Signalering

In augustus werd bekend dat Jakob Wedemeijer (SP) de recent opgestapte Laurens Ivens zou opvolgen als wethouder Wonen voor de gemeente Amsterdam. Half september kwam echter het bericht naar buiten dat Wedemeijer nog geen wethouder Wonen wordt, omdat zijn echtgenote een juridische procedure voert tegen de gemeente over het splitsen van woningen in kleinere woningen in haar buurt, wat zorgt voor ongewenste belangenverstrengeling. Voorlopig blijft Rutger Groot Wassink verantwoordelijk voor de portefeuille wonen.

Regeling tijdelijke huurcontracten wezen

Als een alleenwonende huurder van een huurwoning overlijdt dan eindigt de huurovereenkomst aan het einde van de tweede maand na overlijden. In sommige gevallen kunnen huisgenoten van de huurder de huurovereenkomst na zijn overlijden voortzetten. Dit is mogelijk als zij een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de huurder hebben gevoerd. De gemeenschappelijke huishouding tussen ouders en kinderen wordt doorgaans als niet duurzaam beschouwd waarna zij de huurwoning veelal moeten verlaten.

Minister Ollongren heeft onlangs via een internetconsultatie de regeling tijdelijke huurcontracten wezen gepresenteerd.  Deze regeling maakt het voor woningcorporaties mogelijk om meerderjarige weeskinderen tijdelijke huurcontracten voor maximaal twee jaar toe te kennen.

Toegelaten instellingen mogen op grond van artikel 48 lid 2 van de Woningwet slechts huurovereenkomsten voor bepaalde tijd van maximaal twee jaar afsluiten als de huurder behoort tot één van de volgende doelgroepen (artikel 22a Regeling toegelaten instelling volkshuisvesting 2015):

  • huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland of afkomstig vanuit het buitenland in Nederland werken of studeren;
  • huurders die in verband met renovatie of sloop als bedoeld in artikel 7:220, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
  • huurders die afkomstig zijn uit maatschappelijke opvang als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, of huurders in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte; en
  • huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 wordt afgesloten.

De minister wil deze regeling nu aanpassen, zodat woningcorporaties meerderjarige kinderen een tijdelijk huurcontract kunnen aanbieden waardoor zij na het overlijden van hun ouder(s) langer in de sociale huurwoning kunnen wonen. Op 17 september 2021 heeft de minister Kamervragen beantwoord over het op straat zetten van meerderjarige weeskinderen (en- of anders medebewoners van overleden familieleden of partners). Uit deze Kamervragen blijkt dat de minister ernaar streeft dat deze regeling in november van kracht is.

De minister bereidt daarnaast een gedragscode voor. Deze wordt samen met verhuurders en experts uitgewerkt en dient ervoor te zorgen dat meerderjarige weeskinderen een passende oplossing geboden kan worden en het voor verhuurders duidelijk is wat zij hierin kunnen en moeten. De minister onderzoekt tenslotte de andere wettelijke mogelijkheden om de positie van meerderjarige weeskinderen te verbeteren en hoopt de Kamer hier voor het einde van het jaar over te informeren.

 

Hoe moet het nu verder met de woningmarkt?

Het demissionaire kabinet wees vorige week in de miljoenennota drie oorzaken aan van de hoge huizenprijzen: de lage rente, de krappe markt (weinig beschikbare woningen) en de fiscale behandeling van woningen. Maar maatregelen om deze oorzaken weg te nemen laat het kabinet over aan de volgende ploeg ministers. Omdat de problemen op de woningmarkt al enige tijd een hot item zijn, ligt er een flinke druk op het nieuwe nog onbekende kabinet om maatregelen te nemen. Wat is nu eigenlijk het probleem? En welke maatregelen kunnen dat probleem wel oplossen en welke niet? Huib Hielkema doet een voorzet.

Woningmarktcrisis

De problemen op de woningmarkt zijn er niet van vandaag of gisteren, maar zijn wel heftiger dan in het verleden, omdat de prijzen ongekend snel zijn gestegen[1]. Mensen met lagere inkomens, met name starters op de woningmarkt, klagen steen en been, omdat zij de huidige prijzen van koopwoningen niet kunnen betalen, niet in aanmerking komen voor sociale huurwoningen in verband met de lange wachtlijsten en vrije sector huurwoningen voor velen van hen te duur zijn geworden. Dat is een betaalbaarheidsprobleem voor een bepaalde groep woningzoekenden.

