Koop en verkoop van onroerend goed

De vastgoedrecht advocaten van Hielkema & co zijn specialisten op het gebied van koop en verkoop van onroerend goed. Daarbij kan het gaan om zowel woningen als bedrijfspanden. Met onze jarenlange ervaring in het vastgoed zijn wij bij uitstek de partij om u bij de koop en verkoop te adviseren en bij te staan in het geval van een geschil.

Wij begeleiden transacties, bijvoorbeeld bij de aankoop van één of enkele panden, maar ook bij grotere complexen en winkelcentra. Wij voorzien onze cliënten van de nodige adviezen over bijvoorbeeld rechten en plichten, het opstellen van de koopovereenkomst, specifieke bedingen en eventueel aanwezige huurders. Ook hebben wij veel ervaring met procedures die onder andere betrekking hebben op de leveringsverplichting, gebreken, ontbindende voorwaarden en contractuele boetes. Zo kunnen wij u gedurende het gehele traject van A tot Z met raad en daad bijstaan.

De koopovereenkomst

Bij de koop en verkoop van een pand komt veel kijken. Voor de betreffende partijen gaat het geregeld om aanzienlijke investeringen. Het is daarom van groot belang dat er in de koopovereenkomst heldere afspraken worden gemaakt. Dit kan namelijk veel discussies en geschillen voorkomen. Het gaat dan om afspraken over bijvoorbeeld de koopprijs, de leveringsdatum en ontbindende voorwaarden.

Contracteren is bovendien altijd maatwerk. Zo komt het geregeld voor dat panden bepaalde eigenschappen bezitten die gevolgen kunnen hebben voor de gebruiksmogelijkheden. Het kan dan wenselijk zijn om daarover in de koopovereenkomst één of meerdere specifieke bepalingen op te nemen. Dit betreft bijvoorbeeld een ouderdomsclausule in het geval van een vooroorlogs pand. Met een ouderdomsclausule wordt beoogd de aansprakelijkheid voor de verkoper te beperken in het geval zich er na de verkoop gebreken voordoen. Maar ook in het geval het pand bijvoorbeeld een monumentale status heeft kan het verstandig zijn om daarover het nodige in de koopovereenkomst op te nemen.

Gebreken bij koop onroerend goed

Veel geschillen bij de aankoop van een pand ontstaan doordat de kopende partij zich na de levering op het standpunt stelt dat het gekochte niet beantwoordt aan de overeenkomst. Met andere woorden: er is sprake van een gebrek.

Met betrekking tot de vraag of sprake is van een gebrek zal enerzijds moeten worden nagegaan of de koper heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht. De onderzoeksplicht houdt in dat de koper vóór de aankoop van het pand onderzoek moet hebben gedaan naar de staat daarvan. Dit kan bijvoorbeeld door het pand te bezichtigen, daarover relevante vragen te stellen aan de verkoper en daarnaar (bouwkundig) onderzoek te laten doen.

Anderzijds rust er op de verkoper een mededelingsplicht. Dat houdt in dat wanneer een verkoper weet heeft van een bepaald gebrek, de koper daarover moet worden ingelicht. De verkoper kan bijvoorbeeld via de verkoopbrochure invulling geven aan deze plicht, maar ook door de beantwoording van de NVM Vragenlijst die vervolgens als bijlage bij de koopovereenkomst wordt gevoegd.

Tot slot is uiteraard ook weer relevant wat partijen in de koopovereenkomst ter zake gebreken zijn overeengekomen en welke overige omstandigheden nog meespelen.  Dit bepaalt eveneens de rechten en plichten over en weer.

Ontbindende voorwaarden koopovereenkomst

De huidige woningmarkt, waarin het aanbod beperkt is en de vraag hoog, legt op kopers van woningen veel druk. Dat betekent dat er met regelmaat koopovereenkomsten worden gesloten, terwijl het voor de kopers onzeker is of zij voor de woning een financiering kunnen krijgen. Om de risico’s voor de koper te beperken, wordt daarom in veel koopovereenkomsten een zogeheten financieringsvoorbehoud opgenomen. Dat betekent dat – in het geval de koper geen financiering kan verkrijgen en aan de voorwaarden van het voorbehoud is voldaan – de koper het recht heeft om de koopovereenkomst kosteloos te ontbinden.

Naast een financieringsvoorbehoud wordt met enige regelmaat in koopovereenkomsten ook een ontbindende voorwaarde opgenomen in verband met een nog uit te voeren bouwkundige keuring. Dat betekent dat de koper de koopovereenkomst onder bepaalde omstandigheden nog mag ontbinden na de uitvoering van deze keuring.

Over dergelijke ontbindende voorwaarden ontstaat meer dan eens een geschil en daarover wordt ook veelvuldig geprocedeerd. Bij dergelijke geschillen stelt de verkoper zich doorgaans op het standpunt dat de koper ten onrechte een beroep op de ontbindende voorwaarde heeft gedaan. Meer specifiek stelt de verkoper dat de koper ten onrechte de koopovereenkomst niet meer nakomt en daardoor een contractuele boete verschuldigd is geraakt (vaak is deze vastgesteld op 10% van de koopsom).

Bij dergelijke geschillen dient zorgvuldig te worden nagegaan onder welke omstandigheden door de koper een beroep op de ontbindende voorwaarde kon worden gedaan en in welke mate de koper daaraan heeft voldaan.

Hielkema & co: specialisten koop en verkoop van onroerend goed

Vanwege onze specialistische kennis zijn wij volledig op de hoogte van alle rechten en plichten die gelden bij de koop en verkoop van onroerend goed. Wij adviseren zowel kopers als verkopers en staan hen zo nodig bij in gerechtelijke procedures. Heeft u vragen of bent u verzeild geraakt in een geschil met uw koper of verkoper? Bel dan vrijblijvend 085 – 57822820 of vul het formulier in en wij nemen contact met u op.