Al eerder schreven wij over de gevolgen van de coronacrisis voor winkels, horeca en kantoren. Inmiddels is gebleken dat veel huurders eenzijdig zijn gestopt met het betalen van huur, omdat zij vinden daarop recht te hebben nu zij geen of minder omzet draaien. Deze weinig elegante en juridisch onjuiste aanpak wordt gelukkig niet door alle huurders gehanteerd. Deze huurders treden in overleg met hun verhuurder om te bezien of er, als daar ook echt reden toe is, maatwerk kan worden geleverd. Denk bijvoorbeeld aan het tijdelijk opschorten van de huur, het (gedeeltelijk) kwijtschelden door de verhuurder, (gedeeltelijke) huurvermindering, het (eenmalig) aanspreken van de bankgarantie, het (tijdelijk) niet innen van rentes, boetes en kosten, het overeenkomen van andere huurvoorwaarden (met bijvoorbeeld verlenging van de huurtermijnen). Hielkema & co ontwikkelt op dit moment een praktische, door huurder en verhuurder te hanteren Model Allonge waarin de verschillende opties zijn uitgewerkt in de vorm van nadere bij de huurovereenkomst behorende afspraken. Zodra de Model Allonge gereed is informeren wij u.
Maandelijks archief: april 2020
Webinar Huisvestingsverordening 2020
Hielkema & co heeft in samenwerking met Vastgoedjournaal op 21 april 2020 een interactief webinar verzorgd over de gewijzigde huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam. Dit webinar, dat werd gepresenteerd door Rutger van der Meer, is zeer goed bezocht (168 deelnemers), en er zijn interessante vragen aan de orde gekomen. U kunt het webinar met deze link alsnog in zijn geheel bekijken. En met deze link kunt u de sheets van het webinar downloaden.
Spoedwet in werking
De Spoedwet tijdelijke verlenging van tijdelijke huurovereenkomsten is op vrijdag 24 april 2020 officieel in werking getreden. En wel met terugwerkende kracht tot 1 april. Deze wet maakt het mogelijk dat verhuurders tijdelijke huurovereenkomsten met maximaal drie maanden kunnen verlengen tijdens de coronacrisis. In eerdere blogs schreven wij al over de inhoud van die wet, zie: ‘Spoedwet tijdelijke verlening van tijdelijke huurovereenkomsten aangenomen door de Eerste Kamer’. Op onze website zijn een Model Allonge en een Toelichting daarop kosteloos te downloaden.
Allonge tijdelijke verlenging huurovereenkomst tijdelijke verhuur
Hielkema & co heeft in het kader van de Spoedwet in tijden van corona een oplossing ontwikkeld voor de tijdelijke verlenging van tijdelijke huurcontracten in de vorm van een model voor een slimme Allonge bij de tijdelijke huurovereenkomst.
U kunt deze allonge kosteloos downloaden.
Bij deze Allonge hoort een uitgebreide toelichting voor het gebruik ervan, die u ook kosteloos kunt downloaden.
Wij raden u aan deze toelichting te bestuderen voordat u de Allonge gaat gebruiken.
Op het model rust het auteursrecht van Hielkema & co. Wij hebben er geen bezwaar tegen als u de Allonge aan derden ter beschikking stelt, maar altijd ongewijzigd (dus met de disclaimer) en altijd tezamen met de toelichting.
Huurverhoging 2020
April is al sinds jaar en dag de maand waarin de jaarlijkse huurverhoging (voor sociale woonruimte vooral) wordt aangezegd, zodat de huurprijs voor de woonruimte per 1 juli 2020 wordt verhoogd. Dat is ook in 2020 weer het geval. In deze onzekere tijden vanwege het coronavirus, hebben de oppositiepartijen uit de Tweede Kamer een amendement ingediend waarin wordt voorgesteld dat er geen huisuitzettingen mogen zijn (vooral wegens betalingsachterstanden) en ook dat de huurprijzen worden bevroren. Er zou een maximale aanpassing van de huurprijs mogen zijn van het inflatiepercentage.
