Dit vormde de kernvraag uit de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 10 november 2020.[1] In de betreffende zaak betoogde de erfgenaam van de overleden verhuurder dat deze vraag bevestigend beantwoord diende te worden. Daartoe voerde de erfgenaam hoofdzakelijk aan dat:

1) de woning was verhuurd in strijd met het verhuurverbod uit de hypotheekakte,

2) de door de hypotheekverstrekker aangekondigde executoriale verkoop van de woning er toch al toe zou leiden dat de huurder de woning zou moeten verlaten en

3) het voortduren van de huurovereenkomst de afwikkeling van de nalatenschap zou bemoeilijken.

De huurder was het hier niet mee eens en deed als verweer een beroep op de wettelijke huurbescherming. Daarvan vond de erfgenaam dat dit in strijd was met de redelijkheid en billijkheid. Uiteindelijk moest de rechter zodoende een oordeel vellen.

In dit artikel zal eerst worden ingegaan op de relevante regelgeving. Vervolgens zal de uitspraak worden toegelicht en becommentarieerd.

Wat zegt de wet?

Allereerst is van belang dat in artikel 7:229 BW het volgende staat:

“ 1. De dood van de huurder of de verhuurder doet de huur niet eindigen.

2. (…).
3. (…).”

De enkele omstandigheid dat een verhuurder overlijdt, betekent dus niet dat de huurovereenkomst om die reden tot een einde zal komen. De huurovereenkomst blijft nadien van kracht.

Verder is van belang dat huurders van zelfstandige woningen in de meeste gevallen huurbescherming genieten.[2] Dat betekent dat de verhuurder de huurovereenkomst niet zomaar kan opzeggen. De verhuurder kan de huurovereenkomst slechts opzeggen als sprake is van een wettelijke opzeggingsgrond (artikel 7:274 BW). Het niet gedragen als goed huurder en de omstandigheid dat de verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, zijn beiden dergelijke opzeggingsgronden. Dat een woning wordt verhuurd in strijd met het verhuurverbod uit de hypotheekakte, de hypotheekverstrekker de woning executoriaal wil verkopen en het voortduren van de huurovereenkomst de afwikkeling van de nalatenschap bemoeilijkt, zijn echter geen wettelijke opzeggingsgronden.

In dit kader is tot slot van belang dat wanneer een tussen partijen geldende regel ‘een naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar’ resultaat oplevert, deze regel buiten toepassing kan worden gelaten. Dit zou bijvoorbeeld tot gevolg kunnen hebben dat wanneer de omstandigheden van een bepaalde zaak daartoe nopen, een huurder geen beroep kan doen op de wettelijke huurbescherming. De drempel om te kunnen spreken van een ‘onaanvaardbaar’ resultaat ligt echter hoog en rechters gaan daar terughoudend mee om.

Wat was er aan de hand in de uitspraak van 10 november 2020?  

In de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 10 november 2020 ging het om een situatie waarin de verhuurder was komen te overlijden. Op enig moment na het overlijden vernamen de erfgenamen dat de hypotheekverstrekker redenen zag om de hypothecaire geldlening op te eisen en tot de executoriale verkoop van de woning over te gaan. De hypotheekverstrekker was echter bereid kortstondig uitstel te verlenen van deze verkoop indien de woning onderhands verkocht kon worden. Op die wijze zou immers een hogere verkoopopbrengst kunnen worden gerealiseerd.

Dit laatste gold te meer wanneer de woning vrij van huur zou worden verkocht. Om die reden is de betreffende erfgenaam een gerechtelijke procedure tegen de huurder gestart, waarin hij vorderde dat de huurder de woning binnen afzienbare tijd zou moeten ontruimen en verlaten. Zoals hiervoor reeds opgesomd, had de erfgenaam zijn vordering onderbouwd met meerdere argumenten. De rechter ging echter niet mee in de aangevoerde argumenten en wees de vordering af. Daartoe overwoog de rechter – kort gezegd – dat de argumenten van de erfgenaam geen streep konden zetten door de wettelijke huurbescherming. Dat onder meer de huurovereenkomst was gesloten in strijd met het verhuurverbod van de hypotheekverstrekker en het voortduren van de huurovereenkomst de afwikkeling van de nalatenschap bemoeilijkte, ging slechts de erfgenamen zelf aan. Die omstandigheden stonden volgens de rechter namelijk los van de huurder. Kortom, de huurder mocht in de woning blijven wonen.