Maatregelen voor de lange termijn

Vooropgesteld zij dat de woningmarktproblematiek te ingewikkeld is om op korte termijn op te lossen. Elk nieuw kabinet zal verder moeten kijken dan vier jaar. Dat vergt visionaire bestuurders, die de lange termijn voor ogen durven te houden en die bereid zijn om soms impopulaire maatregelen te nemen. Maatregelen op allerlei gebied, met name op fiscaal en huurrechtelijk terrein. Maatregelen die in samenhang met elkaar worden gekozen en die uitsluitend worden getoetst op de effecten ervan op de lange termijn. Te vaak gaat het in het maatschappelijke debat over de voor- en nadelen van korte termijn maatregelen. Daarbij vergeet men vaak dat de koopprijzen van nu ook weer kunnen dalen, zoals nog maar tien jaar geleden gebeurde tijdens de kredietcrisis. Het is dus niet verstandig incidentenpolitiek te bedrijven, maar om op basis van een fundamentele analyse van wat er nu mis is te komen tot besluitvorming waar de samenleving als geheel nog jaren plezier van kan hebben.

Er is in het maatschappelijke debat, zoals eigenlijk altijd al, veel polarisatie tussen links en rechts. En er wordt veel geargumenteerd op basis van beeldvorming (zoals: ‘beleggers zijn huisjesmelkers en moeten dus worden geweerd’), waardoor de feiten nogal eens uit het oog worden verloren. Met een toenemend populisme is dat een bedreiging voor deugdelijke politieke besluitvorming. Hopelijk houdt een nieuw kabinet de rug recht.

Verdelingsvraagstuk

Er is geen sprake van woningnood zoals na de Tweede Wereldoorlog, toen er een groot absoluut tekort was aan woonruimte van voldoende kwaliteit als gevolg van de oorlogsverwoestingen en een jarenlang stilliggende bouw. Nu ligt dat anders. Nu lijkt het veel meer een verdelingsvraagstuk te zijn: er zijn genoeg goede woningen, maar de wijze waarop deze verdeeld zijn is onevenwichtig. Aan de ene kant zijn er bijvoorbeeld de gelukkigen, die al langere tijd goedkoop huren in de sociale huursector (die circa 85% van alle huurwoningen in ons land omvat; in de grote steden zelfs nog meer). Aan de andere kant zijn er de woningzoekenden die moeilijk aan de bak komen.

Frank Kalshoven deed in de Volkskrant van 5 september 2021 een aardig gedachtenexperiment: maak alle huurwoningen leeg en laat vervolgens alle huishoudens wonen in de huurwoning die passend is bij hun situatie en inkomen. Kalshoven voorspelde dat iedereen in ons land dan passend kan worden gehuisvest.

Huurbeëindiging bij niet passende huisvesting

Zo werkt het natuurlijk niet in de praktijk. En toch ligt in deze gedachte een van de sleutels om het probleem op de langere termijn op te lossen: zorg voor wetgeving die het mogelijk maakt om de huur van een woning te beëindigen indien de huurder niet passend is gehuisvest. Voorwaarde is dat de verhuurder moet kunnen aantonen dat er voor de betreffende huurder alternatieve wel passende huisvesting aanwezig is.

Enkele jaren geleden presenteerde een groep van Amsterdamse woningcorporaties een plan voor levensloopbestendige passende huisvesting: zorg aan de ene kant voor wetgeving die het mogelijk maakt om de huur te beëindigen indien de huurder niet passend is gehuisvest, en zorg er aan de andere kant voor dat aan die huurder woonruimte wordt aangeboden die wel passend is. Langs deze weg kan een begin worden gemaakt met de grote volksverhuizing die Kalshoven deed in zijn gedachtenexperiment. Het zal er toe leiden dat er (op termijn) meer goedkope sociale huur woningen beschikbaar komen voor woningzoekenden, bijvoorbeeld door verhuizing van ouderen, die hun kinderen hebben zien uitvliegen, naar een kleinere woning en door verhuizing van goedkope scheefwoners naar duurdere woonruimte die passend is bij hun inkomen.

Afschaffing koopprijs opdrijvende overheidsmaatregelen

Er zijn economen die betogen dat de belangrijkste aanjager van de koopprijzen de extreem lage rentestand is die door de European Central Bank (ECB) in Frankfurt wordt bepaald. Dat die lage rente een belangrijke factor is staat wel vast: als geld lenen goedkoop is, kan meer geld worden geleend en kunnen dus hogere koopprijzen worden betaald. Maar de Nederlandse regering heeft slechts beperkte invloed op het (rente)beleid van de ECB, zodat de lage rentestand een gegeven lijkt te zijn waar we voorlopig nog niet van af zijn. Maar een nieuw kabinet kan zelf wel andere maatregelen treffen, die flinke invloed zullen hebben op de koopprijzen van woningen.

