Maandelijks archief: juni 2021

Nieuws

Vergunningplicht voor kamerverhuur in Nijmegen is onrechtmatig

Op 23 juni jl. heeft de Raad van State als hoogste bestuursrechter een uitspraak gedaan over de Nijmeegse Huisvestingsverordening. De uitspraak van de Raad van State geeft mooi weer onder welke voorwaarden gemeenten een vergunningplicht voor kamerverhuur mogen invoeren. De Raad van State heeft geoordeeld dat:

  • bescherming van de leefbaarheid geen geldige reden is om een vergunningplicht voor kamerverhuur in te voeren; en
  • in bestaande legale gevallen niet zomaar een vergunningplicht mag worden ingevoerd.

 

Alleen schaarste mag het doel zijn om een vergunningplicht voor kamerverhuur in te voeren

Op grond van de Huisvestingswet kan de gemeenteraad bij gemeentelijke Huisvestingsverordening een vergunningplicht voor kamerverhuur instellen. Dat mag ingevolge de wet echter alleen als een vergunningplicht noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste aan woonruimte (artikel 2 Huisvestingswet). Gemeenten moeten dat goed onderbouwen.

De gemeente Nijmegen had in 2019 bij haar huisvestingsverordening een vergunningplicht voor kamerverhuur ingevoerd voor alle woningen in Nijmegen, zowel goedkopere als duurdere woningen. Volgens de Raad van State had de gemeente goed onderbouwd dat een vergunningplicht noodzakelijk en geschikt was voor het bestrijden van schaarste van goedkope woningen (tot €310.000). De gemeente had met woningbouwrapporten duidelijk gemaakt dat er een (zeer) groot tekort was aan goedkopere woningen in Nijmegen.
De woningbouwrapporten maakten echter niet duidelijk dat er een tekort was aan duurdere woningen (boven €310.000). Deze duurdere woningen waren alleen onder de vergunningplicht gebracht uit het oogpunt van leefbaarheid. De gemeente Nijmegen wilde, ook bij duurdere woningen, de beoordeling kunnen maken of verkamering zou (kunnen) leiden tot overlast voor de omgeving

Leefbaarheid c.q. overlast is echter geen geldige reden om een vergunningplicht voor kamerverhuur in te voeren, aldus de Raad van State. Dat staat de Huisvestingswet niet toe. Leefbaarheid kan wel een rol spelen bij de vraag of een vergunning kan worden verleend voor kamerverhuur in een specifieke woning, als zo’n vergunningplicht eenmaal geldt. De Raad van State zette dan ook een streep door de vergunningplicht voor duurdere woningen in Nijmegen.

Plotselinge vergunningplicht voor kamerverhuur in bestaande legale gevallen

In Nijmegen zijn met name in de jaren ’90 veel woningen verkamerd zonder dat daarvoor een vergunning was vereist. Er is dus sprake van bestaande legale gevallen waarin verkamering zonder vergunning plaatsvindt. De gemeente Nijmegen heeft echter ook een vergunningplicht ingevoerd voor woningen die legaal vergunningvrij zijn verkamerd. Op grond van de huisvestingsverordening in Nijmegen geldt namelijk ook een vergunningplicht voor het verkamerd houden van een woning.

Volgens de Raad van State is het op zichzelf niet uitgesloten dat al bestaande vergunningvrij verkamerde woningen op enig moment worden onderworpen aan een vergunningplicht. Maar de gemeente moet dan wel de (financiële) belangen van de verhuurder en de belangen van de kamerbewoners (die misschien wel moeten verhuizen) in ogenschouw nemen.  De gemeenteraad had die belangen niet afgewogen.  De vergunning voor het verkamerd houden van woningen is daarmee onrechtmatig.

Conclusies voor de praktijk

Gemeenten moeten een vergunningplicht voor kamerverhuur goed onderbouwen en (cijfermatig) inzicht geven in de schaarste van woningtypen die onder de vergunningplicht zijn gebracht. Als die onderbouwing tekort schiet, is de vergunningplicht onverbindend.
Bovendien mogen gemeenten niet zomaar een vergunningplicht invoeren voor bestaande gevallen waarin kamerverhuur zonder vergunning legaal plaatsvindt. Ook dat moet uitdrukkelijk worden onderbouwd door de gemeente.