Wat vinden wij ervan?

De uitspraak is in lijn met eerdere jurisprudentie waarin werd betoogd dat de wettelijke huurbescherming vanwege een beroep op de redelijkheid en billijkheid buiten toepassing dient te worden gelaten. Zoals hiervoor toegelicht, zal niet snel sprake zijn van een situatie waarin het toepassen van de wettelijke huurbescherming ‘naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar’ is. Ondanks dat de rechter in de uitspraak erkende dat de erfgenamen door de druk van de hypotheekverstrekker in een zeer lastig parket zaten, waren de gegeven omstandigheden desondanks onvoldoende. In zoverre vormt de uitspraak een bevestiging van de hoge drempel die in dit verband geldt. Slechts in uitzonderingsgevallen zal er ruimte bestaan om de wettelijke huurbescherming buiten toepassing te laten.

[1] https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBMNE:2020:4839.

[2] Een uitzondering hierop kan zich bijvoorbeeld voordoen bij tijdelijke huurcontracten en verhuur op basis van de Leegstandwet.

De rechtbank Gelderland heeft op 15 januari 2021 een vonnis[1] gewezen in een zaak, waarin een huurder een grote hoeveelheid lachgas in gasflessen had opgeslagen in de berging bij zijn huurwoning. De rechter veroordeelde de huurder tot ontruiming van zijn woning wegens het grote ontploffings- en brandgevaar. Lachgas is een relatief nieuw verschijnsel, waarover steeds meer bekend wordt. Huib Hielkema schreef een commentaar bij deze uitspraak in het juridische blad WR.

Deze zaak gaat over een grote hoeveelheid lachgas (139 liter) die in 64 verschillende gasflessen is aangetroffen in een bij een huurwoning behorende berging. De huurder heeft de gasflessen enkele dagen nadien verwijderd en zijn excuses aangeboden aan zijn verhuurder, woningcorporatie Talis. Voor Talis is dit onvoldoende. Talis vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, omdat a) de aanwezigheid van lachgas in een woning, deel uitmakend van een woningcomplex, een gevaar zettende situatie is, b) de woning bedrijfsmatig is gebruikt nu het gaat om een handelshoeveelheid lachgas en c) er rondom lachgas grote maatschappelijk problemen zijn. De kantonrechter wijst de vordering toe, hoewel hij er niet van overtuigd is dat de huurder bedrijfsmatig handelde. Weliswaar duidt de hoeveelheid lachgas (waarmee 12.750 lachgasballonnen kunnen worden gevuld) op een handelshoeveelheid (en bevat de huurovereenkomst een verbod de woning beroepsmatig of bedrijfsmatig te gebruiken), maar volgens de kantonrechter is niet gebleken dat de huurder bedrijfsmatige activiteiten ondernam in het gehuurde.

De kantonrechter gaat wel mee in de andere twee gronden voor ontbinding. De huurovereenkomst bevat geen verbod lachgas in de woning te hebben, maar er is wel een gebod zich ten aanzien van het gebruik van de woning als goed huurder te gedragen (gelijk aan artikel 7:213 BW). De kantonrechter vindt dat het de huurder duidelijk moet zijn geweest dat lachgas onder druk ontploffings- en brandgevaar met zich meebrengt en neemt daarbij in aanmerking dat de gasflessen zonder beschermende maatregelen dicht op elkaar stonden (wat strijd oplevert met de Publicatiereeks Gevaarlijke stoffen 15[2]). De kantonrechter overweegt verder dat er rond lachgas de laatste jaren allerlei problemen (gezondheidszorg, criminaliteit, onveiligheid en milieuvervuiling) spelen en dat er een wetsvoorstel ligt om lachgas op lijst II van de Opiumwet te plaatsen (lijst van softdrugs). Tegen deze achtergrond kan ook de tenzij-regel van artikel 6:265 BW de huurder niet baten, aldus de kantonrechter.

