Op 30 maart 2021 heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel over het aanscherpen van de kraakwetgeving aangenomen. Al eerder berichtten we daarover. Nu het wetsvoorstel is aangenomen, kan een strafrechtelijke ontruiming van kraakpanden op korte termijn plaatsvinden. De rechter-commissaris moet daarover binnen 72 uur een beslissing nemen, zodat de beslistermijn kort is.

Het wetsvoorstel heeft geleid tot een oproep van de Amsterdamse driehoek van burgemeester, het hoofd van de politie en van het Openbaar Ministerie. De driehoek heeft kort voor de stemming in de Eerste Kamer in een brief opgeroepen om tegen het voorstel te stemmen. Volgens de driehoek zou de werkdruk op onder meer de politie en justitie toenemen en is er onvoldoende capaciteit om meer ontruimingen uit te voeren. Het voorstel zou bovendien contraproductief werken en niet eens nodig zijn omdat de meeste krakers uit eigen beweging vertrekken voordat er een procedure gestart hoeft te worden.

Ondanks deze oproep, is het voorstel aangenomen door de Eerste Kamer en zal de wet dus worden ingevoerd. Het Parool heeft in verschillende artikelen aandacht besteed aan de wet en heeft contact gezocht met ons kantoor. Jeroen Groenewoud heeft antwoord gegeven op verschillende vragen van de journalist over de impact van de nieuwe wetgeving. Het artikel uit het Parool is via deze link te lezen.

Met ingang van 1 april 2021 wijzigt de wet op een voor verhuurders belangrijk punt. Tot voor kort was het zo dat in geval van een gedwongen ontruiming door de deurwaarder, de spullen vaak op straat worden gezet en worden opgehaald door de vuilophaaldienst van de gemeente. Per gemeente kon het verschillen wie er moest opdraaien voor de kosten van het verwijderen van de zaken. Ze worden over het algemeen opgeslagen en ook dat brengt weer kosten met zich mee, waar anders mee om werd gegaan in verschillende plaatsen.

Vaak was het zo geregeld, dat de gemeente een last onder dwangsom oplegde aan de verhuurder of de deurwaarder, waarin werd bepaald dat de goederen binnen een bepaalde tijd moesten worden verwijderd. Gebeurde dat niet, dan was de dwangsom verschuldigd. Dit kwam uit lokale regelgeving.

Vanaf 1 april wordt er in de wet een bepaling opgenomen, die landelijk regelt hoe om moet worden gegaan met de inboedel van een te ontruimen pand. Er is vastgelegd dat het College van Burgemeester en Wethouders de verantwoordelijkheid zullen dragen over afvoer en opslag van de inboedel bij een ontruiming. Dat is dan tenminste eenduidig en duidelijk. Er is op dit artikel echter een nadelige toevoeging, die bepaalt dat B&W de zorg draagt, maar dan wel op kosten van de executant. Dat is de partij die de ontruiming heeft verkregen, bijvoorbeeld via een vonnis. De verhuurder dus.

De gemeente regelt de afvoer en opslag van de inboedel en zal de kosten bij de verhuurder neerleggen. Die kan de kosten wel weer doorbelasten aan de huurder (de kosten van de ontruiming), maar als de vogel gevlogen is – en dat is na een gedwongen ontruiming niet zelden aan de orde – is dat niet altijd te verhalen. Dan schiet de verhuurder er dus bij in en draait de verhuurder op voor deze kosten.

Het verdient wat mij betreft aanbeveling om de kosten van de ontruiming als nevenvordering op te nemen in dagvaardingen. Dan is er een titel op grond waarvan de huurder kan worden aangesproken op (terug)betaling van deze kosten. Het verdient ook aanbeveling om met de deurwaarder afspraken te maken over het bij de huurder neerleggen van de kosten van de ontruiming. Als deze tijdig kunnen worden verhaald op de huurder, heeft de verhuurder er geen last meer van.

Op 10 maart 2021 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel Wijziging van de Woningwet aangenomen. Tijdens de stemming over de Woningwet zijn er ook twee amendementen aangenomen: Nieuwe opzeggingsgrond bij flexwoningen en Opkoopbescherming en verruiming van de tijdelijke verhuur.

Wijziging Woningwet

Op 10 maart 2021 heeft de Tweede Kamer met de voorgestelde aanpassingen van de Woningwet ingestemd.  Het wetsvoorstel strekt tot wijziging van de Woningwet ter verbetering van de werking, uitvoerbaarheid en toekomstbestendigheid  van de Woningwet door meer mogelijkheden te geven voor lokaal maatwerk, ruimte te geven voor meer risicogericht toezicht en de administratieve lasten te beperken. Om dit te bereiken worden onnodige detailregels geschrapt, wordt de stapeling van waarborgen weggenomen, en worden regels vereenvoudigd en verduidelijkt. De voorgestelde wijzigingen komen voort uit de evaluatie van de in 2015 herziene Woningwet. Aedes beschrijft in dit artikel de belangrijkste wijzigingen van dit wetsvoorstel.

Nieuwe opzeggingsgrond bij Flexwoningen

Dit amendement regelt dat artikel 7:271 lid 4 BW wordt uitgebreid met een specifieke regeling voor flexwoningen. Dit amendement voegt dus een opzeggrond toe. Het eindigen van de omgevingsvergunning om de tijdelijke woningen te plaatsen wordt een opzeggingsgrond voor de huurovereenkomst. Als de omgevingsvergunning eindigt kan het huurcontract worden opgezegd. Een verhuurder krijgt hiermee de zekerheid dat de huurovereenkomst eindigt als de vergunning eindigt. Een huurovereenkomst voor een flexwoning, waarvoor slechts een omgevingsvergunning voor bepaalde tijd is verleend en waarbij de flexwoning dus aan het einde van de vergunningstermijn moet worden verwijderd, kan dus rechtsgeldig worden opgezegd tegen het einde van de vergunningstermijn. De huurders behouden huur(prijs)bescherming. Als de huurder na de opzegging niet vrijwillig instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst kan de huurovereenkomst alleen eindigen na toetsing door de rechter.

Stand van zaken Wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur

Op 10 maart 2021 heeft de Tweede Kamer tevens een amendement aangenomen dat gemeenten minimaal vijf jaar de mogelijkheid geeft een opkoopbescherming in te voeren voor goedkope en middeldure koopwoningen. Dit amendement regelt daarnaast dat de maximale duur om zelfstandige woonruimte tijdelijk te kunnen verhuren met één jaar wordt verlengd tot maximaal drie jaar. Ook wordt het mogelijk om een tijdelijk huurcontract (maximaal) één keer te verlengen, waarbij de (totale) maximumtermijn tevens drie jaar (voor zelfstandige woningen) en vijf jaar (voor onzelfstandige woningen) dient te zijn. Tenslotte kan er een minimumduur in contracten worden opgenomen waarbinnen de huurder niet kan opzeggen. Zie onze eerdere artikel over het Wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur.

Het wetsvoorstel ligt nu bij de Eerste Kamer. Het voorbereidend onderzoek door de Eerste Kamer vindt plaats op 6 april 2021.  Zodra het Wetsvoorstel wet wordt zullen wij u hierover nader informeren via onze Nieuwsbrief.

Op 23 maart jl. heeft de eerste kamer drie wetsvoorstellen aangenomen met gevolgen voor het huurbeleid van de komende jaren. In dit artikel bespreek ik de betreffende wetsvoorstellen.

 Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten

Dit wetsvoorstel bevat belangrijke wijzigingen die gelden voor de komende drie jaren:

1. Huurverhogingen in de vrije sector worden gemaximeerd tot de inflatie + 1%. De huurder van een vrije sector woning kan zich bij geschillen over de huurverhoging tot de huurcommissie wenden. Voorheen was dat niet het geval voor vrije sector woningen en mocht de huurcommissie alleen iets zeggen over huurovereenkomsten in de sociale sector. De drempel voor de huurder is nu lager dan voorheen, want toen moest de huurder naar de rechtbank om te klagen over een voorgestelde huurverhoging. Dat kost relatief veel geld als het wordt afgezet tegen de huurverhoging die werd aangezegd. De huurder kan nu dus eenvoudig een verhoging laten toetsen.
2. Huurders van vrije sector woningen kunnen ook voor geschillen over huurverhoging na renovatie naar de huurcommissie. Dit was voorheen alleen het geval voor huurders van sociale huurwoningen. Ook dit maakt de drempel voor de huurder lager. Voor verhuurders kan dit meer procedures opleveren.
3. Op grond van de huidige wet is het mogelijk om als verhuurder van een vrije sector woning een aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst te doen, inhoudende (enkel) een verhoging van de huurprijs, ingeval de huurprijs achterblijft bij de markthuur.  Voor sociale huur gold dat zo’n aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst níet slechts een wijziging van de huurprijs mocht inhouden. Dat artikel wordt met het wetsvoorstel in die zin gewijzigd dat ook in geval van een woning in de vrije sector het aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst níet alleen een wijziging van de huurprijs in mag houden. Dit is geen goed nieuws voor verhuurders die weliswaar in de vrije sector verhuren, maar onder de markthuur zijn blijven steken, en graag de huur willen optrekken naar marktniveau.

Wet tijdelijke huurkorting

Zowel de huurder van een sociale huurwoning als de huurder van een vrije sector woning kan, als hij in financiële problemen zit, aanspraak maken op een tijdelijke huurkorting, tussen één maand en drie jaar.  Na afloop van de tijdelijke verlaging kan de verhuurder de huurprijs weer verhogen naar de oorspronkelijke huurprijs. De verhuurder mag ook de huurverhoging die hij vanwege de kortingsperiode niet had doorgevoerd, alsnog doorvoeren. Evenwel mag hij niet met terugwerkende kracht de verleende huurkorting alsnog in rekening brengen. Feitelijk mag de verhuurder de huurprijs dus terugbrengen op het niveau als ware de jaarlijkse huurverhogingen gewoon doorgevoerd. Als de korting langer dan drie jaar duurt dan is deze blijvend geworden, en mag verhuurder alleen nog over die lagere huurprijs de reguliere huurverhoging doorvoeren.

In dit wetsvoorstel is tevens opgenomen dat huurders met een tijdelijke huurovereenkomst de mogelijkheid hebben deze te verlengen tot 1 juli 2021. Al eerder zijn dergelijke verlengingsperiodes – in verband met corona – ingevoerd. Nu is dit dus mogelijk tot 1 juli 2021.

