Maandelijks archief: juni 2020

Nieuws

Amsterdamse regels in beweging: de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 en de Verordening doelgroepen woningbouw.

Inleiding

De inkt is nog nauwelijks droog. Toch wordt er alweer flink gewerkt aan een wijziging van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 (hierna: huisvestingsverordening).

Niet alleen die regeling is onderwerp va n voorgenomen verandering. Ook de Verordening doelgroepen woningbouw (hierna: doelgroepenverordening) gaat op de schop.

Inspraak op voorstellen voor wijziging

Via deze link komt u op de website van de gemeente Amsterdam waar de wijzigingsvoorstellen zijn gepubliceerd.

Iedereen met een mening over de voorstellen kan tot en met vrijdag 17 juli 2020 reageren op de voorgestelde wijzigingen van de huisvestingsverordening en de doelgroepenverordening.

Dat kan met behulp van links naar elektronische formulieren bij de door Amsterdam aangegeven thema’s. Wilt u per gewone post reageren? Dat kan ook. Stuur uw reactie dan naar het volgende adres:

Gemeente Amsterdam
Afdeling Wonen
o.v.v. Inspraak Huisvestingsverordening 2021
Antwoordnummer 10011
1000 PA Amsterdam

Een postzegel is dus niet nodig. Het bestuderen van de voorstellen wel.

Overzicht van de wijzigingen op hoofdlijnen

De door het college van burgemeester en wethouders voorgestelde wijzigingen hebben betrekking op een aantal onderwerpen:

  • verhuur van woonruimte aan toeristen;
  • nieuw beleid voor woningvorming;
  • hogere boetes voor professionele verhuurders;
  • wooncoöperaties;
  • wijzigingen bij de toewijzing van woningen;
  • beleidsaanpassingen die betrekking hebben op de beschikbaarheid van betaalbare woningen.

Toeristische verhuur

Voor wat betreft de verhuur van woonruimte aan toeristen sorteert de wijziging voor op de voorziene inwerkingtreding van het Wetsvoorstel toeristische verhuur van woonruimte. Dat wetsvoorstel moet met ingang van 1 januari 2021 wijzigingen aanbrengen in de Huisvestingswet 2014.

Toeristische verhuur is valt vanaf dat moment niet langer onder het onttrekken van woonruimte. Regels ervoor moeten zien op het voorkomen of bestrijden van ongewenste effecten ervan.

Voor de gemeente Amsterdam betekenen de regels dat er naast de registratie- en (al bestaande) meldplicht ook een vergunningplicht wordt ingevoerd. Die vergunningplicht werd voor de B&B’s al in de huidige huisvestingsverordening opgenomen, maar zal nu ook gaan gelden voor andere vormen van verhuur aan toeristen.

De invoering van de registratieplicht moet de gemeente beter inzicht geven in waar, door wie en welke woonruimte wordt gebruikt voor toeristische verhuur. De registratieplicht moet gaan gelden voor woonruimte die tegen betaling wordt aangeboden aan personen die niet als ingezetene van Amsterdam zijn ingeschreven.

Ook voor mensen die een pied-a-terre aanhouden dus….

De invoering van de vergunningplicht voor vakantieverhuur borduurt voort op de vanaf 1 juli 2020 in werking tredende plicht voor het hebben van een vergunning voor vakantieverhuur. Dat vergunningstelsel bleek nodig als gevolg van de eerder dit jaar gedane uitspraak van de Raad van State over Airbnb. (zie mijn eerdere artikel)

De vergunning voor het gebruik van woonruimte voor vakantieverhuur heeft een tijdelijk karakter. Jaarlijks moet een nieuwe vergunning worden verkregen.

Woningvormen

Ook voor eigenaren die bestaande woonruimte gaan verbouwen tot meerdere zelfstandige woonruimten (met elk een eigen huisnummer) gaan er nieuwe regels komen.

Woningvormen wordt voortaan alleen toegestaan bij grote woningen (van netto minimaal 100 m2). De gevormde woonruimten moeten in die gevallen gemiddeld minimaal 40 m2 groot zijn. Bij grondgebonden woningen (eengezinswoningen met minimaal twee etages) zijn de eisen nog wat strenger: de om te vormen woningen moeten gemiddeld minimaal 200 m2 groot zijn en de nieuw te vormen woonruimten minimaal 100 m2.

Verder gaan er aparte regels gelden voor zolders en bergingen en worden er kwaliteits- en geluidseisen geïntroduceerd.

