Maandelijks archief: mei 2021

Nieuws

Coronakorting voor hotel in centrum Amsterdam

In een kort geding procedure waarin ons kantoor optrad voor een huurder van een hotel in het centrum van Amsterdam was het volgende aan de orde.

Vanwege het uitbreken van de Coronacrisis heeft de huurder te kampen met een aanzienlijke omzetdaling van, in de slechtste maanden, tussen 90 en 100 %. Huurder heeft gedurende een bepaalde periode de helft van de huur betaald. Huurder heeft, om zijn vaste lasten te kunnen blijven voldoen, aanspraak gemaakt op de TVL-regeling (tegemoetkoming vaste lasten). Vaste lasten zijn naast huur ook overige huisvestingskosten, kantoorkosten, afschrijving etc. De huurder maakt jegens zijn verhuurder aanspraak op een huurkorting. In onderhandelingen is het niet gelukt daarover overeenstemming te bereiken.

In de (Amsterdamse) rechtspraak wordt in de laatste maanden de volgende formule toegepast voor het berekenen van huurkorting: huurprijs x percentage omzetvermindering x 50%, waarbij de TVL-vergoeding als omzet wordt beschouwd. De huurder die aanspraak wil maken op een huurkorting dient de omzetdaling te staven met cijfers. Indien blijkt dat er gedurende enige periode sprake is geweest van een omzetdaling van meer dan 30% of meer ten opzichte van een vergelijkbare periode in het verleden, wordt aangenomen dat er causaal verband bestaat tussen de omzetdaling en de beperkende coronamaatregelen.

In kort geding vorderde de verhuurder 100% huurbetaling, te vermeerderen met contractuele boetes, rente en kosten. Verhuurder stelde onder meer dat huurder de gehele TVL moest aanwenden om de huur te betalen. De huurder betoogde dat de TVL een tegemoetkoming is die dus niet alle vaste lasten dekt. Daarnaast meende verhuurder dat huurder het aan zichzelf te wijten had dat er geen toeristen meer kwamen. Huurder stelde daar tegenover dat de hele wereld door Corona ‘op slot’ zit en (buitenlandse) hotelgasten daardoor niet (kunnen) komen. Hij beriep zich onder meer op onvoorziene omstandigheden. Huurder had inzicht gegeven in zijn financiële positie, waaruit de omzetdaling (met inachtneming van de TVL-vergoedingen) vanaf maart 2020 bleek. Huurder kwam op basis van de formule van de rechtbank Amsterdam uit op een huurkortingspercentage van 46%.

De kort gedingrechter van de rechtbank Amsterdam kwam uiteindelijk tot iets andere percentages: 40.5% over 2020 en 33,5% over Q1 van 2021 Die percentages liggen onder de berekening van huurder, omdat de rechter  de gehele TVL heeft opgeteld bij de omzet en niet alleen het gedeelte daarvan dat bedoeld is voor de huurverplichtingen.

Het begint er steeds meer naar uit te zien dat de Amsterdamse rechtbank in coronageschillen tussen verhuurder en huurder steeds die hiervoor weergegeven formule toepast. Of dat terecht is, valt nog maar te bezien. Andere gerechten oordelen anders. Er is nog geen landelijke eenduidigheid. De rechtbank Maastricht heeft om die reden onlangs aan de Hoge Raad zogenaamde prejudiciële vragen voorgelegd over hoe om te gaan met verzoeken tot huurkorting van huurders. We houden u op de hoogte.

Nieuws

Rechter fluit gemeente Amsterdam terug vanwege gedeeltelijk verbod op vakantieverhuur

Het plan van het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam om vakantieverhuur in bepaalde wijken te verbieden is juridisch niet houdbaar, zo bepaalde de Rechtbank Amsterdam onlangs. Waarom de Rechtbank dit verhuurverbod in een drietal wijken in de binnenstad ontoelaatbaar acht, lichten we hieronder toe.

Vakantieverhuur is vergunningsplichtig

Het kortstondig verhuren van een woning (aan toeristen) kwalificeert juridisch gezien als woningonttrekking, zo volgt uit vaste rechtspraak. Voort bepaalt artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 (hierna: de Huisvestingswet) dat voor woningonttrekking een vergunning is vereist. Voorheen kregen huiseigenaren in Amsterdam van het college van B&W een vrijstelling voor die vergunningsplicht. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft die praktijk (waarin vrijstelling wordt verleend) echter ontoelaatbaar geacht. Het kortstondig verhuren van een woning aan toeristen is daarom sinds 1 juni 2020 ook in Amsterdam vergunningsplichtig.