De overheid heeft er met allerlei goed bedoelde (maar soms ondoordachte) maatregelen zelf voor gezorgd dat de koopprijzen omhoog worden gestimuleerd. De grootste boosdoener is de hypotheekrenteaftrek. Die zorgt ervoor dat mensen meer kunnen lenen en dus hogere prijzen kunnen betalen dan zonder deze fiscale maatregel. Snelle(re) afschaffing van de hypotheekrenteaftrek lijkt dus noodzakelijk. Dat zal bovendien het einde inluiden van de ongelijke financiële behandeling van (rijkere) kopers en (armere) huurders. Deze maatregel dient gecombineerd te worden met een aanscherping van de huidige leennormen. De leennormen zijn nergens zo ruim als in Nederland en ook die hebben een duidelijk prijsopdrijvend effect. Verder moet de overdrachtsbelasting weer voor alle kopers op hetzelfde niveau komen. Algemeen wordt aangenomen dat deze nog geen jaar oude maatregel de koopprijzen alleen maar heeft opgestuwd en dus niet beantwoordt aan haar doel: dat starters op de woningmarkt gemakkelijker een woning kunnen kopen. Een bijkomend gevolg van afschaffing van koopprijs opdrijvende overheidsmaatregelen is dat dat een drukkend effect zal hebben op de huurprijzen, omdat de WOZ-waarde invloed heeft op de hoogte daarvan.

Modernisering woningwaarderingsstelsel (WWS)

Het WWS is in 2015 weliswaar gewijzigd door de introductie van de WOZ-waarde[2], maar een herijking van de overige WWS-aspecten is sinds de introductie ervan in 1979 nooit gebeurd (hoezo wordt een keuken anno 2021 gewaardeerd op basis van de lengte van het aanrecht?). Het is met andere woorden hoognodig dat het woningwaarderingsstelsel wordt gemoderniseerd. Dan kunnen ook verscheidene luxere voorzieningen, die tegenwoordig niet ongebruikelijk zijn bij sociale huur maar die niet worden gewaardeerd met punten terwijl ze wel investeringen vergen (zoals bv. zonwering of koelsystemen), worden opgenomen in het WWS. Bij deze noodzakelijke herijking moet ook de cap op de WOZ-waarde worden meegenomen en heroverwogen. Het lijkt zelfs verstandig het WWS in de huidige vorm, al dan niet op termijn, helemaal af te schaffen en de maximale huurprijzen uitsluitend te koppelen aan de WOZ-waarde van de woning, omdat dan het sociale huursegment beter aansluit op de vrije sector en het koopsegment, zodat de alom noodzakelijk geachte doorstroming wordt gestimuleerd. Maar dan moet de overheid de koopprijzen niet meer omhoog stimuleren.

Niet doen: optrekken liberaliseringsgrens

De roep om verhoging van de liberaliseringsgrens (of zelfs afschaffing daarvan) wordt de laatste tijd steeds luider. Deze maatregel zal plezierig zijn voor huurders in de vrije sector, omdat hun woning dan (in veel gevallen) verandert in een sociale huurwoning met bijbehorend veel lagere prijsniveau (ook als er geen betaalbaarheidsprobleem is). Je hoeft er geen visionair voor te zijn om vast te stellen dat een dergelijke maatregel (zeker indien wordt vastgehouden aan het huidige WWS) een flinke rem zet op de (evenzeer alom noodzakelijke geachte) woningbouw. Niemand wil dat.

Een ander effect van optrekking van de liberaliseringsgrens is dat de verhuurder van een voorheen vrije sector huurwoning financieel ernstig in de problemen zal komen, indien de daardoor ineens verlaagde want wettelijk gemaximeerde huurprijs lager is dan zijn kosten. Dat risico is er vooral bij (recent) voor hoge prijzen ingekochte huurwoningen.

Indien een dergelijke maatregel al zou worden overwegen, dan ontkomt de wetgever er niet aan ook een ondergrens van de wettelijk gemaximeerde huurprijs te definiëren, zodat een verlies gevende exploitatie wordt voorkomen en de verhuurder een redelijk rendement behoudt. Laat de wetgever dat na, dan is de kans groot dat daarmee het eigendomsrecht te vergaand wordt aangetast wat in strijd is met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. , alleen al omdat dat een onvoorziene wijziging van de spelregels betekent, terwijl het spel in volle gang is.

