Naast een bankgarantie of een waarborgsom wordt er bij de verhuur van commerciële bedrijfsruimte in de praktijk veelvuldig gebruik gemaakt van een concerngarantie ter zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen uit een huurovereenkomst. Bij een concerngarantie staat een (moeder)vennootschap garant voor de nakoming van de verplichtingen uit een huurovereenkomst van een tekortschietende (dochter)vennootschap.
Anders dan bij een bankgarantie waarbij veelal gebruik wordt gemaakt van het model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ), is er geen marktconform model voor een concerngarantie beschikbaar. Partijen bepalen zelf de reikwijdte van de concerngarantie. Zo kan een concerngarantie betrekking hebben op alle verplichtingen van de huurder, en niet uitsluitend op diens financiële verplichtingen.
De bewoordingen van een concerngarantie dienen evenwel zorgvuldig te worden gekozen, zo blijkt ook uit een recente uitspraak van de Rechtbank Amsterdam met betrekking tot de Amsterdamse vestiging van het internationale warenhuisconcern Hudson’s Bay.
In de loop van 2020 zijn de Hudson’s Bay vestigingen uit het Nederlandse winkellandschap verdwenen als gevolg van het faillissement van HBC Netherlands B.V. (hierna: “HBC NL”) in 2019. Voor de Amsterdamse vestiging van het warenhuisconcern waren met de verhuurders langdurige huurovereenkomsten gesloten voor de duur van twintig jaar (het betroffen hier drie panden op rij, met verschillende eigenaars). Ter zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen uit deze huurovereenkomsten gedurende de eerste tien jaar hadden deze verhuurders concerngaranties bedongen van de moedermaatschappij Hudson’s Bay Company ULC (hierna: “HBC”).
Na het faillissement van HBC NL hebben de verhuurders een beroep gedaan op de concerngarantie, waarna een geschil is ontstaan over de reikwijdte van de door HBC afgegeven garantie.
De tekst (voorzover hier relevant) luidt als volgt:
“(…) 1.1. The Guarantor hereby irrevocably and unconditionally guarantees the Lessor (…) by way of an independent obligation, the proper fulfillment of Lessee’s financial obligation to pay any rent instalment plus VAT and CPI-indexation during the 10 year period commencing on the Rent Commencement Date (as defined in the Lease Agreement) and ending on the 10th anniversary of the Rent Commencement Date, when such payment obligation shall become due and payable according to the terms of the Lease Agreement. (…)
De verhuurders stelden zich op het standpunt dat HBC de verplichting op zich had genomen om zowel in als buiten faillissement de verhuurders in de toestand te brengen of te houden alsof de huurovereenkomsten ten minste tien jaren zouden voortduren en de huurders volledig aan hun verplichtingen zouden voldoen. Een eventueel negatief verschil in huuropbrengst (tussen de huurovereenkomst met HBC NL en een nieuwe huurder) alsmede de redelijke kosten voor wederverhuur (huurvrije periode, herontwikkeling en herinrichting) zouden volgens de verhuurders ook onder de garantie vallen. En verder zou de betalingsverplichting onder de garantie pas vervallen op het moment dat een nieuwe huurder daadwerkelijk huur zou gaan betalen, aldus de verhuurders.
Daartegenover stelde HBC dat een taalkundige uitleg van de concerngarantie meebrengt dat haar aansprakelijkheid eindigt wanneer verhuurders nieuwe huurovereenkomsten met betrekking tot de panden aangaan. En voorts dat de garantie geen verplichting bevat om een negatief huurverschil (waaronder de kosten van wederverhuur) te betalen.
De rechtbank overweegt dat voor de uitleg van de concerngarantie, naast de tekst tevens van belang is wat partijen in de gegeven omstandigheden over en weer daaraan mochten toekennen en wat zij op dat punt redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex-criterium). In dat kader acht de rechtbank het van belang dat de concerngaranties tussen professionele partijen zijn overeengekomen en partijen bij het aangaan daarvan door advocaten zijn bijgestaan. En voorts dat de concerngaranties zijn opgesteld in de Engelse taal en het volgens de Anglo-Amerikaanse rechtstraditie gebruikelijk is dat de afspraken tussen partijen gedetailleerd zijn vastgelegd, zodat er aanleiding is om aan de bewoordingen van de concerngaranties grote betekenis toe te kennen.
De rechtbank vervolgt dat uit de bewoordingen van artikel 1.3 van de concerngarantie volgt dat de verplichting van HBC tot betaling van huurtermijnen vervalt vanaf het moment dat de verhuurders nieuwe huurovereenkomsten met betrekking tot de panden aangaan. De verhuurders worden dan ook niet gevolgd in de stelling dat de garantie pas zou vervallen op het moment dat de nieuwe huurder daadwerkelijk huur zou gaan betalen (dus eerst na ommekomst van een huurvrije periode) en evenmin in de stelling dat een negatief verschil in huuropbrengst (waaronder de kosten van wederverhuur) is verschuldigd. Dit staat niet in artikel 1.3 vermeld en de rechtbank overweegt dat verwacht mag worden dat dit expliciet was opgenomen indien partijen hadden bedoeld dat overeen te komen. Voor een andere uitleg zijn er te weinig aanknopingspunten volgens de rechtbank.
Dit leidt ertoe dat HBC alleen de huurtermijnen tot aan het moment van wederverhuur is verschuldigd en niet het negatieve huurverschil (waaronder de kosten van wederverhuur). En dat scheelde nogal wat miljoenen. Het voert voor deze bijdrage te ver om op alle door partijen ingenomen standpunten in te gaan, maar het is een lezenswaardige uitspraak. De les die we uit deze uitspraak kunnen trekken is dat het van belang is om de bewoordingen van een concerngarantie zorgvuldig te kiezen.