De gemeenteraad heeft de voorwaarden waaronder die vergunning kan worden verleend of geweigerd opgenomen in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020. Daarnaast is in die Huisvestingsverordening bepaald dat het college van B&W gebieden kunnen aanwijzen waar een geheel verbod voor vakantieverhuur geldt. Juridisch gezien kwalificeert dit als een verbod op het onttrekken van een woning aan de woningvoorraad. Van die, door de gemeenteraad gecreëerde bevoegdheid, heeft het college van B&W gebruik gemaakt door drie wijken in het centrum van Amsterdam aan te wijzen waar vakantieverhuur per 30 juni 2020 verboden werd.

Voorwaarden aan vergunning mag geen verbod inhouden

Tegen het aanwijzingsbesluit is vervolgens beroep ingesteld. De bestuursrechter moest daarop oordelen of de Huisvestingswet zoals die gold tot 1 januari 2021 überhaupt de mogelijkheid bood voor een verbod op vakantieverhuur (lees: woningonttrekking) in bepaalde wijken. In de uitspraak doorloopt de rechter daarop de wetgeschiedenis bij de Huisvestingswet en de Wet toeristische verhuur die per 1 januari 2021 van kracht is geworden.

Uit de wetgeschiedenis bij de (oude) Huisvestingswet volgt dat woningonttrekking een vergunning vereist en dat de gemeenteraad voorwaarden en regels kan stellen ten aanzien van vergunningverlening. De Rechtbank oordeelt dat het opnemen van een verbod veel verder gaat dan het stellen van voorwaarden of regels. De gemeenteraad is blijkens de wetgeschiedenis slechts bevoegd tot het vaststellen van voorwaarden en regels. Een absoluut verbod op woningonttrekking is niet een bevoegdheid die de gemeenteraad blijkens de wetsgeschiedenis heeft gekregen.

Dat oordeel van de Rechtbank vindt ook steun in de toelichting op de nieuwe Wet toeristische verhuur. Bij de totstandkoming van die wet is overwogen dat het mogelijk wordt om, in uiterste gevallen, een verbod op te nemen.  Uit het feit dat die bevoegdheid pas per 1 januari 2021 bestaat, volgt dat die bevoegdheid er op 30 juni 2020 nog niet was. Dat was wel de datum waarop het college de drie wijken aanwees en daarmee feitelijk het verbod deed ontstaan. De rechter oordeelt vervolgens dat de bevoegdheid tot het aanwijzen van wijken waar vakantieverhuur verboden is, onverbindend moet worden verklaard vanwege strijdigheid met de Huisvestingswet. Het gevolg is dat het aanwijzingsbesluit, waarin bepaald is waar het vakantieverhuurverbod geldt, vernietigd wordt.

Praktische gevolgen

Het college heeft hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak. Maar in afwachting van die uitspraak is er voor de gemeenteraad nu al de mogelijkheid om op grond van de nieuwe Wet toeristische verhuur een verbod op te nemen of nog striktere voorwaarden te verbinden aan vergunningen. Per 1 januari 2021 is het immers mogelijk om in uiterste gevallen een verbod op vakantieverhuur in te stellen. Juridisch gezien is de uitspraak dan ook een nederlaag voor de gemeenteraad en het college, maar in de praktijk zou het wijkverbod op korte termijn al kunnen terugkeren. Wordt vervolgd.

Op 8 juli 2021 organiseren wij een cursus over toeristische verhuur, waarbij de juridische problematiek rondom vakantieverhuur uitvoerig behandeld wordt.  Klik voor meer informatie en inschrijven op de link.

Nieuws

Nederlands bestuursprocesrecht in strijd met het Verdrag van Aarhus

Het Nederlandse bestuursprocesrecht is in strijd met het Verdrag van Aarhus.
Belanghebbenden moeten te allen tijde beroep in kunnen stellen tegen omgevingsrechtelijke besluiten, ongeacht of zij een zienswijze hebben ingediend tijdens de voorbereidingsprocedure.

Niet-belanghebbenden die een zienswijze hebben ingediend tijdens de voorbereidingsprocedure hebben te allen tijde het recht om beroep in te stellen tegen omgevingsrechtelijke besluiten. Zij kunnen zowel procedurele als inhoudelijke argumenten naar voren brengen, maar zullen wel vaak tegen het relativiteitsvereiste aanlopen.

