BNR Nieuwsradio (FactGurus): Misleidende beweringen van Jesse Klaver (GroenLinks) ontmaskerd

Jesse Klaver (GroenLinks) beweerde in een interview op 17 maart 2022 dat een woning van 20 m2 voor € 1200,- kan worden verhuurd zonder dat de huurder iets tegen de hoge huurprijs kan doen. Hij beweerde ook dat verhuurders geen enkele prikkel hebben om hun woningen te verduurzamen en dat er daarom een wet moet komen die weigerachtige verhuurders straft door middel van een huurverlaging. Beide beweringen zijn onjuist, zoals Huib Hielkema op 22 maart 2022 uitlegt in een uitzending van BNR nieuwsradio. Klik op deze link om het fragment terug te luisteren.

Gaat Hugo de Jonge het WWS echt doortrekken naar het middensegment?

Minister De Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft op vrijdag 11 maart 2022 zijn zogenaamde “Nationale woon- en bouwagenda” gepresenteerd. Daarin ontvouwt de minister globaal de plannen die hij heeft om de “wooncrisis” op te lossen. Het is een lijvig verhaal en er staan uiteraard allerlei zaken in die ook al in het coalitieakkoord van 15 december 2021 stonden. Het leeuwendeel gaat over hoe de woningbouw kan worden gestimuleerd: er moeten volgens het rapport tot 2030 900.000 woningen worden gebouwd. Het is allemaal nog niet uitgewerkt; er komen dus nog allerlei follow-ups op de verschillende deelonderwerpen.

Huurwoningmarkt

Minister De Jonge besteedt in zijn Woon- en Bouwagenda ook aandacht aan de huurwoningmarkt (zie pag. 26/27, 35 en 47/49). Daarin staan een paar zaken die we nog niet wisten.

Invoering WOZ-cap

Eindelijk geeft de minister enige duidelijkheid over de datum van invoering van de WOZ-cap. Ik schrijf ‘enige’, omdat er nog een slag om de arm wordt gehouden. In de Woon- en Bouwagenda staat dat de beoogde datum waarop de WOZ-cap wordt ingevoerd 1 mei 2022 is. Er moet namelijk nog een ‘nader rapport’ komen. Dat rapport zal ongetwijfeld ingaan op het (nog geheime) advies dat de Raad van State al in december 2021 over deze maatregel heeft gegeven. We kunnen niet anders dan afwachten of de beoogde datum ook de echte datum zal zijn.

WWS doortrekken naar het middensegment?

We wisten al uit het coalitieakkoord dat de minister het woningwaarderingsstelsel (WWS) wil vereenvoudigen. We wisten ook uit datzelfde coalitieakkoord dat er een vorm van huurprijsregulering van het middensegment gaat komen. Maar wat we nog niet wisten is dat de minister onderzoek wil doen naar de mogelijkheden om het middenhuursegment ook onder het WWS te brengen.

Het gaat hierbij om de combinatie van deze twee maatregelen: als de huurprijzen in het middensegment onder het WWS worden gebracht, gebeurt dat onder een nieuw, vereenvoudigd WWS. Waar die vereenvoudiging uit bestaat is nog niet te zeggen. Welke gemaximeerde huurprijzen uit de bus zullen rollen is dus ook niet te voorspellen. Omdat de minister zegt beide maatregelen eerst te willen onderzoeken, is allerminst zeker dat dit gaat gebeuren.

Onheilspellend scenario

Deze maatregelen zijn voor veel verhuurders een buitengewoon onheilspellend scenario, omdat het het rendement flink onder druk kan zetten en zelfs tot verliesgevende exploitaties kan leiden. Verhuurders die recent hebben ingekocht tegen de huidige hoge (niet gereguleerde) marktprijzen zullen van een koude kermis thuiskomen als zij ineens bij de verhuur oplopen tegen maximering van de huurprijs. Er zijn partijen die de huidige spanning op de woningmarkt aangrijpen om vergaande maatregelen voor te stellen, waarbij alleen wordt gekeken naar de belangen van huurders. Maar een overheid die nieuwe ingrepen in de woningmarkt wil doen moet voorzichtig te werk gaan en ook rekening houden met de belangen van verhuurders. Daarbij moet ook worden gedacht aan evenwichtig overgangsrecht.

Hoe dan ook, het zal nog geruime tijd duren voordat het zo ver is.