De uitspraak van de Raad van State is hier te lezen.

Nieuws

Inwerkingtreding wetsvoorstellen over het huurbeleid

Al eerder schreven wij over drie wetsvoorstellen die leiden tot wijziging van het huurprijsbeleid. Twee van de drie wetsvoorstellen zijn inmiddels in werking getreden.

Het wetsvoorstel dat de komende drie jaar huurprijsverhogingen in de vrije sector maximeert tot de inflatie + 1% is op 1 mei 2021 in werking getreden.  De wet geldt voor een periode van drie jaar. Het is volgens deze wet de komende drie jaar ook niet mogelijk om de huur te verhogen naar marktconform niveau als de huidige huur daar (flink) onder ligt (via de weg van een ‘redelijk voorstel’).

Tot slot biedt de wet aan huurders van vrije sector woningen de mogelijkheid om geschillen over het maximale huurverhogingspercentage door de huurcommissie te laten beoordelen.

Verder is op 1 april 2021 de Wet Tijdelijke Huurkorting al in werking getreden, op grond waarvan het mogelijk is tijdelijk een huurkorting door te voeren als een huurder van een sociale huurwoning in financiële problemen zit.

De Wet wijziging van de huurverhogingsmogelijkeden en hogere inkomensgrenzen Woningwet is nog niet in werking getreden. Zodra dat wel het geval is lichten wij u in.

Nieuws

Beperkte bevoegdheid woningcorporaties bij aangaan tijdelijke huurovereenkomsten

De bevoegdheid van woningcorporaties om tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan is beperkt tot specifieke gevallen en doelgroepen. Blijkens een recente uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant dient bij de uitoefening van die bevoegdheid terughoudendheid te worden betracht. Zowel hierdoor als door het beleid van de betreffende woningcorporatie werd in deze uitspraak geoordeeld dat de tijdelijke huurovereenkomst niet tot een einde kwam nadat de overeengekomen periode was verstreken.

In dit artikel zal de uitspraak worden toegelicht en becommentarieerd.

 De uitspraak

In deze zaak was de woningcorporatie met haar huurder vanwege eerdere betalingsachterstanden een zogeheten ‘laatste kans’ overeenkomst aangegaan. Deze huurovereenkomst voor bepaalde tijd zou dus in principe – aangezien de woningcorporatie tijdig de kennisgeving einde huurovereenkomst had gedaan – na afloop van de overeengekomen periode tot een einde zijn gekomen.

Echter, dat was naar de mening van de rechtbank te kort door de bocht. Daartoe achtte de rechtbank van belang:

  • dat de (uitoefening van de) bevoegdheid van woningcorporaties om tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan beperkt en terughoudend moet worden uitgelegd, mede vanwege de functie van woningcorporaties in het maatschappelijke verkeer en
  • dat de betreffende woningcorporatie het beleid hanteerde dat wanneer huurders hadden voldaan aan hun verplichtingen op grond van een ‘laatste kans’ overeenkomst, dat aan hen een huurovereenkomst voor onbepaalde werd aangeboden.

 

In navolging hiervan diende volgens de rechtbank getoetst te worden of de woningcorporatie “op goede gronden” had kunnen menen dat de huurder in de nakoming van de voornoemde verplichtingen was tekortgeschoten. De woningcorporatie meende dat dit het geval was en voerde daartoe aan dat de huurder ten onrechte de woning niet zelf had bewoond en dat sprake was van onderverhuur dan wel ingebruikgeving aan een derde.

En hoewel dit voor enige discussie vatbaar lijkt, oordeelde de rechtbank dat deze stellingen van de woningcorporatie “niet met voldoende mate van zekerheid” konden worden vastgesteld. Volgens de rechtbank had de woningcorporatie haar stellingen onvoldoende aannemelijk gemaakt. Om die reden had de woningcorporatie misbruik van bevoegdheid gemaakt door de huurder na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst geen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aan te bieden. De ontruimingsvordering van de woningcorporatie werd zodoende afgewezen en de huurder mag – in ieder geval voorlopig – de woning blijven bewonen.