Iedereen lijkt te zijn vergeten dat het WWS in 1979 is ontworpen met als uitgangspunt een door de verhuurder te verkrijgen redelijk rendement. Verantwoordelijk minister Job de Ruijter bevestigde destijds bij de parlementaire behandeling van het betreffende wetsontwerp dat de verhuur van woningen rendabel moet zijn en in reactie op vragen vanuit de Tweede Kamer stelde hij dat het rendement minimaal overeen dient te komen met de rente van staatsleningen (toen gelijk aan ongeveer 8%).[3] Het wordt tijd een nader te bepalen redelijk rendement als ondergrens en uitgangspunt te verankeren in de huurprijswetgeving.

Bouwen, bouwen, bouwen

De mantra bij alle politieke partijen is terecht bouwen, bouwen, bouwen. Het gedachtenexperiment van Kalshoven is immers theorie. Het is daarom onvermijdelijk dat er woningen bij komen en dat de woningbouw door woningcorporaties en beleggers wordt gestimuleerd. De overheid bouwt zelf immers niet. De daartoe te nemen maatregelen zijn door velen al genoemd: afschaffing van de alom verguisde verhuurderheffing, aanpak van de stikstofcrisis en versnelling van de woningbouwprocedures bij de overheid.

Tenslotte

Welke maatregelen ook worden genomen, deze zullen de betaalbaarheidscrisis op de woningmarkt niet in één keer en ook niet op korte termijn oplossen. Het is te hopen dat het nog te formeren kabinet dat beseft, leert van ervaringen uit het verleden en de moed heeft om verder te kijken dan de eigen regeerperiode van vier jaar.

[1] Hierbij zij aangetekend dat niet iedereen vindt dat de huizenprijzen te hoog zijn. Zie onder meer Peter Boelhouwer, Rosa van der Drift, Harry Bouwmeester, Jan de Haan en Sylvia Jansen in hun artikel van 23 september 2021 in het ESB.

[2] Wat nodig was, omdat tot 2015 de vrije sector slechts ongeveer 5% van de totale voorraad huurwoningen omvatte. Sindsdien is dat aandeel gegroeid naar ongeveer 15%.

[3] Kamerstukken II, 14 175-11, Nota n.a.v. het eindverslag..

Rotterdam verbiedt woningdelen voor young professionals.

Per 1 juli 2021 geldt in Rotterdam een nieuwe Huisvestingsverordening. Opvallend is dat de Rotterdamse gemeenteraad een jaar lang geen vergunningen zal verlenen voor het omzetten van woonruimte en dat woningdelen voor young professionals (niet-studenten) onmogelijk wordt gemaakt.

Situatie voor 1 februari

Vóór 1 februari 2021 was in Rotterdam pas een omzettingsvergunning vereist indien er 4 of meer personen die geen duurzaam huishouden vormden een zelfstandige woning bewoonden. Een dergelijke vergunning werd uitsluitend verleend voor de huisvesting van studenten. Een omzettingsvergunning werd in beginsel verleend indien de kamerbewoning naar het oordeel van het college een positieve invloed op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt zou hebben. Op grond van een vaste gedragslijn was er sprake van een positieve invloed op het woonmilieu en de leefbaarheid indien de kamerbewoner minimaal één dagdeel per maand vrijwilligerswerk uitvoerde waar de leefbaarheid in de buurt baat bij had.

Kortom: zolang de studenten vrijwilligerswerk verrichtten was er sprake van een positieve invloed en werd de omzettingsvergunning verleend.

Situatie vanaf 1 februari tot 1 juli

Per 1 februari 2021 werden de regels aanzienlijk aangescherpt. Zo werd in meerdere wijken een verbod op omzetting ingevoerd, gold als voorwaarde dat binnen een straal van 50 meter niet een andere woning reeds was omgezet en werd het uitvoeren van vrijwilligerswerk niet langer maatgevend geacht voor een positieve invloed op het woonmilieu.

Situatie vanaf 1 juli

Vanaf 1 juli 2021 heeft de gemeenteraad de voorwaarden voor het verlenen van een omzettingsvergunning nog verder aangescherpt.

Omzettingsvergunning vereist bij meer dan 2 bewoners die geen huishouden vormen

Waar eerst voor bewoning door 4 of meer studenten een vergunning nodig was, is per 1 juli 2021 reeds bij bewoning door drie  die geen huishouden vormen  een omzettingsvergunning vereist. Voor woningen die tot voor kort gedeeld werden door bijv. drie young professionals  die geen huishouden vormen (niet zijnde studenten) is vanaf 1 juli 2021 dan ook een omzettingsvergunning vereist. Om bestaande bewoning niet illegaal te maken is er overgangsrecht opgenomen.