Ondergrens

Voor verhuurders is enigszins hoopgevend dat in het coalitieakkoord staat dat de voorgenomen huurprijsregulering van het middensegment een ondergrens kent: de bouw van nieuwe woningen moet rendabel blijven voor institutionele beleggers. Daarop ligt in de Nationale woon- en bouwagenda dan ook de nadruk: die 900.000 nieuwe woningen tot 2030. De minister moet ook wel, want de overheid zal die woningen niet gaan bouwen. Dat wordt in het middensegment grotendeels gedaan door marktpartijen en die zullen echt niet gaan bouwen als er geen redelijk rendement valt te verwachten.

Beperking tijdelijke huurcontracten?

De minister noemt ‘het beperken van generieke tijdelijke huurcontracten’ een van de maatregelen die hij wil nemen om huurders beter te beschermen. Dit naar aanleiding van de evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt die in mei 2021 heeft plaatsgehad. Hij zegt er niet bij wat hij precies wil beperken en wat hiervan de stand van zaken is. Dit onderwerp kent overigens een buitengewoon merkwaardige parlementaire geschiedenis, want in 2021 stemde de Tweede Kamer juist nog in met een aanmerkelijke verruiming van de tijdelijke huurcontracten, waarna korte tijd later de Eerste Kamer er weer een stokje voor stak.

Wat de minister hier precies mee wil zullen we ook moeten afwachten.

Hielkema & co organiseert in samenwerking met het Vastgoedjournaal op 14 april 2022 een Businessmeeting over bovenstaande onderwerpen. U kunt zich hiervoor inschrijven via deze link.

Geen vergunningplicht voor kamerverhuur in Rotterdam door fout gemeente

Op 14 maart 2022 heeft de rechtbank Rotterdam de Huisvestingsverordening van de gemeente Rotterdam gedeeltelijk buiten toepassing verklaard. Dat is opvallend omdat de Raad van State al eerder op 29 april 2017 tot hetzelfde oordeel kwam. In beide gevallen oordeelde de rechter dat niet (goed) onderbouwd is dat er sprake was van, kort gezegd, schaarste aan goedkope woonruimte in bepaalde wijken. Ondanks deze eerdere kritiek van de Raad van State oordeelt de rechtbank nu wederom dat de gemeente haar huiswerk niet goed heeft gedaan en worden bepaalde vergunningsplichten zoals opgenomen in Huisvestingsverordening buiten toepassing gelaten. In dit artikel komt de meeste recente uitspraak van de rechtbank aan de orde, en de gevolgen ervan.

Bevoegdheden op grond van de Huisvestingswet

Een gemeenteraad mag op grond van artikel 2 van de Huisvestingswet de bevoegdheden die de Huisvestingswet biedt slechts gebruiken indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. De gemeente moet dat dus onderbouwen (motiveringsplicht). Daarbij moet zij per wijk aantonen dat de hierboven genoemde noodzaak bestaat. Voor dergelijke onderbouwing verlaten gemeentes zich op (lijvige) rapporten van (externe) onderzoeksbureaus zoals bijvoorbeeld RIGO.

Noodzaak van vergunningsplicht niet aangetoond

Op basis van een dergelijk onderzoeksrapport heeft de gemeente Rotterdam alle soorten woningen en alle wijken aangewezen als gebied waar een vergunningsplicht (voor bijvoorbeeld woningdelen, bouwkundig splitsen en/of bouwkundig samenvoegen) noodzakelijk wordt geacht vanwege het bestrijden van de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. Dus voor  woningen in alle prijsklassen ongeacht de wijk waarin deze woningen liggen vallen geldt een vergunningsplicht voor woningdelen, woningvormen en bouwkundig splitsen. De rechtbank oordeelt nu echter dat deze stadsbrede invoering niet gerechtvaardigd wordt door het rapport dat de gemeente heeft gebruikt:

“De rechtbank merkt op dat in een grote gemeente als Rotterdam aanzienlijke verschillen per wijk kunnen voorkomen. Zo kent de gemeente Rotterdam ook kernen als Pernis, Rozenburg en Hoek van Holland. Gelet op het voorgaande kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden volstaan met de vaststelling dat in de gemeente Rotterdam in zijn geheel bezien sprake is van schaarste zonder dat daarbij wordt aangegeven hoe dit per wijk of een ander deelgebied is. Slechts indien is vastgesteld dat in elke wijk/deelgebied sprake is van schaarste, kan de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening een vergunningsplicht voor de gehele gemeente Rotterdam opleggen.”

En:

“Hoewel in de toelichting op de Huisvestingsverordening ter onderbouwing van de gestelde schaarste onderscheid wordt gemaakt in verschillende type woningen, is de schaarste niet per wijk toegelicht

(…)

Noch uit de toelichting noch uit het [naam bedrijf]-rapport 2020 blijkt in welke wijken van Rotterdam sprake is van schaarste aan de diverse typen woonruimte. De rechtbank ziet dan ook geen aanknopingspunten voor de conclusie dat in de wijk [naam wijk] sprake was of is van schaarste aan woonruimte en van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten die het opnemen van een verbod tot woningvorming, met vergunningplicht, rechtvaardigde.”

