Nieuwe editie van het Memo Huurrecht 2020/2021

Onlangs is het nieuwe Memo Huurrecht voor de jaargang 2020/2021 uitgekomen. Het Memo Huurrecht is een handzaam boekje met daarin alle wettelijke regelingen met betrekking tot de huur en verhuur van woon- en bedrijfsruimte, plus een beknopte toelichting daarop. Het boekje is samengesteld door prof. mr. Mark Wissink, mr. Jan Heikens en mr. Huib Hielkema. Het boek is te bestellen bij Kluwer.

Geactualiseerde editie van SDU Commentaar Huurrecht

Onlangs is een geheel geactualiseerde editie van SDU Commentaar Huurrecht verschenen.

SDU Commentaar Huurrecht is een handzaam boek bevattende alle wettelijke regelingen met betrekking tot huur en verhuur. Het werk is een artikelsgewijs commentaar door een aantal gezaghebbende auteurs.

Tot het auteurskorps behoren onder andere Jeroen Groenewoud en Elsje de Bie van Hielkema & co en Marjolein Scheeper en Anne Maren Langeloo, tot voor kort verbonden aan Hielkema & co. De redactie van het boek is in handen van Govert Kerpestein en Huib Hielkema. Het boek is te bestellen bij SDU.

Prinsjesdag – aangekondigde maatregelen Huurwoningmarkt

Prinsjesdag 2020 stond voor een groot deel in het teken van de gevolgen van de coronamaatregelen. Ook voor de woningmarkt.  Eén maatregel was al van tevoren uitgelekt: vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor koopstarters en verhoging van de overdrachtsbelasting voor onder meer beleggers. Maar er is ook nieuws dat nog niet was uitgelekt. Het kabinet wil huurders die gelet op hun inkomen te veel huur betalen het recht geven op huurverlaging als zij een corporatiewoning huren. In deze bijdrage wordt een schets van deze twee maatregelen gegeven.

Vrijstelling overdrachtsbelasting voor koopstarters

De koopstarter wordt vrijgesteld van overdrachtsbelasting. De koopstarter wordt gedefinieerd als de natuurlijke persoon van 18 jaar tot en met 34 jaar, die voor het eerst een woning koopt. Het maakt niet uit welke prijs de woning heeft. De vermogende koopstarter die een woning van € 1.000.000,- koopt betaalt dus ook geen overdrachtsbelasting.  Merkwaardig, want de vrijstelling heeft niet tot doel vermogende koopstarters te ondersteunen.

Voor natuurlijke personen van 35 jaar en ouder die een woning voor eigen bewoning kopen verandert er niets. Voor hen blijft het tarief 2%.

Alle woningkopers, die niet zelf in de woning gaan wonen, zoals beleggers en woningcorporaties, gaan 8% overdrachtsbelasting betalen. Dat is nu nog 2%.

Omdat deze maatregel al was uitgelekt is er al door velen aandacht aan besteed. Bijna unaniem werd het voorstel neergesabeld. De meest fundamentele kritiek is dat het koopstarters niet zal helpen, omdat het in een verkopersmarkt zeer waarschijnlijk is dat een belangrijk deel van het fiscale voordeel ten goede komt aan de verkoper door middel van een navenant hogere prijs van de woning. Veel overheidsmaatregelen die het eigen woningbezit stimuleren, zoals ook de hypotheekrenteaftrek, hebben dat effect nu eenmaal, ondanks de goede bedoelingen.

De Raad van State, het belangrijkste adviesorgaan van de minister, is mede om deze reden zeer kritisch over het voorstel. De minister pareert die kritiek met de opmerking dat het prijsopdrijvende effect “in samenhang moet worden gezien met het mogelijk grotere tegengestelde prijsdrukkende effect dat uitgaat van het hogere tarief voor beleggers.” Hoewel de maatregel, conform de bedoeling van de minister, buy-to-let zal afremmen waag te betwijfelen of dat juist is. De toekomst zal het uitwijzen.