Wet wijziging van de huurverhogingsmogelijkheden en hogere inkomensgrenzen Woningwet

Deze wijzigingen hebben betrekking op sociale huurwoningen. De inkomensgrens voor sommige huishoudens wordt gewijzigd om de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen te verbeteren. Verder wordt de inkomensafhankelijke huurverhoging aangepast, en wordt het mogelijk de huur van een woning met zeer lage huur meer te verhogen met als doel om versneld tot een betere prijskwaliteitverhouding te komen.

Wanneer deze wetten in werking treden is nog niet bekend. We houden u daarover op de gebruikelijke manier op de hoogte.

Woningdelen in de hoofdstad. Niet alleen de gemeenteraad van Amsterdam maakt het bij elke (nieuwe) wijziging van de regels complexer, nu lijkt ook de hoogste bestuursrechter in Nederland een flinke steen in de vijver te gooien.  In dit artikel worden de rimpelingen in het water behandeld die een gevolg zijn van de uitspraak van de Raad van State van 18 november 2020 en hoe die het woningdelen verder kunnen beperken.

De kwestie kort beschreven

Een woningeigenaar vroeg bij het college Amsterdam een vergunning voor het omzetten van één zelfstandige woonruimte naar vier onzelfstandige woonruimten. In de oorspronkelijk situatie bevatte de zelfstandige woonruimte drie slaapkamers en een woonkamer. In de nieuwe situatie werd een extra kamer gecreëerd door het plaatsen van een scheidingswand. Daarmee ontstonden vier slaapkamers een gemeenschappelijke woonkamer. In feitelijke zin was er door de verbouwing dus één kamer bijgekomen. De omwonenden maakten bezwaar tegen de verleende omzettingsvergunning.

Juridisch kader

De Huisvestingswet bepaalt in artikel 21 dat het verboden is om zonder vergunning een woonruimte tot meerdere woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden. De Huisvestingswet 2014 maakt daarbij geen onderscheid tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimten. Het verbouwen van een woonruimte tot meer woonruimten wordt ook wel woningvorming genoemd.

Woonruimte wordt, voor zover in dit kader relevant, in zowel de Huisvestingswet, de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 (hierna: HVV 2016), alsook in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 (hierna: HVV 2020) vervolgens gedefinieerd als een besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden.

Daarmee kan (in theorie) iedere kamer in een woning als woonruimte in de zin van de Huisvestingswet kwalificeren, aangezien die kamer in samenhang met de overige ruimtes bijna altijd wel geschikt of bestemd zal zijn voor bewoning door een huishouden.

De HVV 2016 kende het onderscheid tussen woningvorming tot zelfstandige woonruimte (waarbij het gebruiksoppervlak niet kleiner dan 18 m²  mocht zijn), en woningvorming tot onzelfstandige woonruimte (waarbij het gebruiksoppervlak niet kleiner dan 12 m² mocht zijn.

In de HVV 2020 (hierna: HVV 2020) is in artikel 3.3.15  bepaald dat bij woningomzetting de woonruimte waaruit woningen worden gevormd zelfstandige woonruimte (met een gebruiksoppervlakte van ten minste 100 m²) dient te zijn. En dat ook de nieuw te vormen woonruimten zelfstandige woonruimten dienen te zijn (met een gebruiksoppervlakte van minimaal 18 m², en in sommige stadsdelen zelfs van minimaal 40 m2). Er is daarmee sinds 2020 geen mogelijkheid meer tot het aanvragen van een woningvormingsvergunning voor onzelfstandige woonruimte.

Het oordeel van het college en van de rechtbank

Het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam wees het bezwaar van de omwonenden nog af. De rechtbank volgde echter het betoog van bezwaarmakers dat er door het realiseren van een extra kamer in de woning ook sprake was van woningvorming in de zin van de Huisvestingswet en de HVV 2016, en dat één van de onzelfstandige woonruimten te klein was (10,2 m²). Daarom had het college slechts een omzettingsvergunning af mogen geven voor drie (in plaats van vier) kamers.

Oordeel afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State

Het college heeft hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank, waarbij het college stelde dat:

1. een redelijke uitleg van de Huisvestingswet met zich brengt dat niet tegelijkertijd omzetting en woningvorming in een woning plaats kunnen vinden;
2. het bij woningvorming gaat om het omzetten van al bestaande onzelfstandige woonruimte naar meerdere onzelfstandige woonruimten, of al bestaande zelfstandige woonruimte naar meerdere onzelfstandige woonruimten, of een combinatie daarvan. En dat dit in dit geval niet aan de orde was.

De afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: ABRvS) meent echter dat de rechtbank terecht heeft overwogen dat er, naast omzetting, door het plaatsen van slechts een muurtje, sprake is van woningvorming. De ABRvS overweegt samengevat dat de rechtbank terecht heeft gesteld dat er naast het omzetten van een zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimten óók sprake is van woningvorming door het creëren van een extra kamer.

Dat omzetting en woningvorming niet tegelijkertijd kunnen plaatsen volgt de ABRvS niet, omdat zulks niet uit artikel 1 van de Huisvestingswet en de artikelen uit de HVV 2016  volgt. Een dergelijke uitleg zou volgens de ABRvS in strijd met de rechtszekerheid zijn, mede omdat er in de toelichting van de HVV 2016 tegenstrijdigheden staan:

 “Daar komt bij dat de toelichting bij de Huisvestingsverordening over de invulling van het begrip woningvorming niet eenduidig is. Enerzijds staat in de toelichting dat woningvorming niet hetzelfde is als omzetting en dat als een zelfstandige woonruimte wordt verbouwd tot één of meerdere onzelfstandige woonruimten, er sprake is van omzetting. Anderzijds wordt aangegeven dat van woningvorming altijd sprake is wanneer van één woonruimte meerdere woonruimten worden gevormd. Dit laatste is ook in paragraaf 2.4 van de beleidsregels vermeld.”

De ABRvS meent vervolgens dat de onduidelijkheid in de definities in zowel de Huisvestingswet als de HVV 2016, in combinatie met de tegenstrijdigheden in de toelichting bij de HVV 2016 tot het oordeel leiden dat het college ten onrechte heeft nagelaten om naast een vergunning voor omzetting, ook een vergunning te verlenen voor het vormen van onzelfstandige woonruimte.

Gevolgen

De uitspraak impliceert dat het creëren van een extra kamer in een zelfstandige woonruimte op grond van de Huisvestingswet en HVV 2016 een vergunning voor woningvorming vereist. Dat staat haaks op de mogelijkheid om dit soort werkzaamheden vergunningvrij uit te voeren op grond van de Wet algemene bepaling omgevingsrecht (hierna: Wabo). Wat de wetgever via de Wabo dus vergunningvrij heeft gesteld, wordt blijkens de uitspraak en als gevolg van ‘rommelige’ regelgeving ineens vergunningplichtig op grond van de Huisvestingswet. Een oordeel waartegen het college dan ook – naar ons oordeel terecht – is opgekomen in hoger beroep, zij het tevergeefs.

Gezien het verweer van het college en het feit dat de HVV 2016 én beleidsregel 12 al meer dan een jaar geleden zijn komen te vervallen, mocht verwacht worden dat deze lacune c.q. onduidelijkheid in de HVV 2020 gerepareerd zou worden door de gemeenteraad Amsterdam. Temeer nu de HVV 2020 geen toetsingskaders bevat voor het toetsen van een vergunningsaanvraag voor woningvorming bij onzelfstandige woonruimte. Het is daardoor onder de HVV 2020 helemaal niet meer mogelijk om een vergunning aan te vragen voor het vormen van onzelfstandige woonruimte.

Echter, in recente zaken die ons kantoor in behandeling heeft genomen blijkt echter dat het college zich, met verwijzing naar de uitspraak van de ABRvS – die dus ziet op de vervallen regeling van de HVV 2016 en de daaraan verbonden beleidsregel 12 –,  op het standpunt stelt dat het creëren van een vergunningvrij bouwwerk op grond van de Wabo tóch een vergunning voor het vormen van een onzelfstandige woonruimte vereist op grond van de Huisvestingswet.

In de praktijk betekent dit dat bijvoorbeeld een op grond van de Wabo vergunningvrij te bouwen op- of uitbouw (enkel) in Amsterdam een vergunning vereist voor het vormen van onzelfstandige woonruimte. Nogmaals wordt opgemerkt dat de HVV 2020 geen toetsingskader biedt voor het aanvragen van een dergelijke vergunning. Legalisatie lijkt daarmee dan ook onmogelijk.

Om het college toch tot een juridisch antwoord te dwingen – anders dan verwijzing naar de uitspraak van de uitspraak van de ABRvS – heeft ons kantoor besloten om bij wijze van proef een vergunningaanvraag in te willen dienen ter ‘legalisatie’ van een op grond van de Wabo vergunningvrij opgerichte uitbouw. Bij afwijzing c.q. buiten behandeling stelling van die aanvraag zal het college dan verzocht worden om handhaving. Op die manier zal een rechter moeten oordelen over de ontstane situatie, waarbij er thans sprake is van overtreding van de Huisvestingswet. Dat betekent dat in Amsterdam tienduizenden huiseigenaren met een vergunningsvrij gebouwde op- of uitbouw bij ontdekking op een boete van € 18.860 zouden kunnen rekenen. Wij menen dat dat niet de bedoeling kan zijn.

Wij hopen dat ook de gemeente snel een einde zal maken aan deze zeer onzekere situatie voor eigenaren én woningdelers. Het standpunt van het college raakt immers ook duizenden studenten en kamerbewoners die nu in een ‘illegaal’ opgerichte kamer verblijven, terwijl legalisatie niet mogelijk lijkt.

Milieuprestatie voor gebouwen aangescherpt per 1 juli 2021

Het Bouwbesluit 2012 bevat voorschriften voor onder meer de veiligheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu waaraan alle bouwwerken moeten voldoen. Per 1 juli 2021 wordt een wijziging in het Bouwbesluit doorgevoerd, te weten een aanscherping van de Milieuprestatie voor gebouwen. Het doel is dat bouwwerken duurzamer en milieuvriendelijker moeten worden. De norm wordt uiterlijk in 2030 gehalveerd, en het streven is dat alle gebouwen in 2050 klimaatneutraal zijn. De mogelijkheden worden nog onderzocht om deze eis uit te breiden naar andere gebruiksfuncties en naar renovatie.

Als de verhuurder ook de franchisegever van de huurder wordt, is het raadzaam om bij aanvang van de samenwerking zorgvuldig de afspraken over de samenhang tussen de franchiseovereenkomst en de huurovereenkomst vast te leggen. Dit kan bijvoorbeeld door in de franchise- en/of huurovereenkomst bepalingen op te nemen die deze overeenkomsten ‘onlosmakelijk’ met elkaar verbinden. Andere opties kunnen zijn het opnemen van bepalingen waardoor tekortkomingen in de ene overeenkomst doorwerken in de andere overeenkomst, dan wel bedingen over een parallelle beëindiging van de overeenkomsten.