Gevolgen korte termijn

Uit het rapport volgt niet duidelijk waarom in iedere specifieke wijk een vergunningsplicht noodzakelijk is. Het rapport onderbouwt slechts waarom bepaalde type woningen (tot een bepaalde prijsklasse) onder de vergunningsplicht zouden moeten vallen. Die onderbouwing is, mede gezien de overwegingen van de Raad van State, onvoldoende om een stadsbrede vergunningsplicht in te voeren. De vergunningsplichten, zoals opgenomen in hoofdstuk 3 van de Huisvestingsverordening, te vervallen. Het gevolg: woningeigenaren kunnen woonruimte nu zonder vergunning bijvoorbeeld kamergwijs verhuren en riskeren zij geen boete omdat een vergunningsplicht ontbreekt.

Gevolgen lange termijn

De uitspraak heeft voor de langere termijn minder verstrekkende gevolgen voor de gemeente dan de uitspraak mogelijk doet geloven. Als de gemeenteraad er alsnog in slaagt om de noodzaak van een stadsbrede vergunningsplicht te rechtvaardigen, bijvoorbeeld door overlegging van een beter onderzoek naar de schaarste in verschillende wijken, herleeft de vergunningsplicht weer – zij blijft in dat geval immers niet meer buiten toepassing.

Eigenaren die nu zonder vergunning de woonruimte omzetten (kamerverhuur) of bijvoorbeeld bouwkundig splitsen zullen, nadat de vergunningsplicht herleeft, alsnog een vergunning moeten aanvragen en aan de thans c.q. dan geldende voorwaarden moeten voldoen.

De uitspraak van de rechtbank creëert dan ook slechts een tijdelijke vergunningsvrije periode. De gemeente zal er waarschijnlijk veel aan gelegen zijn om dit ‘gat in de wetgeving’ spoedig te dichten door een nieuw onderzoeksrapport te overleggen waaruit wél blijkt dat een vergunningsplicht in de afzonderlijke wijken in Rotterdam noodzakelijk is.

Conclusie

De uitspraak is bovenal een gevoelige tik op de vingers van de gemeente. Bij invoering van de Opkoopbescherming in Rotterdam, die  eind december 2021 in de raad besproken werd, heeft het college, in tegenstelling tot bijvoorbeeld Amsterdam, niet geopteerd voor een stadsbrede invoering omdat zij juist bevreesd was dat de rechter de onderbouwing daarvan te mager zou vinden. Dat de rechter nu alsnog tot dat oordeel komt ten aanzien van de reeds bestaande vergunningsplichten is dan ook pijnlijk, temeer nu de Raad van State in april 2017 de Huisvestingsverordening van Rotterdam al buiten toepassing verklaarde vanwege een vergelijkbare lacune.

Eerste uitspraak Raad van State over hernieuwde toepassing evenredigheidsbeginsel

Het evenredigheidsbeginsel is vastgelegd in artikel 3:4 Algemene wet bestuursrecht: “de voor een of meer belanghebbenden nadelige gevolgen van een besluit mogen niet onevenredig zijn in verhouding tot de met het besluit te dienen doelen”. In onze nieuwsbrief van januari 2022 hebben wij al bericht over het advies aan de hoogste bestuursrechter om indringender te toetsen aan het evenredigheidsbeginsel dan voorheen In de zogenoemde februari-uitspraken heeft de hoogste bestuursrechter in concrete zaken uitspraak gedaan, waarin het ‘hernieuwde’ evenredigheidsbeginsel is toegepast.

Vroeger: willekeurcriterium

De vraag of nog wel sprake was van evenredigheid beantwoordde de hoogste bestuursrechter altijd aan de hand van het zogenoemde willekeur-criterium (ECLI:NL:RVS:1996:ZF2153). Er was pas sprake van onevenredigheid indien sprake was van “een zodanige onevenwichtigheid van de afweging van de betrokken belangen, dat moest worden geoordeeld dat het overheidsorgaan niet in redelijkheid tot het besluit had kunnen komen”. De belangenafweging moest terughoudend door de bestuursrechter worden getoetst, om te voorkomen dat de rechter teveel op de stoel van de overheid zou gaan zitten. Als gevolg van dit (strenge) willekeurcriterium waren onevenredige besluiten in de praktijk een zeldzaamheid. De Raad van State heeft als hoogste bestuursrechter het advies overgenomen en bevestigd dat dit willekeurcriterium niet langer zal worden toegepast. In plaats daarvan zal de Raad van State aansluiting zoeken bij de evenredigheidstoets, zoals wij die uit het Europese Unierecht kennen.