De Raad van State heeft ook gewezen op het overkill-karakter van de maatregel: er wordt slechts een kleine groep koopstarters mee geholpen, terwijl de kosten van de maatregel hoog zijn.

Het is de bedoeling dat deze wet op 1 januari 2021 wordt ingevoerd.

Verplichtte huurverlaging bij inkomensachteruitgang

Minister Ollongren stond onder zware druk om iets te doen voor mensen die vanwege de coronacrisis de huur niet meer konden betalen. De dit voorjaar door de Eerste Kamer aangenomen motie Kox riep de minister op de huren van alle woningen in 2020 te bevriezen. De minister weigerde de motie uit te voeren, omdat deze te algemeen was want ook opriep om de huren van huurders die niet getroffen zijn door een inkomensachteruitgang te bevriezen. Dat kwam haar op een motie van afkeuring te staan (zie mijn eerdere artikel hierover). De minister beloofde de situatie na de zomer opnieuw te bezien. Zij lijkt nu een (politieke) uitweg te hebben gevonden.

Huurders van woningcorporaties krijgen het recht op huurverlaging als zij te kampen hebben met een (tijdelijke) inkomensachteruitgang. De huurverlaging is permanent. Het wetsvoorstel verplicht woningcorporaties uit eigen beweging een huurverlagingsvoorstel te doen aan alle huurders die daarvoor in aanmerking komen. Daartoe moeten woningcorporaties voor alle woonadressen waar de geldende huurprijs hoger is dan de lage aftoppingsgrens bij de belastingdienst een inkomensverklaring aanvragen.

Huurders mogen ook zelf op basis van hun inkomensgegevens de verhuurder benaderen. Indien de verhuurder het voorstel tot huurverlaging van de huurder niet accepteert, kan de huurder de huurverlaging afdwingen via een nieuwe procedure bij de huurcommissie.

Volgens het ingediende wetsvoorstel kost dit de woningcorporaties in totaal ongeveer
€ 160.000.000,-. Zij worden gedeeltelijk gecompenseerd door een verlaging van de verhuurderheffing (die, naar het zich laat aanzien, ook geldt voor alle andere verhuurders).

De maatregel heeft tot doel dure scheefwoners tegemoet te komen. Dat zijn huishoudens die in het verleden niet passend zijn gehuisvest, want een woning hebben gekregen waarvan de huur in vergelijking met hun inkomen te hoog is. Zij krijgen recht op verlaging van de huur tot de zogenaamde voor de woning geldende aftoppingsgrens. Volgens de minister leidt deze huurverlaging ertoe dat het huishouden alsnog passend is gehuisvest.

De minister schat dat het gaat om een huurverlaging van gemiddeld € 40,- per maand en komen ongeveer 260.000 huishoudens hiervoor in aanmerking.

Opvallend is dat in de toelichting bij het wetsvoorstel uitgebreid aandacht wordt besteed aan de vraag of met deze maatregel het eigendomsrecht van de verhuurder niet disproportioneel wordt aangetast. Het hoeft niet te verbazen dat de minister vindt dat dat niet het geval is. Het is bij mijn weten de eerste keer dat de wetgever deze toets aanlegt bij de presentatie van een wetsvoorstel dat de hoogte van de huren betreft.

De Raad van State is vernietigend over het voorstel en weigert positief te adviseren. De Raad van State wijst onder andere op het ontstaan van een nieuwe groep van goedkope scheefhuurders, dat wil zeggen mensen met een lage huur maar een (inmiddels hoger) inkomen. De minister pareert deze kritiek door te wijzen op een ander aanhangig wetsvoorstel dat het mogelijk maakt om grotere huursprongen te maken.

Het is de vraag of de Eerste Kamer genoegen neemt met de maatregel, omdat beleggers buiten schot blijven. De minister rechtvaardigt dit met de opmerking dat woningcorporaties, anders dan beleggers, een wettelijke taak hebben om passend te verhuren.