Professionele verhuurders

Iedereen die twee of meer adressen in gebruik geeft is volgens het voorstel een professionele verhuurder.

Iedere professionele verhuurder die zich binnen vier jaar schuldig maakt aan het overtreden van hetzelfde verbod, wordt bij die tweede of volgende overtreding gestraft met een boete die het dubbele bedraagt van de ‘normale’ boete.

Deze zogeheten recidiveboetes worden opgelegd voor:

  • het zonder huisvestingsvergunning verhuren van een woonruimte;
  • het schenden van vergunningplichten bij het onttrekken, samenvoegen, omzetten en woningvormen;
  • het schenden van vergunningplichten bij toeristische verhuur (B&B en vakantieverhuur).

Wooncoöperaties

Een wooncoöperatie is een vorm van collectief wonen waarbij de bewoners gezamenlijk vormgeven aan zelfbeheer en -bestuur. Het college wil die woonvorm stimuleren omdat het leidt tot een grotere betrokkenheid bij elkaar, bij de buurt en bij de stad en omdat het kansen moet bieden voor nieuw blijvend aanbod in het sociale en middeldure huursegment.

Er komen verschillende regels voor wooncoöperaties voor particuliere wooncoöperaties en beheercoöperaties van woningcorporaties.

Wijzigingen bij de toewijzing van woningen

De voorstellen voor wijziging omvatten ook regels voor een nieuwe volgordebepaling bij de toewijzing van rolstoelwoningen. Daarmee wordt beoogd om bij de toewijzing van rolstoelwoningen voorrang te kunnen geven aan rolstoelgeïndiceerden die in acute, schrijnende woonomstandigheden verkeren.

Een andere, sociaal gemotiveerde wijziging betreft een wijziging bij het verstrekken van urgentieverklaringen voor een sociale huurwoning aan personen die om sociale of medische problemen in aanmerking moeten komen voor zo’n woning. Opvallend is dat die minder snel in aanmerking zullen komen voor zo’n verklaring.

Beleidsaanpassingen die betrekking hebben op de beschikbaarheid van betaalbare woningen

 Voor dit onderdeel geeft de gemeente invulling aan de met beleggers en ontwikkelaars overeengekomen intentieverklaring die ertoe moet leiden dat er meer nieuwe middeldure woningen beschikbaar komen en bestaande betaalbare woningen beter behouden blijven.

Daarvoor wordt de doelgroepenverordening aangepast waarbij de instandhoudingstermijn voor particulier nieuw gerealiseerde sociale huurwoningen met een aanvangshuur onder de liberalisatiegrens verlengd wordt van 15 naar 25 jaar.

Ook wordt de mate van stijging van de huurprijs voor woningen in het middensegment worden aangepast. Waar de bovengrens van de huurprijs nu mee kon stijgen met de jaarlijkse inflatie, mag die volgens de voorstellen voortaan (vanaf het moment van eerste verhuur) stijgen met een inflatiepercentage van 1%.

Tot slot wordt de doelgroepenverordening gewijzigd door bij tenders voor gronduitgifte zo veel mogelijk te bewerkstelligen dat er 40% middelduur wordt gerealiseerd. Daarbij wordt de instandhoudingstermijn voor middeldure huurwoningen teruggebracht van 25 naar 20 jaar.

De huisvestingsverordening zal daarvoor ook op worden aangepast.

Slotopmerking

Op meerdere gebieden lijken de wijzigingen dus (opnieuw) een aanzienlijke verandering aan te brengen in de recente huisvestingsregels van de gemeente Amsterdam.

Voor wie dat wil biedt de inspraak een goede gelegenheid om nuttige tegengeluiden te laten horen. En het komende politieke debat erover te voeden.

Nieuws

Tik op de vingers voor Airbnb; verdienmodel op losse schroeven

Het is al jaren bekend dat het (verhuur)makelaars niet is toegestaan tweezijdig te bemiddelen. In het verleden gebeurde het regelmatig dat een verhuurmakelaar zowel de huurder als de verhuurder vroeg om courtage te betalen, of alleen courtage vroeg van de huurder, die was afgekomen op woningaanbod dat de makelaar had gepubliceerd zonder de gegevens van de verhuurder te vermelden. Dit wordt ook wel het dienen van twee heren genoemd. Sinds de Hoge Raad hier in oktober 2015 een uitspraak over heeft gedaan, is het voor de meesten wel duidelijk dat dit echt niet meer kan en mag. Huurders die in die gevallen toch nog courtage hebben moeten betalen, konden die terugvorderen. De verhuurder moet betalen voor de bemiddelingsdiensten die door de makelaar zijn geleverd. Er zijn vele procedures gevoerd over het terugvorderen van de ten onrechte betaalde courtage.