Het amendement is ingediend op de Spoedwet tijdelijke verlenging tijdelijke huurovereenkomsten. Huib Hielkema schreef eerder al een uitgebreid stuk over deze Spoedwet, dat hier te lezen is. Het is niet aangenomen, wel is een amendement van SP-senator Kox aangenomen waarin een tijdelijke huurstop wordt mogelijk gemaakt. Dit geldt voor zowel de sociale huur- als de geliberaliseerde huursector en het is een noodmaatregel. De Minister was tegen, maar de Senaat besliste anders. Dit alles zal nog nader uitgewerkt moeten worden en we zullen u op de hoogte stellen wanneer er nieuwe ontwikkelingen zijn. Op het moment van het schrijven van deze bijdrage was er nog geen nadere informatie bekend.
Spoedwet tijdelijke verlenging van tijdelijke huurovereenkomsten aangenomen door de Eerste Kamer
De Eerste Kamer heeft gisteren (21 april 2020) de onlangs aangekondigde Spoedwet tijdelijke verlenging van tijdelijke huurovereenkomst aangenomen. In dit artikel staan we stil bij de belangrijkste onderdelen van de Spoedwet en bieden wij een Allonge aan die gebruikt kan worden voor de verlenging van een tijdelijke huurovereenkomst.
Verlenging met maximaal drie maanden
De Spoedwet maakt het mogelijk om tijdelijke huurcontracten met maximaal drie maanden te verlengen, maar uiterlijk tot 1 september 2020. De wet is van toepassing op huurcontracten waarvan de einddatum ligt na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020. De wet geldt voor zowel zelfstandige woonruimte (huurcontracten van maximaal twee jaar) als onzelfstandige woonruimte (huurcontracten van maximaal vijf jaar). De Spoedwet zorgt ervoor dat, als zo’n verlenging tot stand komt, de huurovereenkomst automatisch eindigt op de nieuwe einddatum (mits een aanzegging einde huur wordt gestuurd). De huurder blijft de mogelijkheid houden om de huur, ondanks de verlenging, tussentijds op te zeggen en om binnen 6 maanden na afloop van de overeenkomst de aanvangshuurprijs te laten toetsen door de huurcommissie.
Het gaat om een tijdelijke wet, die nodig is geworden vanwege de ontregelende overheidsmaatregelen tegen besmetting met het coronavirus.
Aanzegging einde huur
De verhuurder moet, zoals altijd bij tijdelijke huurovereenkomsten, tussen drie maanden en één maand voor de (nieuwe) einddatum een brief sturen aan de huurder waarin die einddatum aan hem wordt bevestigd. Bovendien moeten, als zo’n verlenging heeft plaatsgehad, in deze brief ook de mogelijkheden die de tijdelijke Spoedwet geeft worden opgenomen. Om te voorkomen dat bij dat laatste fouten worden gemaakt, raden wij aan in elk geval de tekst van de gehele Spoedwet als bijlage mee te sturen.
Wanneer kan de verhuurder verlenging weigeren?
Belangrijk is dat de huurder slechts één week na de aanzegging einde huur de tijd heeft om aan zijn verhuurder verlenging te verzoeken. Daarna is hij te laat. Als de huurder verzoekt om verlenging hoeft de verhuurder daar niet altijd mee in te stemmen. De wet bepaalt gedetailleerd wanneer de verhuurder verlenging kan weigeren:
- Als de woning is verkocht en in de verlengde periode in eigendom moet worden overgedragen;
- Als de woning inmiddels aan een ander is verhuurd;
- Als de verhuurder de woning zelf wil betrekken en zelf geen andere woonruimte meer heeft;
- Als de verhuurder de woning wil renoveren en daartoe met derden al afspraken heeft gemaakt;
- Als de verhuurder de woning wil slopen en daartoe met derden al afspraken heeft gemaakt;
- Als de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen (zoals bij een huurachterstand, overlast of criminele actviteiten).
Als de verhuurder verplichtingen is aangegaan met derden moeten die verplichtingen vóór 1 april 2020 zijn aangegaan.