Het is de bedoeling dat deze maatregel op 1 januari 2021 wordt ingevoerd.

Rechtspraak over corona – vervolg; uitspraak in een bodemprocedure

In een vorige nieuwsbrief heeft Marjolein Scheeper een overzicht gegeven van rechtspraak over huur en corona. Dat artikel is hier terug te lezen. In de zaken die in dat stuk worden behandeld, ging het veelal om kort geding procedures, waarin niet meer dan een voorlopig oordeel kan worden gegeven door de rechtbank.

Inmiddels zijn er ook al zaken die hebben geleid tot een vonnis in bodemprocedures. Een voorbeeld daarvan is een zaak die speelde bij de Rotterdamse kantonrechter en die ging over het volgende. Partijen hebben op 3 februari 2020 een huurovereenkomst gesloten voor een bedrijfsruimte  voor de duur van 5 jaar. De huurovereenkomst gaat in per 1 april 2020. De huurder heeft het gehuurde niet in gebruik genomen, heeft de overeengekomen bankgarantie niet gesteld en is ook de huur niet gaan betalen.

Procedure

De huurder heeft wel een procedure gestart tegen de verhuurder en vorderde daarin onder meer ontbinding van de huurovereenkomst, omdat er een onvoorziene omstandigheid was. Als de rechter dat te ver zou vinden gaan, wilde de huurder de overeenkomst laten wijzigen door de rechter, zodanig dat de huurprijs 50% lager wordt dan oorspronkelijk was overeengekomen. De huurder stelde ter onderbouwing dat ze een groot deel van het gehuurde onder wilde verhuren aan een aan haar gelieerde bv. Door de coronapandemie is niet alleen de huurder maar ook de beoogde onderhuurder flink getroffen; de omzet was met meer dan 95% gedaald. Partijen konden niet voorzien – toen zij de overeenkomst sloten – wat de gevolgen waren van de uitbraak van het coronavirus en dat was een onvoorziene omstandigheid. Er is geen normaal ondernemersrisico, zo stelde de huurder, dus het was niet meer dan redelijk om de huurprijs te verlagen.

De verhuurder stelde een aantal tegeneisen in en wilde onder andere dat de huurder de overeengekomen bankgarantie zou stellen, dat de huurder het gehuurde in gebruik zou gaan nemen en dat de huurachterstand wordt ingelopen. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat er wel een ondernemersrisico is en dat er geen onvoorziene omstandigheden zijn. Er was tenslotte al in januari 2020 bekend dat Covid-19 gevolgen zou hebben in de sector waarin de huurder actief is. De huurovereenkomst moet dus worden nagekomen, zo vond de huurder.

Uitspraak

De rechter moest de vorderingen beoordelen en oordeelde dat er in februari nog niet voorzien was wat er in maart 2020 allemaal gebeurde in Nederland met betrekking tot corona. Dat is dus wel een onvoorziene omstandigheid in de zin van dit wetsartikel. Toch oordeelde de rechter dat dit desondanks voor het risico van de huurder komt. De verhuurder mag verlangen dat de huurovereenkomst wordt nagekomen. Hier speelde mee dat de huurder ter zitting had verklaard het gehuurde te kunnen gebruiken en dat er geen (overheids)maatregelen zijn die het gebruik belemmeren. De huurder had verklaard dat het gehuurde nog niet in gebruik was genomen omdat de omzet zo ver was teruggevallen. Omzetverlies wordt door de rechter gezien als vallend onder het ondernemersrisico van de huurder. Dat geldt ook voor de omstandigheid dat de beoogde onderhuurder niet zou kunnen betalen.