Vakantieverhuur

Het is opvallend dat verschillende vakantieverhuurplatforms hier blijkbaar toch een andere visie op hebben. Neem Airbnb. Als je daar als verhuurder jouw huis wilt verhuren, moet je daarvoor een bedrag betalen aan Airbnb. Maar huurders moeten ook aan Airbnb betalen. Airbnb noemt dat ‘servicekosten’ en andere fora hebben het over boekingskosten of servicetoeslag. Het gaat niet om grote bedragen op een boeking van een week (enkele tientallen euro’s), maar het lijkt juridisch niet in de haak. Omdat het om relatief kleine bedragen gaat, was het nog nooit tot een procedure gekomen van een huurder die de door hem of haar betaalde kosten terugvorderde van Airbnb.

Airbnb gedaagd

Tot voor kort. Een gebruiker van Airbnb, die sinds 2013 diverse accommodaties had geboekt in onder andere Spanje, Frankrijk, New York en op Terschelling, heeft Airbnb gevraagd de door hem aan Airbnb betaalde kosten terug te betalen. Het ging om een bedrag van in totaal € 470,13 (15% van de huursom). Voor de meesten een te laag bedrag om erover te procederen.

Verordening voor geringe vorderingen

Maar de Airbnb gebruiker had een goed idee. Hij maakte gebruik van een speciale Europese verordening, de Verordening tot vaststelling van een Europese procedure voor geringe vorderingen. Die maakt het voor consumenten mogelijk om zelfs in eigen land te procederen tegen een buitenlandse partij over bedragen tot € 5.000,-. En omdat Airbnb Ireland C. is gevestigd in Dublin, was deze Europese verordening van toepassing en kon er gewoon geprocedeerd worden bij de Amsterdamse rechtbank.

De eis en motivering

De eiser vorderde het door hem aan Airbnb betaalde bedrag terug. Hij stelde dat, omdat ook de verhuurder courtage moest betalen (3,63% van de huursom), Airbnb twee heren diende, wat in strijd is met de Nederlandse wetgeving over bemiddeling.

Verweer Airbnb

Airbnb beriep zich op haar algemene voorwaarden, waarin staat dat Iers recht van toepassing is en dat volgens dat recht het dienen van twee heren niet is verboden.

Daarnaast stelde Airbnb dat het verbod van twee heren dienen alleen geldt voor ‘gewone’ verhuur van woonruimte en is niet bedoeld voor vakantieverhuur. Naast diverse formele verweren heeft Airbnb ook nog gesteld dat de Europese verordening voor geringe vorderingen niet van toepassing is.

De uitspraak

De Amsterdamse rechtbank is er goed voor gaan zitten en zette, anders dan normaal, drie rechters op de zaak. De rechtbank vond dat de Europese verordening van toepassing is, zodat zij bevoegd was om over de zaak te oordelen en het Nederlandse recht van toepassing was. De Europese verordening is van dwingend recht, zodat de algemene voorwaarden van Airbnb op dit punt niet van toepassing zijn.

De rechtbank maakte ook korte metten met de andere verweren van Airbnb. Volgens de rechtbank was dit een duidelijk geval van het dienen van twee heren, omdat de consument niet om Airbnb heen kan. Airbnb bepaalt namelijk welke accommodaties bij een zoekopdracht worden getoond. Dit gaat via algoritmes en Airbnb bepaalt de prijs die wordt aangeboden. Het is voor huurder en verhuurder niet mogelijk om contact met elkaar te hebben voordat er een definitieve overeenkomst is gesloten tussen hen beiden. Dit alles leidt volgens de rechtbank tot de conclusie dat Airbnb:

 “als bemiddelaar heeft opgetreden, aangezien zij heeft gehandeld als tussenpersoon  die werkzaam is geweest bij de totstandkoming van huurovereenkomsten tussen H. [de eiser] en de verhuurders in kwestie. Dat betekent dat wordt voldaan aan de  voorwaarden voor de toepasselijkheid van artikel 7:425 BW. Gelet op het bepaalde in  artikel 7:427 BW volgt daaruit dat ook artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing is.”