Dat overgangsrecht bepaalt dat indien een eigenaar kan aantonen dat vóór 1 juli 2021 al sprake was van bewoning door 3 personen er alsnog een vergunning voor kamerbewoning verkregen kan worden. Voor verhuurders is het dus van belang om bewijs te hebben dat er al drie personen in de woning verbleven vóór aan 1 juli 2021, bijvoorbeeld door het opvragen van inschrijvingen in de BRP en het overleggen van vóór 1 juli 2021 gesloten huurovereenkomsten. De legaliserende vergunning kan tot 1 september 2022 worden aangevraagd.

Vergunningstop

Vanwege de overgangsperiode is tot 1 september 2021 een algehele stop op het verlenen van omzettingsvergunningen gelast. Op die manier kan het college de reeds bestaande situaties legaliseren. Op 1 september 2022 kan immers pas beoordeeld worden of nieuwe aanvragen niet binnen een straal van 50 meter van reeds bestaande gevallen liggen.

Nul-quotum gebied

Ook een ingrijpend gevolg van de nieuwe huisvestingverordening is de uitbreiding van het aantal wijken waarin (tijdelijk) überhaupt geen vergunning voor kamerbewoning meer zal worden verleend. Bijlage 5, deel 2 van de huisvestingsverordening bepaalt nu dat alle gebieden binnen de gemeente Rotterdam worden aangewezen als gebied waar géén vergunning voor kamerbewoning kan worden verkregen. Hoewel er vooralsnog sprake is van een tijdelijke aanwijzing van deze wijken zal nog moeten blijken of de gemeenteraad de aanwijzing na 1 september 2022 weer intrekt.

Conclusie

Met de meest recente wijziging van de huisvestingsverordening heeft Rotterdam zeer strikte regelgeving als het gaat om woningdelen. Anders dan bijvoorbeeld in Amsterdam is het in Rotterdam niet meer mogelijk voor 3 jonge werkenden, die geen duurzaam huishouden vormen of studeren, om een woning te delen, behalve voor bestaande situaties. Alleen voor huisvesting van studenten wordt nog een omzettingsvergunning verleend. Onder voorwaarden blijft een woongroep toegestaan, maar de voorwaarden daarvan zijn strikt. De maatregelen brengen een grote groep starters in de problemen nu ook in Rotterdam betaalbare woonruimte schaars is en starters nu nog maar met zijn tweeën de huur kunnen delen.

Flitsbezorging en het bestemmingsplan een nieuw fenomeen

Flitsbezorgers maken hun intrede op de Nederlandse boodschappenmarkt. Wat is flitsbezorging? Flitsbezorgers bieden supermarktartikelen aan via een digitale app. Na bestelling en betaling via de app worden de boodschappen zeer snel, vaak binnen 10 minuten, bij de klant bezorgd.

Als  gevolg van het business model van flitsbezorgers (zeer snelle bezorging op locatie) zijn er meerdere bezorglocaties noodzakelijk. De toegestane gebruiksmogelijkheden op een locatie worden in eerste instantie gereguleerd door het gemeentelijke bestemmingsplan. Het bestemmingsplan bepaalt welke (bedrijfs)activiteiten op een locatie zijn toegestaan. Maar hoe moet een innovatieve nieuwe activiteit bestemmingsplantechnisch worden aangemerkt?

Bijna alle bestemmingsplannen in Nederland hanteren de volgende definitie van detailhandel: “Het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit”.

Gelet op deze gangbare definitie van detailhandel kwalificeren meerdere handelingen op zichzelf als detailhandel. Het enkel bedrijfsmatig te koop aanbieden van goederen aan consumenten voldoet al aan de beschrijving van detailhandel. Voor het aanbieden van de goederen aan consumenten is direct klantencontact niet vereist. Om detailhandel aan te nemen is het voldoende dat de goederen via het internet worden aangeboden. Zie een uitspraak van de Rechtbank ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:RBSHE:2011:BV0158).

Ook het leveren van goederen aan consumenten beantwoordt op zichzelf al aan de definitie van detailhandel. Dit betekent dat een zogenoemd pick-up-point, waar consumenten de bestelde producten dus komen afhalen juridisch is te beschouwen als detailhandel. Ook het afhalen van producten is namelijk een vorm van levering, aldus de Rechtbank Oost-Brabant (ECLI:NL:RBOBR:2014:1154).