Uit rechtspraak volgt dat als partijen geen goede afspraken hebben gemaakt, discussie kan ontstaan als een partij de huurovereenkomst wil beëindigen, terwijl de franchiseovereenkomst tussen (materieel) dezelfde partijen nog doorloopt.

Hoge Raad 12 maart 2021

In deze zaak – waarin tot de Hoge Raad aan toe is geprocedeerd –  vorderde de verhuurder beëindiging van een huurovereenkomst bedrijfsruimte (snackbar) wegens dringend eigen gebruik. Complicatie hierbij is de verhouding tussen deze huurovereenkomst en de franchiseovereenkomst tussen (materieel dezelfde althans) nauw verwante partijen met een rayonbeschermingsbepaling ten gunste van de franchisenemer. De huurder meende dat de rayonbeschermingsbepaling (uit de franchiseovereenkomst) er aan in de weg stond dat de verhuurder de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik kon opzeggen. Zowel de rechtbank als het hof oordeelden echter dat de rayonbescherming uit de franchiseovereenkomst in dit geval geen beletsel voor de huuropzegging konden opleveren. Als de huurovereenkomst voor de uitoefening van die franchiseformule wegvalt, is het einde oefening rayonbescherming omdat die is gekoppeld aan de uitoefening van die franchiseformule in het gehuurde, aldus het hof (in rov. 15).

De klachten in cassatie van de huurder – op het arrest van het Gerechtshof Den Haag 10 september 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:2341  (m.nt. van K.M. Verdurmen en M.H. Boomsma, UDH:TvHB/15886) – mochten niet baten. Het cassatieberoep van de huurder is verworpen door de Hoge Raad (12 maart 2021, ECLI:NL:HR:2021:372).

Het oordeel in boven besproken casus had wellicht gunstiger voor de huurder kunnen uitvallen als partijen bij aanvang van de huur- en franchiseovereenkomst deze bewust en expliciet hadden  gekoppeld, de beëindigingswijzen op gelijke wijze hadden overeengekomen in beide overeenkomsten en ook evt. nog andere vormen van onderlinge koppeling of afstemming in de regelingen hadden opgenomen. Bij juiste koppeling en afstemming van de huur- en franchiseovereenkomst, had de rayonbescherming uit de franchiseovereenkomst door kunnen werken in de huurrelatie, en had dit de huurbeëindigingsvordering van de verhuurder mogelijk kunnen frustreren.

Op een andere wijze had een (iets ander geformuleerde) koppeling de verhuurder juist behulpzaam kunnen zijn. Een koppeling zou er dan toe kunnen leiden dat, vanwege de huurbeëindiging, ook de franchiseovereenkomst eindigt. Dat zou dan weer voorkomen dat de verhuurder / franchisegever in de knel komt met de nakoming van de voortdurende franchiseovereenkomst na de huurbeëindiging. Die nakoming zal immers lastig worden zonder locatie van de franchisenemer, waardoor de verhuurder mogelijk schadeplichtig wordt.

Tot slot

Dan nog dit. Het enkele koppelen van de franchise- met de huurovereenkomst zal niet altijd voldoende zijn om deze twee als een onlosmakelijk geheel te kunnen zien. De koppeling tussen de overeenkomsten zal namelijk niet in alle gevallen zomaar tot gelijktijdige beëindiging van beide overeenkomsten leiden. Dat is het gevolg van het geldende (semi-dwingende) wettelijke huurrecht. De wens van partijen om de beëindigingsmogelijkheden en -data van de overeenkomsten te koppelen, kan strijdig zijn met de dwingendrechtelijke huurbepalingen voor 290-bedrijfsruimte. In die gevallen is het van belang om aan de kantonrechter toestemming te vragen om af te mogen wijken van de dwingendrechtelijke huurbepalingen.

Bij vragen over het koppelen van de huur- en franchiseovereenkomsten, neemt u gerust contact met ons op.

De horeca is nog steeds gesloten voor publiek en ook winkels zijn nog slechts zeer beperkt te bezoeken. De persconferentie van 23 maart jl. heeft weinig perspectief geboden voor de betrokken partijen, zoals huurders en verhuurders, in het winkellandschap. Discussies over huurkortingen zullen dan ook nog wel even voortduren.

Er is al veel geschreven over de vraag of bedrijfsmatige huurders tijdens de coronapandemie recht hebben op huurkorting. De lijn in de rechtspraak hierover is inmiddels redelijk helder. Dat geldt niet voor de wijze waarop aan de omvang van een eventuele huurkorting vorm moet worden gegeven. In veel gerechtelijke uitspraken is te lezen dat daarbij als uitgangspunt geldt dat ‘de pijn gelijkelijk moet worden verdeeld’. Dat vereist maatwerk, maar dat ontbreekt geregeld. Verhuurders lijken daardoor (vooralsnog) ten onrechte benadeeld te worden.

In dit artikel zal worden ingegaan op de wijze waarop bij de toekenning van een eventuele huurkorting maatwerk kan worden geleverd. Daartoe zal worden ingegaan op de recente rechtspraak en de relevante omstandigheden die daarin een rol (dienen te) spelen.

Het herstellen van het evenwicht en het leveren van maatwerk

Rechters die vanwege de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie een huurkorting toewijzen, doen dat veelal op grond van onvoorziene omstandigheden (artikel 7:258 BW). Die grondslag kan leiden tot de huurkorting zelf, alsmede de omvang daarvan. In het wetsartikel over onvoorziene omstandigheden ontbreekt het echter aan concrete handvatten. Dat leidt ertoe dat rechters naar ‘maatstaven van redelijkheid en billijkheid’ een huurkorting toewijzen waarmee wordt geprobeerd het door de overheidsmaatregelen verstoorde evenwicht te herstellen.

Het herstellen van dit evenwicht vergt maatwerk. Wij zijn van mening dat het daar in de praktijk soms aan ontbreekt. Zo is gebleken dat – met name in kort gedingprocedures – veelal vaste percentages aan huurkorting worden toegewezen. Bijvoorbeeld 25% tijdens de periode dat er beperkende overheidsmaatregelen gelden, waaronder de 1,5 meter afstand, en 50% tijdens de periode dat sprake is van een volledige sluiting op last van de overheid.

De Rechtbank Amsterdam heeft begin maart 2020 een lijn/formule ontwikkeld waarbij geldt dat het huurkortingspercentage gelijk is aan de helft van het omzetdalingspercentage (ten opzichte van 2019). De aanspraak van de huurder op de Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging Werkgelegenheid (NOW) speelt in die berekening geen rol. De eventueel door de huurder ontvangen Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) daarentegen wel. Volgens deze lijn van de Rechtbank Amsterdam moet het deel TVL dat zou zien op de huur, worden opgeteld bij de omzet van de huurder over 2020.

Met de berekening zoals door de Rechtbank Amsterdam wordt gehanteerd, wordt weliswaar getracht een maatwerkoplossing te bieden, maar wij menen dat deze geformuleerde lijn dat niet kan bereiken. Daar zijn meerdere reden voor te noemen, maar de belangrijkste is dat onvoldoende rekening wordt gehouden met alle relevante omstandigheden. Er wordt hoofdzakelijk naar de door de huurder aangeleverde omzetcijfers gekeken. Dat brengt het risico met zich mee dat de belangen van de verhuurder te weinig worden meegewogen.

De relevante omstandigheden die (meer) aandacht verdienen

Gelet op de tot op heden gepubliceerde uitspraken lijkt het erop dat een aantal omstandigheden bij de toewijzing van een huurkorting nauwelijks lijken meegewogen. Naar onze smaak zijn dit omstandigheden die in sommige gevallen wel meegenomen zouden moeten worden. Dit zijn met name:

• Het concernresultaat van de vennootschapsrechtelijke groep waartoe de huurder behoort. Op deze wijze kunnen bijvoorbeeld de resultaten van een zusteronderneming worden meegewogen die zich uitsluitend richt op online verkoop en tijdens de coronapandemie juist hogere omzetten heeft gerealiseerd. Op die manier wordt van de huurder verlangd de pijn intern binnen het concern ook te delen, in plaats van (alleen) met de verhuurder.
• De omzetcijfers die de huurder niet alleen in het jaar 2019 heeft behaald, maar ook die van eerdere jaren. Indien de huurder voorheen hoge omzetten heeft gerealiseerd, mag immers ‘vet op de botten’ worden verwacht. Daarmee zou de omzetdaling door de coronamaatregelen (deels) kunnen worden opgevangen. Er wordt dan iets meer van het ondernemingsrisico van de huurder verwacht. Anders dan in Nederland, lijkt in Duitse rechtspraak aan deze omstandigheid veel gewicht toe te komen.
• De verwachtingen voor de toekomst. Het is inmiddels een feit van algemene bekendheid dat veel consumenten hun geld aan het ‘oppotten’ zijn. Het ligt daarom in de lijn der verwachting dat na de beëindiging van de beperkende overheidsmaatregelen een aantal huurders in bepaalde sectoren extra hoge omzetten zullen realiseren. Dat pleit ervoor dat in die situaties bij een eventuele huurkorting, alsmede de omvang daarvan, eigenlijk zou moeten worden gekeken naar de lange termijn. Dat zou zelfs kunnen resulteren in het oordeel dat bij het behalen van een extra hoge omzet na de coronapandemie, de huurder juist een plus op zijn huurprijs aan de verhuurder zou moeten voldoen.
• De op de huurder rustende zware stelplicht om aan te tonen dat er een verband bestaat tussen een bepaalde omzetdaling en de overheidsmaatregelen vanwege de coronapandemie. Met name bij huurders die kort voor of tijdens de coronapandemie hun onderneming zijn gestart, is terughoudendheid gepast bij de beoordeling van de mate waarin sprake is van omzetverlies en de oorzaak daarvan. Het oorzakelijk verband tussen de overheidsmaatregelen vanwege de coronapandemie en de omzetdaling van de huurder zal door de huurder goed inzichtelijk moeten worden gemaakt.
• De wijze waarop de huurder met andere partijen tot betalingsregelingen is gekomen. Als de pijn van de ondernemer/huurder dan (evenredig) verdeeld moet worden, over welke partijen moet het dan gaan?
• De mate waarin de verhuurder zelf financiële verplichtingen heeft. Op veel van de verhuurde bedrijfsruimtes rust immers een financiering (hypotheek) die leidt tot maandelijkse betalingsverplichtingen voor de verhuurder. Ook heeft de verhuurder andere lasten, zoals verzekeringen, lonen en belastingen. Financiële instellingen zijn (in ieder geval vooralsnog) niet makkelijk bereid gebleken om de lasten van hun klanten te verlichten. Verder is van belang dat verhuurders ook niet in aanmerking komen voor bijvoorbeeld de TVL.
• De wijze waarop de TVL, maar ook andere (overheids)tegemoetkomingen van de huurder, worden toegepast in de berekening van de huurkorting. In de rechtspraak wordt bijvoorbeeld vooralsnog niet op eenduidige wijze toepassing gegeven aan de TVL bij de bepaling van de omvang van de huurkorting. De toepassing daarvan strookt bovendien geregeld niet met de aard van de TVL en doet daar dan te weinig recht aan.