De zaak doet denken aan de begintijd van de henneprechtspraak, zo’n 20 à 30 jaar geleden, toen verhuurders in hun huurcontracten nog geen specifiek hennepverbod hadden opgenomen en men nog moest wennen aan het verschijnsel en de gevaren ervan. Ter Meulen heeft in dit tijdschrift destijds een tweetal uitgebreide artikelen geschreven over hennepkweek, waarin hij de ontwikkeling in de henneprechtspraak beschreef en uitgebreid stil stond bij de steeds duidelijker wordende maatschappij ontwrichtende aspecten van de hennepteelt en -handel.[3]  Ter Meulen signaleerde dat rechters tot het begin van deze eeuw redelijk mild oordeelden over huurders bij wie hennep in de woning werd aangetroffen. Of  deze geschiedenis zich zal herhalen bij lachgas is nog niet te zeggen, want daarvoor is er te weinig rechtspraak.[4]

Lachgas is een relatief nieuw verschijnsel, waarover steeds meer bekend wordt. Op de website van het Trimbos instituut is veel informatie te vinden over (het gebruik en de effecten van) lachgas.[5] Zo leert deze website dat lachgas in het ziekenhuis (gemengd met zuurstof) wordt gebruikt als narcosemiddel en door tandartsen en in ambulances als kortdurende pijnstiller. Maar lachgas wordt al enige tijd ook recreatief gebruikt als roesmiddel, zoals sommige drugs. Lachgas wordt daartoe uit een gasfles in een ballon gespoten, waarna het gas door de gebruiker wordt geïnhaleerd door in en uit de ballon te ademen. Het effect daarvan is een korte en soms sterke roes, waarbij de gebruiker zijn omgeving en geluiden anders gaat waarnemen. Lachgas komt aan zijn naam, omdat de gebruiker er ook lacherig van kan worden. Het gebruik van lachgas is niet onschuldig. Op de website van het Trimbos instituut is daarover het volgende te lezen:

‘Het risico van lachgasgebruik voor de gezondheid van een individu is niet heel groot. Bij recreatief gebruik zijn de risico’s beperkt. Het risico voor de volksgezondheid in het algemeen is matig tot groot. Toch is het niet eenvoudig een grens aan te geven waaronder recreatief gebruik veilig zou zijn. Jonge en onervaren gebruikers en mensen met een laag vitamine B12-niveau, zoals vegetariërs, zijn gevoeliger voor schadelijke effecten. Sommige gebruikers merken dat ze moeilijk kunnen stoppen met lachgas. Zij voelen een sterke drang om meer en opnieuw te gebruiken. Dit zijn signalen dat gebruikers verslaafd kunnen raken aan lachgas. Tot slot worden er meerdere keren per jaar meldingen gemaakt van acute neurologische schade na intensief lachgasgebruik. Ook spraken Brandwondencentra van ernstige vrieswonden. Gebruikers die ballonnen vullen met een grote lachgastank, klemden die tussen de benen en kregen door onoplettendheid levenslange littekens door bevriezingsletsel.’

Lachgas wordt door handelaren vervoerd en bewaard in gasflessen. Het risico dat deze ontploffen en dat daarna brand uitbreekt is niet ondenkbeeldig. De laatste jaren is dat dan ook met een zekere regelmaat gebeurd. Over ontploffingen van lachgasflessen in (huur)woningen heb ik niets kunnen vinden, maar wel over explosies en brand bij het vervoer van lachgasflessen.[6]

Vele tientallen gemeenten zijn inmiddels overgegaan tot het op grond van de Wet Milieubeheer verbieden van de verkoop van lachgas op straat en in de horeca. En er is het voornemen om lachgas op lijst II van de Opiumwet te plaatsen. Daartoe is op 16 juni 2020 een internetconsultatie gestart, die op 10 juli 2020 is gesloten.