Hetzelfde geldt voor bezorging van de via internet bestelde producten. Ook bezorgen is een vorm van leveren van goederen aan consumenten. Zo heeft de Rechtbank Rotterdam geoordeeld dat in de definitie van detailhandel de wijze waarop de goederen aan consumenten worden (af)geleverd niet is beperkt. Ook bezorging is daarom een toegestane vorm van levering en dus detailhandel (ECLI:NL: RBROT:2012:BW1021).

Onder de gangbare begripsomschrijving van detailhandel in bestemmingsplannen kan detailhandel vele verschijningsvormen hebben. Niet alleen de traditionele vorm van verkoop, waarbij de transactie en levering op de winkellocatie plaatsvinden, valt onder de definitie van detailhandel. Internetverkoop en bezorging thuis zal veelal ook kunnen worden aangemerkt als detailhandel. Flitsbezorgers zullen in de regel dus vestigingen kunnen openen op locaties met een detailhandelsbestemming. Dat zal goed nieuws zijn voor flitsbezorgers, om de snelle bezorgtijden waar te maken zijn locaties in stadscentra wenselijk.

Gerechtshof Amsterdam wijzigt toepassing 50/50-formule bij vaststelling huurkorting

Op 14 september jl. heeft het Gerechtshof Amsterdam een belangrijk arrest gewezen. Het arrest is gewezen tussen een bedrijfsmatige huurder (een hotel) en haar verhuurder. De huurder vorderde daarin een huurkorting in verband met de gevolgen van de coronapandemie. Het belang van het arrest is erin gelegen dat het gerechtshof bij de wijze waarop aan die huurkorting vorm dient te worden gegeven een nieuwe weg is ingeslagen. In dit artikel zullen we nader ingaan op het arrest van het gerechtshof en welke gevolgen dit zal hebben voor de praktijk.

Het vaststellen van de hoogte van de huurkorting

De rechtspraak over de wijze waarop aan de omvang van een huurkorting van een bedrijfsmatige huurder in verband met de coronapandemie vorm moet worden vormgegeven, is nog altijd niet uitgekristalliseerd (zie onze eerdere blog over dit onderwerp). Ook in de afgelopen maanden zijn er meerdere uitspraken gewezen waarin de rechtbanken hiervoor verschillende formules hebben toegepast.

Zo neemt de Rechtbank Amsterdam in de meeste uitspraken tot uitgangspunt dat de huurkorting als volgt dient te worden berekend: huurprijs x percentage omzetdaling (t.o.v. het jaar 2019) x 50%. Daarbij telt de Rechtbank Amsterdam in de meeste gevallen de volledige TVL bij de omzet op en wordt de NOW buiten beschouwing gelaten (bijvoorbeeld ECLI:NL:RBAMS:2021:3496). De lijn van deze rechtbank is onder andere gevolgd in uitspraken van de Rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2021:7504) en de Rechtbank Zeeland-West-Brabant (ECLI:NL:RBZWB:2021:3445).

Echter, in twee recente uitspraken is de Rechtbank Rotterdam hiervan afgeweken. Weliswaar heeft deze rechtbank in die uitspraken ook de voornoemde formule toepast, maar daarbij zowel de TVL als de NOW bij de omzet opgeteld. Dit heeft tot gevolg gehad dat het percentage omzetdaling lager komt te liggen en zodoende ook de uiteindelijke huurkorting waar de huurder recht op heeft. Aan dit aspect heeft de Rechtbank Rotterdam in de uitspraak van 3 september jl. de volgende overwegingen gewijd:

“3.3 (…). Het gaat dan om de vergoeding voor de vaste lasten (TVL) én om de loonkostenvergoeding (NOW). Normaal gesproken worden immers van de omzet (het inkomen) ook alle kosten (loon, huur, andere vaste lasten) betaald. In de coronatijd verstrekt de overheid aan in dit geval American Vintage ‘extra inkomen’ om die kosten mee te kunnen (blijven) betalen. De kantonrechter ziet niet in waarom dit ‘extra inkomen’ bij de vraag hoeveel de huurprijsvermindering bedraagt buiten beschouwing zou moeten worden gelaten. Onder ‘coronaomzet’ moet dan ook worden verstaan de ‘gewone omzet + de TVL + de NOW’.”

Het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 14 september jl.

