoe reageerde de eigenaar?

Toen de brief op de deurmat belandde en deze bij een kop koffie door de eigenaar tot zich werd genomen, verslikte die zich welhaast van schrik. Het door de gemeente beoogde effect, dat ertoe leidde dat de eigenaar startte met het aanvragen van de benodigde vergunning.

Groot was daarom de verbazing toen de eigenaar, binnen de legalisatietermijn van vier weken, ook een voornemen tot boeteoplegging door de brievenbus zijn woning binnen zag glijden. Een boete van € 18.000,- werd in het vooruitzicht gesteld.

Terwijl de eigenaar er volgens de brief van de gemeente op mocht vertrouwen dat deze niet zou handhaven als de eigenaar tijdig een vergunning zou aanvragen en zou krijgen. Het vertrouwen in de gemeentelijke handhaving liep een forse deuk op.

Hullie tegen zullie: de procedure

 De gemeente Amsterdam gaf bij het indienen van een zienswijze, bij het voornemen tot boeteoplegging en de bezwaarprocedure bij de gemeente zelf geen krimp. Het vertrouwen op het zelfcorrigerend, objectiverend vermogen van de gemeente bleek ongegrond.

Ook de rechtbank Amsterdam handhaafde de boete van € 18.000,- en sloeg een deukje in het rechtstatelijk vertrouwen van de eigenaar.

In grote lijnen werd gesteld dat de inhoud van de brief weliswaar tot verwarring kon leiden, maar dat toch echt duidelijk was dat de brief alleen aangaf hoe toekomstig onrechtmatig gedrag kon worden voorkomen.

Daarom kon het opleggen van een boete over de al begane overtredingen gewoon op zijn plaats zijn. Bovendien was de brief ondertekend door een ambtenaar, terwijl het college van burgemeester en wethouders bij uitsluiting bevoegd is tot boeteoplegging. De eigenaar mocht er dus niet op vertrouwen dat een bevoegd persoon in de legalisatiebrief had gesproken.

De Raad van State, onze hoogste bestuursrechter, zag het beroep op het vertrouwensbeginsel gelukkig anders.

Allereerst stelde de Raad van State dat het begrip handhaving niet alleen ziet op lasten onder dwangsom en bestuursdwang, maar ook ziet op bestuurlijke boetes. Daar waar de gemeente het begrip handhaving in haar brief had gebruikt, zag het vooruitzicht van het uitblijven van handhaving als er tijdig een vergunning zou komen ook op het uitblijven van een bestuurlijke boete.

Vervolgens stelde de Raad van State vast dat de legalisatie tijdig was ingezet en ook had geleid tot het verlenen van de omzettingsvergunning. De eigenaar had daarmee dan ook aan de eisen die genoemd zijn in de legalisatiebrief voldaan.

Hoewel het college van burgemeester en wethouders op grond van de Huisvestingswet bevoegd is tot boeteoplegging, stelde de Raad van State vast dat de brief was ondertekend door het hoofd van de afdeling Wonen. Een ambtenaar die beslissingsbevoegd is om (op grond van zijn mandaat) namens het college boetes op te leggen.

De Raad van State kwam daarom tot de conclusie dat de eigenaar er terecht op mocht vertrouwen dat er geen boete opgelegd zou worden gedurende de legalisatietermijn, vernietigde daarom de beslissing van de rechtbank Amsterdam en herriep het besluit van de gemeente tot boeteoplegging. Eind goed, al goed.

Daarmee handhaaft de Raad van State het vertrouwen in de rechtsstaat.

Herziening van de huurprijs bij bedrijfsruimte

Huizenprijzen stijgen maar door. De hypotheekrente is laag en beleggen is ‘in’ want op spaargeld moet je haast bijleggen. Ook de huurprijzen stijgen, zeker in de grote steden. De kranten staan vol met berichten hierover. Huurprijzen van woningen zijn jaarlijks te verhogen met enkele procenten en in sommige gevallen kan er zelfs een huurprijsherziening worden gerealiseerd door middel van een zogenaamd ‘redelijk aanbod’ van de verhuurder. Hierover schreef ik al eens eerder een artikel.

Bedrijfsruimte

Hoe zit dat bij bedrijfsruimte? Daar bestaat ook een dergelijke mogelijkheid.  In tijden van economische voorspoed kan de huurprijs worden aangepast naar boven toe en in slechtere tijden kan de huurprijs naar beneden worden bijgesteld. In dit stuk zal ik uitleggen hoe dat in zijn werk gaat. Het gaat hier om een andere aanpassing dan de jaarlijkse huurprijsaanpassing (bijvoorbeeld op basis van een indexering).