Tegenvordering verhuurder

Voor verhuurders is het tot slot relevant om zich te realiseren dat zij in een gerechtelijke procedure over de huurkorting desgewenst een tegenvordering kunnen instellen. Geprobeerd kan worden een toewijzing van de rechter te verkrijgen dat bij toekomstige hogere omzetten van de huurder er ook een hogere huurprijs moet gelden. Zo kan de huurkorting weer gedeeltelijk worden gecompenseerd, indien de huurder echt hoge omzetten zal realiseren.

Ook zou de verhuurder bijvoorbeeld kunnen vorderen dat – indien de rechtbank een huurkorting zal toewijzen – de verhuurder de gelegenheid krijgt om in dat geval tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. Dat betekent dat de verhuurder een termijn krijgt om daartoe over te gaan en dat tot die tijd de huurkorting niet zal intreden.

Dit zou met name een oplossing kunnen bieden voor situaties waarin de verhuurder wordt geconfronteerd met een huurder die de contractuele huurprijs niet langer kan betalen en om een grote huurkorting vraagt, terwijl er andere potentiële huurders zijn die wel bereid en in staat zijn om een hogere huurprijs te voldoen. Bijvoorbeeld omdat zij een andere bestemming aan het gehuurde willen geven en daartoe geen last vinden van de beperkende overheidsmaatregelen. Het is in dat geval de vraag of van de verhuurder kan worden verlangd, en zo ja voor welke duur, dat hij van zijn huurder een huurkorting dient te accepteren.

Conclusie

In dit artikel hebben we besproken dat de stand van de rechtspraak tot nu toe laat zien dat de pijn van de overheidsmaatregelen vanwege de coronapandemie tussen de verhuurder en huurder moet worden verdeeld. Dat resulteert veelal in een (tijdelijke) huurkorting. De vraag hoe de hoogte van de huurkorting bepaald moet worden, is nog niet eenduidig beantwoord. De Rechtbank Amsterdam heeft een formule opgesteld, die weliswaar tot gevoelsmatig billijke uitkomsten zal leiden. Zo dient in die formule bijvoorbeeld (een deel van) de TVL te worden meegewogen bij de bepaling van het omzetverlies. Toch menen wij dat er nog meer oog moet zijn voor de specifieke omstandigheden van het geval. De pijn ‘gelijkelijk’ verdelen hoeft dan niet in alle gevallen een 50% – 50% verdeling van het omzetverlies tussen verhuurder en huurder in te houden.

De veel gebruikte grondslag voor de huurkorting: ‘onvoorziene omstandigheden’ vereist ook het meewegen van relevante omstandigheden van de casus en van partijen. Dit omdat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid voor die grondslag leidend zijn. Die maatstaven dienen door concrete omstandigheden te worden ingevuld. In dit artikel zijn een aantal voorbeelden gegeven van omstandigheden en argumenten die wellicht meer belicht kunnen worden in (onderhandelings)gesprekken en procedures tussen huurders en verhuurders. Zo wordt mogelijk nog meer maatwerk bereikt.

Sinds begin februari  2021 is Alex Lijkwan ons kantoor komen versterken. Alex heeft ruime ervaring als advocaat, in het bijzonder op het gebied van bestuursrecht. Hij stelt zich aan u voor in dit interview.

Waar heb je hiervoor gewerkt?

Ik ben mijn loopbaan begonnen bij een groot advocatenkantoor in Rotterdam, waarna ik de overstap heb gemaakt naar een niche kantoor gespecialiseerd in overheidszaken. Voor mijn komst naar Hielkema & co was ik als zelfstandig advocaat verbonden aan een management- en consultancy bureau op het terrein van de fysieke leefomgeving (vastgoed, huisvesting, infrastructuur en milieu). Ik ben gespecialiseerd in het publiekrechtelijke vastgoedrecht. Anders gezegd: alle gebieden waar de realisatie/exploitatie van vastgoed en de overheid samenkomen.

Wat trekt je aan in de advocatuur?

Geen enkel dossier is hetzelfde. De route naar het beste resultaat is elke keer weer verschillend. Het geeft mij energie om met juridische creativiteit de beste route voor de client uit te stippelen.

Waarom koos je voor Hielkema & co?

Hielkema & co is een advocatenkantoor waarbij vastgoed in het dna zit. Voor een bestuursrechtelijke advocaat gespecialiseerd in het publiekrechtelijke vastgoedrecht is dat natuurlijk een goede match! Bovendien stelt het mij in staat om vastgoedvraagstukken integraal te behandelen. De goede behandeling van een vastgoeddossier stopt namelijk niet bij een bepaald rechtsgebied. Er zijn altijd andere lijntjes zoals het huurrecht, het franchiserecht en goederenrechtelijke vragen. Bij Hielkema & co kunnen al die lijnen worden bewandeld. Ik kijk ernaar uit om de bestuursrechtelijke poot van de praktijk verder vorm te geven. Bovendien, en misschien wel het belangrijkste, heb ik al vanaf dag één echt teamgevoel ervaren.

Wat zijn je hoogtepunten van de eerste weken bij Hielkema & co?

Een warm welkom van mijn nieuwe collega’s!

Maximering WOZ-punten alsnog niet-controversieel verklaard

In een eerdere signalering (“Controversieel verklaarde wetsontwerpen”) meldden wij dat het Voorhang ontwerpbesluit tot wijziging van Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte (maximering aandeel punten WOZ-waarde in woningwaardering) op 27 januari 2021 controversieel is verklaard. Dit houdt in dat de behandeling ervan wordt uitgesteld tot er een nieuw kabinet zit. Zie ook onze eerdere artikelen over dit wetsvoorstel: “Tekst regelgeving maximering woz-punten” en “Forse kritiek in de internetconsultatie over de cap op de woz-woningwaarderingspunten”.

Op 2 februari 2021 is er opnieuw gestemd over de cap op de WOZ-woningwaarderingspunten en is het ontwerpbesluit alsnog niet-controversieel verklaard. De behandeling wordt dus niet langer uitgesteld tot er een nieuw kabinet zit. Op 1 maart 2021 heeft de vaste commissie voor Binnenlandse Zaken enkele vragen en opmerkingen gesteld over het voorgehangen ontwerpbesluit tot wijziging van Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte (maximering aandeel punten WOZ-waarde in woningwaardering). Het is nu wachten op een reactie vanuit de regering op deze vragen.

Voorlopig blijft het nog steeds onduidelijk wanneer de maatregel van kracht wordt.

______________________________________________________________________

Uitspraak over huurvermindering in verband met loden waterleidingen

Begin maart heeft de rechtbank Amsterdam een vonnis gewezen waarin de huurder van woonruimte is gevolgd in zijn standpunt dat sprake is van een reële kans op gezondheidsschade bij de aanwezigheid van een loodgehalte van 9.3 microgram per liter water, en dat dat een gebrek is. Dit terwijl de norm nu nog ligt bij 10 microgram per liter water. Naar verwachting wordt de norm eind 2022 pas verlaagd naar 5 microgram per liter water. De huurder had een vordering tot huurprijsvermindering ingesteld, en toegewezen gekregen. Het gebrekenboek van de huurcommissie schrijft een verlaging met 60% voor, bij 10 microgrom per liter water of meer. In dit geval is de huurprijs verlaagd met 40%, een en ander tot de loden leidingen vervangen waren.

Zie hier de link naar de uitspraak van de rechtbank.

In de vastgoedwereld is corona al geruime tijd een hot issue. Veel verhuurders en huurders zijn met elkaar in gesprek, om afspraken te maken over hoe deze gekke tijd (samen) door te komen.

Inmiddels zijn er verschillende gerechtelijke uitspraken gewezen over de coronaproblematiek in het huurrecht. In veel gevallen oordeelt de rechter dat de corona-pijn zowel door de huurder als de verhuurder moet worden gedragen. Dat roept vragen op, want hoe moet de pijn dan worden verdeeld en wanneer kan een huurder aanspraak maken op een vorm van huurkorting?

Hieronder zal Hielkema & co aan de hand van vijf vragen proberen de hoofdlijnen op het gebied van corona en huur(korting) uiteen te zetten.

1. Wat kan de verhuurder als eerste doen als de huurder de huur niet of niet geheel betaalt omdat hij zegt te worden getroffen door de coronamaatregelen?

Voordat het gesprek en de onderhandeling zal plaatsvinden, is het raadzaam om bij de huurder nadere informatie op te vragen. Zo kan de verhuurder een inschatting maken van de positie en de schade van de huurder.

Te denken valt aan het volgende:

• Welke maatregelen heb je genomen of ga je nog nemen om alternatieve bronnen van inkomsten/omzet te genereren? Ben je al die tijd (dus sinds medio maart 2020) wel open geweest?
• Hoe komt het precies dat je inkomsten vanwege de coronacrisis zijn verminderd?
• Welke maatregelen heb je genomen om je kosten te beperken?
• Zijn er ook financiële verplichtingen jegens andere partijen (dan alleen de verhuurder) opgeschort of beperkt?
• Heb je aanspraak gemaakt of ga je aanspraak maken op de verschillende vormen van overheidssteun die mogelijk zijn (denk aan regelingen als TVL en NOW)?
• Een (liefst door een accountant gecontroleerde) berekening (gebaseerd op te verstrekken omzetcijfers) van het percentage van het omzetverlies dat onderneming heeft geleden sinds de onderneming als gevolg van de coronacrisis niet zoals gebruikelijk voortgezet kon worden.

2. Welke typen afspraken zijn er met een huurder te maken?

Er zijn vele afspraken denkbaar die in onderling overleg tussen huurder en verhuurder gemaakt kunnen worden. Hieronder volgen een aantal opties voor dergelijke afspraken.