In het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 14 september jl. is van alle voornoemde uitspraken afgeweken (en overigens ook van haar eigen rechtspraak over dit onderwerp). Daartoe wordt in het arrest allereerst overwogen dat het gerechtshof het wel juist acht dat wanneer vaststaat dat de huurder in dit verband recht heeft op huurkorting, dat dat in beginsel grond geeft voor toepassing van de in de jurisprudentie ontwikkelde formule waarbij de huurder en verhuurder de pijn verdelen. Echter, bij de concrete invulling van die formule, meer specifiek: de toepassing van de TVL, neemt het gerechtshof een andere afslag. Daartoe overweegt het gerechtshof als volgt:

“3.28 Het hof is voorshands van oordeel, dat de TVL niet moet worden opgeteld bij de omzet, maar moet worden afgetrokken van de totale vaste lasten op de wijze die Dam Square voorstaat. Indien en voor zover een huurder voor de huurlast wordt gecompenseerd door de overheid, heeft dat immers effect op de eerder bedoelde verstoring van de waardeverhouding. Die verstoorde waardeverhouding is nu juist de grond voor de toepassing van artikel 6:258 BW in huurrelaties. “Sharing the pain” betekent immers niet dat de verhuurder vanwege Corona uit solidariteit altijd een deel van de omzetterugloop van de huurder zou moeten compenseren. In dit verband is van belang dat inmiddels duidelijk is geworden dat de overheid zelf ervan uitgaat dat de toegekende TVL wordt gebruikt om daadwerkelijk de huur te betalen.”

Kortom, volgens het Gerechtshof Amsterdam dient de TVL dus niet als omzet te worden beschouwd, maar te worden afgetrokken van de vaste lasten. Een en ander leidt ertoe dat het gerechtshof aldus de volgende formule voorschrijft ter berekening van de huurkorting:

(totale werkelijke lasten minus de TVL) x (het huurdeel van de werkelijke lasten) x percentage omzetdaling x 50%

Gevolgen voor de praktijk

Voor veel verhuurders is het arrest gunstig te noemen. In zaken waarin de huurder immers de TVL heeft ontvangen, zal – ten opzichte van de tot op heden door de rechtbanken toegepaste huurkortingsformule – de huurkorting voor de huurder (substantieel) lager uitvallen. Dat lijkt ook gerechtvaardigd, aangezien de door het Gerechtshof Amsterdam voorgeschreven formule aansluit bij de bedoeling van de wetgever ter zake de TVL, namelijk dat deze daadwerkelijk wordt aangewend voor de betaling van de huur.

Het arrest van het gerechtshof kan grote gevolgen hebben voor de praktijk, met name wanneer andere rechtbanken en gerechtshoven de voorgeschreven formule ook zullen toepassen. Daarbij geldt dat het arrest naar alle waarschijnlijkheid reeds nu al invloed zal hebben op de vele onderhandelingen die momenteel plaatsvinden tussen verhuurders en huurders over de omvang van de huurkorting.

Een kanttekening verdient nog wel dat het gerechtshof in het arrest in het midden heeft gelaten wat exact onder de vaste lasten dient te worden verstaan. Dat is een gemiste kans, aangezien de praktijk er baat bij zou hebben gehad indien het gerechtshof zich daarover ook had uitgelaten.

Tot slot

Het arrest van het gerechtshof was de uitkomst van een kortgedingprocedure en deze vormt zodoende in feite slechts een voorlopig oordeel. In de media hebben de betrokken partijen verklaard dat er tussen hen ook nog een bodemprocedure loopt bij de Rechtbank Amsterdam. Het is afwachten of deze rechtbank de nieuwe lijn van het gerechtshof zal volgen. Verder is het uiteraard nog wachten op de beantwoording van de prejudiciële vragen die door de Rechtbank Limburg over dit onderwerp aan de Hoge Raad zijn gesteld. Niet uitgesloten kan worden dat die beantwoording opnieuw een wijziging zal aanbrengen in de toepassing van de huurkortingsformule. Kortom, wordt vervolgd!

Huurovereenkomst vernietigen wegens bedrog van huurder

Onderzoek Autoriteit Woningcorporaties

Het toewijzen van sociale huurwoningen door woningcorporaties moet eerlijk en transparant gebeuren. Onlangs is er in opdracht van de Autoriteit Woningcorporaties (AW) een onderzoek uitgevoerd naar de risico’s op onrechtmatigheden bij woningtoewijzing. Uit dit onderzoek blijkt dat situaties waarbij woningzoekenden de regels overtreden een meer structureel karakter hebben. Een belangrijke trigger hiervoor is de druk op de woningmarkt. Woningzoekenden kunnen verkeerde informatie invullen in het zoeksysteem. Daarbij zijn ook geregeld partijen betrokken die tegen betaling woningzoekenden helpen een oneerlijk voordeel te verkrijgen ten opzichte van andere woningzoekenden. Verhuurmedewerkers geven aan regelmatig te maken te krijgen met verkeerde informatie of zelfs valsheid in geschrifte. Woningcorporaties kunnen in dat geval de huurovereenkomst buitengerechtelijk vernietigen wegens bedrog.

