De verhuiskostenvergoeding bij renovaties, het blijft de gemoederen bezighouden
In een recente bijdrage schreven wij over de verhuiskostenvergoeding die een verhuurder dient te betalen wanneer een huurder tijdens renovatiewerkzaamheden genoodzaakt is om tijdelijk te verhuizen. Meer specifiek ging het om de situatie waarin de huurder gedurende die werkzaamheden gebruik mag maken van een volledig ingerichte logeerwoning. De reden van de bijdrage was een arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 2 februari 2021. In dat arrest oordeelde het gerechtshof dat de betreffende huurder in de voornoemde situatie geen aanspraak kon maken op een verhuiskostenvergoeding. Daardoor leek een einde te komen aan de wisselende rechtspraak over dit onderwerp. Desondanks heeft ditzelfde gerechtshof in een arrest van 22 juni 2021 aanleiding gezien om hierover prejudiciële vragen te gaan stellen aan de Hoge Raad.
In dit artikel zal nader worden ingegaan op het arrest van het gerechtshof en de prejudiciële vragen die door dit gerechtshof zijn geformuleerd.
Het arrest van 22 juni 2021
Het arrest betrof een zaak waarin de verhuurder, een woningcorporatie, groot onderhoud en renovatiewerkzaamheden had uitgevoerd, onder andere aan de woning van de huurder. Tijdens de werkzaamheden heeft de huurder gedurende een periode van 6 weken in een volledig ingerichte logeerwoning verbleven, die door de verhuurder ter beschikking was gesteld. De huurder meende op grond van de wettelijke regeling aanspraak te kunnen maken op een verhuiskostenvergoeding en is daarover een gerechtelijke procedure gestart. Bij de kantonrechter werd haar vordering afgewezen, waarna zij in hoger beroep is gegaan.
In het zeer lezenswaardige arrest gaat het gerechtshof uitgebreid in op de wettelijke regeling waarin de verhuiskostenvergoeding is neergelegd (artikel 7:220 BW). Het gerechtshof besteedt daarbij aandacht aan de rechtspraak van de Hoge Raad, de vakliteratuur en (met name) de parlementaire geschiedenis. Ook gaat het gerechtshof in op het grote maatschappelijke belang van het antwoord op vraag of een huurder in deze situatie recht heeft op een verhuiskostenvergoeding. Dat belang is erin gelegen dat er – mede door de veroudering van de woningvoorraad en de taak om te verduurzamen – nog veel renovatiewerkzaamheden in woningcomplexen zullen gaan plaatsvinden. Indien de huurders die gedurende de werkzaamheden gebruik kunnen maken van een volledig ingerichte logeerwoning per definitie aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding, dan leidt dat voor verhuurders tot extra hoge kosten. Dat maakt niet alleen het gebruik van logeerwoningen onaantrekkelijk, maar het kan zelfs gevolgen hebben voor de financiële haalbaarheid van een renovatieproject. Hierdoor zou volgens het gerechtshof voor verhuurders bovendien een prikkel kunnen ontstaan om huurders ter besparing van kosten zoveel mogelijk in hun eigen woning te laten verblijven tijdens renovatiewerkzaamheden, ondanks een mogelijke noodzaak tot tijdelijke verhuizing.
De prejudiciële vragen
In navolging hiervan meent het gerechtshof dat er aanleiding bestaat om over dit onderwerp prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen. Hoewel de verhuurder en huurder zich over dit voornemen nog mogen uitlaten, heeft het gerechtshof in ieder geval alvast de volgende vragen geformuleerd:
- Moet een tijdelijke intrek in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, worden aangemerkt als een verhuizing, zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW?
- Is het antwoord op vraag 1. mogelijk anders als in combinatie met de sub 1 geschetste situatie de woning ten behoeve van de renovatiewerkzaamheden volledig of grotendeels ontruimd moet worden?
- Maakt het bij de beantwoording van de onder 2. vermelde vraag nog verschil of de inboedel wordt opgeslagen in een door de verhuurder op diens kosten ter beschikking gestelde opslagruimte?
- En maakt het bij de beantwoording van vraag 3. nog verschil of de kosten van verplaatsing van de inboedel (naar die opslagruimte en terug naar de woning) voor rekening van de verhuurder komen?
- Maakt het bij de beantwoording van de onder 1. vermelde vraag nog verschil of de huurder bij terugkeer in de gerenoveerde woning als gevolg van de renovatiewerkzaamheden herinrichtingskosten in de eigen woning heeft moeten maken? Hieronder wordt niet begrepen herstel van schade, maar herinrichtingskosten die noodzakelijk zijn als gevolg van de renovatiewerkzaamheden, bijvoorbeeld bij een gewijzigde maatvoering van gerenoveerde kozijnen.
- Zijn er nog andere factoren die meegewogen moeten worden bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een verhuizing, als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW?
Onze visie
Uit de praktijk blijkt dat er behoefte is aan duidelijkheid en rechtseenheid ten aanzien van de verschuldigdheid van verhuiskosten bij renovaties. De praktische formulering van de vragen van het gerechtshof zal er hopelijk toe leiden dat die behoefte wordt vervuld. Het gerechtshof heeft beoogd het onderwerp zo volledig mogelijk aan de Hoge Raad voor te leggen. Het gerechtshof heeft zich, zo blijkt uit de formulering van de vragen, mede laten inspireren door de problematiek die speelde bij eerdere rechtszaken over dit onderwerp. Het zal nog wel even duren voordat de Hoge Raad de vragen zal hebben beantwoord, maar mocht het zo ver zijn, dan houden we u uiteraard op de hoogte.