 Conclusie

Woningcorporaties zullen erop bedacht moeten zijn dat de tijdelijke huurovereenkomsten die zij aangaan niet onder alle omstandigheden eindigen wanneer de overeengekomen periode is verstreken. Door hun maatschappelijke positie en het beleid dat zij voeren zou er een situatie kunnen ontstaan waarin zij na afloop van een dergelijke overeenkomst gehouden zijn tot het aanbieden van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Nieuws

Webinar warmtewet

Op 28 mei 2021 heeft Huib Hielkema bij de Academie voor de Rechtspraktijk een webinar gegeven over de warmtewet, en meer specifiek over de toepassing van correctiefactoren. Zie hieronder de link om het webinar kosteloos te bekijken:

https://www.avdr.nl/legalflix/avdr-tv/zoeken/Legalflix-21-348/.

Om het webinar te bekijken kan er een gratis account aangemaakt worden op de AvdR website.

Zie tevens het bijgevoegde artikel dat Huib Hielkema schreef over dit onderwerp.

Nieuws

Huisvestingsverordening Amsterdam wijzigt binnenkort weer

Op 1 januari 2022 wijzigt de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 (HVV) wederom. Tot 11 juli aanstaande ligt het voorstel tot wijziging voor ter inspraak. Daarnaast heeft het college van B&W Amsterdam ook al aanvullende wijzigingen van de HVV voorgesteld die per 1 mei 2022 van kracht moeten worden. In dit artikel komen de meest relevante voorgestelde wijzigingen aan bod.

Per 1 januari 2022

De wijziging die het college per 1 januari 2022 van kracht wil laten worden leest u hier.

Uitzondering op vergunningsplicht

Waar voorheen alleen in een algemeen artikel de uitzondering voor voorraadvergunningen werden genoemd, is in de gewijzigde HVV ook per soort voorraadvergunning (onttrekking, samenvoegen, woningvorming, omzetting) een artikel met de specifieke uitzonderingen opgenomen.

Het college neemt daarbij (eindelijk) de onduidelijkheid weg over de vraag of het bouwen van een extra kamer (hetgeen bijna altijd vergunningsvrij is) ook een vergunning voor woningvorming vereist, waarop het antwoord luidt: nee. Over deze onduidelijkheid schreven wij eerder al een kritisch artikel dat u hier kunt lezen.

Publicatieverbod toeristische verhuur

De Wet toeristische verhuur is per 1 januari 2021 van kracht geworden. Deze wet is opgenomen in Huisvestingswet 2014. In de gewijzigde HVV 2020 worden later van kracht geworden bepalingen uit de Huisvestingswet (alsnog) opgenomen. Een nieuwe mogelijkheid die het college krijgt is het opleggen van een verhuurverbod aan een eigenaar van een vakantieverhuurwoning, waarbij het college een platform (Airbnb, Booking.com) ook een aanwijzing kan geven om de advertenties van de eigenaar te verwijderen.

Daarnaast krijgt het college de bevoegdheid om een boete op te leggen aan een platform indien zij een woning blijven aanbieden voor vakantieverhuur terwijl die woning al het maximaal aantal nachten (te weten: 30) is verhuurd. Ook kan het college boetes opleggen aan de platforms indien er woningen worden geadverteerd zonder registratienummer of vermelding van geldende wet- en regelgeving.

Per 1 mei 2022

De wijziging die het college per 1 mei 2022 van kracht wil laten worden leest u hier.

Nieuw boetebeleid

Op 2 december 2020 wees de Raad van State een belangrijke uitspraak over de (dis)proportionaliteit van bestuurlijke boetes bij woningonttrekking.  In de uitspraak werd het college door de RvS geadviseerd om met een gedifferentieerd stelsel van boetes te komen, zoals bijvoorbeeld de gemeente Den Haag en Utrecht dat deden. Amsterdam volgt nu met een voorgesteld boetebeleid ten aanzien van vakantieverhuur (hetgeen voorheen woningonttrekking betrof) waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen zogenaamde ‘leefbaarheidsovertreding’ en ‘administratieve overtreding’. De ergste overtreding: verhuren van een niet bewoonde woning aan toeristen, wordt beboet met € 21.750,-. (Overige) leefbaarheidsovertredingen, zoals het overschrijden van het toegestaan aantal verhuurde nachten of aantal personen, worden als ernstige (en bedrijfsmatige) overtredingen aangemerkt en resulteren in een boete van € 11.600,-. Administratieve overtredingen, zoals het niet ingeschreven staan in de BRP, het niet melden van vakantieverhuur of niet hebben van een registratienummer, worden als minder ernstige overtredingen beschouwd en worden, anders dan voorheen, niet langer automatisch bestraft met de hoogste bestuurlijke boete. Voor administratieve overtredingen volgt per 1 mei 2022 een voorgestelde boete van € 8.700,-

