Hoge Raad in de fout: samenhuur is iets anders dan medehuur

De beantwoording van prejudiciële vragen door de Hoge Raad over corona en huur slokte voor de kerst van 2021 alle aandacht op. Maar de Hoge Raad heeft toen ook prejudiciële vragen beantwoord over de volgende vraag. Hoe moet worden omgegaan met de situatie waarin twee samenwoners, die allebei op het huurcontract staan, uit elkaar gaan. Kan de rechter dan bepalen wie van hen in de woning mag blijven en moet de verhuurder dat dan tegen zich laten gelden. De Hoge Raad vindt van wel.

Wettelijke medehuur is de situatie dat de woning ooit aan één persoon is verhuurd en dat later de samenwonende partner medehuurder wordt. Op grond van de wet (art. 267 lid 7) kan de rechter bepalen wie van de partners de huurwoning krijgt als de relatie op de klippen is gelopen: de huurder of de medehuurder. Langs die weg kan de verhuurder dus een persoon als huurder opgedrongen krijgen waar hij niet voor heeft gekozen. Bovendien gebeurt dat dan in een juridische procedure tussen de huurder en de medehuurder, waarin de verhuurder geen partij is en er meestal ook geen weet van heeft, zodat zijn belangen niet worden meegewogen. Deze wettelijke regeling is er ter bescherming van de huurder en de medehuurder, maar is natuurlijk een flinke inbreuk op de contractvrijheid.

De Hoge Raad vindt nu dat de wettelijke regeling voor medehuur analoog moet worden toegepast op samenhuur.

Deze uitspraak is naar mijn mening om verschillende redenen te kort door de bocht, want de Hoge Raad miskent dat samenhuur wezenlijk anders is dan medehuur. Bij medehuur heeft de verhuurder met één persoon gecontracteerd en komt er later iemand bij (de wettelijk medehuurder), op wie de verhuurder zich dan ook kan verhalen. Bij samenhuur heeft de verhuurder van meet af aan (vaak bewust) met twee personen gecontracteerd op wie hij zich kan verhalen. Bij duurdere woningen zijn daarbij door de verhuurder vaak de inkomens van beide samenhuurders in aanmerking genomen. Als er dan na de beëindiging van de samenwoning één zou overblijven, verslechtert de positie van de verhuurder, omdat er dan nog maar één persoon is op wie hij zich kan verhalen. Art. 267 is een forse inbreuk op de contractsvrijheid, omdat de verhuurder een niet door hem gekozen contractspartij opgedrongen kan krijgen. Daarom dient de Hoge Raad terughoudendheid te betrachten bij de vraag of een dergelijke regeling analoog van toepassing is op een niet door de wetgever geregelde situatie. De Hoge Raad dient in beginsel over te laten aan de wetgever.

De Hoge Raad overweegt hierover slechts het volgende:

‘Omdat een tussen twee of meer huurders enerzijds en de verhuurder anderzijds gesloten huurovereenkomst berust op wilsovereenstemming, is in een dergelijk geval steeds voldaan aan het in art. 7:267 lid 1 BW gestelde vereiste van instemming door de verhuurder.’

Dat is echter de halve waarheid: de verhuurder heeft wél ingestemd met de twee samenhurende personen, maar de verhuurder heeft niét ingestemd met de mogelijkheid dat daarvan later maar één persoon overblijft (en dus een waarschijnlijk minder solvabele partij).

 Ik geef een voorbeeld van hoe deze uitspraak ook kan uitpakken, wat een andere ongerijmdheid ervan illustreert. De wettelijke medehuurregeling is alleen van toepassing als de huurder en de medehuurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben. Bij samenhuur speelt de vraag of er een duurzame gemeenschappelijke huishouding is niet. De verhuurder verhuurt een woning simpelweg aan twee of meer personen, maar welke relatie zij onderling hebben doet er (meestal) niet toe. Deze uitspraak is door zijn algemene formulering ook van toepassing op woningdelers. Bij woningdelers is er ook (vaak) sprake van samenhuur, maar dan van meer dan twee personen die geen partners van elkaar zijn en ook geen duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben. Woningdelers zouden op het idee kunnen komen om, als er één bewoner weggaat, de rechter te laten bepalen dat de huur voortaan door de andere bewoners (één minder dus) wordt voortgezet. Zonder dat de verhuurder van die procedure op de hoogte is en er kan opkomen voor zijn belangen. Hij komt daar pas na de uitspraak achter. Het zal in de praktijk natuurlijk niet zo snel gebeuren (alleen al omdat de huurprijs niet wijzigt en dan opgebracht moet worden door één persoon minder). Maar het kan wel, ook in situaties dat er geen duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen de samenwoners is. Bij wettelijke medehuur is dat een strikte eis. Alleen als aan deze eis is voldaan heeft de medehuurder recht op de wettelijke bescherming van art. 267. De Hoge Raad breidt met zijn beslissing, om art. 267 analoog toe te passen op contractuele medehuur, de werking van die bepaling bij samenhuur uit tot situaties, waarin art. 267 toepassing mist bij wettelijke medehuur. Dat gaat naar mijn mening te ver.

Er zijn kortom de volgende bezwaren tegen de beslissing van de Hoge Raad:

  • De Hoge Raad breidt een wettelijke regeling uit tot door de wetgever niet geregelde (en ook niet beoogde) situaties in plaats van dat over te laten aan de wetgever;
  • De Hoge Raad miskent daarbij de verschillen tussen wettelijke medehuur en contractuele medehuur, want:
    • de Hoge Raad laat toe dat de verhuurder kan worden opgezadeld met een huurder die minder solvabel is dan beoogd en overeengekomen is bij aanvang van de huur (wat bij wettelijke medehuur juist niet het geval is);
    • de Hoge Raad miskent dat de bescherming van art. 267 uitsluitend geldt bij samenwoners die een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben, zodat analoge toepassing op samenhuur juist niet voor de hand ligt.