Nieuwe maatregelen woningmarkt

Eindelijk is de kogel door de kerk. Het kabinet heeft beslissingen genomen over hoe het verder moet met de woningmarkt. Minister Ollongren komt met een pakket van maatregelen, variërend van maximering van de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector, het mogelijk maken van verlenging van tijdelijke huurcontracten tot een zogenaamde ‘opkoopbescherming’.

Brief van 15 mei 2020 van de Minister

Minister Ollongren heeft op vrijdag 15 mei 2020 een brief aan de Kamer gestuurd, waarin zij verschillende maatregelen aankondigt die starters op de woningmarkt en middeninkomens moeten helpen om een betaalbare huurwoning te vinden: “Deze groepen mensen ervaren onzekerheid of ze wel een betaalbare woning kunnen vinden, en dat in deze toch al turbulente tijd.

Maximeren van de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector

In de vrije sector (huurwoningen boven € 735,- huur per maand / meer dan 142 à 145 punten) is geen huurprijsregulering. De huurprijzen worden overgelaten aan de markt. Dat leidt volgens de Kamer tot excessen. Daarom nam de Kamer in mei 2018 een motie over “extreme huren in de middenhuur sector” van kamerleden Van Eijs en Ronnes aan. Zij vragen daarin aan het kabinet “voor bestaande huurwoningen exorbitante huurstijgingen tegen te gaan, te onderzoeken welke maatregelen als een tijdelijke noodstop kunnen dienen, waarbij niet de wws-systematiek wordt doorgetrokken, en daarbij oog te hebben voor de kostenstructuur van de verhuurder inclusief grondprijs.”

De minister speelde vervolgens lange tijd met de gedachte om een zogenaamde noodknop in te voeren (zie drie eerdere artikelen van mijn kantoor over dit onderwerp: “…noodknop middenhuur”, “Hoe gaat noodknop eruit zien”, “Noodknop wankelt…”). Met de noodknop zouden gemeenten de mogelijkheid krijgen om de aanvangshuurprijs te maximeren op basis van een percentage van de WOZ-waarde. Daar was buitengewoon veel weerstand tegen. Bovendien ging de noodknop verder dan de motie van Van Eijs/Ronnes, omdat met de noodknop de aanvangshuurprijs zou kunnen worden verlaagd in plaats van regulering van huurprijsstijgingen. De minister blijft met de nu aangekondigde maatregel veel dichter bij deze motie. Zij kondigt in de brief aan een wetsvoorstel voor te bereiden waarin de jaarlijkse huurprijsverhoging in de vrije sector wordt gemaximeerd tot inflatie plus 2,5%. In de sociale huursector geldt dit maximum al enkele jaren. Zij merkt op dat dit maximum gaat gelden voor álle huurcontracten in de vrije sector en dat de maatregel tijdelijk is: voor een periode van drie jaar. De minister schrijft dat het een ingrijpende en uitzonderlijke maatregel is die nodig is vanwege de historische krapte op de woningmarkt in combinatie met de te verwachten economische crisis als gevolg van de coronacrisis.

Wat meteen opvalt is dat de maatregel gaat gelden voor de gehele vrije sector en niet alleen voor het middenhuurgedeelte daarvan (woningen met een huurprijs tussen ongeveer € 700,- en € 1.000,- per maand). De motie van Eijs/Ronnes heeft uitsluitend betrekking op dit gedeelte van de vrije sector. In de middenhuursector is immers een tekort aan woonruimte, zodat daar het risico van hoge huurprijzen optreedt. Daardoor zijn middenhuurwoningen in sommige gebieden voor middeninkomens niet altijd bereikbaar. De rode draad in de brief van de minister is het verbeteren van de positie van de middeninkomens op de woningmarkt. In het duurdere segment is er geen krapte en de middeninkomens richten zich ook niet op dat duurdere segment. Daarom valt niet goed in te zien welk algemeen belang dwingt tot regulering van de huurprijzen in de gehéle vrije sector. De aangekondigde wet zou op dit punt wel eens kunnen doorschieten, want leiden tot een te ver gaande aantasting van het eigendomsrecht.

