De WOZ-waarde bij aanvang van de verhuur; verhuurders opgelet!
Een huurder van een woning kan gedurende een bepaalde periode de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs laten toetsen. Sinds 1 oktober 2015 vormt de WOZ-waarde van een huurwoning een belangrijk onderdeel van deze toetsing. De wijze waarop in de toetsing wordt omgegaan met de situatie waarin door het ontbreken van een WOZ-beschikking geen WOZ-waarde bekend is, kan voor verhuurders nadelig uitpakken. Dit was onder meer het geval in de uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van 4 november 2020.[1] In deze zaak werd de maandelijkse huurprijs verlaagd van € 1.250,00 naar maar liefst € 619,75.
In dit artikel zal deze uitspraak worden toegelicht. Afsluitend zal aandacht worden besteed aan de manier waarop verhuurders een dergelijk scenario kunnen voorkomen. Eerst staan we stil bij de WOZ-regeling in het woningwaarderingsstelsel.
De toepassing van de WOZ-waarde in het WWS
Elke huurder van een woning kan gedurende de eerste zes maanden de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Voor huurders met een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar kan dit nog tot uiterlijk zes maanden na afloop daarvan. De toetsing van de aanvangshuurprijs wordt gedaan aan de hand van het woningwaarderingsstelsel (hierna: “het WWS”). Het WWS is een puntensysteem waarbij op basis van het aantal punten de (maximale) huurprijs van een huurwoning wordt bepaald. Een woning krijgt in dat systeem punten toegekend op basis van verschillende onderdelen, zoals het aantal vierkante meters en de aanwezige voorzieningen. Het uiteindelijke puntenaantal wordt aan de hand van een tabel gekoppeld aan een bepaalde huurprijs.[2]
Sinds 1 oktober 2015 vormt de WOZ-waarde van een huurwoning een belangrijk onderdeel van dit puntensysteem (en daarmee dus van de uiteindelijke huurprijs).[3] Normaliter wordt door de gemeente voor elke woning jaarlijks een WOZ-beschikking afgegeven. Daarin wordt (met in achtneming van een aantal ficties) de vrije verkoopwaarde van de woning vermeld. Voor de toetsing van de aanvangshuurprijs dient op grond van het WWS te worden gekeken naar ‘de laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde’. Aan de hand van een vaste formule wordt deze waarde ‘omgezet’ in een bepaald aantal punten dat meetelt voor de puntentelling.
Het ontbreken van de WOZ-beschikking
Hoewel het hanteren van de laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde doorgaans geen problemen oplevert, geldt dat niet voor alle situaties. Zo’n situatie kan zich bijvoorbeeld voordoen bij nieuwbouw of (ingrijpende) verbouwingen en transformaties (bijvoorbeeld van kantoorruimte naar woonruimte). In zo’n geval wil het nog wel eens voorkomen dat voor een nieuwe of ver(nieuw)bouwde woning nog geen WOZ-beschikking is afgegeven. Daardoor is er geen WOZ-waarde bekend. De verhuurder loopt dan het risico dat wordt uitgegaan van een minimum WOZ-waarde (dat op dit moment slechts € 52.085,00 bedraagt). Aan deze minimumwaarde is in het WWS logischerwijs ook een laag aantal punten gekoppeld, waardoor de huurprijs op een veel te laag niveau uitkomt. Het kan ook betekenen dat een vrije sectorwoning alsnog in de sociale sector terechtkomt (dus een huurprijs onder de € 752,33 per maand). Voor verhuurders kan dit zelfs leiden tot een verliesgevende exploitatie.
De uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van 4 november 2020
Het hiervoor geschetste scenario was aan de orde in de zaak die heeft geleid tot de uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van 4 november 2020. In deze zaak hadden de huurders de rechtbank verzocht de overeengekomen aanvangshuurprijs van € 1.250,00 per maand te toetsen. Het bijzondere daarbij was dat het ging om een nieuwe woning die relatief kort voor de ingangsdatum van de verhuur van bedrijfspand tot woning was verbouwd. Vaststond dat toen de woning op 1 juni 2017 aan de huurders werd verhuurd, er nog geen WOZ-beschikking was afgegeven. De per 1 januari 2017 afgegeven WOZ-beschikking had namelijk nog betrekking op het bedrijfspand dat op dat moment ingrijpend werd verbouwd. Door het ontbreken van een WOZ-beschikking was er dus op de ingangsdatum van de verhuur geen WOZ-waarde van de woning bekend.
De rechtbank oordeelde dat voor de toetsing op basis van het WWS van de minimum WOZ-waarde moest worden uitgegaan. Deze waarde bedroeg toen € 41.816,00. Hoofdzakelijk dit oordeel van de rechtbank leidde ertoe dat de huurprijs met terugwerkende kracht werd verlaagd naar € 619,75 per maand. De rechtbank vond – kort gezegd – dat het in deze zaak aan de verhuurder te wijten was dat er geen WOZ-beschikking was. Ook had de verhuurder nagelaten om voldoende objectieve gegevens over te leggen waaruit de WOZ-waarde van de woning had kunnen worden afgeleid.
Toelichting uitspraak en aanbeveling voor verhuurders
Uit de uitspraak volgt dat het in dergelijke zaken onder andere van belang is of het ontbreken van een (juiste) WOZ-beschikking te wijten is aan de verhuurder. In ieder geval kan de verhuurder geen verwijt worden gemaakt wanneer de toepasselijke regelgeving geen mogelijkheid biedt om een WOZ-beschikking te verkrijgen die rekening houdt met de werkelijke situatie van de woning ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst. In de praktijk komt het bovendien geregeld voor dat het aan de gemeente te wijten is dat een (juiste) beschikking ontbreekt, vooral bij ingrijpende renovaties en vastgoedtransities waarbij de laatste WOZ-beschikking niet gebaseerd is op de nieuwe ontwikkeling. Veel gemeentes hebben namelijk te kampen met achterstanden. Er is dan voldoende aanleiding om niet de minimale WOZ-waarde van het WWS toe te passen. De verhuurder dient dan wel zelf aan te tonen wat de WOZ-waarde is op basis van een taxatie van een beëdigd taxateur. Op die manier kan de verhuurder voorkomen dat een huurverlaging wordt uitgesproken zoals de rechtbank dat in deze zaak heeft gedaan. De verhuurder heeft daar extra belang bij, omdat een eenmaal door de huurcommissie of rechtbank verlaagde huurprijs later meestal niet meer naar het oorspronkelijke niveau kan worden gebracht.
[1] Rechtbank Noord-Holland, 4 november 2020 (ECLI:NL:RBNHO:2020:10127).
[2] https://www.rijksoverheid.nl/documenten/publicaties/2020/04/28/maximale-huurprijsgrenzen-voor-zelfstandige-woonruimten-per-1-juli-2020.
[3] Vanwege de grote rol van de WOZ-waarde in deze toetsing wil minister Ollongren de waarde laten maximeren. Hierover schreven wij al meerdere artikelen, zie o.m. https://hielkemaco.nl/nieuws/tekst-regelgeving-maximering-woz-punten-gepubliceerd/ en https://hielkemaco.nl/nieuws/forse-kritiek-in-de-internetconsultatie-over-de-cap-op-de-woz-woningwaarderingspunten/.