Nu: beoordeling van geschiktheid, noodzakelijkheid en evenwichtigheid

De Raad van State zal vanaf nu de evenredigheid van een besluit beoordelen aan de hand van de drie volgende stappen c.q. vragen:

  1. Is het besluit geschikt om het doel te bereiken? Die geschiktheidstoets houdt een effectiviteitstoets en een coherentietoets in.
  2. Is het besluit noodzakelijk om het doel te bereiken? Is een keuze mogelijk tussen meer geschikte maatregelen, dan moet op basis van deze toets die maatregel worden gekozen die de belanghebbenden het minst belast.
  3. Is de maatregel evenwichtig? Is de op zichzelf geschikte en noodzakelijke maatregel in de gegeven omstandigheden niet onredelijk bezwarend voor de belanghebbende?

 

Of de Raad van State de evenredigheid terughoudend of intensief toetst, is in zijn algemeenheid niet te zeggen. De intensiteit van de toetsing aan het evenredigheidsbeginsel wordt bepaald door onder meer:

  • de aard en de mate van de beleidsruimte van het bestuursorgaan,
  • de aard en het gewicht van de met het besluit te dienen doelen en
  • de aard van de betrokken belangen en de mate waarin deze door het besluit worden geraakt.

 

Naarmate die belangen zwaarder wegen, de nadelige gevolgen van het besluit ernstiger zijn of het besluit een grotere inbreuk maakt op fundamentele rechten, zal de toetsing intensiever zijn.

Concrete zaak Harderwijk: sluiting woning op grond van Wet Damocles

De voornaamste uitspraak van de zogenoemde februari-uitspraken betrof een casus in Harderwijk. De casus ging over de sluiting van een woning op grond van de discretionaire bevoegdheid van de Burgemeester in de Opiumwet (drugshandel vanuit de woning). Als gevolg van de sluiting kwam een heel gezin op straat te staan. De vraag lag voor of de Burgemeester, ondanks de drugshandel van zijn sluitingsbeleid moest afwijken, omdat de sluiting onevenredig was voor het gezin in verhouding tot het doel van de sluiting (stoppen drugshandel en rust in de omgeving).

De Raad van State oordeelde dat de sluiting van de woning  aan de eisen van geschiktheid en noodzakelijkheid voldeed. De Burgemeester mocht gezien de ernst en de omvang van de drugsovertredingen overgaan tot sluiting van de woning. De Burgemeester kon niet met een minder ingrijpend middel volstaan. De Burgemeester van Harderwijk heeft volgens de Raad van State echter onvoldoende de evenwichtigheid van de sluiting gemotiveerd. Uit de besluitvorming bleek niet dat de burgemeester zich heeft afgevraagd wat een sluiting zou betekenen voor de woonbelangen van het gezin, waaronder de (deels minderjarige) kinderen en dus ook niet hoe hij dit belang tezamen met de andere aan de orde zijnde belangen heeft afgewogen. Hierin speelde met name een rol dat denkbaar was dat sluiting van de woning (op grond van de Opiumwet), zou leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst door de woningcorporatie. De sluiting zou dan onomkeerbare gevolgen voor het gezin hebben.

Nieuwe evenredigheidstoets heeft (mogelijk) een breed bereik

Het is niet ondenkbaar dat de hierboven besproken bestuursrechtelijk rechtspraak ook gevolgen gaat hebben voor civiele procedures. Dat hangt samen met het volgende. Als vanuit een gehuurde woning de openbare orde wordt verstoord of bijvoorbeeld sprake is van drugsoverlast, kan de burgemeester op grond van in de wet (art. 7:231 lid 2 BW) genoemde grondslagen overgaan tot sluiting van het gehuurde. In dergelijke gevallen biedt de wet (in art. 7:231 lid 2 BW) de verhuurder de mogelijkheid de huurovereenkomst te ontbinden door een buitengerechtelijke ontbindingsverklaring. Voor die ontbinding is dus geen rechterlijke tussenkomst vereist. Wel is het zo dat  een gedwongen ontruiming – in het geval de huurder niet instemt met de buitengerechtelijke ontbinding en weigert te vertrekken – via de rechter moet verlopen. Het voorzichtige vermoeden is dat civiele rechters die zich moeten buigen over dergelijke ontruimingsprocedures zullen laten meewegen welke ontwikkelingen er in de rechtspraak hebben plaatsgevonden ter zake bestuursrechtelijke trajecten tot woningsluiting en het evenredigheidsbeginsel. Dit kan leiden tot meer terughoudendheid bij civiele rechtbanken in ontruimingsprocedures.