• Tijdelijk uitstel van betaling komt het meest voor. De verhuurder kan de huurder verlichting geven van de huurbetalingsverplichting door hem tijdelijk uitstel van een deel van de huurbetaling te gunnen.
• Een verder gaande maatregel dan uitstel van de huurbetalingsverplichting is (gedeeltelijke) kwijtschelding daarvan over een bepaalde periode.
• Partijen kunnen afspreken dat de (afgesproken) huurverhoging wordt verschoven naar een latere ingangsdatum.
• Partijen kunnen ervoor kiezen uit elkaar te gaan door beëindiging met wederzijds goedvinden tegen betaling door de verhuurder van een uitkoopsom. Het is dan verder aan de huurder om alternatieve huisvesting te vinden.

3. Hoe legt u met de huurder gemaakte afspraken over een tijdelijke korting op de huurbetalingsverplichting vast?

Het beste is om de afspraken schriftelijk vast te leggen. Dit kan bijvoorbeeld in de vorm van een allonge bij de huurovereenkomst. Klik hier voor een Model van een dergelijke allonge.

4. Mogelijk lukt het niet om onderling afspraken te maken, en komt het tot een procedure. Hoe oordeelt de rechter tot nu toe en waar let de rechter daarbij op?

Uit de rechtspraak volgt de algemene lijn dat meestal wordt geoordeeld dat partijen deze corona-pandemie en haar gevolgen niet in hun overeenkomst verdisconteerd hadden. Ze hebben bij het aangaan van het contract nooit stilgestaan bij iets als een pandemie. Rechters nemen daarom in veel gevallen als uitgangspunt om het financiële nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van de getroffen overheidsmaatregelen evenredig over partijen te verdelen. In meerdere uitspraken heeft dat geresulteerd in een huurkorting van 50% ten tijde van de lockdown.

Er is ook rechtspraak waarbij rekening wordt gehouden met tegemoetkomingen van de overheid die de huurder (mogelijk) heeft ontvangen, denk daarbij met name aan de TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten). De huur is voor veel huurders een belangrijke vast last.

De meeste rechters zijn tot dusver van oordeel dat een gedwongen sluiting vanwege corona een onvoorziene omstandigheid is als gevolg waarvan de huurbetalingsverplichting (al dan niet in afwachting van de uitkomst van de bodemprocedure) tijdelijk wordt opgeschort dan wel verlaagd. Dat geldt niet alleen ingeval van een door de overheid verplichte sluiting van een onderneming, maar ook indien er geen sprake is van een gedwongen sluiting, bijvoorbeeld de hard geraakte hotelbranche die haar omzet vanwege het bijna stilliggende hotelbezoek drastisch heeft zien teruglopen. Vanwege deze onvoorziene omstandigheid wordt een beroep van de verhuurder op een contractueel exoneratiebeding tot op heden in de rechtspraak niet gehonoreerd.

5. Maakt het voor de beoordeling uit of de huurder aantoonbaar zijn best heeft gedaan andere bronnen van inkomen of omzet te genereren met zijn bedrijf?

Ja, dat is zeker van belang. Om die reden is de eerste stap van de verhuurder ook om gegevens bij de huurder op te vragen. Zo kan er een inschatting van de slagingskans van een procedure worden gemaakt.

In een aantal gerechtelijke zaken werd (ondanks dat werd geoordeeld dat sprake was van onvoorziene omstandigheden) het verzoek om huurverlaging afgewezen op grond van het feit dat huurders hun financiële positie onvoldoende feitelijk en inhoudelijk hadden onderbouwd. Het blijft maatwerk.

Ten slotte zijn rechters nog verdeeld over de vraag of de inkomensderving van huurders onder het ondernemersrisico valt of niet.

Heeft u vragen? U kunt ons vrijblijvend bellen om even te sparren over dit onderwerp. Het telefoonnummer is: 085- 782 28 20.

Meer weten over corona en huur? Op 16 maart a.s., om 10.15 uur, verzorgt Huib Hielkema van ons kantoor een gratis webinar. De nadruk van het webinar zal liggen op de verplichting van de huurder om de huur te betalen bij huurcontracten voor bedrijfsruimte (horeca en winkels). Aanmelden kan hier. Aldaar dient u een code in te vullen. De code is: HC-2021.

In oktober 2020 schreef ik een artikel over mogelijke wijziging van de kraakwetgeving. Volgens een wetsvoorstel dat door kamerleden Koerhuis (VVD) en Toorenburg (CDA) is ingediend, moet de Officier van Justitie de bevoegdheid krijgen om te bevelen dat een gekraakt pand moet worden ontruimd. De rechterlijke toets – die er tot nu toe nog steeds is – komt dan te vervallen. Dit betekent voor vastgoedeigenaren dat zij een kraakpand op hele korte termijn kunnen laten ontruimen, maar voor krakers betekent het dat hun rechtspositie nadeliger wordt.

De Tweede Kamer heeft het voorstel op 17 december 2020 aangenomen. Nu is het aan de Eerste Kamer om het voorstel in behandeling te nemen. Daartoe is op 9 maart 2021 een openbare deskundigenbijeenkomst ingepland. In deze bijeenkomst mogen diverse organisaties hun visie op het wetsvoorstel toelichten.

Ons kantoor is gevraagd om voorafgaand aan de deskundigenbijeenkomst met een van de uitgenodigde partijen, namelijk Vastgoed Belang, te spreken over het voorstel en de mogelijke gevolgen daarvan voor hun leden. Vastgoed Belang is de belangenvereniging voor de particuliere verhuurder.  Hielkema & co is netwerkpartner van Vastgoed Belang en het is voor ons natuurlijk enorm leuk om zo dicht bij het wetgevingsproces te zitten en daarbij ook te worden betrokken.

We houden u op de hoogte van ontwikkelingen met betrekking tot dit wetsvoorstel.

Hielkema & co presenteert in samenwerking met de Academie voor de Rechtspraktijk een praktisch en overzichtelijk webinar over de gevolgen van de coronamaatregelen voor huurcontracten. De nadruk van het webinar zal liggen op de verplichting van de huurder om de huur te betalen bij huurcontracten voor bedrijfsruimte (horeca en winkels).

Rechtspraak wordt steeds duidelijker

De inmiddels flinke hoeveelheid rechtspraak laat zien dat de coronaproblematiek in het huurrecht zich laat gelden rond de huurbetaling: heeft de huurder recht op een huurkorting? Worstelden rechters in het begin met het antwoord op deze vraag, inmiddels is de lijn in de rechtspraak steeds duidelijker.

Vragen die aan de orde komen tijdens het webinar

In het webinar komen onder meer de volgende vragen aan de orde:

• Wat kan de verhuurder als de huurder de huur niet of niet geheel betaalt omdat hij zegt te worden getroffen door de coronamaatregelen?
• Hoe kan de verhuurder controleren of wat de huurder beweert over de gevolgen voor hem van de coronacrisis klopt?
• Heeft de huurder recht op gehele of gedeeltelijk kwijtschelding van de huur?
• Of heeft de huurder slechts recht op gehele of gedeeltelijk opschorting van de huurbetaling, met de verplichting de achterstand later in te lopen?
• Kan de huurder eisen dat hij een omzetafhankelijke huur gaat betalen?
• Heeft elke huurder recht op een vorm van korting op de huurbetalingsverplichting? Of zijn er verschillen tussen bijvoorbeeld horecahuurders en winkelhuurders?
• Hoe oordeelt de rechter over deze vragen en waar let de rechter daarbij op?
• Welke informatie over de bedrijfsvoering van de huurder kan de verhuurder opvragen?
• Speelt slecht betalingsgedrag van de huurder vóór de coronacrisis een rol bij de beantwoording van deze vragen en, zo ja, hoe?
• In hoeverre maakt het voor de beantwoording van deze vragen uit of het bedrijf van de huurder wel of niet verplicht moest sluiten?
• Maakt het voor de beantwoording van deze vragen uit of de verhuurder zelf ook in financiële problemen is gekomen door de coronacrisis?
• Maakt het voor de beantwoording van deze vragen uit of de verhuurder door een huurkorting te geven zelf in financiële problemen komt, omdat hij dan zijn eigen verplichtingen niet kan nakomen?
• Maakt het voor de beantwoording van deze vragen uit of de huurder zijn best heeft gedaan andere bronnen van inkomen of omzet te genereren met zijn bedrijf?
• Hoe legt u met de huurder gemaakte afspraken over een tijdelijke korting op de huurbetalingsverplichting vast?
• Zijn er ook andere typen afspraken te maken met de huurder?
• En wat spreekt u met de huurder af over mogelijke toekomstige lockdowns?
• Hoe kunt u zich in uw huurcontracten beter wapenen tegen huurbetalingsproblemen in de toekomst als gevolg van pandemieën?

Al deze vragen zijn rechtstreeks ontleend aan de praktijk van alle dag. Als u het webinar hebt bijgewoond weet u beter waar u aan toe bent en staat u sterker in uw schoenen in discussies met uw contractspartner.

Kosteloze aanmelding

Het webinar duurt één uur en wordt uitgezonden op 16 maart 2021 om 10.15 uur. Het webinar kan kosteloos door u worden gevolgd.

U kunt zich hier aanmelden voor het webinar: aldaar dient u een code in te vullen. De code is: HC-2021.

Hielkema & co biedt al sinds 2002 Modelhuurcontracten voor woonruimte aan. Deze Modellen wordt regelmatig geactualiseerd op basis van rechtspraak, wetswijzigingen, ontwikkelingen in de markt en voortschrijdend inzicht. De laatste update dateerde van 2018. Hielkema & co heeft al haar Modelcontracten nu wederom geheel geactualiseerd. Hielkema & co heeft haar aanbod aan Modelhuurcontracten bovendien aanzienlijk uitgebreid.

In 2016 had Hielkema & co haar aanbod van Modellen al aanzienlijk verruimd. Dat was nodig vanwege ingrijpende wetswijzigingen op grond van de Wet doorstroming huurmarkt. Sindsdien biedt Hielkema & co de volgende Modellen aan voor zelfstandige woonruimte:

• Model A: Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (met een initiële huurtermijn)
• Model B: Tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal twee jaar
• Model C: Huurovereenkomst voor bepaalde tijd met diplomatenclausule
• Model D: Tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet

Deze modellen zijn nu geheel geactualiseerd. Dat geldt ook voor de erbij behorende Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte (voorheen Algemene Bepalingen Huurovereenkomst geheten) en voor de Toelichting bij de Modellen.

Daarnaast heeft Hielkema & co een aantal nieuwe Modellen op de markt gebracht, zodat, naast Modellen A tot en D, ook de volgende Modellen beschikbaar (en waar nodig volledig geactualiseerd) zijn:

• Model E: Huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte voor maximaal 5 jaar;
• Model F: Huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte op basis van hospitaverhuur;
• Model G: Huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte voor onbepaalde tijd.