Het gaat ook om twee commerciële partijen (huurder en verhuurder) die een langdurige huurovereenkomst hebben gesloten en daarin niets hebben afgesproken over bijvoorbeeld omzetgerelateerde huur. Het huurgenot is niet beperkt door corona en de huurder wordt veroordeeld om het gehuurde in gebruik te nemen, de overeengekomen zekerheid moet stellen (bankgarantie of waarborgsom) en de huurpenningen moet betalen. Die was ten tijde van het vonnis opgelopen tot meer dan € 20.000,-.

Conclusies

Voor de huurder zal dit een bittere pil zijn geweest. Het bedrijf heeft last gehad van corona, maar het gehuurde kon wel worden gebruikt. De afgelopen zes maanden heeft het gehuurde leeg gestaan, is er geen omzet gemaakt (in het gehuurde) maar moet de huurder snel alsnog het gehuurde betrekken en betalen. Daar had de huurder vast niet op gerekend, als wordt gekeken naar de eerdere uitspraken die zijn gewezen.

In veel uitspraken werd de huurder een huurkorting toegekend (bij wijze van voorlopige voorziening). Deze huurder kreeg dat niet en ook dat zal een bittere pil zijn geweest. De huurder had wel een groot risico genomen door niets te betalen – terwijl subsidiair wordt gesteld dat de huurprijs met 50% zou moeten worden verlaagd – en het gehuurde niet in gebruik te nemen. De les lijkt dat het beter is eerst te bezinnen, voordat men begint.

In deze tijd is het van belang om in gesprek te blijven als huurder en verhuurder. Wanneer partijen in overleg tot een oplossing kunnen komen, verdient dat de voorkeur. Ons kantoor kan natuurlijk advies geven over uw rechtspositie en ook begeleiding bieden wanneer er coronagerelateerde kwesties spelen.

Kan de VVE woningdelen tegenhouden?

Veel woningeigenaren die appartementen verhuren maken deel uit van een VVE . Regelmatig krijgen wij vragen over de regels voor verhuur van deze appartementen op grond van de splitsingsakte van de VVE. De splitsingsakte is het centrale document dat bepalend is voor eventuele regels rond de verhuur. Soms staan daarin allerlei beperkingen. In deze blog bespreken wij een recente uitspraak van het Hof Amsterdam over deze materie.

De uitspraak

De feiten zijn als volgt. De eisende partij is eigenaar van meerdere appartementen in Amsterdam, waaronder het appartement waar het in deze zaak om gaat. Er zijn ook drie andere eigenaren, met wie eiser samen in de VVE zit. Eiser heeft aan de VVE goedkeuring gevraagd om het appartement te verhuren aan een groep van vier vriendinnen die aan het begin van hun carrière staan. Eiser heeft de benodigde omzettingsvergunning van de gemeente voor verhuur aan meer vier volwassenen.

De VVE heeft het verzoek afgewezen, onder verwijzing naar de splitsingsakte. Daarin staat over de bestemming van het appartement de volgende bepaling:

“De bestemming is voor elk van de privé gedeelten: woning voor privé doeleinden”

(…)

“Voorts is het niet toegestaan de privé gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf”

De VVE meent dat de voorgenomen wijze van verhuur valt onder de definitie “het exploiteren van een pension- of kamerverhuurbedrijf”. De voornaamste reden voor de weigering is dat de VVE vreest voor overlast. Eiser is daarom naar de kantonrechter gestapt met het verzoek dit afwijzende besluit van de VVE te vernietigen. Dit verzoek is afgewezen en het vonnis van de kantonrechter is door het Hof bekrachtigd.