Het is te hopen dat de minister bij de uitwerking van de wetgeving oog heeft voor bijzondere gevallen, waarin een grotere huurstijging wel mogelijk moet blijven. Denk bijvoorbeeld aan sterk achtergebleven huren in de vrije sector of aan ingroeihuren, dat wil zeggen huurcontracten waarbij de aanvangshuurprijs laag is en deze volgens in het huurcontract vastgelegde stappen omhoog gaat. Het ligt niet voor de hand om in die gevallen de huurprijsstijging ook te beperken tot inflatie plus 2,5%.

Ik wantrouw de tijdelijkheid van de maatregel. Het collectieve geheugen, in het bijzonder dat van de politiek, is gebrekkig. Het komt vaak voor dat tijdelijk bedoelde maatregelen eindeloos voortduren en dat op een goed moment niemand meer weet dat de maatregel ooit tijdelijk was bedoeld. De minister wil de wet na drie jaar evalueren. Ik raad haar aan nu al criteria te formuleren voor die evaluatie en om in de wet een einddatum vast te leggen (net als in de recent aangenomen spoedwet verlenging tijdelijke huurcontracten), omdat anders een volgende ministersploeg ermee aan de haal gaat op een wijze die in strijd is met de thans aan de orde zijnde bedoeling van de wet.

Het is nog te vroeg om te voorspellen welke effecten de coronacrisis zal hebben voor de hoogte van de huurprijzen en de koopprijzen van woningen. Maar het ligt voor de hand te veronderstellen dat, naarmate de crisis langer voortduurt, de prijzen zullen dalen, omdat grotere groepen in de samenleving te kampen zullen hebben met een flinke inkomensachteruitgang en de huidige prijzen op de woningmarkt niet meer kunnen betalen. Het probleem, waar de minister nu denkt maatregelen voor te moeten nemen, lost dan misschien vanzelf op.

Transparantie hoogte aanvangshuurprijzen in de vrije sector

De minister kondigt aan om met verhuurdersorganisaties te komen tot een convenant, waarin verhuurders “zich beter verantwoorden over de hoogte van de huurprijs“. Zij sluit niet uit dat dat convenant zal worden vastgelegd in wetgeving. Dit lijkt, langs een andere weg dan de vermaledijde noodknop, toch op een vorm van verdere huurprijsregulering in de vrije sector. De brief van de minister is helaas veel te vaag om er op dit moment meer over te kunnen zeggen.

Verlenging van tijdelijke huurcontracten

De in 2016 ingevoerde tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal twee jaar (zelfstandige woonruimte) moet nog geëvalueerd worden. Maar de minister kondigt nu al aan te overwegen het mogelijk te maken tijdelijke huurcontracten te verlengen met één of twee jaar tot een maximum periode van in totaal drie jaar. Ook overweegt zij het mogelijk te maken een minimumhuurtermijn af te spreken. Nu is dat nog niet mogelijk, want de huurder heeft bij tijdelijke contracten altijd de mogelijkheid tussentijds op te zeggen.

Deze maatregelen voorzien duidelijk in een grote behoefte, zowel aan huurderszijde als aan verhuurderszijde en gaan een stuk verder dan de net ingevoerde tijdelijke spoedwet. (zie drie eerdere artikelen van mijn kantoor over dit onderwerp: “Voorstel spoedwet…”, “Spoedwet…aangenomen”, “Omissie in de spoedwet”). Het is echter niet verstandig als de huidige mogelijkheid van toetsing van de aanvangshuurprijs tot zes maanden na het einde van het huurcontract dan gehandhaafd wordt. Voorkomen moet worden dat er te lang een zwaard van Damocles boven de huurprijs blijft hangt en dat verhuurders kunnen worden geconfronteerd met terugvorderingsacties van grote bedragen.

Opkoopbescherming

De meest ingrijpende maatregel in de brief is de zogenaamde opkoopbescherming. De minister zegt hiermee uitvoering te geven aan de motie Dik-Faber van maart 2019. Daarin riep de Kamer het kabinet op te onderzoeken hoe gemeenten kunnen voorkomen dat koopwoningen worden gekocht voor ‘buy-to-let’. De motie riep op tot een zogenaamde zelfbewoningsplicht voor bestaande koopwoningen. Het gaat hier om het fenomeen dat eigenaar-bewoners hun woning verkopen aan een belegger, die de woning vervolgens gaat verhuren, volgens de minister vaak voor een huurprijs die middengroepen niet kunnen opbrengen. Het is de wens van de minister ervoor te zorgen dat deze woningen beschikbaar blijven voor huishoudens die de woning willen kopen om er zelf te gaan wonen. De opkoopbescherming moet een instrument worden van gemeenten. Die moeten bepalen voor welke schaarse goedkope en middeldure koopwoningen in hun gemeente de opkoopbescherming moet gaan gelden. De minister wil in de wet wel de nodige uitzonderingen opnemen, zoals ouders die voor hun studerende kinderen een woning kopen, woningen die onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand, of voor de situatie dat de eigenaar-bewoner zijn woning zelf wil gaan verhuren. De minister wil dit regelen via een vergunningstelsel, waarbij ook eisen kunnen worden gesteld in het kader van goed verhuurderschap.