Ook het verweer dat de wettelijke regeling van de bemiddelingskosten niet is bedoeld voor vakantieverhuur werd verworpen. De regeling geldt voor alle onroerende zaken die worden gehuurd door een consument. De formulering van de wet is ruim, juist om consumenten bescherming te bieden.

De rechtbank veroordeelde Airbnb tot terugbetaling aan de consument van alle door hem betaalde servicekosten.

Airbnb heeft laten weten in hoger beroep te zullen gaan. Het is dan wachten op een uitspraak in dat hoger beroep. Tot die tijd ligt deze uitspraak er in elk geval.

Gevolgen

Deze uitspraak is een flinke streep door het verdienmodel van Airbnb en vergelijkbare dienstenaanbieders in Nederland. Zij kunnen met deze uitspraak vele claims tegemoetzien van andere consumenten. Het is de vraag hoeveel consumenten zich bij Airbnb zullen melden. Het NRC Handelsblad schreef op 9 juni 2020 dat sinds maart 2020 10.000 mensen 50.000 claims hebben ingediend tegen Airbnb. Deze getallen kunnen nog flink oplopen naarmate er meer ruchtbaarheid wordt gegeven aan deze uitspraak.

Airbnb is vooral in de grotere steden in veel landen een doorn in het oog. Woningen in Amsterdam worden permanent verhuurd aan toeristen, wat zorgt voor een heel andere dynamiek in woonwijken. Omwonenden klagen over toeristen die er een ander leefpatroon op nahouden en zich van hen niets aantrekken. Er wordt in deze markt flink verdiend door Airbnb, dat zich niet bekommert om onderhuurverboden in huurcontracten. Verhuurders, zoals woningcorporaties, zien met lede ogen aan dat hun woningen door hun huurders illegaal worden aangeboden via Airbnb.

Het is ironisch dat een vordering van één gebruiker met een financieel belang van minder dan € 500,- het voor elkaar heeft gekregen dat Airbnb flinke bedragen terug zal moeten gaan betalen. Is dit het begin van het einde voor Airbnb in Nederland? De tijd zal het leren. Mogelijk wordt er een ander verdienmodel bedacht. Het huidige model is – hoewel het tot op heden wordt toegepast – in Nederland niet meer langer houdbaar.

Nieuws

Dubbelinterview van FD, De Jurist met Huib Hielkema en Soner Sari (Hicondo)

De digitale special ‘De Jurist’ van het Financieel Dagblad heeft op 11 juni 2020 een dubbelinterview gepubliceerd met Huib Hielkema en Soner Sari, property manager van Studentencomplex Hicondo in Amsterdam.

Het interview vond plaats in het kader van de serie ‘Cliënt en juridisch adviseur’ en gaat onder meer over de succesvolle juridische strijd die Hicondo heeft moeten leveren tegen een klein groepje voormalige huurders die haar door onwaarheden te verspreiden op social media zwart probeerde te maken. Zij slaagde er zelfs in te bewerkstelligen dat de jongerenbeweging van de SP Hicondo in 2017 uitriep tot ‘huismelker van het jaar’

Nieuws

Komt er een huurstop op 1 juli 2020? Eerste Kamer op ramkoers met Ollongren.

Dat de intelligente lockdown ingrijpende economische gevolgen heeft wordt steeds duidelijker. Dat daardoor niet alleen sommige bedrijven worden getroffen, maar ook sommige particulieren is ook duidelijk. Vanzelfsprekend kan dat bij hen leiden tot huurbetalingsproblemen, die uiteindelijk ontruiming van de woning tot gevolg kunnen hebben. Eerste en Tweede Kamerleden hebben in verschillende moties aan de minister gevraagd wettelijke maatregelen te nemen om woninghuurders te beschermen. De Eerste Kamer lijkt generieke maatregelen te willen, die dus voor alle huurders en verhuurders gelden. Minister Ollongren wil dat niet. Zij vindt dat maatwerk geboden is, omdat (op dit moment) lang niet alle woninghuurders worden getroffen door de coronacrisis. De Eerste Kamer speelt het zo hoog op dat op 16 juni 2020 een motie van afkeuring tegen haar is ingediend die op 23 juni 2020 is aangenomen.