Rechterlijke machtiging tot verlenging
Indien de verhuurder niet instemt met verlenging, moet hij dat binnen één week na het verzoek van de huurder aan de huurder meedelen. Daarna is hij te laat. De huurder kan vervolgens aan de rechtbank verzoeken alsnog toestemming te geven voor de verlenging. Helaas staat in de wet geen termijn voor de indiening van dat verzoek, zodat de huurder hier een mogelijkheid lijkt te hebben om de zaak te vertragen. De rechtbank zal het verzoek van de huurder niet toewijzen bij de zes hiervoor genoemde (zwaarwichtige) weigeringsgronden, tenzij het belang van de huurder toch zwaarder weegt.
Indien de verhuurder een andere reden heeft om niet in te stemmen met verlenging, moet hij daarbij een zwaarwichtig belang hebben en moet hij daartoe zelf een procedure starten bij de rechtbank. Ook voor de start van deze procedure is geen termijn gegeven.
Zolang de procedure bij de rechtbank loopt mag de huurder in de woning blijven wonen. Hoger beroep is niet mogelijk.
Snelle procedure toegezegd
De minister heeft de Spoedwet tevoren voorgelegd aan de Raad voor de Rechtspraak. Naar verluidt heeft de Raad toegezegd dergelijke procedures als urgente procedures te beschouwen en te streven naar afwikkeling binnen drie weken. Maar dit betekent wel dat verhuurders er in deze situaties rekening mee moeten houden dat de huurder nog korte tijd na de oorspronkelijk overeengekomen einddatum in de woning mag blijven zitten, zolang de procedure nog niet is afgewikkeld. Het verdient daarom aanbeveling om de aanzegging einde huur zo vroeg mogelijk aan de huurder te sturen.
Terugwerkende kracht
De wet is dus van toepassing op huurcontracten waarvan de einddatum ligt na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020 én waarbij de verhuurder op of na 12 maart 2020 een aanzegging einde huur heeft gestuurd.
Verlengingen vanaf 1 april 2020 (van maximaal 3 maanden tot uiterlijk 1 september 2020) die, al dan niet vooruitlopend op de Spoedwet, al eerder in onderling overleg tussen huurder en verhuurder waren afgesproken (of nog voor de inwerkingtreding van de wet worden afgesproken) vallen ook onder het regime van de wet, mits de verhuurder aan de huurder voor 12 maart 2020 een aanzegging einde huur heeft gestuurd. In die gevallen kan de rechter niet om een oordeel worden gevraagd.
De wet treedt nu op zeer korte termijn in werking en werkt dan terug tot 1 april 2020. Als de verhuurder vóór 1 april 2020 aan de huurder de schriftelijke aanzegging einde huur heeft gestuurd, heeft de huurder nog tot één week na de inwerkingtreding van de wet (publicatie in het Staatsblad) de tijd om een verzoek tot verlenging aan de verhuurder te doen.
De minister houdt de mogelijkheid open, afhankelijk van het verloop van de maatregelen rond de coronacrisis, de wet te verlengen tot uiterlijk 1 december 2020. In dat geval zijn meer verlengingen van de huurovereenkomst mogelijk.
Gratis Model Allonge voor tijdelijke verlenging
Hielkema & co heeft een Model Allonge voor de tijdelijke verlenging van tijdelijke huurcontracten vervaardigd met een uitgebreide toelichting. U kunt deze allonge en de toelichting kosteloos downloaden op de website van Hielkema & co. U kunt deze ook downloaden op de website van Vastgoed Belang, waar ook een voorbeeld is te vinden van de aanzegging einde huur
Steunakkoord retailsector: wat houdt het in?
Op 10 april jl. hebben verschillende partijen richtlijnen opgesteld voor de retailsector over hoe om te gaan met de coronacrisis. Reeds eerder hebben een aantal belangenorganisaties een advies hierover uitgebracht, maar nu zijn de richtlijnen vastgelegd in een zogenaamd ‘Steunakkoord voor en door de Nederlandse retailsector’. De betrokken partijen zijn IVBN, INretail, Vastgoed Belang, Detailhandel Nederland, EZK, NVB en VGO.