Vernietiging wegens bedrog

Indien een huurder bij het aangaan van de overeenkomst bewust onjuiste informatie verstrekt om een woning te kunnen huren en deze huurder zonder deze informatie (op grond van de woningverdelingsregels) niet voor deze woning in aanmerking was gekomen, heeft een verhuurder het recht de huurovereenkomst te vernietigen. Dit kan buitengerechtelijk met een brief. Na de vernietiging van de huurovereenkomst verblijft de bewoner onrechtmatig in de woning en kan een verhuurder, indien de bewoner de woning niet vrijwillig wenst te verlaten, ontruiming vorderen bij de rechter.

Een overeenkomst die onder invloed van bedrog tot stand komt is dus vernietigbaar. Voor bedrog geldt een verjaringstermijn van drie jaar (artikel 3:52 lid 1 aanhef en onder c BW). Dit betekent dat een verhuurder tot drie jaar na de ontdekking van het bedrog de huurovereenkomst buitengerechtelijk kan vernietigen. In de volgende zaak werd het bedrog pas 21 jaar na het sluiten van de huurovereenkomst ontdekt.

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2020:7051)

In deze zaak heeft huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst bewust onjuiste informatie verstrekt aan de rechtsvoorganger van verhuurster. Dat onjuiste informatie was verstrekt bleek bij gelegenheid van de zitting bij de rechtbank, waar de verhuurster ontbinding en ontruiming wegens een huurachterstand had gevorderd.

De vordering tot ontruiming in hoger beroep is primair gebaseerd op de vernietiging van de overeenkomst wegens bedrog. Huurder heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst namelijk bewust onjuiste informatie verstrekt over de grootte van het huishouden om de woning te kunnen huren. Zonder deze onjuiste informatie en het vervalsen van de handtekening van de vermeende partner van huurder, was huurder niet (op grond van de verdelingsregels) voor de woning in aanmerking gekomen. Als alleenstaande zou hij nooit een eengezinswoning met drie slaapkamers toegewezen hebben gekregen. Aan de vereisten voor vernietiging van de huurovereenkomst wegens bedrog is voldaan. Het Hof oordeelt dat de verhuurster de overeenkomst terecht buitengerechtelijk heeft vernietigd. De vordering tot ontruiming tegen de huurder wordt – op een andere grondslag dan bij de rechtbank – toegewezen.

Dat het bedrog ruim 21 jaar geleden plaatsvond, maakt de ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar, aldus het Hof.

Conclusie

Een overeenkomst die onder invloed van bedrog tot stand komt is vernietigbaar. Een verhuurder kan tot drie jaar na de ontdekking van het bedrog de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden. Het is verstandig om zo snel mogelijk na ontdekking van het bedrog de vernietiging van de overeenkomst in te roepen. Indien een verhuurder het bedrog pas na geruime tijd ontdekt, blijft het mogelijk om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te vernietigen. Indien de bewoner vervolgens weigert de woning vrijwillig te verlaten, kan een verhuurder aan het nog langer profiteren van dit bedrog door huurder een einde maken en ontruiming vorderen. Dat het bedrog 21 jaar geleden plaatsvond, maakte volgens het hof in deze zaak geen verschil.

WOZ-cap niet eerder ingevoerd dan op 1 januari 2022

Dat het aantal woningwaarderingspunten dat de WOZ-waarde van een woning scoort wordt gemaximeerd staat al geruime tijd vast. Maar wanneer de regeling wordt ingevoerd bleef lange tijd onduidelijk. Minister Ollongren heeft onlangs op verzoek van de vaste Kamercommissie voor Binnenlandse Zaken besloten de invoering uit te stellen tot in elk geval 1 januari 2022. Achter de schermen heeft zich een pittige strijd afgespeeld om de regeling ‘controversieel’ te laten verklaren, waardoor het demissionaire kabinet de regeling niet zou invoeren. Dat lukte VVD-Kamerlid Daniel Koerhuis niet, maar minister Ollongren is wel bereid het verzoek tot uitstel van de Kamercommissie in te willigen. Naar verluid heeft dat te maken met de kabinetsformatie waarin D66 en VVD de hoofdrol spelen. Mogelijk wordt de WOZ-cap in de onderhandelingen over een regeerakkoord ingezet als wisselgeld. Hiermee is het dus zelfs niet zeker dat de regeling de eindstreep behaalt.