Standpunt eiser

Door eiser is aangevoerd dat in dit geval geen sprake is van kamergewijze exploitatie, omdat de groep vriendinnen tezamen op één huurcontract een zelfstandige woning zou gaan huren. Zij delen dan de gehele woning en de voorzieningen daarin, wonen als een groep samen en hebben ieder een eigen slaapkamer. Zij bepalen zelf hoe de woning en alle ruimtes daarin worden gebruikt. Eiser heeft daar niets over te zeggen. De bewoners hebben bovendien een coöptatierecht: bij het vertrek van één hunner, mogen zij zelf een vervanger aanwijzen. Dat alles lijkt meer op een gezin dan op kamergewijze bewoning, aldus de eiser. De leden van de woongroep kennen elkaar, zijn betrokken op elkaar en zullen elkaar indien nodig corrigeren. Ze hebben gezamenlijke vrienden en leiden een gezamenlijk leven. Dat alles is volgens eiser wezenlijk anders dan bij kamerbewoners, die een ‘gelegenheidsformatie’ vormen en veel minder met elkaar te maken hebben. Elke kamerbewoner heeft een eigen kamerhuurcontract dat afzonderlijk opzegbaar is. Bij een woongroep is het ‘samen uit, samen thuis’: de huurovereenkomst kan alleen door de vier bewoners tezamen opgezegd worden en dan moeten zij ook allen vertrekken  Er zijn volgens eiser allerlei manieren om eventuele optredende overlast tegen te gaan, zoals het laten intrekken van de omzettingsvergunning, of acties op grond van het civiele recht (huurrecht en burenrecht). Ook is door eiser aangevoerd dat zij door deze wijze van verhuur een oplossing biedt voor de lastige positie van de betreffende doelgroep, starters, in de huidige woningmarkt.

Oordeel Hof

Het Hof heeft onderkend dat de doelgroep van eiser bestaat uit jongvolwassenen aan het begin van hun carrière. Het Hof heeft ook onderkend dat de bewoners ongetwijfeld ook deels dezelfde vriendenkring hebben. Maar er is wel een verschil met een gezin, aldus het Hof, namelijk dat een gezin uit personen bestaat die in verschillende levensfases verkeren, en er een gezagsverhouding heerst. De leden van een woongroep zullen volgens het Hof intensiever gebruik maken van de woning en het trappenhuis dan een gezin en dat kan tot overlast leiden. Het Hof hecht verder geen waarde aan het door de eiser aangedragen onderscheid tussen een woongroep enerzijds, en willekeurige kamerbewoners anderzijds. Het Hof vindt dat ondanks dat eiser de woning op één huurovereenkomst verhuurt verhuren, eiser  de woning feitelijk kamergewijs aan de man brengt en exploiteert.

De uitspraak roept vragen op en is naar onze mening onjuist. Het Hof heeft ten onrechte (te) veel waarde gehecht aan de door de VVE gevreesde, maar niet aanwezige overlast. De splitsingsakte verbiedt een kamerverhuurbedrijf. Dat lijkt ons een wezenlijk andere wijze van bewoning en exploitatie dan de verhuur aan een woongroep. Alleen al omdat er geen kamers zijn verhuurd. Het Hof lijkt de feitelijke wijze van bewoning onvoldoende goed te hebben onderzocht en heeft het begrip ‘kamerverhuurbedrijf’ naar onze smaak te breed opgevat. uitgelegd.

Geen kamerverhuurbedrijf

In een zaak die over dezelfde materie ging kwam de rechtbank Amsterdam op 12 december 2018 tot een andere uitspraak. Ook in die zaak stond in de splitsingsakte dat de woning niet als kamerverhuurbedrijf mag worden gebruikt. De eigenaar had de woning verhuurd aan zijn zoon en drie vrienden, allen studenten. Dit werd door de rechtbank niet als bedrijfsmatige huisvesting gezien omdat de eigenaar het appartement uitsluitend had gekocht voor de huisvesting van de zoon en hij het appartement zou verkopen bij beëindiging van de studie van de zoon (tenzij de zoon het appartement dan zonder studievrienden blijft bewonen).

Duidelijk mag zijn dat het laatste woord over deze nieuwe materie nog niet is gezegd.