Het akkoord dient verschillende doelen. Het is onder andere gericht op het gezamenlijk oplossen van het gezamenlijke probleem dat de coronacrisis is. Dit is ook al in de eerdere adviezen uiteengezet. Er wordt stilgestaan bij de liquiditeitsproblemen, maar ook bij het toekomstperspectief. Winkels moeten zo spoedig mogelijk weer veilig open kunnen. Het steunakkoord moet daarnaast als basis dienen voor maatwerkoplossingen per retailer en bovendien goed gedrag stimuleren.
Wat houdt het akkoord in?
Het akkoord bevat verschillende maatregelen op verschillende vlakken.
Opschorting van de huur
Om de korte termijn gevolgen van de crisis te verlichten is in het akkoord onder andere besloten dat huurders met ingang van april 2020 een deel van de huurpenningen op mogen schorten. Ze moeten alsnog betalen, maar op een later moment. Het gaat om minimaal 50% van de huurprijs en indien dat nodig is (en wanneer het ook voor de verhuurder haalbaar is) zelfs een nog groter deel: 75% tot 100%. Daarnaast is afgesproken dat verhuurders en financiers huurders niet uitzetten, behalve als dat absoluut noodzakelijk is. Een voorwaarde om aanspraak te kunnen maken op opschorting is dat er sprake moet zijn van direct aantoonbaar omzetverlies ten gevolge van de coronacrisis.
Heropening winkels
Winkels moeten zich daarnaast gaan voorbereiden en maximaal inspannen om op een veilige manier open te kunnen gaan op een nog nader te bepalen datum. De overheid bepaalt wanneer de winkels weer open mogen, maar de winkels moeten er dan klaar voor zijn om ook veilig open te gaan. Retailers moeten zich bovendien inspannen om huurbetalingen te doen die binnen hun mogelijkheden liggen.
Transparantie
Aangezien de crisis een gezamenlijk probleem is en gezamenlijk moet worden opgelost, roepen de belangenorganisaties op tot overleg en maatwerkoplossingen. Om dit te kunnen bereiken is transparantie nodig. Er is dan ook afgesproken in het steunakkoord dat een retailer alleen aanspraak kan maken op deelname aan het steunakkoord als hij volledig transparant is over zijn omzetverlies, zowel offline als online.
Om aanspraak te kunnen maken op huuropschorting moet het omzetverlies corona-gerelateerd zijn. In het geval van offline-omzetverlies is daar sowieso sprake van volgens het akkoord. Bij online-omzetverlies zal per geval bekeken moeten worden of dat verlies ook het gevolg is van de crisis.
Kwijtschelding van huurbetalingen
Pas als de daadwekelijke impact van de crisis na drie maanden duidelijk is, komt per retailer, verhuurder en locatie mogelijk zelfs kwijtschelding van betalingsverplichtingen aan de orde. In mei zal nader worden besproken welke berekeningsmethodiek voor de eventuele kwijtschelding gebruikt kan gaan worden. Het staat verhuurders vrij om nu al afspraken te maken daarover met hun huurders.
Eventuele kwijtschelding ziet op het verlichten van de gevolgen van de crisis op de langere termijn. Voor de lange termijn is het daarnaast van belang dat partijen redelijk met elkaar blijven omgaan en ook nadenken over andere lange termijn oplossingen, zoals verlenging van de huurtermijn of bepaalde garanties.
Ondersteuning door de overheid en financiers
De overheid heeft al maatregelen genomen ter ondersteuning van de bedrijven en de banken hebben verklaard deze maatregelen te steunen en zullen zich waar dat mogelijk is flexibel opstellen. Er is voortdurend overleg tussen de banken en het ministerie van Economische zaken. Dat heeft onder andere geresulteerd in ruimere mogelijkheden voor tijdelijke liquiditeitssteun voor bedrijven (die in de kern gezond zijn). Banken geven retailers en verhuurders een uitstel van aflossing van zes maanden en het ministerie heeft andere financiers opgeroepen dit voorbeeld te volgen.