Ook deze Modellen zijn voorzien van een uitgebreide Toelichting.

Binnenkort komen ook nog de volgende Modellen beschikbaar:

• Model H: Huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte voor de verhuur aan een groep bewoners (woningdelen);
• Model I: Huurovereenkomst voor een woonboot.

De Modellen zijn tegen een geringe vergoeding te bestellen door een mail te sturen naar info@hielkemaco.nl.

In het NRC stonden op 28 januari 2021 twee uitgebreide artikelen over huurders van sociale huurwoningen die daarnaast ook meerdere koopwoningen (ten minste twee) in eigendom hebben. Volgens het artikel, dat door journalisten Bram Endedijk en Sam de Voogt is geschreven, worden meer dan duizend sociale huurwoningen van woningcorporaties bewoond door personen die samen meer dan drieduizend koopwoningen in eigendom hebben. Dit alles is gebleken uit onderzoek dat het Kadaster heeft uitgevoerd. Als de huur van deze woningen door deze vermogende huurders zou worden opgezegd en kunnen de woningcorporatie deze verhuren aan woningzoekenden en worden de wachtlijsten korter. Het lijkt lastig om iets te doen tegen deze huurders. Toch zien we wel mogelijkheden om deze ongewenste situatie aan te pakken, zowel bij het sluiten van de huurovereenkomst als tijdens de huurovereenkomst.

Op 25 februari 2021 verscheen over dit onderwerp nog een artikel in het NRC van de beide journalisten. In dat artikel worden drie voorbeelden genoemd van huurders met daarnaast een koopwoning. In onze praktijk zijn wij in de loop der jaren ook vele voorbeelden tegengekomen. Zo deed de rechtbank Amsterdam eerder dit jaar uitspraak in een zaak die ons kantoor heeft behandeld. De huurder in deze zaak had meerdere koopwoningen in eigendom, waaronder enkele in Amsterdam, en had een notarispraktijk in het oosten van het land. Daarnaast huurde zij een woning in de vrije sector in Amsterdam. De rechtbank oordeelde dat deze huurder haar huurwoning moest ontruimen, omdat ze daar haar hoofdverblijf niet had.

Vóór het aangaan van de huurovereenkomst

In de NRC-artikelen staat dat Aedes en Woningstichting Eigen Haard vinden dat zij niet kunnen optreden, zo lang de huurder zelf in de huurwoning van de corporatie woont, zich verder aan het huurcontract houdt en zijn eigen (koop)woning verhuurt aan derden. Er wordt verwezen naar de onmogelijkheid of zelfs het verbod voor woningcorporaties om het vermogen te toetsen van hun huurders. Zij vragen daarom de wetgever in actie te komen.

De vraag die hiermee opkomt is of het niet toch mogelijk is om door middel van bijvoorbeeld slimme regelingen in de huurovereenkomst huurders die een tweede woning blijken te hebben aan te pakken.

Passend toewijzen

Woningcorporaties moeten sinds 1 januari 2016 hun woningen op grond van de wet “passend toewijzen”. Passend toewijzen voorkomt dat huishoudens een te dure woning krijgen toegewezen die ze niet kunnen betalen. Elke woningcorporatie moet er daarnaast voor zorgen dat bij ten minste 95% van de woningen die zij jaarlijks toewijst aan huishoudens met een inkomen onder de inkomensgrens voor passend toewijzen, de huur onder de zogenaamde aftoppingsgrens ligt[1].

De regeling voor passend toewijzen is zeer gedetailleerd. Er wordt alleen gekeken naar de hoogte van de huurprijs en het inkomen van het huishouden. Er wordt niet gekeken naar het vermogen van het huishouden. Anders gezegd: een huishouden dat voldoet aan de regels voor passend toewijzen moet in beginsel, wanneer het aan de beurt is, een woning toegewezen krijgen, ook indien het huishouden een fors vermogen heeft.

Een vermogenstoets zou bovendien ingewikkeld en tijdrovend zijn. Vanuit die optiek is het dus maar goed ook dat woningcorporaties niet naar het vermogen behoeven te kijken. Maar controleren of iemand een koopwoning heeft is eenvoudig en snel uit te voeren: dat kan (online) via het Kadaster.

Woningwet

De basis van de regeling van passend toewijzen is de Woningwet. Daarin staat onder meer dat woningen moeten worden toegewezen aan huishoudens met een laag inkomen en aan huishoudens die door andere omstandigheden moeite hebben om huisvesting te vinden (artikel 46 Woningwet).

Daarmee komt de vraag op of dit wetsartikel ruimte laat voor een woningcorporatie om, naast inkomenseisen, extra eisen te stellen aan een huishouden. Wij lezen dit artikel zo dat de woningcorporatie haar woningen aan twee categorieën van huishoudens mag verhuren:

• huishoudens met een laag inkomen
• huishoudens die door andere omstandigheden (dan een laag inkomen) moeite hebben om huisvesting (= alle vormen van huisvesting, dus ook een koopwoning) te vinden (art. 46 lid 1)

Het artikel bepaalt daarnaast dat de woningbouwvereniging voorrang geeft aan deze twee categorieën. Dat betekent dat de corporatie in beginsel ook aan andere categorieën van huishoudens zou mogen toewijzen.

Artikel 46 lid 2 schrijft voor dat de woningcorporatie haar woningen slechts verhuurt aan huishoudens met een beperkt inkomen. Dat beperkte inkomen wordt gerelateerd aan het recht op huurtoeslag. Dus, wanneer een huishouden aan de inkomenseis voldoet, mag de woningcorporatie een woning aan dat huishouden verhuren, maar artikel 46 bepaalt niet dat de corporatie een woning aan dat huishouden moet verhuren. Er zijn in de dagelijkse praktijk wel meer gronden om een woning dan toch niet toe te wijzen, zoals huurachterstanden, woonfraude, een verleden van hennepteelt en overlast die door het huishouden in het verleden is veroorzaakt. Bovendien is de hiervoor genoemde tweede categorie van artikel 46 (huishoudens die door andere omstandigheden dan een laag inkomen moeite hebben om huisvesting te vinden) een zinledige categorie, wanneer alleen het inkomen bepalend zou zijn voor toewijzing.

Wij zijn ervan overtuigd dat bij de totstandkoming van de Woningwet geen rekening is gehouden met huurders die een koopwoning hebben. Daar is simpelweg niet aan gedacht.

Op grond van het bovenstaande gaan we ervan uit dat woningcorporaties huishoudens met een koopwoning mogen weigeren. Daarbij nemen we in aanmerking dat selecteren op basis van het hebben van een koopwoning geen vermogenstoets is. Het is in feite een toets op het door de wetgever toegestane criterium van de tweede categorie van artikel 46 lid 1: of betrokkene door andere omstandigheden (dan een laag inkomen) moeite heeft om huisvesting te vinden.

Langs de weg van de Woningwet bestaan onzes inziens dus niet veel belemmeringen om beperkingen te stellen en om huurders, waarvan uit het Kadaster is gebleken dat zij een of meerdere koopwoningen in eigendom hebben, niet in aanmerking te laten komen voor een sociale huurwoning. Voor deze huurders bestaan immers andere mogelijkheden om in hun huisvesting te kunnen voorzien.

In de praktijk hebben we ook al gevallen gezien waarbij woningcorporaties aan kandidaat-huurders de verplichting op hebben gelegd om – voordat zij de huurovereenkomst konden aangaan – hun in eigendom zijnde koopwoning te verkopen. Dat kan dan bijvoorbeeld gaan om een woning die na een scheiding is toebedeeld aan een van de voormalige echtelieden, terwijl hij of zij op grond van het inkomen in aanmerking zou komen voor een sociale huurwoning. We zien niet direct bezwaren om met een dergelijke kandidaat-huurder afspraken te maken over verkoop van de eigen woning binnen een bepaalde periode (van bijvoorbeeld een half jaar of een jaar – afhankelijk van de lokale woningmarkt). Overigens kan de eventuele (over)waarde van de verkochte woning opnieuw worden geïnvesteerd nadat de huurovereenkomst is aangegaan. Daarvoor moeten weer andere afspraken worden gemaakt.

Het is aan te bevelen dat de woningcorporatie die op deze manier haar kandidaat huurders gaat screenen, haar beleid publiceert. Dat kan bijvoorbeeld op haar website. Het is wellicht ook aan te bevelen dat de woningcorporatie die een dergelijk beleid wenst in te voeren daarover vooraf overleg pleegt met de Autoriteit Woningcorporaties (AW).

Contractuele regelingen

Het is ook mogelijk om in de huurovereenkomst bepalingen op te nemen met betrekking tot het al dan niet in eigendom mogen hebben van een koopwoning.

De door ons kantoor vervaardigde Modelhuurcontracten voor de verhuur van woonruimte, staan al verschillende ter zake relevante regelingen. Denk aan bepalingen over het hebben van hoofdverblijf, het voortdurend (blijven) gebruiken van de woning als goed huurder en een verbod om het gehuurde als pied-à-terre te gebruiken. In verreweg de meeste huurovereenkomsten die door woningbouwverenigingen worden gebruikt, staan ook onderverhuurverboden en een verbod op ingebruikgeving, al dan niet gesanctioneerd met een boete. De meeste van deze bepalingen staan in de algemene huurvoorwaarden.

Regeling tegengaan tweede woning

Het is daarnaast mogelijk een specifieke regeling in de huurovereenkomst op te nemen met betrekking tot de onwenselijkheid dat de huurder ook een of meer koopwoningen heeft. Een dergelijke regeling dient voorafgegaan te worden door in de considerans (dat zijn de overwegingen die hebben geleid tot het aangaan van het huurcontract) van de huurovereenkomst op te nemen uitgangspunten. Die zijn onder meer:

• dat de verhuurder een woningcorporatie is als bedoeld in de Woningwet en als zodanig woningen verhuurt aan een wettelijk voorgeschreven doelgroep;
• dat de doelstelling van de corporatie is om woningen te verhuren aan personen in de doelgroep, te weten huurders die daar op grond van onder meer hun inkomen op zijn aangewezen;
• dat de huurprijs voor dit soort woningen zijn gemaximeerd, zodat de woningen betaalbaar zijn en blijven voor de doelgroep;
• dat de woningcorporatie bij toewijzing is gebonden aan de regels uit de Woningwet, waarin onder meer is geregeld dat woningen alleen mogen worden verhuurd op grond van “passend toewijzen” en dat er lange wachtlijsten bestaan voor haar schaarse goedkope sociale huurwoningen;
• dat huishoudens die een (of meer) woning(en) in eigendom hebben (en deze woning(en) al dan niet aan derden verhuren) niet tot haar doelgroep behoren, omdat deze huishoudens kunnen voorzien in hun eigen huisvesting en niet zijn aangewezen op de schaarse goedkope sociale huurwoningvoorraad van de verhuurder, zodat de verhuurder met dergelijke huishoudens geen huurovereenkomsten voor haar sociale huurwoningen aangaat;
• dat de verhuurder om die reden zowel bij de aanvang van de huurovereenkomst als tijdens de huurovereenkomst onderzoekt of de huurder een (of meer) woning(en) in eigendom heeft en dat, indien blijkt dat de huurder een of meer koopwoningen heeft, de verhuurder de huurovereenkomst zal (doen) ontbinden.