 

 

Opkoopbescherming in Amsterdam per 1 april 2022

Opkoopbescherming in Amsterdam per 1 april 2022

De gemeenteraad van Amsterdam heeft op 16 februari 2022  ingestemd met invoering van de opkoopbescherming  voor alle woningen met een WOZ-waarde tot €  512.000,- per 1 april 2022. De inspraakmogelijkheden hebben tot enkele wijzigingen aan het plan van het college geleid. Aan de hand van de nota van beantwoording, en behandeling van het voorstel in de gemeenteraad komen in dit artikel kort de (opvallende) hoofdpunten van de opkoopbescherming aan de orde.

Brede invoering

Het Amsterdamse voorstel ontving de nodige kritiek omdat de Opkoopbescherming in het licht van de landelijk gegeven bevoegdheden in Amsterdam wel zeer ruim werd ingevoerd. In plaats van een wijkgerichte invoering koos Amsterdam bijvoorbeeld voor een algemene stadsbrede invoering. Ook op de keuze om alle woningen met een WOZ tot € 512.000,- als goedkope en middeldure koopwoning te kwalificeren kwam veel kritiek. Toch houdt Amsterdam vast aan deze zeer ruimte toepassing van de wettelijke bevoegdheden teneinde de gemeentelijke wens om minimaal 60% van de woningen onder de Opkoopbescherming te laten vallen te verwezenlijken:

“Ook in andere gemeentes komt de gekozen WOZ-waarde voor de opkoopbescherming neer op een bescherming van ongeveer 60 procent van de koopwoningvoorraad. Door deze keuze wordt 60% van de koopwoningen binnen het bereik van de opkoopbescherming gebracht en dat vindt het college een alleszins te verdedigen resultaat.”

Uitzonderingen en ontheffingen

Om de bouw van nieuwe woningen niet te frustreren en onder andere institutionele beleggers en corporaties meer ruimte te bieden heeft het college wel enkele ‘vrijstellingen’ opgenomen. Zo is de Opkoopbescherming niet van toepassing op nieuwbouwprojecten, en projecten die gericht zijn op de bouw van huurwoningen. Ook complexgewijze verkoop van minimaal 10 woningen wordt uitgezonderd van de Opkoopbescherming.

Daarnaast heeft het college, om bijvoorbeeld de werkzaamheden van maatschappelijke vastgoed partijen niet onmogelijk te maken, een lijst opgesteld met situaties waarin een ontheffing (logischerwijs) zal worden verleend of geweigerd. Dit betreft een niet-limitatieve lijst en deze zal dus verder aangevuld worden naarmate meer ervaring wordt opgedaan met de (effecten van de) Opkoopbescherming. In beginsel zal het college een ontheffing verlenen indien:

  1. De woningen zijn gekocht door organisaties met een maatschappelijk gewenst doel;
  2. De woningen zijn gekocht voor zorggerelateerde huur;
  3. Het woningen boven winkels betreft;
  4. Bij complexgewijze verkoop van 4 tot 9 woningen;

 

Ook heeft het college direct twee gevallen benoemd waarvoor zij in beginsel géén ontheffing zal verlenen:

  1. Een woning die is aangekocht om te worden gerenoveerd;
  2. Een woning die op een executieveiling is gekocht.

 

Vervolg

Amsterdam probeert nadrukkelijk de grenzen van de wettelijk gegeven bevoegdheden op te zoeken met de Opkoopbescherming. In juridische procedures – naar aanleiding van een geweigerde vergunning of opgelegde bestuurlijke boete – zal dan ook naar alle waarschijnlijkheid de rechtsgeldigheid van het stelsel worden betwist. Dat de Amsterdamse Opkoopbescherming in rechte standhoudt is dan ook geen gegeven.

Verhuurder van tijdelijke huurovereenkomst woonruimte: aanzegging twee dagen te vroeg: einde huur treft tóch doel.

Hoewel het uitgangspunt bij een huurovereenkomst woonruimte is dat deze moet worden opgezegd om deze te kunnen beëindigen, kent de wet ook een belangrijke uitzondering op het opzeggingsvereiste. Kort gezegd geldt dat opzegging niet vereist is voor de huur van zelfstandige woonruimte met een duur van maximaal twee jaar en voor de huur van onzelfstandige woonruimte met een duur van maximaal vijf jaar. Bij een dergelijke tijdelijke huur dient de verhuurder de huurder maximaal drie maanden en minimaal één maand voor het verstrijken van de bepaalde duur schriftelijk te informeren over het naderende einde. Als de verhuurder die verplichting niet nakomt, wordt de huur in beginsel voor onbepaalde tijd verlengd.