De opkoopbescherming is een buitengewoon vergaande maatregel, die het eigendomsrecht ingrijpend beperkt. Het is niet eerder voorgekomen dat wetgeving in ons land eigenaren van woningen beperkt in aan wie zij hun woning mogen verkopen. Het kan voor die eigenaren onaangename gevolgen hebben, zoals een daling van de waarde van hun woning. Immers de groep van aspirant kopers wordt zo kleiner.

Wat niet in de brief staat: maximering WOZ-punten in het WWS en Box 3-maatregelen

De brief van de minister rept niet over twee andere eerder aangekondigde maatregelen die negatieve gevolgen kunnen hebben voor het rendement bij de verhuur van woningen: de maximering van het aantal WOZ-punten in het woningwaarderingsstelsel en de door staatssecretaris Snel in september 2019 aangekondigde aanpassing van de belasting over spaargeld en vermogen (waaronder vastgoed) in box 3. Beide maatregelen zijn zodanig ingrijpend dat de verhuur van woonruimte gemakkelijk kan leiden tot een verliesgevende aangelegenheid, zonder mogelijkheden voor remedies. Het is te hopen dat het kabinet alle maatregelen die zij wil nemen in samenhang met elkaar beziet en tenminste als ondergrens definieert dat de verhuur van woonruimte een redelijk rendement moet blijven opleveren.

Alleen al het afgelopen vrijdag door minister Ollongren aangekondigde pakket van maatregelen is fors. Het is nu nog maar een brief, die door haar ambtenaren zal moeten worden uitgewerkt tot een wetsvoorstel. Ik ben benieuwd wat daar uiteindelijk in zal staan. Wij zullen het kritisch blijven volgen.

Gratis Model Allonge coronaregeling huurovereenkomst bedrijfsruimte

Huurders en verhuurders worstelen met de gevolgen van de coronacrisis voor hun onderlinge relatie. Verhuurders blijken best bereid om huurders die in grote problemen zijn geraakt doordat inkomsten wegvallen de helpende hand te bieden. Daartoe hebben hun belangenorganisaties, Vastgoed Belang en IVBN een steunakkoord gesloten met marktpartijen uit de detailhandel, de Nederlandse Vereniging van Banken en het Ministerie van Economische Zaken. Sommige huurders trekken zich daar niets van aan en kondigen eenzijdige maatregelen af, zoals het in het geheel niet betalen van de huur. Duidelijk is dat dat niet kan en dat in situaties als deze constructief overleg en maatwerk geboden is.

Hielkema & co komt de markt tegemoet met een Model voor een Allonge bij de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte, waarin partijen hun afspraken in het kader van de coronacrisis kunnen vastleggen. Het model bevat een uitwerking van de meest voorkomende regelingen die partijen in de praktijk treffen. Het Model is voorzien van een uitgebreide Toelichting. Hielkema & co biedt het Model en de Toelichting kosteloos aan. Deze zijn te downloaden via de bovenstaande links.

Voor huurovereenkomsten voor woonruimte heeft Hielkema & co een apart model allonge coronaregeling ontwikkeld met een daarbij behorende toelichting, deze vindt u hier.

Omissie in de spoedwet

In verband met de coronacrisis is vorige maand de spoedwet Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten in werking getreden. Deze wet is van toepassing op tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW. Wij schreven er al enkele keren over. Nu blijkt er een foutje te zitten in de wet.