Verdrag van Aarhus: effectieve rechtsbescherming bij milieubesluiten

De Europese Unie, en dus ook Nederland, is partij bij het Verdrag van Aarhus. Het Verdrag van Aarhus beoogt een ruime toegang tot de rechter te verzekeren waar het gaat om overheidsbesluiten met aanzienlijke gevolgen voor het milieu.
Het verdrag bepaalt dat belanghebbenden (personen die daadwerkelijk de gevolgen ondervinden van het milieubesluit) toegang moeten hebben tot de rechter om het milieubesluiten aan te kunnen vechten.
Verder bepaalt het Verdrag van Aarhus dat anderen dan belanghebbenden, mits zij voldoen aan de nationale wettelijke criteria, eveneens toegang tot de rechter moeten hebben om milieubesluiten aan te kunnen vechten.

Nederlands bestuursprocesrecht stelt beperkingen aan de toegang tot de bestuursrechter

Op (bijna alle) milieubesluiten is op basis van het Nederlandse recht de zogenoemde uitgebreide openbare voorbereidingsprocedure van toepassing. Die procedure houdt in dat eerst een ontwerpmilieubesluit ter inzage wordt gelegd en vervolgens het definitieve milieubesluit wordt genomen. Op grond van het Nederlandse bestuursprocesrecht kan
een ieder een zienswijze indienen tegen het ontwerpmilieubesluit. Maar alleen belanghebbenden, die ook een zienswijze hebben ingediend, kunnen in beroep bij de bestuursrechter.

Arrest Hof van Justitie EU: Nederlands bestuursprocesrecht in strijd met Verdrag Aarhus

Kortom: In Nederland kunnen niet-belanghebbenden nooit in beroep bij de bestuursrechter. Belanghebbenden kunnen alleen in beroep bij de bestuursrechter als zij ook een zienswijze hebben ingediend tijdens de voorbereidingsprocedure. Het Hof van Justitie heeft in het arrest van 14 januari 2021 bepaald dat deze Nederlandse wettelijke procesregels op ontoelaatbare wijze de toegang tot de bestuursrechter bij milieubesluiten belemmeren en zodoende in strijd zijn met het Verdrag van Aarhus.

Raad van State:  ruimhartige toegang tot de bestuursrechter bij omgevingsrechtelijke besluiten

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in twee recente uitspraken – in reactie op het oordeel van het Hof van Justitie EU – overwogen dat de Nederlandse wetgever aan zet is en de wet moet aanpassen. Tot die tijd zal de Raad Van State, in de geest van het Verdrag van Aarhus, ruime rechterlijke toegang bieden bij milieubesluiten. De Raad van State gaat zeer praktisch te werk en gaat daarbij zelfs op punten verder dan waartoe het arrest van het Hof van Justitie EU dwingt.

De Raad van State heeft geoordeeld dat belanghebbenden in beroep kunnen tegen milieubesluiten, ook als zij geen zienswijze hebben ingediend tijdens de voorbereidingsprocedure. De Raad van State heeft onderkend dat het eigenlijk onmogelijk is om te bepalen wat besluiten zijn met aanzienlijke gevolgen voor het milieu. Om die complexe discussie te omzeilen zal de Raad van State alle omgevingsrechtelijke besluiten, waarop de uitgebreide openbare voorbereidingsprocedure van toepassing is, aanmerken als milieubesluiten met aanzienlijke milieugevolgen.

Ook niet-belanghebbenden die een zienswijze hebben ingediend tegen het ontwerpmilieubesluit moeten worden ontvangen in hun beroep bij de bestuursrechter. Het arrest van het Hof van Justitie EU maakt niet duidelijk of niet-belanghebbenden alleen procedurele argumenten mogen aanvoeren of ook inhoudelijke argumenten. Ook die discussie heeft de Raad van State kortgesloten. De Raad van State heeft zelf de knoop doorgehakt en geoordeeld dat niet-belanghebbenden zowel procedurele als inhoudelijke gronden mogen aanvoeren in beroep.

In het Nederlandse bestuursprocesrecht geldt nog wel altijd het zogenoemde relativiteitsvereiste. Rechtszoekenden kunnen alleen met succes een beroep doen op rechtsregels die hun eigen belangen beogen te beschermen. In de wetsgeschiedenis is het sprekende voorbeeld gegeven dat bewoners van een villawijk zich niet kunnen verzetten tegen de komst van een woonwagenkamp, omdat de kampbewoners geluidsoverlast zullen ondervinden van het dichtbijgelegen spoor. Dit relativiteitsvereiste blijft gewoon bestaan. Niet-belanghebbenden, ook al kunnen zij in beroep, zullen vaak tegen het relativiteitsvereiste stuklopen.