Kamermoties

Groenlinks Tweede Kamerlid Smeulders vroeg in zijn motie van 15 april 2020 om maatwerkoplossingen voor bijzondere gevallen in de vorm van kwijtschelding of verlaging van de huur. SP Eerste Kamerlid Kox ging verder en vroeg in zijn motie van 21 april 2020 om een tijdelijke huurstop mogelijk te maken voor alle huurcontracten in ons land, dat wil zeggen een verbod om de huur per 1 juli 2020 te verhogen, zowel in de sociale als de vrije sector. Beide moties werden aangenomen.

Motie van Kox

De letterlijke tekst van de motie van Kox luidt als volgt:

‘Gezien de grote risico’s die voortvloeien uit de huidige corona-crisis; gezien de precaire situatie waarin nu al een aanzienlijk deel van de huurders van woonruimten verkeert; ervan uitgaande dat die situatie zich in de komende periode eerder zal verslechteren dan zal verbeteren; verzoekt de regering als noodmaatregel een tijdelijke huurstop mogelijk te maken voor zowel de sociale sector als de vrije sector.’

In haar brief van 5 juni 2020 aan de Eerste Kamer is minister Ollongren duidelijk. Zij vindt een verplichte huurstop voor alle woninghuurders niet gerechtvaardigd want niet proportioneel, omdat tot nu toe gebleken is dat maar een klein deel van de woninghuurders door de coronacrisis betalingsproblemen heeft. En als de huurverhoging dit jaar niet mag doorgaan is dat een aanslag op de investeringsruimte van de verhuurders die juist hard nodig is om nieuwe woningen te bouwen. De minister wijst erop dat compensatie via een korting op de verhuurderheffing maar een deel van de verhuurders bereikt, dat de laagste inkomens al sowieso worden ontzien via verhoging van de huurtoeslag en dat veel verhuurders al maatwerk toepassen of afzien van huurverhoging. De minister wil de situatie na de zomer, als de koopkrachtplaatjes en de cijfers over de huurverhogingen per 1 juli worden gepresenteerd, bekijken of aanvullende maatregelen nodig zijn. Zij sluit generieke maatregelen dan niet helemaal uit.

Motie van afkeuring

Voor de Eerste Kamer is het niet genoeg, zodat op 9 juni 2020 een nieuwe motie is aangenomen, die de minister andermaal oproept de motie Kox uit te voeren. Nadat de minister had laten weten bij haar standpunt te blijven is op 16 juni 2020 een motie van afkeuring tegen haar ingediend en die is op 23 juni 2020 aangenomen. Dat is zeer uitzonderlijk. De laatste keer dat de Eerste Kamer een motie van afkeuring tegen een minister aannam was in 1875. Staatsrechtelijk is niet helemaal duidelijk wat dat betekent. In elk geval is de minister niet verplicht de motie uit te voeren. Wel duidelijk is dat de De Eerste Kamer, waar de coalitie geen meerderheid heeft, op ramkoers ligt met de minister.

Is een generieke maatregel wel noodzakelijk?

Een generieke maatregel in het algemeen belang kan gerechtvaardigd zijn, indien een substantieel deel van de burgers zonder die maatregel in ernstige problemen komt. Dat wil in dit geval zeggen dat een flink deel van de woninghuurders een zodanige inkomensachteruitgang als gevolg van de coronacrisis heeft, dat de betaling van de huur problematisch is geworden. Daarvan is nog helemaal niet gebleken. Kox meldt dat volgens recent onderzoek van de woningcorporaties nu 360.000 huurders financieel in de problemen zijn gekomen en dat volgens het Nibud 800.000 mensen financieel klem zitten (maar dat laatste cijfer dateert van september 2019 en is dus niet gerelateerd aan de coronacrisis). Kox zegt er niet bij dat er in Nederland 3,3 miljoen huurwoningen zijn. Daarvan zijn er 2,3 miljoen van woningcorporaties en 1 miljoen van beleggers. Deze cijfers rechtvaardigen geen generieke maatregel. Zo’n maatregel kan dan zelfs in strijd komen met het door het EVRM beschermde eigendomsrecht.

Roept de motie wel op tot een generieke maatregel?

De tekst van de motie roept niet op tot een generieke maatregel, maar Kox gaat daar in het debat ten onrechte wel vanuit. De motie vraagt slechts een tijdelijke huurstop mogelijk te maken, maar bepaalt niet dat die tijdelijk huurstop moet worden opgelegd aan alle verhuurders. Dat betekent dat de minister de motie kan uitvoeren zonder de huurverhoging van 1 juli 2020 in het gehele land voor alle woningen te verbieden of te matigen. De minister zou de motie kunnen uitvoeren door bijvoorbeeld in de wet een regeling op te nemen die de huurder de mogelijkheid geeft bezwaar aan te tekenen tegen de huurverhoging als hij aantoont dat hij die niet kan betalen vanwege de coronacrisis. Dat bezwaar kan door de huurcommissie worden getoetst. En de huurcommissie kan dan maatwerk toepassen. Dit zou tijdelijk ook voor de vrije sector kunnen worden toegepast.