Over in een huurwoning aangetroffen lachgas heb ik slechts één gepubliceerde uitspraak gevonden.[7] In die zaak veroordeelde de voorzieningenrechter de huurder tot ontruiming van de woning vanwege een grote hoeveelheid aangetroffen lachgas (11 gasflessen met in totaal 251 liter lachgas en materiaal dat nodig is voor of duidt op de verkoop van lachgasballonnen) en in verband met de overlast door de verkoop vanuit de woning daarvan. De rechtbank stelde de gevaarzettende situatie, de overlast en het bedrijfsmatig gebruik van de woning vast. De kantonrechter oordeelde ook dat de aanwezigheid van deze hoeveelheid lachgas in strijd is met artikel 7.6 van het Bouwbesluit, dat de opslag verbiedt van brandbare stoffen boven een bepaalde hoeveelheid.

Verhuurders doen er verstandig aan hun huurcontracten aan te passen door de aanwezigheid van lachgas in de woning expliciet te verbieden op straffe van een boete. Voordat het zo ver is, is het aan te bevelen dat zij in mailingen aan hun huurders en op hun website duidelijk maken hoe gevaarlijk en ongewenst lachgas is en dat hard wordt opgetreden indien lachgas in een huurwoning wordt aangetroffen.

In de toekomst kunnen we ongetwijfeld meer rechtspraak over deze materie verwachten.

[1] Rechtbank Gelderland 15 januari 2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:281 (https://uitspraken.rechtspraak.nl/#zoekverfijn/zt[0][zt]=ECLI%3ANL%3ARBGEL%3A2021%3A281&zt[0][fi]=AlleVelden&zt[0][ft]=Alle+velden&so=Relevance&ps[]=ps10.

[2] Zie: http://publicatiereeksgevaarlijkestoffen.nl/. Volgens de Publicatiereeks Gevaarlijke stoffen 15 (PGS15) moet, als er meer dan 125 liter gas wordt opgeslagen in flessen, dit gebeuren in een daarvoor bestemde brandveiligheidskast. Zie voor een recent voorbeeld van strafrechtelijke veroordeling door de economische politierechter wegens overtreding van de PGS15: rechtbank Amsterdam 6 november 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:7112.

[3] H.J. ter Meulen, Hennekweek, WR 2004/288 en H.J. ter Meulen, Hennepkweek, de stand van zaken, WR 2007/1.

[4] Hoewel de kantonrechter over zo’n grote hoeveelheid aangetroffen hoeveelheid lachgas ook anders had kunnen oordelen, omdat reeds het voorradig hebben daarvan als een bedrijfsmatige activiteit kan worden aangemerkt. Of dat schending van een huurdersverplichting oplevert is mede afhankelijk van de inhoud van de huurovereenkomst.

[5] Het Trimbos instituut is een onafhankelijk kennisinstituut voor alcohol, tabak, drugs en mentale gezondheid. De website van het Trimbos geeft veel informatie over (het gebruik van) lachgas, waaronder een uitgebreide ‘factsheet’: https://www.drugsinfo.nl/lachgas/wat-je-moet-weten-over-lachgas.

Dat de wetgever zich al langer bezighoudt met de gevaren van lachgas blijkt uit de volgende publicaties: het rapport “Jeugd en riskant gedrag 2015’ van het Trimbos instituut (TK 2015-2016, 34300-XIV/165), de uitgave “Roes met een luchtje’ van Nabben c.s. (TK 2017-2018, 24077/405) en het rapport ‘Risicobeoordeling lachgas’ van het Coördinatiepunt Assessment en Monitoring nieuwe drugs van november 2020 (TK 2019-2020, 24077/452). Zie ook een brief van 26 oktober 2020 van staatssecretaris Blokhuis aan de Tweede Kamer (https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2020/10/26/kamerbrief-aanpak-voorlichting-en-preventie-lachgas). In al dit materiaal gaat het voornamelijk om de gezondheidsrisico’s en wordt geen aandacht besteed aan de risico’s van opslag en vervoer van lachgasflessen.

[6] Zie bijvoorbeeld de volgende recente nieuwsberichten: https://www.ad.nl/den-haag/lachgastank-explodeert-in-kofferbak-in-moerwijk~a4574634e/, https://www.ad.nl/amersfoort/bestelbus-met-flessen-lachgas-ontploft-en-brandt-uit-op-arnhemseweg-in-leusden~a68a8fb2/. Op de foto’s bij deze artikelen is te zien dat de betreffende auto’s door de explosie en een brand volledig verwoest zijn. Het zegt iets over de schade die een dergelijke explosie en brand in een woning(complex) kunnen aanrichten.