Kantonrechter Haarlem: Warmtewet niet van toepassing in huurrelatie

In 2014 is de Warmtewet ingevoerd. Die is van toepassing op huurrelaties, zoals in flatcomplexen met blokverwarming. Volgens de Warmtewet worden warmtekosten niet afgerekend op basis van de werkelijke kosten, maar op basis van een door de overheid (de Autoriteit Consument en Markt) jaarlijks vastgesteld maximumtarief. Veel woningcorporaties passen sindsdien de Warmtewet toe en hanteren daarbij veelal tarieven die onder de wettelijke maximumtarieven liggen. Zo proberen zij de daadwerkelijke kosten te middelen over hun bezit. Zo ook woningcorporatie Pré Wonen. Maar een van haar huurders is het daar niet mee eens en vindt dat aan hem de werkelijke kosten in rekening moeten worden gebracht zonder de Warmtewet toe te passen. De kantonrechter te Haarlem heeft hierover op 5 augustus 2020 een uitspraak gedaan.

Huurcommissie

Pré Wonen hanteert voor al haar flatcomplexen met blokverwarming hetzelfde Warmtewettarief en dat ligt onder het wettelijke maximum. De huurder in deze zaak, die gaat over de boekjaren 2015 en 2016,  vindt dat onjuist. Hij stelt zich op het standpunt dat de Warmtewet niet van toepassing is, omdat volgens het huurrecht de werkelijke kosten moeten worden afgerekend. Het gaat om de boekjaren 2015 en 2016. Bij de Huurcommissie heeft hij gelijk gekregen. Daardoor zijn de warmtekosten voor 2015 ongeveer 20% lager dan de afrekening vastgesteld en die voor 2016 ongeveer 40% lager. Pré Wonen is het daar niet mee eens en vraagt daarom vaststelling van de warmtekosten van de kantonrechter te Haarlem.

Kantonrechter

De kantonrechter gaat echter mee in de redenering van de Huurcommissie. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende. In de eerste plaats stelt de kantonrechter vast dat de Warmtewet wel degelijk van toepassing is, omdat het hier gaat om dwingende regelgeving. Vervolgens constateert de kantonrechter dat de Warmtewet in strijd is met het huurrecht en dat het huurrecht ook van toepassing is. De kantonrechter verwijst naar de zeer verschillende rechtspraak die het gevolg is van deze tegenstrijdige wetgeving. De kantonrechter wijst erop dat de Warmtewet per 1 juli 2019 is gewijzigd en dat sindsdien het huurrecht weer van toepassing, zodat sindsdien de tegenstrijdigheid is opgeheven. Sindsdien moeten alle servicekosten, dus ook warmtekosten, weer worden afgerekend op basis van de werkelijke kosten en niet op basis van een tarief. Maar hoewel het hier gaat om de servicekosten over de jaren 2015 en 2016, waarop de wetswijziging niet van toepassing is, anticipeert de kantonrechter op de wetswijziging en stelt hij de warmtekosten vast conform de uitspraak van de Huurcommissie.

Tegenstrijdige wetgeving

De Warmtewet is inderdaad in strijd met het huurrecht. De wetgever heeft zich dat, toen de Warmtewet in 2014 werd ingevoerd, niet gerealiseerd. Een mogelijke verklaring hiervoor is dat de Warmtewet een product is van het Ministerie van Economische Zaken en dat het huurrecht onder een ander ministerie valt. Hoe dan ook, sinds 2014 worstelen huurders en verhuurders met deze wettelijke tegenstrijdigheid. Hoewel de wetgever de tegenstrijdigheid al een half jaar na invoering van de Warmtewet ontdekte en wijziging van de wet toezegde, heeft het nog tot 2019 geduurd voordat de wet werd aangepast en in het huurrecht (vrijwel) alles weer terugkeerde naar de situatie die gold voor invoering van de Warmtewet.