Als een verhuurder een tijdelijke huurovereenkomst sluit als hiervoor beschreven (ex art. 7:271 lid 1 BW, onder de ‘wet doorstroming huurmarkt’) moet de termijn voor het aanzeggen van het einde van de huurovereenkomst goed worden geagendeerd. De termijnen worden strikt gehanteerd. Zo is er al rechtspraak waarin de aanzegging einde huur (informatieplicht) van de verhuurder niet tijdig was gedaan, namelijk een dag te laat, wat heeft geleid tot een huur voor onbepaalde tijd. (ECLI:NL:RBMNE:2017:4759)

Op 24 februari 2022 heeft het Hof Arnhem Leeuwarden uitspraak gedaan in een zaak waarin de verhuurder een vordering tot ontruiming van woonruimte in kort geding had ingesteld. De vraag was of er sprake was van het einde van huurovereenkomst voor bepaalde tijd, terwijl de aanzegging door de verhuurder twee dagen te vroeg was aangezegd. Het hof oordeelde (voorlopig) dat het ontstaan van huurovereenkomst voor onbepaalde tijd in strijd met redelijkheid en billijkheid is. Een dergelijk oordeel is altijd afhankelijk van de omstandigheden van het geval. In de casus van het hof was nog relevant dat de verhuurder geen commerciële partij was en dat er geen commerciële huurprijs gold.

De aanzeggingsplicht is bedoeld om de huurder er tijdig van op de hoogte te stellen dat hij de woning moet verlaten en enige tijd te gunnen om op zoek te gaan naar een andere woning. De bepaling dat deze aanzegging niet eerder dan drie maanden voor het einde van de huur kan plaatsvinden, voorkomt dat verhuurders in de huurovereenkomst al kunnen voldoen aan de aanzeggingsplicht door daarin alvast op te nemen (aan te zeggen) dat de huurovereenkomst na één of twee jaar eindigt. In dit geval is sprake van een zeer geringe afwijking van de termijn van aanzegging van slechts twee dagen. (Hof, r.o. 3.10.) De huurder kon op basis van de (weliswaar iets te vroeg verzonden) brief goed inschatten dat hij op zoek moest naar een nieuwe woning.

De verhuurder kwam goed weg in deze zaak. De wettelijke regeling over de termijnen voor aanzeggen van einde huur zijn namelijk van dwingend recht, en een uitzondering op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid is niet snel plaats. De rechter dient echter terughoudend te zijn met de honorering van een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.

Advies Advocaat-Generaal over WOZ-punten bedreiging voor nieuwbouw en transformaties?

Projectontwikkelaars, die nieuwe woningen bouwen of die kantoorgebouwen transformeren naar woningen, beginnen niet aan het project als dat leidt tot een verlies gevende exploitatie doordat de huurprijs te laag wordt. Het is voor hen van groot belang dat zij zeker weten dat zij de vooraf berekende huurprijs kunnen krijgen na de oplevering. Advocaat-Generaal van Peursem legt in zijn advies aan de Hoge Raad van 2 februari 2022 een bom onder dat uitgangspunt. Wat is er aan de hand?

WOZ-waarde in het WWS

Sinds 2015 maakt de WOZ-waarde deel uit van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Hoe hoger de WOZ-waarde hoe meer punten een woning waard is en dus hoe hoger de huur. Dat is ook van belang voor de vrije sector, want zodra een woning meer dan 141 tot 145 punten waard is, kan deze in de vrije sector worden verhuurd. De verhuurder die een woning in de vrije sector wil verhuren moet er dus vanop aan kunnen dat de woning voldoende WOZ-punten scoort. Dat geldt in het bijzonder voor de projectontwikkelaar die grotere projecten (vernieuw)bouwt en dus grote risico’s aangaat. Indien deze zich voor wat betreft de huurprijs misrekent kan dat een dure vergissing blijken te zijn.

De WOZ-waarde wordt bepaald door de belastingdienst van de gemeente. Deze geeft jaarlijks een WOZ-beschikking af waarin de door de gemeente getaxeerde WOZ-waarde wordt meegedeeld aan verhuurder én huurder. Beiden kunnen daartegen bezwaar aantekenen als zij het met de WOZ-beschikking niet eens zijn.