Daarbij is nog opvallend dat een verdeelsleutel wordt opgenomen voor boetes indien er sprake is van meerdere functioneel plegers. Een functioneel pleger is vaak de eigenaar/verhuurder van een woning waarbij de huurder een overtreding begaat (als feitelijk pleger), maar de eigenaar als functioneel pleger ook een boete krijgt omdat hij volgens het college te weinig toezicht heeft gehouden. In de voorgestelde wijziging zal er in het geval er meerdere eigenaren zijn, de boete voor het functioneel plegen naar rato verdeeld op basis van het eigendomspercentage.

Nieuwe verdeling woonruimte

Bovenstaande wijzigingen zien op wijziging van de woonruimtevoorraad. Voor wat betreft de verdeling van de (sociale/niet-geliberaliseerde) woonruimtevoorraad is het nog interessant te vermelden dat het college een nieuw (eerlijker) systeem voorstelt om die woonruimte te verdelen. Waar voorheen haast alleen inschrijfduur (bij Woningnet) telde, wordt voorgesteld om woningzoekers die actief zoeken naar woonruimte meer zoekpunten toe te wijzen. Op die manier wordt actief zoeken beloond en wordt de enkele inschrijfduur minder relevant. In het voorstel verkrijgt een woningzoekende zowel wachtpunten (inschrijfduur), maar kunnen daarnaast zoek- en situatiepunten worden verkregen die zorgen voor een hogere plaats bij toewijzing van een woning.

Vervolg

De voorgestelde wijzigingen zullen wij kritisch blijven volgen en waar nodig het college van een reactie voorzien. Uiteraard houden wij u op de hoogte over de verdere ontwikkelingen op dit gebied.

Nieuws

Kantoor Label C-verplichting 2023: Sluiting dreigt?

Op 16 juni 2021 verscheen in het Parool een artikel met de kop: “Sluiting dreigt: een derde Amsterdamse kantoren niet duurzaam genoeg”. Het onderwerp betreft de energielabel verplichting voor kantoorgebouwen.

Het is vanaf 1 januari 2023 verboden om een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken zonder een geldig energielabel C. Dit volgt uit artikel 5.11 Bouwbesluit. Dit geldt – kort gezegd – voor ieder kantoor (met kantoorfunctie) dat groter dan of gelijk is aan 100m2. Er zijn een aantal uitzonderingen zoals monumenten en (binnen 2 jaar) te slopen panden.

Wordt er niet voldaan aan de energielabel C-verplichting, dan geldt aldus een gebruiksverbod voor het kantoorgebouw. De wettelijke grondslag (het gebruiksverbod uit art. 5.11 Bouwbesluit) strekt daarmee in feite tot tijdig nemen van alle technische maatregelen die minimaal leiden tot energielabel C. Als de maatregelen niet zijn genomen wordt handhaving geriskeerd. Met sluiting van het pand tot gevolg.

In de regio Amsterdam is de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied (OD NZKG) belast met handhaving. (Zie ook: https://odnzkg.nl/ruim-helft-kantoren-nog-geen-verplicht-energielabel-c/ ). Zie ook dit rapport van de Rijksoverheid over energielabel C-verplichting en de handhaving(slasten) in dat kader.

Tot slot, let op, zal in de praktijk moeten blijken in hoeverre zowel huurders (als ‘fysieke pleger’) als verhuurders en eigenaren (als ‘functioneel dader’) worden aangesproken in het kader van handhaving. Ook zal moeten blijken hoe snel de handhaver daadwerkelijk tot sluiting van het pand overgaat. Maar wees erop bedacht dat het Bouwbesluit wel sluiting voorschrijft.