Er zal wel goed moeten worden gekeken naar de beperkingen met betrekking tot het opnemen van bedingen in algemene voorwaarden (de zogenaamde zwarte en grijze lijsten) en ook die op grond van Europese regelgeving (Richtlijn 93/13/EEG) kunnen gelden. Ook kan het eigendomsrecht niet zomaar worden beperkt, omdat dat het meest verstrekkende recht is. Binnen die beperkingen kunnen onzes inziens wel bepaalde bedingen worden opgenomen in de (algemene voorwaarden van de) huurovereenkomst.

Huurovereenkomst

Zo kan er in de huurovereenkomst (of in de algemene huurvoorwaarden) een beding worden opgenomen dat bepaalt dat de huurder (en de leden van zijn huishouding) verklaart dat hij geen woning in eigendom heeft bij aanvang van de huur. En in aanvulling daarop dat als de huurder tijdens de looptijd van de huurovereenkomst wel een woning in eigendom verkrijgt (dat kan door aankoop zijn, maar bijvoorbeeld ook door vererving) hij dat dient te melden.

Een andere bepaling kan zijn dat het ongewenst is dat de huurder een koopwoning aanschaft, omdat de huurder dan niet meer behoort tot de doelgroep voor van woningcorporaties, omdat hij dan zelf in huisvesting kan voorzien. Met dergelijke contractuele bepalingen heeft de verhuurder ten minste aanleiding om in gesprek te gaan met de huurder en om, zo nodig aan te sturen op beëindiging of ontbinding van de huurovereenkomst Zo komt de sociale huurwoning vrij voor een kandidaat die op de wachtlijst staat en die de woning wel nodig heeft.

Opzeggen op grond van dringend eigen gebruik

Bij huurcontracten waarin (nog) niet dergelijke specifieke regelingen zijn opgenomen zien wij ook mogelijkheden. In die gevallen zou de huurovereenkomst kunnen worden opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. Het eigen gebruik bestaat uit de huisvesting van een huishouding uit de doelgroep die in de Woningwet is aangewezen. De huurder die een (of meer) koopwoning(en) heeft, valt niet (meer) binnen deze doelgroep, zodat de verhuurder op die grond kan opzeggen. Dit is vergelijkbaar met bijvoorbeeld de opzegging van campuscontracten, waarbij de huurder zijn woning zal moeten verlaten omdat hij geen student meer is. Het eigen gebruik is in dat geval de huisvesting van studenten. Wij vinden het onder omstandigheden verdedigbaar dat aan huurders die een koopwoning hebben kunnen kopen, de huur langs deze weg kan worden opgezegd.

Er zijn ons geen zaken bekend die al op deze manier zijn ingestoken. Het lijkt in elk geval het proberen waard een (proef)procedure te starten. Een van de hobbels die in een beëindigingsprocedure wegens dringend eigen gebruik moet worden genomen, is dat de verhuurder aannemelijk zal moeten maken dat de huurder andere woonruimte kan verkrijgen. Die andere woonruimte zou kunnen bestaan uit de koopwoning.  Een geslaagde proefprocedure heeft precedentwerking hebben voor andere gevallen.

Ten slotte

Hoewel het op het eerste gezicht lastig lijkt om met de huidige wetgeving deze ongewenste praktijk aan te pakken, zien wij goede mogelijkheden die de moeite waard zijn.

Wijziging van de wet zou woningcorporaties natuurlijk nog beter kunnen helpen in het aanpakken van dit ongewenste fenomeen. Wij denken daarbij onder meer aan het ‘toetsmoment’: er dient niet alleen passendheid te zijn bij de aanvang van de huur, maar ook gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. Dat betekent dat de huurder wordt verplicht gegevens aan te leveren over zijn inkomen en woningbezit. Dan kan er periodiek worden bekeken of deze huurder nog wel in aanmerking komt voor zijn sociale huurwoning.

In 2008 is er, in samenspraak met de minister, geëxperimenteerd met het project ‘Huur-Op-Maat’. In het experiment werden woningen aangeboden aan huurders, die op basis van hun (lage) inkomen een korting op de reguliere huurprijs konden krijgen. Als het inkomen steeg, kwam (een deel van) de korting te vervallen en andersom. Dit project is positief geëvalueerd en kreeg goede kritieken, ook van de Woonbond, maar het is in 2011 beëindigd. Nu, 10 jaar later, is er nog steeds geen opvolging. Ten onrechte. Wij denken dat ‘Huur-Op-Maat’ een prima (deel)oplossing kan zijn om het scheefwonen aan te pakken.

Het is nu wachten op de eerste juridische procedures ter bestrijding van dit fenomeen. Wie durft het aan? Onze handen jeuken. Ook assisteren wij graag bij het aanpassen van de huurcontracten.

Huib Hielkema
Jeroen Groenewoud
Advocaten en partners bij Hielkema & co

[1] Zie nader:  https://www.woningmarktbeleid.nl/onderwerpen/dossier-woningtoewijzing/alle-illustratieve-artikelen/veelgestelde-vragen-over-passend-toewijzen

en

https://dkvwg750av2j6.cloudfront.net/m/449b2c7059ccfba1/original/Handreiking-Aedes-Woningwet-in-de-praktijk-passend-toewijzen-Aedes-13-februari-2019.pdf

Ook de huurcommissie is gebonden aan de corona-richtlijnen van de overheid. De huurcommissie meent dat dat betekent dat het aantal mensen dat aanwezig is tijdens haar onderzoek in de woning moet worden gebonden aan een maximum en dat de verhuurder daarom niet meer welkom is bij dat onderzoek. De verhuurder moet het doen met een telefoongesprek achteraf met de onderzoeker. De huurcommissie handelt met deze (tijdelijke) maatregel in strijd met de wet en haalt de legitimiteit van haar eigen uitspraken onderuit.

Tijdelijk (niet gepubliceerd) coronabeleid huurcommissie

De werkvoorraad bij de huurcommissie is in 2020 opgelopen, omdat er geruime tijd geen woningonderzoeken en zittingen hebben plaatsgehad. De huurcommissie heeft in december 2020 een actieplan ontwikkeld om de opgelopen achterstanden in te lopen. Het komt erop neer dat zaken zoveel mogelijk schriftelijk worden afgedaan. Wij schreven daar eerder over.

Wat de huurcommissie er niet bij vermeldde is dat zij ook besloten heeft de verhuurder niet meer toe te laten bij de woningonderzoeken. Ons kantoor kwam daarachter bij de behandeling van huurcommissiezaak voor de verhuurder. Wij kregen een brief waarin stond dat de huurcommissie een woningonderzoek had geagendeerd en dat de verhuurder daarbij niet welkom is. Dat verbaasde ons en we hebben er meteen tegen geprotesteerd. Dat protest bleek vergeefs. De huurcommissie hield vast aan haar beleid.

Op de website van de huurcommissie is een pagina ingericht over het actieplan met zelfs een filmpje van de voorzitter van de huurcommissie, de heer J.W.A. van Dijk. Merkwaardig is dat op de website van de huurcommissie over deze maatregel niets is te lezen. Onder ‘nieuws’ staat slechts dit: ‘De Huurcommissie heeft het werk zo ingericht dat de veiligheid en gezondheid van huurders, verhuurders en medewerkers wordt beschermd’. Het is onbegrijpelijk dat de huurcommissie een zo ingrijpende maatregel niet publiceert en verhuurders daarmee overvalt als zij een woningonderzoek aankondigt.

Onderzoek van de huurcommissie is cruciaal in huurprijsgeschillen

Het rapport van onderzoek is voor de door de huurcommissie te nemen

beslissing in huurprijsgeschillen verreweg het belangrijkste document. Dat betekent dat dit rapport op de juiste wijze tot stand dient te komen. Het spreekt voor zich dat bij het onderzoek in de woning niet alleen de huurder maar ook de verhuurder aanwezig is. Zo is het dan ook altijd gegaan de afgelopen tientallen jaren. Huurder en verhuurder moeten kunnen controleren wat de andere partij opmerkt tijdens het onderzoek en daarop kunnen reageren en zij moeten beiden de onderzoeker kunnen wijzen aspecten in de woning die van invloed zijn op de huurprijs.

Indien slechts één van beide partijen aanwezig is kan die partij in de verleiding komen de inspecteur van de Huurcommissie zaken op de mouw te spelden of te overdrijven (bijvoorbeeld waar het betreft (de ernst van) beweerdelijke gebreken en beweerdelijke door de huurder zelf gedane investeringen). Omdat de huurder van tevoren weet dat de verhuurder niet aanwezig is bij het onderzoek, kan die daardoor verleiding aangewakkerd worden. In onze praktijk maken wij het vaker mee dat een rapport van voorbereidend onderzoek onjuistheden bevat, omdat de huurder dingen beweerde die de rapporteur overnam, waarop de verhuurder, die niet bij het onderzoek aanwezig was, niet kon reageren.

Geen ‘fair trial’ / geen ‘equal arms’

Indien het onderzoek in de woning in afwezigheid van de verhuurder maar wel in aanwezigheid van de huurder plaatsvindt, handelt de huurcommissie in strijd met de grondbeginselen van het procesrecht: ‘fair trial’ en ‘equal arms’ (artikel 6 Europees Verdrag van de Rechten van de Mens). Indien de verhuurder niet aanwezig mag zijn bij het onderzoek maar de huurder wel, is geen sprake van een eerlijk proces en wordt de huurder ten opzichte van de verhuurder in een betere positie gebracht.