De WOZ-waarde die in de WOZ-beschikking staat is de WOZ -waarde op 1 januari in het jaar ervoor (de peildatum). Bij (vernieuw)bouw wordt WOZ-waarde bepaald op 1 januari van het jaar waarin de woning wordt opgeleverd (de toestandspeildatum). De wet schrijft voor dat de WOZ-waarde dan gelijk is aan de vervangingswaarde van de woning als ware deze gereed. Omdat de vervangingswaarde volgens de Wet WOZ gelijk is aan de marktwaarde van de grond plus de kosten van herbouw van de woning (de geobjectiveerde stichtingskosten van de woning), zal deze in veel gevallen (aanmerkelijk) lager zijn dan de marktwaarde van de woning (plus grond).

Minimale WOZ-waarde

Bij (ver)nieuwbouw lopen gemeenten niet hard bij het afgeven van een WOZ-beschikking. Het komt er vaak op neer dat de gemeente helemaal geen WOZ-beschikking op basis van de toestandspeildatum afgeeft. Maar daarmee zadelt de gemeente de verhuurder wel op met een probleem. Want indien er geen WOZ-waardebeschikking is, wordt de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel gelijk gesteld aan een fictieve minimale waarde die elk jaar opnieuw door de wetgever wordt vastgesteld en die in 2022 slechts € 61.198 bedraagt. Omdat dat een extreem lage waarde is, is het in het belang van de verhuurder toepassing van de minimale waarde te voorkomen.

De verhuurder doet er dus verstandig aan de gemeente tijdig, dat wil zeggen voor de oplevering van de woning, te verzoeken een WOZ-beschikking op basis van de toestandspeildatum af te geven. Het maakt voor de WOZ-punten niet uit als de gemeente die pas verstrekt na aanvang van de huurovereenkomst.

Rechtspraak verdeeld

In de rechtspraak over dergelijke gevallen blijken rechters heel verschillend te oordelen. Er zijn rechters die de wet strikt toepassen en dan al snel de minimale WOZ-waarde tot uitgangspunt nemen. Er zijn ook rechters die de werkelijke (door een eigen taxateur) getaxeerde WOZ-waarde op basis van de marktwaarde van de woning tot uitgangspunt nemen.

Prejudiciële vragen

De kantonrechter Utrecht overzag vorig jaar deze rechtsongelijkheid en besloot daarom over deze materie prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft die vragen nog niet beantwoord, maar zijn adviseur, Advocaat-Generaal van Peursem, heeft op 2 februari 2022 van zijn advies gediend. Dat advies is niet heel bemoedigend voor verhuurders/projectontwikkelaars.

De A-G vindt, kort gezegd dat, indien de verhuurder het aan zichzelf heeft te wijten dat er geen WOZ-beschikking is van de gemeente de minimale WOZ-waarde in aanmerking worden genomen. De A-G vindt dat de verhuurder dat aan zich zelf heeft te wijten, als hij verzuimd heeft tijdig een WOZ-beschikking aan te vragen bij de gemeente.

Commentaar

Disproportionele gevolgen

Noch de prejudiciële vragen, noch de A-G houdt in zijn conclusie rekening met het feit dat een eenmaal op basis van de minimale WOZ-waarde verlaagde huurprijs nooit meer kan worden geharmoniseerd. Dat leidt ertoe dat de verhuurder, zolang de huurovereenkomst voortduurt, met een verlaagde huurprijs blijft zitten. Dat is nog vervelender als de woning verhuurd is in de vrije sector en de verlaagde huurprijs uitkomt in het sociale segment, want dan is het verschil vaak heel groot. Anders gezegd: die ene ‘omissie’ van de verhuurder kan hem nog jaren achtervolgen. Dat kan er bovendien toe leiden dat de verhuurder al die tijd met een verlies gevende exploitatie wordt geconfronteerd. Terwijl de huurder door het ontbreken van een WOZ-beschikking niet wordt benadeeld. Maar hij krijgt wel een groot cadeau als de rechter hem om die reden een permanente huurverlaging geeft.

De A-G houdt in zijn advies ten onrechte geen rekening met de disproportionaliteit van de toepassing van de (op dit punt nogal ingewikkelde en ondoorzichtige) regelgeving zoals de A-G die voorstaat.

Onbegrensde straf

Toepassing van de minimale WOZ-waarde kan in dergelijke gevallen worden gezien als een (civielrechtelijke) sanctie. De omvang van de sanctie kan echter niet worden bepaald, want de sanctie neemt elke maand dat de huur voortduurt in omvang toe. Straffen en sancties waarvan de gestrafte de omvang niet van te voren kent zijn in strijd met artikel 7 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). In art. 7 EVRM is het zogenaamde legaliteitsbeginsel neergelegd. Het legaliteitsbeginsel heeft verschillende betekenissen. De meest bekende betekenis is dat burgers voor wat betreft hun (strafbare) gedragingen alleen gebonden zijn aan voorafgaande wetsbepalingen. Dit voorkomt dat de wetgever met terugwerkende kracht bindende regels en daaraan gekoppelde straffen en sancties kan opleggen. Daarnaast houdt het legaliteitsbeginsel in dat de strafbare gevolgen van niet voldoen aan wetsbepalingen voldoende duidelijk in die wetsbepaling moeten zijn vastgelegd. Anders gezegd: in de wet moet de maximale straf of sanctie zijn vastgelegd. Dat is het ‘lex certa’ beginsel.