De wettelijke regeling

In de wet is een regeling opgenomen voor herziening van de huurprijs van middenstandsbedrijfsruimte (290-bedrijfsruimte). Dus voor winkels en horeca en dergelijke. Niet voor bijvoorbeeld kantoorruimte.

Volgens het wettelijke systeem kan een van de partijen in een procedure vorderen dat de Rechtbank de huurprijs nader vaststelt. Het criterium waar dan naar wordt gekeken is of de huurprijs overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Het moet dus gaan om een vergelijking tussen de huurprijs voor het gehuurde met die van enigszins vergelijkbare bedrijfsruimtes in de buurt van het gehuurde. Als er weinig referentiepanden zijn, kan het ‘zoekgebied’ ruim zijn.

Huurprijsherziening kan na ommekomst van de overeengekomen duur van de huurovereenkomst, of telkens vijf jaar na de laatste door partijen of door de rechter vastgestelde huurprijs is ingegaan. Wanneer een huurcontract voor 10 jaar is aangegaan, zullen partijen die periode af moeten wachten. In geval van een standaard duur van 5 + 5 jaar, kan er na de eerste periode van vijf jaar herziening van de huurprijs worden gevorderd.

De rechter kijkt vervolgens naar de prijsontwikkeling van vergelijkbare bedrijfsruimtes ter plaatse over de afgelopen vijf jaar. Het is dus niet zo dat als de marktprijs ten opzichte van 5 jaar eerder met 20% is gestegen, dat dan de huurprijs voor het gehuurde ook 20% moet worden verhoogd. Door deze systematiek is er een ‘gedempte’ huurprijsverhoging. Verbeteringen die door de huurder zijn aangebracht worden niet meegenomen bij de herziening. Dat is logisch, want als de huurder het gehuurde heeft verfraaid en daar investeringen voor gedaan heeft, kan daar natuurlijk niet ook nog eens een huurverhoging tegenover staan.

Deskundigenadvies

Omdat de rechter geen huurprijsdeskundige is, is een vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs niet ontvankelijk zonder dat er een deskundigenrapport is bijgevoegd. De deskundige is vaak een makelaar of een taxateur die veel weet van huurprijzen voor bedrijfsruimte.

In de wet is geregeld dat partijen een advies over de nadere huurprijsvaststelling moeten laten opstellen. Het verdient de voorkeur om dat advies door een gezamenlijk benoemde deskundige op te laten stellen, maar in de praktijk lukt dat niet altijd. De huurder wil een advies met een lage huurprijs en de verhuurder graag met een hoge huurprijs. De belangen lopen uiteen. Als partijen geen overeenstemming kunnen krijgen over de te benoemen deskundige, kunnen zij (of een van hen) de kantonrechter vragen een deskundige te benoemen. Zij moeten wel enige mate van overleg hebben gepleegd. De procedure is een relatief eenvoudige verzoekschriftprocedure waarin de rechter alleen maar een deskundige hoeft aan te wijzen, inhoudelijk wordt er nog geen oordeel geveld. Die deskundige gaat vervolgens aan de slag met een onderzoek naar de ontwikkeling van de huurprijzen voor vergelijkbare bedrijfsruimtes in de buurt van het gehuurde. Met dit rapport in de hand kan vervolgens de procedure tot vaststelling van de huurprijs worden gestart. In de praktijk zien we vaak dat partijen er na een rapport toch nog vaak in onderling overleg uit komen. Dat scheelt hen weer een (extra) procedure, want de kosten kunnen oplopen. Vooral de kosten van de deskundige kunnen fors zijn.

Contractuele regelingen

In huurovereenkomsten zijn vaak regelingen opgenomen over de route om een deskundige aan te (kunnen) wijzen en de huurprijs vast te laten stellen.

Hielkema & co / Vastgoed Belang model

In de door ons kantoor in opdracht van Vastgoed Belang gemaakte modelovereenkomst is in artikel 11 van de algemene bepalingen een regeling opgenomen die aansluit bij de wettelijke regeling. De partij die de huurprijs wil herzien, moet dat twee maanden voor de gewenste ingangsdatum schriftelijk laten weten aan de andere partij. Als er geen overeenstemming volgt, kan de partij die dat wenst een deskundige laten benoemen door de rechtbank en daarna kan herziening van de huurprijs worden gevorderd. Deze regeling is identiek aan die uit de wet en daarom duidelijk.