Onbillijke gevolgen van anticipatie

Het lijkt voor de hand te liggen wat de rechter hier heeft gedaan: anticiperen op die wetswijziging. Echter anticipatie kan voor verhuurders uitermate vervelend uitpakken. Pré Wonen had namelijk het tarief vastgesteld op een gemiddelde van de warmtekosten van alle flatcomplexen. Dit beleid leidt ertoe dat de corporatie bij het ene complex meer ontvangt dan de werkelijke kosten, maar bij het andere complex minder ontvangt dan de werkelijke kosten. Dat heeft doorgaans te maken met de ouderdom van de verwarmingsinstallatie of met de ouderdom van het complex (nog geen duurzaamheidsmaatregelen getroffen). Uiteraard zullen huurders die in een complex wonen waar de werkelijke kosten hoger zijn dan het tarief niet naar de Huurcommissie stappen, maar bewoners van complexen waar de kosten lager zijn wel. Hierdoor kunnen dit soort procedures voor de corporatie nogal nadelig uitpakken.

Het is de wetgever aan te rekenen dat zij welwillende en goedbedoelende marktpartijen opzadelt met het prutswerk. Het is de wetgever ook aan te rekenen dat zij zo lang gewacht heeft met aanpassing van de Warmtewet, waardoor zij ruim vijf jaar lang een onduidelijke en onzekere situatie heeft laten voortbestaan.

Even voorstellen: Suzanne Faber

In augustus 2020 heeft Suzanne Faber het advocatenteam van Hielkema & co versterkt.
Wij stellen haar graag aan u voor!

1. Waar heb je hiervoor gewerkt?

Na mijn rechtenstudie heb ik vier jaar als advocaat gewerkt. Aansluitend heb ik bij een grote Amsterdamse woningcorporatie gewerkt, eerst als bedrijfsjurist en vervolgens als hoofd juridische zaken. Na 11 mooie jaren, waarin ik veel heb geleerd, was het tijd voor een nieuwe uitdaging.

2. Wat trekt je aan in de advocatuur?

De dynamiek: geen dag is hetzelfde. Ik vind het mooi om nieuwe zaken te doorgronden en deze vervolgens al dan niet door middel van een procedure succesvol voor de client af te ronden. Ik houd van de creativiteit die hier vaak bij nodig is. Daarbij vind ik het leuk om weer voor verschillende cliënten te werken.

3. Waarom koos je voor Hielkema & co?

In mijn tijd bij Rochdale heb ik kennis mogen maken met een aantal kantoren. Hielkema & co bleef zich voor mij onderscheiden als kwalitatief sterk kantoor op het gebied van het vastgoed- en het huurrecht. Naast adviseren en procederen verzorgen de advocaten opleidingen en cursussen voor gerenommeerde juridische opleidingsinstituten, publiceren regelmatig vakliteratuur en dragen bij aan rechtsvorming. Dit onderscheidt Hielkema & co van andere advocatenkantoren. Het is een ambitieus kantoor met een enthousiast en gespecialiseerd team, waar ik graag onderdeel van ben. De praktijk sluit goed aan bij mijn afgeronde specialisaties en ervaring in het vastgoedrecht. Ten slotte krijg ik de gelegenheid om mij meer te richten op publiceren en doceren, wat ik erg leuk vind.

4. Wat zijn je hoogtepunten van de eerste weken bij Hielkema & co?

Een buitengewoon warm welkom inclusief gezellige borrel door een leuk en bevlogen team. Daarnaast was het bijzonder om na zoveel jaar weer opnieuw beëdigd te worden. Ten slotte heb ik al een aantal zaken naar tevredenheid van cliënten afgerond. Dit geeft mij veel energie en voldoening.

Forse kritiek in de internetconsultatie over de cap op de WOZ-woningwaarderingspunten

Minister Ollongren wil het aantal punten voor de WOZ-waarde van een woning in het woningwaarderingsstelsel maximeren tot 33% van het totale puntental. Wij hebben er al vaak en telkens kritisch over geschreven (zie “Wat is de minister van plan met de huurprijzen van woonruimte?”, “Wijziging Woningwaarderingsstelsel op komst: massale huurverlagingen?”, “Nieuwe maatregelen woningmarkt” en “Maximering WOZ-punten in het Woningwaarderingsstelsel”). In 2018 lanceerde de minister dit plan voor het eerst en in juni 2020 voegde zij de daad bij het woord door haar voorstel in de vorm van een internetconsultatie te publiceren. De consultatie is inmiddels gesloten en heeft tal van kritische reacties opgeleverd.