Via de website EP-online van de Rijksoverheid kan de labelstatus van een kantoor gecontroleerd worden.

Het verdient aanbeveling om in (huur)overeenkomsten stil te staan bij verdeling van verplichtingen en aansprakelijkheden in dit kader. Advies gewenst? Het team van Hielkema & co helpt u graag.

Nieuws

Geen verhuiskostenvergoeding bij tijdelijk verblijf in een volledig ingerichte logeerwoning

Indien het vanwege een renovatie van de huurwoning noodzakelijk is dat de huurder tijdelijk zal verhuizen, dan moet de verhuurder bijdragen in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt. In het geval de huurder tijdens de renovatiewerkzaamheden gebruik mag maken van een volledig ingerichte logeerwoning, is geen sprake van een verhuizing zoals bedoeld in de wettelijke regeling. Als gevolg daarvan kan de huurder ook geen aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding. Hoewel dat logisch lijkt, werd over dit onderwerp in de rechtspraak niet eenduidig geoordeeld. Door een recent arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 2 februari 2021 lijkt het pleit nu definitief beslecht in het voordeel van de verhuurder.

In dit artikel zal eerst worden ingegaan op de relevante regelgeving. Vervolgens zal de uitspraak worden toegelicht en becommentarieerd.

Wanneer is er sprake van een verhuizing?

Zoals in de inleiding aangegeven, moet een huurder (onder andere) daadwerkelijk “verhuizen” om aanspraak te kunnen maken op een verhuiskostenvergoeding. Deze vergoeding is bedoeld voor de kosten die de huurder heeft moeten maken voor verhuizing van de huisraad (meubels, koelkast, televisie etc.) naar de tijdelijke woning en de kosten om na het terugverhuizen de gerenoveerde huurwoning opnieuw in te richten.

In de praktijk komt het veel voor dat verhuurders, met name woningcorporaties, aan de huurder tijdens de renovatiewerkzaamheden een volledig ingerichte logeerwoning ter beschikking stellen. In die situatie hoeft de huurder dus geen huisraad over te brengen naar de logeerwoning. Ook hoeft de huurder bij terugkomst diens gerenoveerde huurwoning niet opnieuw in te richten. Aangezien de huurder hoogstens wat persoonlijke spullen heen en weer zal hoeven te verplaatsen, is zodoende geen sprake van een verhuizing.

In de meeste gerechtelijke uitspraken is het voornoemde ook bevestigd en kon de betreffende huurder geen aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding. Echter, in twee arresten van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uit respectievelijk 2018 en 2019 werd er een ander oordeel op nagehouden. In die arresten was het gerechtshof namelijk van mening dat het verblijf van een huurder in een volledig ingerichte logeerwoning niet aan de toekenning van een verhuiskostenvergoeding in de weg stond.

Het arrest van 2 februari 2021  

Ondanks de voornoemde twee arresten, is het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in het arrest van 2 februari 2021 ‘omgegaan’. In deze zaak ging het om een verhuurder, een woningcorporatie, die de woning van de huurder had gerenoveerd. Tijdens de renovatiewerkzaamheden was aan de huurder een logeerwoning ter beschikking gesteld. Die woning was volledig ingericht en gemeubileerd.

De huurder meende in dit geval aanspraak te kunnen maken op een verhuiskostenvergoeding. Daartoe voerde de huurder aan dat zij: 1) alsnog zelf matrassen had overgebracht naar de logeerwoning, 2) steeds extra spullen van de huurwoning naar de logeerwoning had moeten overbrengen, zoals medicijnen, kleding, speelgoed, etc., 3) tijdelijk huisraad had moeten verplaatsen in de huurwoning en 4) tijdelijk de inhoud van de berging had moeten verplaatsen naar een daarvoor bestemde container.