Al met al is het steunakkoord een nadere uitwerking van het advies van eind maart 2020 en is het uitgebreid met de bijdrage van de banken. Nog altijd staat de oproep centraal om samen tot een oplossing te komen. Het akkoord is geldig voor drie maanden, namelijk april tot en met juni 2020. Afdwingbaar is het niet.[1] Het volledige steunakkoord kunt u hier lezen.
[1] https://www.vastgoedmarkt.nl/financieel/nieuws/2020/04/afspraken-tussen-retail-en-vastgoed-huur-winkels-opschorten-101153240
Webinar ‘Huisvestingsverordening Amsterdam 2020: nu het stof is neergedaald’ op 21 april 2020
Wij nodigden onze relaties begin maart uit voor ons seminar ‘Huisvestingsverordening Amsterdam 2020: nu het stof is neergedaald‘, dat zou plaatsvinden in het Novotel te Amsterdam op 7 april 2020.
Vanwege de coronamaatregelen hebben we het seminar moeten afgelasten. We hebben u daarvan op de hoogte gebracht en aangekondigd met een alternatief te zullen komen. Aanvankelijk dachten we aan een YouTube-video, maar er is een beter alternatief: een webinar. Bij een webinar is er, anders dan bij onze seminars, geen maximum aan het aantal deelnemers. Ieder kan het webinar kosteloos volgen.
Daarom zijn wij verheugd u te kunnen meedelen dat Hielkema & co in samenwerking met het VastgoedJournaal
op dinsdag 21 april 2020 om 15:00 uur
een interactief webinar zal verzorgen over de gewijzigde Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam. De presentatie is in handen van Rutger van der Meer.
U kunt het webinar bijwonen via de website van het VastgoedJournaal. Wij zullen u daar binnenkort nog nader over berichten.
Ontwikkelingen tussen huurders en verhuurders naar aanleiding van de coronamaatregelen
De kranten staan er inmiddels ook vol van. Diverse huurders, vooral grotere winkelhuurders, nemen het recht in eigen hand en delen aan hun verhuurders mee dat zij de huur voorlopig niet of niet geheel zullen betalen, omdat zij door de coronacrisis minder of geen omzet meer hebben. Verhuurders zijn niet gediend van dergelijke eenzijdige acties. Het is goed te begrijpen dat dat kwaad bloed bij hen zet, temeer omdat de crisis vers is en zo al meteen de pijn bij een ander wordt gelegd. En het zet nog meer kwaad bloed als het gaat om retailers waar het vermogen van privaty equity achter zit.
Ici Paris
AS Watson, de Chinese eigenaar van parfumerieketen Ici Paris en een van de grootste retailbedrijven ter wereld, ging wel heel ver door in een algemene brief aan al zijn verhuurders mee te delen vanaf 1 april helemaal geen huur meer te zullen betalen. In juridische zin kondigde AS Watson daarmee aan de huurovereenkomsten structureel en in ernstige mate te schenden. Een van de verhuurders liet het daar niet bij zitten en heeft meteen het faillissement van AS Watson aangevraagd. En meer verhuurders hebben zich inmiddels bij dat faillissementsverzoek aangesloten, want ook zij voelen zich geschoffeerd door de opstelling van AS Watson. AS Watson is niet de enige. HEMA, Action, Holland & Barrett, Rituals en vele andere winkelbedrijven hebben eenzijdige maatregelen meegedeeld aan hun verhuurders.
Juridisch drijfzand
Wat deze huurders doen rust niet alleen op juridisch drijfzand, maar is ook uiterst riskant. Zo vraag ik me af wat AS Watson gaat doen om faillissement te voorkomen. Vast niet het stellen van een bankgarantie voor de achterstallige huur.
Dialoog en maatwerk
Hiermee is niet gezegd dat huurders, die door de coronacrisis in problemen zijn geraakt, geen consideratie van hun verhuurder mogen verwachten. Integendeel, dat mogen zij wel. En de wet biedt hen daarvoor ook mogelijkheden, daar schreven we al eerder over.
Maar wat huurders niet moeten doen is eenzijdige stappen zetten. Ze moeten in dialoog gaan met hun verhuurder zodat zij gezamenlijk een maatwerkoplossing kunnen treffen. Immers, niet elke verhuurder heeft dezelfde (financiële) positie. En hetzelfde geldt voor de huurders.
