Eerste arresten Hoge Raad over het eigendomsrecht (EVRM)

De Hoge Raad heeft zich onlangs voor het eerst in een tweetal zaken tussen een huurder en een verhuurder inhoudelijk uitgelaten over de vraag of het Nederlandse stelsel van wettelijke huurprijsbeheersing voor woonruimte in strijd is met het Europees Verdrag voor de Rechten van Mens (EVRM).

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2014:826&keyword=12%2f04165

http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2014:827&keyword=13%2f02738

Het Europees Hof voor de Rechten van de Mens in Straatsburg heeft de afgelopen jaren de (huur)wetgeving van enkele landen, waaronder die van Polen, in strijd met het EVRM beoordeeld, bijvoorbeeld ingeval deze voor de eigenaar leidt tot een verliesgevende exploitatie. De Hoge Raad heeft de vorderingen van de verhuurders in deze zaken afgewezen. Vooral de motivering van de uitspraken is teleurstellend.

De Hoge Raad begint ermee te overwegen dat ons recht altijd een nooduitgang biedt voor apert onredelijke gevallen, zodat er op voorhand niet zo snel strijd zal zijn met internationaal recht. Vervolgens vergelijkt de Hoge Raad de situatie die in de Poolse zaak aan de orde was met die in Nederland. De Hoge Raad overweegt dat er in Polen een systemische inbreuk op het EVRM was, terwijl in Nederland niet is gebleken dat de wet leidt tot huurprijzen waarbij verhuurders een zwaar verlies leiden op de exploitatie. Een verschil tussen Polen en Nederland was dat de groep verhuurders die zwaar verlies leden als gevolg van de wet in Polen gemakkelijk was te identificeren: verhuurders van alle woningen die al in de communistische tijd onder de communistische wetgeving waren verhuurd (dus voor 1989) en waarin nog steeds dezelfde huurders woonden. Bovendien was in alle gevallen de omvang van hun verlies fors. In Nederland ligt dat genuanceerder. In Nederland is de groep van verhuurders die verlies lijden moeilijker aan te wijzen en is er niet altijd sprake van een verliesgevende exploitatie. Grosso modo gaat het in Nederland (ook) om huurovereenkomsten die lange tijd geleden zijn aangegaan en nog steeds voortduren. Bij die huurcontracten is de huurprijs in alle gevallen als gevolg van wettelijke beperkingen achtergebleven bij de huurontwikkeling, zelfs die in de sociale huursector. In sommige gevallen leidt dat tot een verliesgevende exploitatie, de ene keer meer dan de andere keer. Onze wet bevat hiervoor geen remedies, omdat de wet voor de bepaling van de wettelijke huurprijs geen acht wordt geslagen op de kosten van de verhuurder. Dit kan, net als in Polen, toch moeilijk anders dan als een systematische inbreuk op het EVRM worden gezien. De Hoge Raad vindt van niet.

Voor (veel ) meer informatie over deze materie zie de website van de Stichting Fair Huur: http://www.fairhuurvoorverhuurders.nl