Het lex certa beginsel is met name in het strafrecht van belang. Burgers dienen niet alleen te weten welke gedragingen verboden zijn, maar ook welke straf zij maximaal kunnen verwachten, indien zij zich aan die gedragingen schuldig maken. Artikel 7 EVRM is niet alleen van toepassing in het strafrecht, maar ook in het civiele recht (en het bestuursrecht). Ook het civiele recht (en het bestuursrecht) kent straffen en sancties. Verdedigbaar is dat toepassing van de minimale WOZ-waarde, die het gevolg is van een omissie van de verhuurder, een dergelijke aan de toetsing van artikel 7 EHRM onderhevige sanctie bevat, want de huurprijs komt daardoor in veel gevallen op een zeer laag niveau. En blijft op dat lage niveau zolang de huurovereenkomst voortduurt.

Bij toepassing van de minimale WOZ-waarde is de omvang van de sanctie per maand dus wel bekend, maar is de omvang van de totale sanctie niet bekend. Elke maand dat de huurovereenkomst voortduurt duurt de sanctie voort, terwijl de duur van de huurovereenkomst niet voorspelbaar is. De wet begrenst met andere woorden op geen enkele wijze de omvang van de sanctie, zodat deze onbekend en niet bepaalbaar is zodra de sanctie wordt opgelegd in de vorm van een huurprijsverlaging. De uit te spreken sanctie is niet gebonden aan enig wettelijk gedefinieerd maximum.

Daar komt bij dat de sanctie het langer voortduren van de huurovereenkomst stimuleert, doordat het voordeel dat de huurder als gevolg van de sanctie geniet groot is en hij weet dat hij, als hij zou verhuizen naar een andere woning, elders een aanmerkelijk hogere huur verschuldigd zal zijn.

Laten we hopen dat de Hoge Raad in de beantwoording van de prejudiciële vragen oog heeft voor de ongerijmde gevolgen van het advies van de A-G.

Huurprijsbeleid 1 januari 2022 t/m 30 juni 2023

Op 24 februari 2022 heeft de minister het huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2022 tot en met 30 juni 2023 gepubliceerd. De belangrijkste punten uit dat beleid zijn:

  • Per 1 juli 2022 kunnen de huren voor sociale huurwoningen worden verhoogd met 2,3%. Dat geldt niet voor huurwoningen met een huurprijs onder EUR 300,-. De huur van die woningen kan met EUR 25 worden verhoogd.
  • Al langer bekend is dat sinds 1 mei 2021 de huurverhoging voor geliberaliseerde huurovereenkomsten (vrije sector) voor drie jaar (dus tot 1 mei 2024) gemaximeerd is op de inflatie + 1 procentpunt. In 2022 bedraagt het maximale percentage aldus in totaal 3,3%.
  • Per 1 januari 2022 is de regeling van de inkomensafhankelijke huurverhoging gewijzigd. De inkomensgrens is verhoogd en er geldt een hogere inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens dan voor eenpersoonshuishoudens. Verder zijn er twee inkomenscategorieën met ieder een eigen maximale huurverhoging: de hoge middeninkomens en de hoge inkomens. Middeninkomens kunnen met EUR 50.- worden verhoogd, hoge inkomens met EUR 100,-. De uitzondering voor huishoudens van vier of meer personen en voor huishoudens met een of meer AOW-gerechtigden is vervallen.
  • Per 1 juli 2022 mag de huur voor zelfstandige woningen met een “zeer lage” huurprijs van onder EUR 300 maximaal met EUR 25 worden verhoogd.
  • Aan huurders van woningcorporaties, die eerder aanspraak op een eenmalige huurverlaging hebben gemaakt die per 2022 ingaat, mag in 2022 geen voorstel tot huurverhoging worden gedaan.

 

Tot slot nog het volgende. De liberalisatiegrens ligt sinds 1 januari 2022 op EUR 763,47. Thans hoort daar een puntental van minimaal 145 bij. Per 1 juli 2022 wijzigt dat puntental en zijn, zelfstandige woningen met minimaal 141 punten geliberaliseerd.

 

Het volledige huurprijsbeleid is hier te raadplegen.