Veel mogelijke oplossingen
Zoals ook al werd geopperd in het corona-akkoord van 24 maart tussen vastgoed- en retailorganisaties, zijn er de nodige oplossingen. Zo kan de huur geheel of gedeeltelijk worden opgeschort totdat er betere tijden komen, kan de (later weer aan te vullen) bankgarantie eenmalig worden aangesproken en kan worden afgesproken dat voorlopig geen rente, boetes en kosten moeten worden betaald. Verder kan worden gedacht aan maandbetalingen in plaats van kwartaalbetalingen of het afkopen van de huurovereenkomst dan wel het openbreken daarvan, waarbij bijvoorbeeld een langere huurtermijn wordt afgesproken tegen een andere huurprijs. Of een combinatie van dergelijke oplossingen, die, omdat niemand in de toekomst kan kijken, na enkele maanden opnieuw zouden moeten worden bekeken.
Het komt aan op souplesse en inschikkelijkheid van beide partijen en dus een dialoog. Eenzijdige maatregelen opleggen aan de verhuurder is de verkeerde weg en zal door de rechter niet snel worden goedgekeurd.
Voorstel voor de Spoedwet tijdelijke verlenging van tijdelijke huurovereenkomsten gepubliceerd
Het kabinet heeft op 6 april 2020 de zeer onlangs aangekondigde spoedwet tijdelijke verlenging van tijdelijke huurovereenkomst gepubliceerd en ingediend bij de Tweede Kamer. We weten nu hoe de minister de wet de afgelopen week heeft uitgewerkt. In dit artikel staan we stil bij de belangrijkste onderdelen van het wetsvoorstel voor deze spoedwet.
Verlenging met maximaal drie maanden
De spoedwet maakt het mogelijk om tijdelijke huurcontracten met maximaal drie maanden te verlengen, maar uiterlijk tot 1 september 2020. De wet is van toepassing op huurcontracten waarvan de einddatum ligt na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020. De wet geldt voor zowel zelfstandige woonruimte (huurcontracten van maximaal twee jaar) als onzelfstandige woonruimte (huurcontracten van maximaal vijf jaar). De spoedwet zorgt ervoor dat, als zo’n verlenging tot stand komt, de huurovereenkomst automatisch eindigt op de nieuwe einddatum (mits een aanzegging einde huur wordt gestuurd). De huurder blijft de mogelijkheid houden om de huur, ondanks de verlenging, tussentijds op te zeggen en om binnen 6 maanden na afloop van de overeenkomst de aanvangshuurprijs te laten toetsen door de huurcommissie.
Het gaat om een tijdelijke wet, die nodig is geworden vanwege de ontregelende overheidsmaatregelen tegen besmetting met het coronavirus.
Aanzegging einde huur
De verhuurder moet, zoals altijd bij tijdelijke huurovereenkomsten, tussen drie maanden en één maand voor de (nieuwe) einddatum een brief sturen aan de huurder waarin die einddatum aan hem wordt bevestigd. Bovendien moeten, als zo’n verlenging heeft plaatsgehad, in deze brief ook de mogelijkheden die de tijdelijke spoedwet geeft worden opgenomen. Om te voorkomen dat bij dat laatste fouten worden gemaakt, raden wij aan in elk geval de tekst van de gehele spoedwet als bijlage mee te sturen.
Wanneer kan de verhuurder verlenging weigeren?
Belangrijk is dat de huurder slechts één week na de aanzegging einde huur de tijd heeft om aan zijn verhuurder verlenging te verzoeken. Daarna is hij te laat. Als de huurder verzoekt om verlenging hoeft de verhuurder daar niet altijd mee in te stemmen. De wet bepaalt gedetailleerd wanneer de verhuurder verlenging kan weigeren:
- Als de woning is verkocht en in de verlengde periode in eigendom moet worden overgedragen;
- Als de woning inmiddels aan een ander is verhuurd;
- Als de verhuurder de woning zelf wil betrekken en inmiddels geen andere woonruimte meer heeft;
- Als de verhuurder de woning wil renoveren en daartoe met derden al afspraken heeft gemaakt;
- Als de verhuurder de woning wil slopen en daartoe met derden al afspraken heeft gemaakt;
- Als de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen (zoals bijvoorbeeld bij een huurachterstand, of overlast).