ROZ-model

In een ander veelgebruikte modelovereenkomst, van de ROZ, is een vergelijkbare regeling opgenomen. Zo staat er ook in het ROZ-model dat de partij die de huurprijs wil herzien, de andere partij daarvan in kennis moet stellen. Beide partijen moeten een deskundige benoemen (meestal is dat een makelaar of een taxateur) die weer een derde deskundige aanwijst. Als partijen er niet samen uitkomen, kunnen ze naar de rechter. Dat kan zowel voor het aanwijzen van een deskundige als over het vast (laten) stellen van de huurprijs. Deze route wijkt dus op kleine onderdelen af van de wet.

Voor mij mogelijk?

Al met al biedt de wet de mogelijkheid de huurprijs van bedrijfsruimte te herzien. Voor verhuurders kan het aan te bevelen zijn om met een makelaar te bespreken wat de huurprijs zou zijn voor een verhuurder bedrijfsruimte als wordt gekeken naar het criterium uit de wet. In het huurcontract kunnen ook belangrijke bepalingen staan die kunnen helpen. Onze advocaten adviseren u graag over de mogelijkheden.

Tien vragen aan … Anne Maren Langeloo

Wat zijn jouw favoriete zaken in het huurrecht?

Juridisch ingewikkelde zaken. Ik hou ervan om dingen uit te pluizen en tot op de bodem uit te zoeken hoe iets nu in elkaar steekt. Ook vind ik het erg leuk om te adviseren en mee te denken over tijdelijke contracten.

Wat is het mooiste resultaat dat je recent hebt behaald?

Een gewonnen hoger beroep in een zaak die al sinds 2015 liep. De wederpartij ging in hoger beroep omdat hij de uitkomst bij de Rechtbank te mager vond, maar was in hoger uiteindelijk slechter af. Een goede uitkomst voor mijn klant.

Wat is de meest bijzondere zaak die je ooit hebt gedaan?

Dat was een zaak over een gasleiding met een hele bijzondere klant, een oude schapenboer uit Amsterdam. Samen met hem ben ik in de trein naar Groningen gereisd voor een zitting. Het was voor hem de eerste keer ooit met de trein en ik denk ook dat hij niet vaak buiten Amsterdam was geweest. Hij leeft helaas niet meer.

Waar word je blij van?

Ik heb regelmatig geluksmomentjes. Vaak over kleine dingen, bijvoorbeeld de natuur (mooie lucht, lentebloemen, herfstkleuren aan de bomen) of situaties met de kinderen.

Wat is je grootste irritatie?

Een computer die niet meewerkt. Dat vind ik zo ergerlijk, maar gelukkig kan ik op kantoor altijd hulp inschakelen.

Wat is je favoriete bezigheid in je vrije tijd?

Leuke dingen doen met mijn gezin en ik vind het heel fijn om te tennissen, lekker uit eten te gaan en te borrelen met vrienden.

Wat was voor jou een bijzondere vakantie?

Mijn korte vakantie naar Rio de Janeiro tijdens de Olympische Spelen van 2016. De locatie, de sfeer en de verschillende sportevenementen waren fantastisch.

Wat is voor jou een goede traditie?

Het zelf bakken van borstplaat, kniepertjes en oliebollen in de decembermaand (Drentse traditie van mijn moeders moeder die ik graag voorzet).

Wat staat er in je agenda waar je je op verheugt?

Een paar dagen Boedapest met vriendinnen die ik nog ken van de advocatenopleiding in 2003.

Waar ga je meer tijd en aandacht aan besteden de komende tijd?

Aan het genieten van alle mooie dingen in het leven.

Wijziging huursombenadering

In juli 2019 heeft de Minister van BZK een wijziging van de Woningwet voorgesteld, waarin de uitwerking van het eerder door AEDES en de Woonbond gesloten Sociaal huurakkoord 2018 is opgenomen.

De Eerste Kamer heeft onlangs ingestemd met het wetsvoorstel, zodat de nieuwe regels voor 1 april 2020 in werking kunnen treden. Daarvan uitgaande bedraagt de huursomstijging over 2020 maximaal 2,6%. De wet biedt de minister daarnaast de mogelijkheid de huursomstijging hoger te laten uitvallen. Dat kan indien op voorstel van de woningcorporatie – bij de totstandkoming van prestatieafspraken – over een hogere stijging van de huursom een afspraak is gemaakt. Die extra stijging bedraagt in elk geval niet meer dan 1%. Het exacte percentage van de extra stijging moet nog vastgesteld worden. De wet wijzigt ook de wijze waarop de stijging van de huursom berekend wordt. De nieuwe regels zijn van belang bij bepaling van de hoogte van het jaarlijkse huurverhogingspercentage.