De spoedwet is van toepassing op huurovereenkomsten voor woonruimte die volgens de oorspronkelijke afspraken zouden eindigen na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020. Deze overeenkomsten kunnen tijdelijk worden verlengd tot uiterlijk 1 september 2020 zonder dat zij overgaan in een overeenkomst voor onbepaalde tijd met huurbescherming. Er zijn verschillende voorwaarden gesteld aan en manieren waarop de overeenkomst verlengd kan worden. Wij hebben hierover al verschillende artikelen gepubliceerd.[1]

 Mogelijke verlenging van de wet

De spoedwet vervalt per 1 september 2020, maar de wet kan door het kabinet eenmalig worden verlengd tot 1 oktober, 1 november of 1 december 2020. Als de wet wordt verlengd, kunnen overeenkomsten die op grond van de spoedwet reeds zijn verlengd nogmaals worden verlengd en ook huurovereenkomsten, die na 30 juni 2020 en niet later dan twee maanden voor de nieuwe vervaldatum van de wet zouden eindigen, kunnen worden verlengd tot de nieuwe vervaldatum van de wet. Het gaat hierbij om huurovereenkomsten die zouden eindigen voor 1 augustus, 1 september of 1 oktober 2020, afhankelijk van de nieuwe vervaldatum van de wet.

Aanzegging einde huur en verzoek tot verlenging van de huurovereenkomst na een mogelijke verlenging van de wet

Artikel 8 van de wet bepaalt dat, bij verlenging van de wet, de huurder zijn verzoek tot verlenging van de huurovereenkomst voor 9 juli 2020 moet doen indien de verhuurder de aanzegging voor het beëindigen van de huur voor 1 juni heeft gedaan en de huurovereenkomst eindigt na 30 juni 2020. Dit artikel dekt echter niet alle mogelijke scenario’s die zich kunnen voordoen na verlenging.

Een verhuurder moet maximaal drie maanden en minimaal één maand voor het einde van de overeenkomst de aanzegging einde huur toesturen aan de huurder om de huurovereenkomst te laten eindigen. Indien de aanzegging voor 1 juni moet zijn gestuurd om artikel 8 van de spoedwet van toepassing te laten zijn, geldt artikel 8 slechts voor drie gevallen, namelijk de volgende:

  • Een huurovereenkomst met einddatum 31 juli 2020 waarvoor de verhuurder drie maanden van tevoren de aanzegging heeft gestuurd (30 april 2020);
  • Een huurovereenkomst met einddatum 31 juli 2020 waarvoor de verhuurder twee maanden van tevoren de aanzegging heeft gestuurd (30 mei 2020);
  • Een huurovereenkomst met einddatum 31 augustus 2020 waarvoor de verhuurder drie maanden van tevoren de aanzegging heeft gestuurd (30 mei 2020).

 

In deze drie gevallen moet de huurder uiterlijk op 9 juli 2020 zijn verzoek tot verlenging van de huurovereenkomst toesturen aan de verhuurder.

De wet dekt niet alle scenario’s

Er zijn echter nog veel meer scenario’s, bijvoorbeeld de huurovereenkomst met einddatum 31 juli 2020, waarvoor de verhuurder ongeveer één maand voor het einde de aanzegging einde huur heeft gestuurd aan zijn huurder (bijvoorbeeld op 20 juni 2020). Overeenkomsten die eindigen per september 2020 vallen überhaupt niet binnen de werking van artikel 8 van de spoedwet, omdat de aanzegging voor beëindiging van die overeenkomsten pas vanaf juni 2020 (drie maanden voor de einddatum) gestuurd kunnen worden. De vraag is dus wanneer de huurder zijn verzoek tot verlenging van de huurovereenkomst bij zijn verhuurder moet indienen in de gevallen die niet gedekt worden door artikel 8 van de spoedwet. Een oplossing zou kunnen zijn dat artikel 2 lid 2 van de spoedwet wordt toegepast. Dit zou inhouden dat de huurder zijn verzoek binnen een week na de aanzegging moet indienen bij de verhuurder, indien de aanzegging de huurder heeft gewezen op zijn mogelijkheden die de spoedwet hem biedt. Indien de informatie niet is opgenomen in de aanzegging heeft de huurder tot de oorspronkelijke einddatum de tijd om zijn verzoek in te dienen.