Als de verhuurder verplichtingen is aangegaan met derden moeten die verplichtingen vóór 1 april 2020 zijn aangegaan.
Rechterlijke machtiging tot verlenging
Indien de verhuurder niet instemt met verlenging, moet hij dat binnen één week na het verzoek van de huurder aan de huurder meedelen. Daarna is hij te laat. De huurder kan vervolgens aan de rechtbank verzoeken alsnog toestemming te geven voor de verlenging. Helaas staat in de wet geen termijn voor de indiening van dat verzoek, zodat de huurder hier een mogelijkheid lijkt te hebben om de zaak te vertragen. De rechtbank zal het verzoek van de huurder niet toewijzen bij de zes hiervoor genoemde (zwaarwichtige) weigeringsgronden, tenzij het belang van de huurder toch zwaarder weegt.
Indien de verhuurder een andere reden heeft om niet in te stemmen met verlenging, moet hij daarbij een zwaarwichtig belang hebben en moet hij daartoe zelf een procedure starten bij de rechtbank. Ook voor de start van deze procedure is geen termijn gegeven.
Zolang de procedure bij de rechtbank loopt mag de huurder in de woning blijven wonen. Hoger beroep is niet mogelijk.
Snelle procedure toegezegd
De minister heeft de spoedwet tevoren voorgelegd aan de Raad voor de Rechtspraak. Naar verluidt heeft de Raad toegezegd dergelijke procedures als urgente procedures te beschouwen en te streven naar afwikkeling binnen drie weken. Maar dit betekent wel dat verhuurders er in deze situaties rekening mee moeten houden dat de huurder nog korte tijd na de oorspronkelijk overeengekomen einddatum in de woning mag blijven zitten, zolang de procedure nog niet is afgewikkeld. Het verdient daarom aanbeveling om de aanzegging einde huur zo vroeg mogelijk aan de huurder te sturen.
Terugwerkende kracht
De wet is dus van toepassing op huurcontracten waarvan de einddatum ligt na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020 én waarbij de verhuurder op of na 12 maart 2020 een aanzegging einde huur heeft gestuurd.
Verlengingen vanaf 1 april 2020 (van maximaal 3 maanden tot 1 september 2020) die, al dan niet vooruitlopend op de spoedwet, al eerder in onderling overleg tussen huurder en verhuurder waren afgesproken (of nog worden afgesproken) vallen ook onder het regime van de wet, mits de verhuurder aan de huurder voor 12 maart 2020 een aanzegging einde huur heeft gestuurd.
Aangenomen mag worden dat de wet op zeer korte termijn in werking zal treden en dan dan terugwerkt tot 1 april 2020. Als de verhuurder vóór 1 april 2020 aan de huurder de schriftelijke aanzegging einde huur heeft gestuurd, heeft de huurder nog tot één week na de inwerkingtreding van de wet (dat wil zeggen: na publicatie in het Staatsblad) de tijd om een verzoek tot verlenging aan de verhuurder te doen.
De minister houdt de mogelijkheid open, afhankelijk van het verloop van de maatregelen rond de coronacrisis, de wet te verlengen tot uiterlijk 1 december 2020. In dat geval zijn meer verlengingen mogelijk.
Aangenomen wordt dat de wet op zeer korte termijn van kracht zal worden. Wij houden u daarvan op de hoogte.
Gratis Model Allonge voor tijdelijke verlenging
Hielkema & co heeft een Model Allonge voor de tijdelijke verlenging van tijdelijke huurcontracten vervaardigd met een uitgebreide toelichting. U kunt deze allonge en de toelichting kosteloos downloaden op de website van Hielkema & co. U kunt deze ook downloaden op de website van Vastgoed Belang, waar ook een voorbeeld is te vinden van de aanzegging einde huur.