Maatwerk

Verhuurders die maatwerk willen treffen voor getroffen huurders kunnen kosteloos gebruik maken van een door Hielkema & co ontworpen Model Allonge.

Nieuws

Maximering WOZ-punten in het woningwaarderingsstelsel

Het zat er al langer aan te komen: de maximering van het aantal punten voor de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel (WWS). De minister heeft onlangs de concepttekst van deze wijziging van het woningwaarderingsstelsel gepubliceerd. Daarin staat onder andere het voornemen dat de maximering al ingaat op 1 juli 2020. De vraag is of dat ook echt zal gebeuren.

Hoe zat het ook alweer?

Sinds oktober 2015 maakt de WOZ-waarde deel uit van het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte. Sindsdien worden er dus punten toegekend op basis van de WOZ-waarde. Oud-minister Blok voerde dit in om de huurprijs in het sociale segment beter te laten aansluiten op de huurprijzen in de vrije sector. Aan dat uitgangspunt wil minister Ollongren niet tornen. Maar zij vindt dat de WOZ-waarde in sommige grote steden een te grote rol speelt in de prijsbepaling van huurwoningen doordat de WOZ waarde daar zo sterk is gestegen. Daarom moet volgens de minister het aantal WOZ-punten worden gemaximeerd.

Maximering in de conceptregeling

In de conceptregeling wordt nu definitief duidelijk hoe die maximering wordt vormgegeven: van het totale puntental dat een woning heeft wordt voortaan maximaal 33% bepaald door de WOZ-waarde van de woning.

Deze maximering geldt niet in twee gevallen:

  • kleine woningen (tot 40 m2) in Amsterdam en Utrecht en omstreken, die gerealiseerd zijn in de jaren 2018 tot en met 2022;
  • woningen die zonder die maximering minder dan 142 punten waard zijn.

 

Gevolgen van deze regelgeving

De maatregel zal ertoe leiden dat vooral woningen die in het hogere segment binnen de sociale sector zijn verhuurd een lagere maximale huurgrens zullen krijgen. Dat zal in de meeste gevallen gaan om enkele tientjes per maand.

De maatregel zal er ook toe leiden dat een flink aantal woningen die nu nog in de vrije sector kunnen worden verhuurd, omdat deze 142 punten of meer waard zijn, niet meer in de vrije sector kunnen worden verhuurd, omdat deze woningen onder de 142 puntengrens duiken. Deze woningen zullen dus een huurprijs krijgen tot maximaal € 737,14 per maand. Volgens een door bureau ABF in opdracht van de minister gemaakte berekening zal dit bij ongeveer 3% van de woningen in de vrije sector (nominaal 14.800 stuks) gebeuren. Duidelijk mag zijn dat het leeuwendeel daarvan zich zal bevinden in de grote steden, omdat daar de WOZ waarde nu eenmaal relatief hoog is. Dat percentage zal aldaar dus veel hoger zijn.

Beleggers de dupe

Ik vermoed dat er nogal wat beleggers met recente aankopen zullen zijn die door deze maatregel een verliesgevende exploitatie zullen krijgen, waar zij niet op hebben gerekend of hebben kunnen rekenen. Er zit dan niets anders op dan de woning te verkopen. Maar verkoop van de woning aan een andere belegger zal niet gebeuren, omdat die hetzelfde probleem zal hebben. Er zit dan niets anders op dan de woning te verkopen aan een partij die er zelf gaat wonen. Maar verkoop aan de zittende huurder, die huurbescherming heeft, levert een lage(re) prijs op. Deze beleggers kunnen er dus bekaaid van af komen. Het verbaast mij daarom dat in de toelichting van de maatregel met geen woord wordt gerept over de vraag of hiermee niet het door het EVRM beschermde eigendomsrecht disproportioneel wordt beperkt.

Al met al zou de maatregel ertoe kunnen leiden dat de door sommige lokale bestuurders bepleitte zelfbewoonplicht langs deze indirecte route wordt gestimuleerd en buy-to-let wordt beperkt.