De vordering van de huurder tot toekenning van een verhuiskostenvergoeding is eerst door de kantonrechter afgewezen. Aangezien de huurder zich niet kon vinden in deze afwijzing, is zij in hoger beroep gegaan. In hoger beroep heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden het oordeel van de kantonrechter bevestigd. Daaraan heeft het gerechtshof, net als de kantonrechter, ten grondslag gelegd dat in dit geval geen sprake is geweest van een verhuizing zoals bedoeld in de wettelijke regeling. Daartoe is redengevend dat de huurder geen huisraad heeft hoeven overbrengen naar de logeerwoning en tevens heeft zij geen kosten hoeven maken om de huurwoning bij terugkomst opnieuw in te richten. Zodoende komt de huurder niet in aanmerking voor een verhuiskostenvergoeding.

Conclusie

Naar alle waarschijnlijkheid zal het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ertoe leiden dat over dit onderwerp in de rechtspraak niet langer wisselend zal worden geoordeeld. Dat betekent aldus dat een huurder, aan wie door de verhuurder gedurende renovatiewerkzaamheden een volledig ingerichte logeerwoning ter beschikking wordt gesteld, geen aanspraak kan maken op een verhuiskostenvergoeding.

 

Nieuws

Geen twee heren gediend, maar toch geen recht op courtage door schending mededelingsplicht?

Een makelaar die bij de verkoop van een woning namens de verkoper bemiddelt, mag dat doorgaans niet ook namens de koper doen. De verkoper moet er namelijk op kunnen vertrouwen dat de makelaar zijn belangen zo goed mogelijk zal behartigen. Die belangen stroken veelal niet met de belangen van de koper. Een makelaar die desondanks ‘twee heren dient’, zal in zo’n geval zijn aanspraak op courtage kunnen verliezen en schadeplichtig raken. Dit kan ook het geval zijn wanneer de makelaar om een andere reden een belangenconflict heeft en achterwege laat om dit aan zijn opdrachtgever mede te delen.

Aangezien niet in elke situatie helder is of het de makelaar vrij staat om bij een verkooptransactie te bemiddelen, ontstaan hierover met enige regelmaat juridische geschillen. Dat was ook het geval in de situatie die heeft geleid tot de uitspraak  van de Rechtbank Gelderland van 26 augustus 2020.

In dit artikel zal eerst worden ingegaan op de relevante regelgeving. Vervolgens zal de uitspraak worden toegelicht en becommentarieerd.

De regelgeving in het geval van bemiddeling bij verkooptransacties

Op grond van artikel 7:417 BW mag een makelaar alleen ‘twee heren dienen’ wanneer de inhoud van diens rechtshandeling zo nauwkeurig vaststaat dat een belangenconflict tussen de verkoper en koper is uitgesloten. Aangezien over het algemeen de belangen van een verkoper en koper tegengesteld zijn, zal het doorgaans uitsluitend zijn toegestaan dat een makelaar voor ofwel de verkoper ofwel de koper mag optreden. Immers, het behartigen van de belangen van de verkoper zal in veel gevallen inhouden dat een zo hoog mogelijke verkoopprijs gerealiseerd dient te worden. Dit terwijl de koper juist de wens tot een zo laag mogelijke verkoopprijs heeft.

Op grond van het voornoemde artikel kan een makelaar van de opdrachtgever jegens wie hij in strijd met deze plicht heeft gehandeld, geen courtage in rekening brengen. Dit geldt onverminderd zijn gehoudenheid om de door zijn handelen geleden schade van de betreffende opdrachtgever te vergoeden.

Verder is artikel 7:418 BW relevant. Op grond van dit artikel is een makelaar die direct of indirect een belang heeft bij de totstandkoming van een verkooptransactie, verplicht om zijn opdrachtgever daarvan in kennis te stellen. Deze mededelingsplicht geldt tenzij de inhoud van de rechtshandeling zo nauwkeurig vaststaat dat strijd tussen de belangen van de makelaar en diens opdrachtgever is uitgesloten.

Ook dit artikel bepaalt dat bij schending van deze plicht de makelaar geen courtage in rekening kan brengen, onverminderd zijn gehoudenheid tot schadevergoeding.

De feiten van de zaak

In deze zaak ging het om een verkoper die bij de verkoop van zijn woning was bijgestaan door twee makelaars. Na de levering van de woning bleek dat één van deze makelaars al bekend was met de kopende partij. Vóór het aankopen van de woning had deze koper namelijk eerst zijn eigen woning verkocht. Bij die verkoop was hij bijgestaan door de betreffende makelaar.