Conclusies voor de praktijk

Belanghebbenden hebben in het omgevingsrecht veel ruimere beroepsmogelijkheden gekregen. Het is niet langer een vereiste dat zij in de voorbereidingsprocedure een zienswijze indienen.  Dat is goed nieuws voor tegenstanders van ruimtelijke besluiten. Zij kunnen hun kruit drooghouden en pas in de beroepsfase hun argumenten aanvoeren.
Tegelijkertijd is het slecht nieuws voor overheden en projectontwikkelaars. Projectontwikkelaars krijgen pas later een onherroepelijke vergunning en overheden hebben minder mogelijkheden om gebreken aan de besluitvorming nog voor de beroepsfase te herstellen.

De twee uitspraken van de Raad van State zijn hier en hier te lezen.

Nieuws

Geisers en open verbrandingstoestellen – ontvlambare materie

Zo nu en dan komt er weer eens een artikel online, waarin staat dat er iemand in een woning is overleden als gevolg van een koolmonoxidevergiftiging. Koolmonoxide (CO) wordt uitgestoten door open verbrandingstoestellen zoals geisers, gashaarden en oude CV-ketels. Dergelijke toestellen kunnen dus voor groot gevaar voor de bewoners en omwonenden zorgen. Naar schatting belanden circa 150 mensen per jaar in het ziekenhuis als gevolg van een CO vergiftiging. Er overlijden jaarlijks ook 10 tot 15 personen aan.

Vervangen geisers

Verhuurders kan er dus veel aan gelegen zijn om geisers en dergelijke te vervangen. Al enkele jaren geleden heeft Aedes, samen met de Rijksoverheid, een handreiking opgesteld voor het vervangen van open verbrandingstoestellen door elektrische of gesloten toestellen zoals een cv-installatie met HR ketel.  Het aantal open verbrandingstoestellen is de afgelopen jaren sterk gedaald, maar toch zijn er zeker nog woningen waar ze (nog) niet zijn vervangen. Verhuurders die alsnog tot vervanging over willen gaan, moeten in actie komen waarbij het belangrijk is om de juiste route te bewandelen.

Het is aan te bevelen dat de verhuurder eerst bij de huurders informeert of er bereidheid is om mee te werken. Heel veel huurders zullen daartoe bereid zijn. Een centrale verwarming biedt namelijk comfort en als de huurverhoging overzichtelijk is, kan ik mij goed indenken dat een huurder mee wil werken als de verhuurder dat vraagt.

Procederen

Als dat niet het geval is, zal de verhuurder andere maatregelen moeten treffen. Er is behoorlijk wat rechtspraak over dit onderwerp. Wat in die zaken vaak speelt, is dat de verhuurder, meestal een woningcorporatie, in een complex van woningen over wil gaan tot vervanging van de open verbrandingstoestellen door een gesloten ketel. Meestal is dit onderdeel van een groter geheel aan werkzaamheden in het complex, bijvoorbeeld het treffen van verduurzamingsmaatregelen. Deze verhuurder doet dan een voorstel aan de huurder, waarin staat wat er precies wanneer gaat gebeuren en ook of er een huurverhoging tegenover staat. Als de huurder instemt met het renovatievoorstel, kan de verhuurder aan de slag.

Maar wat nu als een of meerdere huurders niet instemt? Zij kunnen bijvoorbeeld stellen dat zij geen andere ketel willen, omdat de geiser nog goed functioneert. Of ze zijn juist gehecht aan hun gaskachel en stellen geen prijs op vervanging. Dan is het aan de verhuurder om een procedure te starten bij de kantonrechter, waarin wordt gevraagd om de redelijkheid van het voorstel van de verhuurder te beoordelen. Onderdeel van het voorstel is het vervangen van de toestellen. De verhuurder kan ook vorderen dat de huurder wordt veroordeeld tot het ‘gehengen en gedogen’ van het vervangen van de open toestellen door een andere installatie. Dit op de grond dat er een redelijk voorstel is gedaan en daar dient de huurder zijn of haar medewerking aan te verlenen.

Dringende werkzaamheden

Wanneer gebleken is dat er een gevaarlijke situatie is, kan er zelfs worden gesteld dat het gaat om zogenaamde dringende werkzaamheden, die een huurder moet gedogen. Een verhuurder zal dit wel aan moeten kunnen tonen, bijvoorbeeld met een rapport van een deskundige. Daar zal uit moeten blijken dat de werkzaamheden niet zonder nadeel (voor de verhuurder) kunnen worden uitgesteld.

Complexen

Als het gaat om een complexgewijze aanpak, waarbij 70% of meer (van ten minste 10 huurders) heeft ingestemd met het aanbod van de verhuurder, geldt dat het voorstel redelijk wordt geacht te zijn. Dan is het aan de huurder die niet mee wil werken om actie te ondernemen. Dat moet de huurder doen binnen acht weken nadat de verhuurder schriftelijk te kennen heeft gegeven dat er van in elk geval 70% van de huurders instemming is.