De conceptregeling zal geen consequenties hebben voor lopende huurcontracten in de vrije sector. Dat is de expliciete bedoeling volgens de toelichting. Maar zodra de zittende huurder vertrekt krijgt de verhuurder wél te maken met de maximering.

Wanneer wordt de maximering ingevoerd?

Het lijkt de bedoeling te zijn dat de maximering al op 1 juli 2020 wordt ingevoerd. Maar in de toelichting wordt nadrukkelijk de mogelijkheid opengehouden dat de maximering later wordt ingevoerd, bijvoorbeeld op 1 januari 2021. Dat laatste is voor beleggers wel te hopen, want dan kunnen zij zich bij verhuur- en aankoopbeslissingen nog proberen te wapenen tegen deze nieuwe spelregel, die tijdens het spel wordt ingevoerd.

Nieuws

Kan de rechter de servicekosten bij vrije sector huur toetsen? Het antwoord van de Hoge Raad

Op 16 december 2019 schreef collega Elsje de Bie een artikel over de vraag of de rechter servicekosten bij vrije sector huur kan toetsen. Dit naar aanleiding van een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam. Daarin had het hof het roer radicaal omgegooid en geoordeeld dat partijen bij geliberaliseerde huur (vrije sector) volledige contractsvrijheid hebben, zodat er voor de rechter geen taak is om de huurovereenkomst inhoudelijk te toetsen.

Het oordeel van het gerechtshof

In deze zaak was in de huurovereenkomst een huur van € 740,00 per maand vastgelegd en ongeveer hetzelfde bedrag aan vaste niet jaarlijks afrekenbare servicekosten. Het hof oordeelde dat deze partijafspraak helder was en dat de rechter geen bevoegdheid heeft om de servicekosten te toetsen op grond van artikel 7:259 lid 1 BW. Zelfs niet als de werkelijke kosten een lager zijn.

Cassatie bij de Hoge Raad

De huurder liet het er niet bij zitten en is van de uitspraak van het hof Amsterdam in cassatie gegaan bij de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft op 24 april 2020 uitspraak gedaan en de uitspraak van het hof vernietigd.

De vraag die de Hoge Raad moest beantwoorden is hoe ver de contractsvrijheid van partijen gaat als zij zijn overeengekomen dat de huurder een vast bedrag per maand betaalt voor meubilair en voor de maandelijkse VvE-bijdrage. Dat was een lastige vraag, omdat de letterlijke tekst van het betreffende wetsartikel (artikel 7:259 lid 1 BW) tot een ander antwoord leidt dan de bedoeling van die tekst.

In artikel 7:259 lid 1 BW staat het volgende:

“De betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten beloopt het bedrag dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen. Bij gebreke van overeenstemming beloopt de betalingsverplichting met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter het bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd, en met betrekking tot servicekosten het bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld.”

De Hoge Raad overweegt dat het woord ‘overeenstemming’ in deze wetsbepaling niet slaat op de huurovereenkomst, maar op overeenstemming tussen partijen over de jaarlijkse afrekening van de servicekosten. Als de huurder het niet eens is met die afrekening (bijvoorbeeld omdat de werkelijke kosten lager zijn dan wat de huurder moet betalen), is er geen overeenstemming en kan aan de rechter om een oordeel worden gevraagd. De servicekosten moeten in relatie staan tot de werkelijke kosten die de verhuurder heeft gemaakt. Er is volgens de Hoge Raad dus wél degelijk een taak weggelegd voor de rechter bij de toetsing van de servicekosten bij geliberaliseerde huur als partijen daarover van mening verschillen na afrekening van de kosten.

Bovendien dient de rechter te onderzoeken of de doorbelaste kosten wel servicekosten zijn. Servicekosten zijn immers kosten die bij de huurder in rekening worden gebracht voor geleverde zaken en diensten die met de bewoning van de woning verband houden. Daarom oordeelt de Hoge Raad dat een VvE-bijdrage niet mag worden doorbelast aan de huurder voor zover het gaat om eigenaarslasten.

Conclusie

Bij geliberaliseerde huur geldt dus net als bij sociale huur de regel dat servicekosten verband moeten houden met de werkelijke kosten en dat deze kosten jaarlijks afgerekend moeten worden. Als partijen over de afrekening onenigheid krijgen kunnen deze kosten ter toetsing worden voorgelegd aan de rechter. De rechter moet vervolgens onderzoeken of de servicekosten wel voor rekening van de huurder komen. Zo ja, dan moet de rechter beoordelen of de in rekening gebrachte kosten redelijk zijn. Zo nee, dan moet de rechter beoordelen of de verhuurder onredelijk voordeel geniet door de kosten bij de huurder in rekening te brengen.