Deze makelaar had de verkoper niet geïnformeerd over zijn betrokkenheid bij de verkoop van de woning van de koper. Dit terwijl de werkzaamheden van de makelaar voor deze koper nog doorliepen nadat tussen de verkoper en koper een koopovereenkomst tot stand was gekomen. Deze werkzaamheden liepen zelfs nog door tot aan de levering van de woning van de verkoper en verder diende de makelaar van de koper ook nog courtage te ontvangen.

Nadat de verkoper erachter kwam dat de makelaar zijn relatie met de koper had verzwegen, zijn beide makelaars door de verkoper aansprakelijk gesteld. Daarbij heeft de verkoper zich op het standpunt gesteld dat sprake is geweest van:

  1.  het dienen van twee heren en
  2.  belangenverstrengeling

De verkoper vorderde daarom terugbetaling van de courtage ter hoogte van € 16.570,95. Ook vorderde de verkoper schadevergoeding ter hoogte van het bedrag tussen de vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs. Dit betrof een bedrag van € 105.000,00.

Nadat de makelaars de vorderingen van de hand hadden gewezen, is de verkoper een gerechtelijke procedure gestart.

Het oordeel van de rechter

In de uitspraak heeft de rechter eerst beoordeeld of sprake is geweest van het dienen van twee heren. Daartoe is volgens de rechter bepalend of de makelaar als de wederpartij van zijn eigen opdrachtgever (de verkoper) had opgetreden bij dezelfde rechtshandeling. De rechter oordeelde dat dat niet het geval is geweest. De enkele omstandigheid dat de makelaar de koper bij de voorafgaande verkoop van diens woning had bijgestaan, is daartoe onvoldoende.

Vervolgens kwam de rechter toe aan de vraag of sprake is geweest van belangenverstrengeling. Daarover bevat de uitspraak een aantal lezenswaardige overwegingen. In dit kader is de rechter namelijk eerst uitgebreid ingegaan op de vraag of op de makelaar een mededelingsplicht rustte en heeft daartoe als volgt overwogen:

“4.13. Deze mededelingsplicht van de tussenpersoon moet ruim worden opgevat. Zij geldt onafhankelijk van het antwoord op de vraag of het eigen belang van de tussenpersoon daadwerkelijk in strijd is met het belang van de opdrachtgever. De mededelingsplicht is bedoeld om de opdrachtgever in staat te stellen te beoordelen of zich een belangenconflict voordoet dat aan een optimale behartiging van zijn belang door de tussenpersoon zou kunnen afdoen. Bovendien is niet vereist dat door het nalaten van de mededeling daadwerkelijk vermogensschade is ontstaan om onrechtmatigheid aan te nemen (…).”

Kortom, de rechter achtte het niet van belang of daadwerkelijk sprake is geweest van een belangenconflict. Verder meende de rechter dat het aan de opdrachtgever – dus niet de makelaar – was om over zo’n mogelijk conflict een afweging te kunnen maken. Dat betekent dat de makelaar volgens rechter transparant had moeten handelen en zodoende de verkoper had moet inlichten over zijn relatie met de koper. Aangezien de makelaar dat niet had gedaan, terwijl er volgens de rechtbank op z’n minst een mogelijk belangenconflict aanwezig was, heeft de makelaar zijn mededelingsplicht geschonden.

In navolging hiervan heeft de rechter geoordeeld dat de courtage moet worden terugbetaald. De door de verkoper gevorderde schade is echter wegens onvoldoende onderbouwing afgewezen.

Conclusie

De uitspraak is in lijn met eerdere jurisprudentie en bevestigt dat op makelaars bij een mogelijk belangenconflict een vergaande mededelingsplicht kan rusten. Hoewel dit namelijk niet letterlijk uit de wet volgt, maar – zoals de rechter overwoog – uit de strekking van de wet, dient de opdrachtgever door de makelaar in staat te worden gesteld om over zo’n mogelijk belangenconflict een afweging te kunnen maken. Makelaars dienen daarop bedacht te zijn en kunnen bij twijfel over hun mededelingsplicht maar beter het zekere voor het onzekere nemen.