De aanwezigheid van de verhuurder is wettelijke verankerd

In artikel 38 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte staat dat het voor alle medewerkers van de huurcommissie verboden is contacten te hebben met slechts één van partijen, indien dit de onpartijdigheid in gevaar brengt. Indien het de verhuurder verboden is aanwezig te zijn bij het onderzoek in de woning, heeft de onderzoeker van de huurcommissie uitsluitend contact met de huurder. Daarmee handelt deze in strijd met de wet. Een telefoongesprek achteraf met de verhuurder kan dat vanzelfsprekend niet goedmaken. Alleen al omdat de verhuurder dan volstrekt afhankelijk is van wat de onderzoeker hem vertelt over zijn onderzoek in de woning. Ongetwijfeld zullen de onderzoekers van de huurcommissie hun best doen om zo goed mogelijk hetgeen is voorgevallen en besproken tijdens het woningonderzoek telefonisch over te brengen aan de verhuurder, maar gemakkelijk is dat niet. En de verhuurder kan niet verifiëren of de onderzoeker hem wel correct en volledig ‘brieft’. Hij mocht immers niet bij het woningonderzoek aanwezig zijn. De partijdigheid van de onderzoeker van de huurcommissie wordt daarmee in gevaar gebracht.

Legitimiteit uitspraken huurcommissie nu kwestieus

Omdat de uitspraak van de huurcommissie in zaken waarin de verhuurder niet aanwezig mocht zijn bij het onderzoek in de woning tot stand komt op met de wet strijdige wijze en doordat basale regels van procesrecht zijn geschonden, is deze kwestieus. De uitspraak is hoogstwaarschijnlijk niet rechtsgeldig, zodat de verhuurder de uitspraak naast zich neer kan leggen. Maar het is in voorkomende gevallen waarschijnlijk beter om een oordeel te vragen van de rechtbank. Met het risico dat de druk op de rechtbank toeneemt en dat de huurcommissie haar werk in de woning moet overdoen, maar nu met de verhuurder erbij.

Alternatieven

Het is te begrijpen dat ook de huurcommissie heeft geworsteld met de vraag hoe zij de risico’s op verspreiding van het coronavirus zoveel mogelijk kan beperken en dat zij daarbij oog heeft gehad voor de veiligheid van haar onderzoekers, huurders en verhuurders. Het zal niet altijd gemakkelijk zijn om bij het onderzoek in de woning 1,5 meter afstand te houden, maar onmogelijk is dat niet. Er waren echt wel andere maatregelen mogelijk geweest die het besmettingsgevaar beperken, bijvoorbeeld door van beide partijen te verlangen dat zij door één persoon worden vertegenwoordigd, dat zij 1,5 meter afstand bewaren, dat zij mondkapjes dragen en door ervoor te zorgen dat de woning tijdens het onderzoek wordt geventileerd.

Met het verbod aan de verhuurder om aanwezig te zijn bij het woningonderzoek slaat de huurcommissie door en, erger, handelt zij in strijd met de wet, zodat zij de legitimiteit van haar eigen uitspraken aantast.

Politieke partijen ter linkerzijde van het politieke spectrum proberen Ollongren sinds de coronacrisis zo ver te krijgen dat zij de huren in ons land bevriest. Of, minder versluierend uitgedrukt: een huurverhogingsverbod. Ollongren heeft haar rug lang recht kunnen houden, maar kan dat nu niet meer want tegen een meerderheid in Tweede én Eerste Kamer kan een minister niet op. Maar zij dreigt nu door te schieten.

(Geen) generieke maatregel

Ollongren is altijd mordicus tegen een generieke maatregel geweest die alle huren bevriest, omdat verreweg de meeste woninghuurders in ons land door de coronacrisis niet in hun inkomen worden getroffen en omdat veel verhuurders maatwerk treffen voor huurders die wel in de knel zijn gekomen. Ollongren trotseerde in juni 2020 zelfs een motie van afkeuring van de Eerste Kamer toen zij weigerde gehoor te geven aan een motie die om een tijdelijke ‘huurstop‘ vroeg. Maar de druk werd opgevoerd, zodat Ollongren zich in eind 2020 genoodzaakt zag om de huurverhoging van alle huurwoningen in ons land in 2021 te beperken tot inflatie plus 1%. Ongekend, omdat hier voor het eerst sinds de liberalisering van 1994 werd ingegrepen in de vrije sector.

Motie van SP/GroenLinks/PvdA

En nog was het niet genoeg voor de Kamer. Op 9 februari 2021 nam de Tweede Kamer een motie van de SP/GroenLinks/PvdA aan, waarin de regering werd verzocht ‘de huurprijzen in de sociale huursector dit jaar te bevriezen’, omdat ‘een lagere huur voor mensen die een sociale huurwoning huren bij een woningcorporatie wenselijk is en dat de huren dan omlaag gaan in plaats van omhoog.’

Merkwaardige koerswijziging VVD

Die motie zou normaal gesproken zinloos zijn geweest, want de coalitiepartijen zijn steeds tegen een huurstop geweest, maar de SP ontdekte dat de VVD een draai had gemaakt. In de AD kieswijzer stond ineens de volgende passage: ‘De VVD wil een lagere huur voor mensen die een sociale huurwoning huren bij een woningcorporatie. De huren gaan dan omlaag in plaats van omhoog. Daarmee wordt de sociale huur bij woningcorporaties weer waarvoor het bedoeld was: een voorziening voor mensen met een kleinere portemonnee.’ Een verkiezingsstunt? Hoe dan ook, de VVD stemde onverwacht voor de motie. Daar had buiten de politiek niemand rekening mee gehouden.

Brief van Ollongren aan de Kamer: uitvoering van de motie

En dus kon Ollongren niet anders dan de motie uitvoeren en kondigde zij dat dan ook aan in haar brief van 17 februari 2021 aan de Kamer.

De minister is volgens de brief het volgende van plan:

• de huren van alle sociale huurwoningen in ons land worden dit jaar bevroren. Anders gezegd: het is vanaf 1 juli 2021 verboden de huur van deze woningen te verhogen. Dat betekent dat Ollongren terugkomt op haar in december 2020 genomen besluit om de huren te verhogen met maximaal de inflatie plus 1% (totaal 2,4%).
• de huurbevriezing geldt ook voor de inkomensafhankelijke huurverhoging. Dat is de extra huurverhoging (inflatie plus 4%, totaal 5,4 %) voor huurders die een relatief hoog inkomen hebben, maar die een huur betalen die (ruim) onder de maximale sociale huurprijsgrens van hun woning zit.
• de woningcorporaties en de grotere verhuurders zullen gedeeltelijk worden gecompenseerd voor het verlies aan inkomsten via een tariefsverlaging van de verhuurderheffing (die alleen geldt voor verhuurders met meer dan 50 sociale huurwoningen). De minister vindt het namelijk belangrijk dat deze verhuurders blijven investeren in nieuwbouw, verduurzaming, leefbaarheid, veiligheid en onderhoud.
• over compensatie van alle andere verhuurders, dat wil zeggen alle verhuurders die minder dan 50 sociale huurwoningen in bezit hebben, is de minister nogal vaag: ‘Voor kleinere particuliere verhuurders onderzoek ik of en hoe dit kan worden uitgewerkt. Voor deze maatregel wordt een adequate dekking gezocht. Ik informeer uw Kamer nader over de exacte dekking.’

Al op 25 februari 2021 publiceerde de minister een circulaire met het aangekondigde verhogingsverbod voor sociale huurwoningen. Daarin nog niets over de compensatie voor verhuurders.

Fundamentele kritiek van alle woningverhuurders

De Woonbond is uiteraard verheugd over deze maatregel, maar dat geldt niet voor de woningverhuurders. Zij vinden de maatregel onnodig, niet effectief, fnuikend voor het investeringsklimaat en zij hekelen de onvoorspelbaarheid en de onbetrouwbaarheid van de politieke besluitvorming.

Aedes wijst erop dat grote groepen huurders, die van de coronacrisis geen gevolgen ondervinden in hun portemonnee, er ten onrechte van profiteren, terwijl de corporaties nu juist maatwerk toepassen bij de huurders die wel worden getroffen door de coronamaatregelen.

Vastgoed Belang en IVBN zijn blijkens hun persberichten verbijsterd over deze maatregel. IVBN vergelijkt deze met het strooien van geld uit een helikopter: het komt niet terecht waar het nodig is. IVBN wijst er terecht op dat de motie gericht is op alleen de sociale huurwoningen van woningcorporaties en dus niet op de sociale huurwoningen van alle andere verhuurders, zodat de minister de huurbevriezing had moeten beperken tot de corporatiewoningen. Vastgoed Belang, die veel leden heeft met minder dan 50 sociale huurwoningen, wijst erop dat veel van haar leden door de maatregel rechtstreeks worden getroffen in hun pensioenvoorziening. Dat zijn zzp’ers en (kleine) ondernemers, die één of meer huurwoningen hebben voor hun pensioen, omdat zij geen andere pensioenvoorziening hebben. Vastgoed Belang is bevreesd dat deze leden als enigen uiteindelijk niet zullen worden gecompenseerd en dus, omdat zij anders dreigen te worden behandeld dan alle andere verhuurders, financieel zwaarder door het huurverhogingsverbod zullen worden getroffen.

Juridische kanttekeningen bij de maatregel

Dat de minister de motie niet uitvoert conform zijn bedoeling is opmerkelijk. Eerder nog verzette zij zich tegen een generieke maatregel en nu voert ze deze nog ‘generieker’ uit dan de motie beoogt. Ik vermoed dat de reden daarvan gemakzucht is, want het is ingewikkelder een huurverhogingsverbod voor alleen woningcorporaties te regelen. Niettemin heeft de politiek en dus de wetgever veel ruimte bij te maken beleidskeuzes. Politieke besluiten zijn daarom niet snel juridische onhoudbaar. Maar er zijn grenzen.

Indien de minister besluit om alle grote verhuurders te compenseren maar de kleine verhuurders niet of minder is dat naar mijn mening in strijd met de nationale en Europese regelgeving voor staatsteun. Indien een (groep van) bedrijven staatssteun krijgt, maar de concurrenten niet, leidt dit tot oneerlijke concurrentie en is staatssteun verboden. Indien grote verhuurders gecompenseerd worden voor overheidsmaatregelen maar kleine verhuurders niet ontstaan er ongelijke concurrentievoorwaarden. De minister kan daarom niet anders dan ook de verhuurders die minder dan 50 sociale huurwoningen hebben in dezelfde mate te compenseren.

Daarnaast mag de wetgever niet te ver gaan bij de beperking van het eigendomsrecht. Dat is in strijd met het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens (EVRM). Dat zal in het bijzonder het geval zijn, indien door de maatregel (al dan niet in combinatie met andere maatregelen die ook op stapel staan en ook een negatief effect zullen hebben op het verhuurrendement) een verhuurder blijft zitten met een (nagenoeg) verliesgevende exploitatie.

Het huurverhogingsverbod voor 2021 is nu een feit. Laten we afwachten hoe de minister alle verhuurders hiervoor gaat compenseren.