Het voorgaande leidt tot de volgende termijnen voor de huurder:

  • Huurovereenkomsten die eindigen op 31 juli of 31 augustus 2020 en waarvan het einde is aangezegd voor 1 juni 2020 à de huurder moet het verzoek tot verlenging van de huurovereenkomst uiterlijk op 9 juli 2020 indienen bij de verhuurder.
  • Overeenkomsten die eindigen op 31 juli, 31 augustus of 30 september 2020 en waarbij de verhuurder in de aanzegging van het einde van de huurovereenkomst de huurder gewezen heeft op zijn rechten binnen de spoedwet à de huurder moet het verzoek tot verlenging binnen een week na de aanzegging bij de verhuurder indienen.
  • Overeenkomsten die eindigen op 31 juli, 31 augustus of 30 september 2020 en waarbij de verhuurder in de aanzegging van het einde van de huurovereenkomst de huurder niet gewezen heeft op zijn rechten binnen de spoedwet à de huurder moet het verzoek tot verlenging voor de oorspronkelijke einddatum van de huurovereenkomst bij de verhuurder indienen.

 

Reparatie is nog mogelijk

De omissie in de wet komt alleen aan de orde als de werking van de spoedwet verlengd wordt. Of dat gaat gebeuren en tot wanneer de werking van de wet dan verlengd wordt, is nog niet bekend. Het is de bedoeling dat de beslissing hierover in mei 2020 wordt genomen. Het is dus mogelijk dat het foutje in de wet nog tijdig wordt gerepareerd. Zodra bekend wordt of de spoedwet wordt verlengd, stellen wij u daarvan via onze nieuwsbrief op de hoogte.

[1] https://www.hielkemaco.nl/nieuws/spoedwet-in-werking/; https://www.hielkemaco.nl/nieuws/allonge-tijdelijke-verlenging-huurovereenkomst-tijdelijke-verhuur/; https://www.hielkemaco.nl/nieuws/spoedwet-tijdelijke-verlenging-van-tijdelijke-huurovereenkomsten-aangenomen-door-de-eerste-kamer/

Ophef over huurverhoging bij woonruimte tijdens de coronacrisis

Op 1 juli verhogen de meeste verhuurders traditioneel de huren. De afgelopen week stonden de kranten en andere media bol van berichten over huurders die verontwaardigd zijn dat hun verhuurders de huur in deze tijden van crisis verhogen, gemiddeld met zo’n 2,5%.

Een van de partijen die vindt dat de huren dit jaar bevroren moeten worden is de Woonbond. Dat is te begrijpen, want de Woonbond maakt zich hard voor de belangen van huurders. Verontwaardiging is ook invoelbaar bij mensen die vanwege de crisis ineens te kampen hebben met aanmerkelijk minder inkomsten. Zij hebben het financieel moeilijk en zullen een huurverhoging er waarschijnlijk niet bij kunnen hebben. Maar het gaat natuurlijk te ver om te beweren dat een huurverhoging in deze tijd per definitie “not done” is. Niet alle huurders zijn immers geraakt door de gevolgen van de crisis. Er is een grote (grotere?) groep huurders die de huurverhoging zonder problemen kunnen dragen en daar ook geen bezwaar tegen hebben. De Woonbond lijkt bovendien uit het oog te verliezen dat de huurverhoging er niet voor niets is. Allereerst wordt daarmee de inflatie gecompenseerd. Die bedroeg in 2019 2,63 %. Verder gebruikt de verhuurder de huurverhoging onder meer voor investeringen in zijn bezit zoals (verplichte) duurzaamheidsmaatregelen. De situatie ligt dus wat genuanceerder dan gepresenteerd in sommige media. Soms werd zelfs de suggestie gewekt dat het asociaal is om dit jaar de huur te verhogen. Deze geluiden hebben vorige maand bij de behandeling van de Spoedwet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten ook de Tweede Kamer bereikt in de vorm van een amendement. Dat amendement werd ontraden door minister Van Veldhoven. In haar brief van 13 april 2020 laat zij weten niets te voelen voor een generieke huurbevriezing. Zij wijst op nieuwe mogelijkheden voor maatwerk, zoals een tijdelijke huurkorting bij sociale huur, en op initiatieven van verhuurders en verhuurdersorganisaties tot matiging van de huurverhoging.

Indien een huurder aantoonbaar vanwege de coronacrisis in een financieel lastige positie is gekomen, ligt het voor de hand dat hij in gesprek gaat met zijn verhuurder om te bezien of er een (tijdelijke) oplossing mogelijk is.