Plotseling verliesgevende exploitatie

De ongetwijfeld meest klemmende waarschuwing die in de reacties is te lezen is het risico van plotseling verliesgevende exploitaties. Immers woningen die de afgelopen jaren geliberaliseerd zijn kunnen na invoering van de maatregel ineens weer terugvallen in het sociale segment. Volgens een analyse van ABF research gaat het om een groot aantal bestaande huurwoningen (14.800 stuks) en een onbekend aantal in ontwikkeling zijnde woningen.

Negatieve financiële bijeffecten

Met de voorgestelde systematiek kan deze terugval niet optreden bij lopende huurcontracten, maar wel bij elke volgende huurovereenkomst. Dit kan dramatische gevolgen hebben voor verhuurders die recentelijk huurwoningen hebben gekocht of ontwikkeld en daarbij mochten rekenen op geliberaliseerde huurprijzen. Deze verhuurders zouden weleens met een verliesgevende exploitatie kunnen blijven zitten. Niet alleen door de maatregel zelf, maar ook omdat voor woningen die terugvallen in het sociale segment in veel gevallen verhuurderbelasting moet worden betaald en omdat verhuurders bij huurcommissieprocedures dan een (flinke) verhuurderbijdrage voor de procedure moeten betalen.

Strijd met internationaal recht

De wetgever die de huren zodanig reguleert dat de exploitatie ineens verliesgevend wordt, handelt in strijd met het door internationale verdragen beschermde eigendomsrecht. Ook de Orde van Advocaten wijst hierop in haar wetgevingsadvies. Het ligt voor de hand om rekening te houden met de ‘kostenstructuur van de verhuurder’. Daarop werd terecht ook in de motie Eijs/Ronnes (over de inmiddels afgeschoten noodknop voor het middensegment) aangedrongen. Anders gezegd: huurprijsmaatregelen mogen, maar niet als die leiden tot een verliesgevende exploitatie of het ontbreken van elk rendement. De minister zou de maatregel tenminste zo moeten aanpassen dat deze geen betrekking heeft op bestaande huurwoningen en op nieuwbouwwoningen die reeds in ontwikkeling zijn.

Negatieve effecten voor de woningmarkt

Vastgoed Belang wijst er in haar reactie op dat de maatregel ook voor de woningmarkt als geheel negatieve effecten heeft. Immers het nog steeds te kleine middensegment wordt er nog kleiner door, zodat de krapte op de woningmarkt toe zal nemen in plaats van afnemen en de doorstroming wordt afgeremd.

Telkens wanneer er een tekort aan betaalbare woonruimte dreigt en de wetgever (korte termijn) maatregelen neemt om de betaalbaarheid van het huren te verbeteren, maakt dat het woningtekort op de lange termijn alleen maar groter. Ontwikkelaars bouwen immers de zo broodnodige nieuwe woningen niet als zij er door overheidsmaatregelen geen of onvoldoende rendement op kunnen maken. Zelfs de vrees dat de overheid dergelijke maatregelen gaat nemen kan projectontwikkelaars afschrikken. Vriend en vijand is het erover eens dat er veel bijgebouwd moet worden en dat daarin de sleutel ligt van de oplossing van het woningtekort. Het lijkt dan ook niet verstandig maatregelen te nemen die nieuwbouw in de weg zitten.

Wanneer invoering?

Niet duidelijk is of de minister zich de terechte kritiek op haar voorstel aantrekt. Ook is nog niet duidelijk wanneer de maatregel wordt ingevoerd.