[7] Ktr. Utrecht (vzr.) 9 oktober 2019, ECLI:NL:RBMNE:2019:4658, WR 2020/4.

De inmiddels flinke hoeveelheid rechtspraak laat zien dat de coronaproblematiek in het huurrecht zich laat gelden rond de huurbetaling: heeft de huurder recht op een huurkorting? Zo ja op welke grond en hoeveel huurkorting dan? Worstelden rechters in het begin met het antwoord op deze vraag, inmiddels is de lijn in de rechtspraak steeds duidelijker. Toch zijn er nog de nodige rafelranden en onontgonnen deelterreinen over dit onderwerp.

Hielkema & co presenteert in samenwerking met het  Vastgoedjournaal een webinar over deze actuele problematiek.

Wat kunt u verwachten?

Tijdens dit praktische en overzichtelijke webinar praat Huib Hielkema,  je bij over de gevolgen van de coronamaatregelen voor huurcontracten. De nadruk van het webinar zal liggen op de verplichting van de huurder om de huur te betalen bij huurcontracten voor bedrijfsruimtes (horeca en winkels).

Tijdens dit webinar komen onder meer onderstaande veel gestelde vragen aan de orde:

• Wat kan de verhuurder doen als de huurder de huur niet of niet geheel betaalt omdat hij zegt te worden getroffen door de coronamaatregelen?
• Hoe kan de verhuurder controleren of wat de huurder beweert over zijn betalingsmogelijkheden waar is.
• Heeft de huurder recht op gehele of gedeeltelijke kwijtschelding van de huur?
• Of heeft de huurder slechts recht op gehele of gedeeltelijke opschorting van de huurbetaling, met de verplichting de achterstand later in te lopen?
• Kan de huurder eisen dat hij een omzetafhankelijke huur gaat betalen?
• Heeft elke huurder recht op een vorm van korting op de huurbetalingsverplichting? Of zijn er verschillen tussen bijvoorbeeld horecahuurders en winkelhuurders?
• Hoe oordeelt de rechter over deze vragen en waar let de rechter op?
• Welke informatie over de bedrijfsvoering van de huurder kan de verhuurder opvragen?
• Speelt slecht betalingsgedrag van de huurder vóór de coronacrisis een rol bij de beantwoording van deze vragen en, zo ja, hoe?
• In hoeverre maakt het voor de beantwoording van deze vragen uit of het bedrijf van de huurder wel of niet verplicht moest sluiten?
• Maakt het voor de beantwoording van deze vragen uit of de verhuurder zelf ook in financiële problemen is gekomen door de coronacrisis?
• Maakt het voor de beantwoording van deze vragen uit of de verhuurder door een huurkorting te geven zelf in financiële problemen komt, omdat hij dan zijn eigen verplichtingen niet kan nakomen?
• Maakt het voor de beantwoording van deze vragen uit of de huurder zijn best heeft gedaan andere bronnen van inkomen of omzet te genereren met zijn bedrijf?
• Hoe leggen partijen gemaakte afspraken vast over een tijdelijke korting op de huurbetalingsverplichting?
• Zijn er ook andere typen afspraken te maken tussen verhuurder en huurder?
• Wat kunnen partijen afspreken af over mogelijke toekomstige lockdowns?
• Hoe kan de verhuurder zich in huurcontracten beter wapenen tegen huurbetalingsproblemen in de toekomst als gevolg van pandemieën?

Al deze vragen zijn rechtstreeks ontleend aan de praktijk van alle dag. Als u het webinar hebt bijgewoond weet u beter waar u aan toe bent en staat u sterker in geschillen over deze materie.

Aanmelden?
Deelname aan de webinar van 8 april is gratis. Klik hier op aanmelden en vul het formulier in of stuur een mail met daarin je gegevens aan events@vastgoedjournaal.nl o.v.v. ‘Corona en huurbetaling’. Vergeet niet je contactgegevens te vermelden.