Recente zaak

Voor de rechtbank Amsterdam speelde onlangs nog een zaak waarbij de verhuurder, Stichting Stadgenoot, over wilde gaan tot vervanging van de open verbrandingstoestellen in een woning door een HR-ketel met één radiator. Volgens Stadgenoot had de huurder al akkoord gegeven en moest er op die grond medewerking worden verleend. Daarnaast stelde Stadgenoot dat het gaat om een redelijk renovatievoorstel en ook langs die weg moet de huurder meewerken. Stadgenoot heeft gewezen op de gevaren van CO-vergiftiging en heeft toegelicht wat zij gaat doen en dat de werkzaamheden in één dag kunnen worden uitgevoerd. Er zal een beperkte huurverhoging worden doorgevoerd – volgens de berekenmethode van de Huurcommissie bij huurverhoging na verbeteringen – maar daar staat tegenover dat de huurder kosten kan besparen. de HR-ketel is tot slot milieuvriendelijker en veiliger, ook voor omwonenden.

De huurder stelde zich op het standpunt dat de werkzaamheden niet konden worden uitgevoerd zo lang zij nog niet was gevaccineerd voor Covid-19. Pas daarna kunnen de werkzaamheden eventueel worden uitgevoerd.

De kantonrechter oordeelde dat het voorstel tot vervanging van de geiser door een HR-ketel is te beschouwen als een redelijk renovatievoorstel. De huurder moet dat aldus gedogen en is verplicht de gelegenheid te geven voor uitvoering van de werkzaamheden.

Daar heeft de kantonrechter aan toegevoegd dat Stadgenoot heeft gesteld dat de werkzaamheden zullen worden uitgevoerd binnen de richtlijnen die het RIVM heeft opgesteld. Zo zullen de werklieden bijvoorbeeld beschermende hoezen om hun schoenen dragen, kan de huurder in een andere kamer verblijven dan waar gewerkt wordt of kan ze tijdelijk de woning uit gaan wanneer de monteurs aanwezig zijn. De belangen van Stadgenoot om spoedig de geiser te vervangen, en daarbij de belangen van omwonenden die niet langer blootgesteld zullen worden aan een mogelijke koolstofmonoxidevergiftiging, wegen zwaarder dan de belangen van de huurder. Die wordt veroordeeld om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis mee te werken aan uitvoering van de beoogde werkzaamheden, op straffe van een dwangsom.

Lessen

De les die getrokken kan worden uit de jurisprudentie, is dat de verhuurder er in de eerste plaats goed aan doet om te kijken wat het draagvlak is voor uitvoering van de werkzaamheden. Er kan de huurders worden voorgerekend wat de extra huurverhoging bedraagt en wat de besparing is die de huurder in het vooruitzicht heeft. Als huurders niet mee willen werken, zal er een goed onderbouwd renovatievoorstel moeten worden gedaan en zal er eventueel zelfs geprocedeerd moeten worden. Daarbij bestaat de kans dat – wanneer de verhuurder in een bepaalde buurt of in een bepaald complex een zaak succesvol heeft doorlopen – er meer schapen over de dam zullen volgen en weigeraars alsnog hun medewerking zullen verlenen.

Wanneer u overweegt om open verbrandingstoestellen te vervangen, kan ons kantoor u daarbij begeleiden. We hebben hier veel ervaring mee en zijn u graag van dienst.

Nieuws

Signaleringen

Webinar Warmtewet

Hielkema & co geeft het hele jaar door diverse cursussen bij verschillende opleidingsinstituten. In de afgelopen periode hebben wij les gegeven aan juristen op het gebied van huurrecht bedrijfsruimte, bij de Academie voor de Rechtspraktijd (AvdR) en bij de Sdu.

In dit webinar zullen Huib Hielkema  en advocaat Jan Rube onder leiding van journalist Wouter Kurpershoek van gedachten wisselen over een recent door de Hoge Raad gewezen arrest over de toepassing van correctiefactoren.  Zie nader over dit onderwerp het artikel van Huib Hielkema

Op 28 mei 2021 geeft Huib Hielkema voor de AVDR een webinar over de Warmtewet. U kunt zich inschrijven via deze link.

______________________________________________________________________

 

Cursus toeristische verhuur

Op 8 juli 2021 organiseren wij een cursus over toeristische verhuur, waarbij de juridische problematiek rondom vakantieverhuur uitvoerig behandeld wordt.  Klik voor meer informatie en inschrijven op de link.