Warmtewet wordt weer gewijzigd

De Warmtewet is net ingrijpend gewijzigd (waardoor deze in huurrelaties grotendeels niet meer van toepassing is), maar nu staan er weer nieuwe verstrekkende wijzigingen op stapel. Vlak voor de kerst stuurde minister Wiebes daar een uitgebreide brief over naar de Tweede Kamer. Doel is verder stimulering van een duurzame warmtelevering. Wat kunnen we verwachten?

De minister wil dat gemeenten een belangrijke rol gaan vervullen bij warmteprojecten, zodat deze beter van de grond komen. Daarnaast zal het Niet- Meer- Dan- Anders-principe verdwijnen. De minister wil naar een tariefsysteem gebaseerd op de efficiënte kosten van de warmteleverancier in plaats van het huidige systeem dat de kosten van een traditionele gasgestookte cv-ketel tot uitgangspunt heeft. De minister zal als referentiepunt nemen een objectief geacht redelijk rendement van de warmteleverancier. Daarbij zal de efficiëntie van het verwarmingssysteem worden gestimuleerd. Dat zal leiden tot een gedifferentieerde tariefstelling. In de huidige situatie is het (maximum) tarief in alle gevallen hetzelfde, zodat de energieleverancier met een modern en efficiënt verwarmingssysteem meestal een beter rendement heeft dan de leverancier met een verouderd systeem.

Verder zal worden vastgelegd dat in 2050 nog slechts CO2-neutrale warmte mag worden geleverd. De warmteleverancier moet daartoe een plan tot verduurzaming opstellen. Warmteleveranciers krijgen hiermee een publieke taak met bijbehorende verplichtingen met als doel de warmtetransitie in Nederland mogelijk te maken. De minister acht dit nodig, omdat, als dit wordt overgelaten aan de markt, de energietransitie onvoldoende van de grond komt.

De minister en de Tweede Kamer willen vaart maken met de wijzigingen van de Warmtewet. In de eerste helft van 2020 zal al een concept van de wet via internetconsultatie worden gepresenteerd. Het streven is de wet in 2022 te gaan invoeren.

Bijdrage van Huib Hielkema in het eindejaarsoverzicht van Vastgoed Journaal

Het Vastgoed Journaal maakt na afloop van elk jaar de balans op met een eindejaarsoverzicht. Ditmaal werden daarbij aan Huib Hielkema een aantal vragen voorgelegd:

 VJ: Wat is je op zakelijk gebied het meest bijgebleven uit 2019?
Hielkema vertelt: “Wat mij het meeste is bijgebleven de politieke ‘soap’ rond de noodknop. Ik noem het soap, omdat de signalen uit Den Haag steeds wisselden, maar ook omdat in de pers niet altijd even deskundig over dit onderwerp werd gerapporteerd. Daardoor werden mensen op het verkeerde been gezet. Ik noem het ook een soap, omdat de wetgever de markt veel te lang in onzekerheid laat over een uiterst belangrijk onderwerp: de al dan niet wettelijke regulering van de huurprijzen op de vrije markt. De noodknop lijkt dan nu te zijn afgeschoten, maar zou een slagveld hebben veroorzaakt onder woningbeleggers, met name kleine beleggers die recent tegen hoge prijzen hebben ingekocht. Ik noem het tenslotte een soap omdat het onderwerp omgeven is met emotie. Er wordt door verscheidene partijen ingespeeld op onderbuikgevoelens, waardoor het beleggen in en het verhuren van woningen als een criminogene bezigheid (‘huisjesmelkers’) wordt gepercipieerd. Terwijl de grote meerderheid van particuliere verhuurders zich netjes gedraagt en zich aan de regels houdt.”

VJ: Hoe hoop je dat 2020 er uit zal gaan zien voor Hielkema & Co?
“Ik hoop op (de contouren van) een wat minder gespannen woningmarkt doordat de overheid nu eindelijk de vele barrières slecht die de broodnodige woningbouw in de weg zitten. Hoe dan ook, wij zullen onze relaties blijven bijstaan in deze materie, in onze advisering, in onze seminars, in onze blogs en als het nodig, in juridische procedures.”

VJ: Wat is de meest waardevolle les die je het afgelopen jaar hebt geleerd?
“Dat in de politiek soms onder de gordel wordt gebokst. Dat wist ik natuurlijk wel, maar als je het (weer) van dichtbij meemaakt, is dat ontluisterend. We hebben goede politici hard nodig. Zij zullen de knopen moeten doorhakken in onze complexe democratische samenleving. Dat daarbij niet altijd ieder (belang) helemaal kan worden gespaard is ‘part of the deal’, maar speel het spel wel fair, met open vizier en zonder rekening te houden met het eigen belang.”

Voor het gehele VG- eindejaarsoverzicht klikt u hier