De Hoge Raad maakt daarmee de radicale ommezwaai van het gerechtshof Amsterdam weer ongedaan en bevestigt de daarvoor geldende lijn. De volledige uitspraak van de Hoge Raad kunt u hier lezen.

Twijfelt u of u bepaalde kosten wel of niet kunt doorbelasten aan uw huurder, laat u dan goed adviseren.

Nieuws

Gratis Model Allonge coronaregeling huurovereenkomst woonruimte

Huurders en verhuurders van woonruimte worstelen met de gevolgen van de coronacrisis voor hun onderlinge relatie. Sommige huurders trekken zich daar niets van aan en kondigen eenzijdige maatregelen af, zoals het in het geheel niet betalen van de huur. Duidelijk is dat dat niet kan en dat in situaties als deze constructief overleg en maatwerk geboden is. Verhuurders blijken best bereid om huurders die in grote problemen zijn geraakt doordat inkomsten wegvallen de helpende hand te bieden.

Hielkema & co komt de markt tegemoet met een Model voor een Allonge bij de huurovereenkomst voor woonruimte, waarin partijen hun afspraken in het kader van de coronacrisis kunnen vastleggen. Het model bevat een uitwerking van de meest voorkomende regelingen die partijen in de praktijk treffen. Het Model is voorzien van een uitgebreide Toelichting. Hielkema & co biedt het Model en de Toelichting kosteloos aan. Deze zijn te downloaden via de bovenstaande links.

Voor huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte heeft Hielkema & co een apart Model Allonge coronaregeling ontwikkeld, deze vindt u hier.

Nieuws

Minister wil de spoedwet verlengen tot 1 november 2020

In verband met de coronacrisis is vorige maand de spoedwet Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten in werking getreden. Deze wet is van toepassing op tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal twee jaar als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW. Wij schreven er al enkele keren over. De spoedwet is van toepassing op huurovereenkomsten voor woonruimte die volgens de oorspronkelijke afspraken zouden eindigen na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020. Deze overeenkomsten kunnen tijdelijk worden verlengd tot uiterlijk 1 september 2020 zonder dat zij daardoor veranderen in een overeenkomst voor onbepaalde tijd met huurbescherming.

Verlenging van de wet

De spoedwet vervalt per 1 september 2020, maar de wet kan door het kabinet eenmalig worden verlengd tot 1 oktober, 1 november of 1 december 2020. Op 20 mei 2020 heeft minister Ollongren een kamerbrief geschreven over het huurbeleid in tijden van corona. Er staan verschillende gedachten van Ollongren in over het huurbeleid, maar zij geeft ook haar zienswijze op de verlenging van de spoedwet.

Op basis van het huidige geschetste tijdspad van versoepelingen van de maatregelen ter voorkoming van een nieuwe golf van het virusbesmettingen worden de laatste versoepelingen verwacht per 1 september 2020. Die datum zou precies samenvallen met de huidige vervaldatum van de wet, maar het kabinet heeft duidelijk aangegeven dat de uiteindelijke versoepelingen afhangen van de mate waarin iedereen zich aan de regels houdt en hoe het virus zich ontwikkelt. Voor huurders wiens contract in juli of augustus 2020 afloopt, is er dan onvoldoende zekerheid om te zoeken naar andere woonruimte. Het is immers nog niet zeker of de versoepelingen die gepland staan voor 1 juli, 1 augustus en 1 september ook daadwerkelijk doorgevoerd kunnen worden. Ollongren stelt dan ook voor om de spoedwet te verlengen tot 1 november 2020.

Als de wet daadwerkelijk wordt verlengd, kunnen overeenkomsten die op grond van de spoedwet reeds zijn verlengd nogmaals worden verlengd en kunnen ook huurovereenkomsten, die zouden eindigen na 30 juni en vóór 1 september, worden verlengd tot uiterlijk 1 november 2020.

Hoe er om zal worden gegaan met de eerder geconstateerde omissie in de spoedwet is nog niet duidelijk. Wat de omissie inhoudt, leest u in dit artikel.

De volledige brief van Ollongren van 20 mei jl. kunt u hier lezen.