Huisvestingsverordening Amsterdam: wat is er gewijzigd per 1 januari 2021?

Binnen een tijdsbestek van 1 jaar is de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 vier keer gewijzigd. De meest recente wijzigingen dateren van 1 januari 2021. Een aantal van die wijzigingen zal in dit artikel nader worden toegelicht. Daarbij worden alleen de wijzigingen van de regels die zien op regulering van de woonruimtevoorraad besproken. Wijzigingen in de regels voor bijvoorbeeld urgentieverklaringen, woongemeenschappen etc., regels die dus zien op verdeling van de woningvoorraad, worden in deze bijdrage niet besproken.

Registratieplicht vakantieverhuur

Een lang gekoesterde wens van het college en de raad gaat per 1 april 2021 in vervulling: een registratieplicht voor vakantieverhuur. Deze registratieplicht – mogelijk gemaakt door nieuwe landelijke regels – stelt het college in staat beter te handhaven op (illegale) vakantieverhuur. Door de nieuwe maatregelen wordt een vakantieverhuurder per 1 april 2021 verplicht om een uniek registratienummer in een advertentie (op Airbnb/Booking) op te nemen. Daarmee wordt het verhuren van een woning op dergelijke sites minder anoniem. Dit zorgt ervoor dat het bijvoorbeeld moeilijker wordt om de limiet van 30 nachten die geldt voor vakantieverhuur te omzeilen. Dat kan nu bijvoorbeeld nog door het aanmaken van meerdere advertenties, maar met een verplicht registratienummer is dat niet meer mogelijk. Het registratienummer is immers gekoppeld aan de woning. Het enkel aanbieden van een woonruimte zonder registratienummer kan resulteren in een boete van € 8.700,-. Als de registratieplicht op 1 april a.s. daadwerkelijk ingaat, zullen wij hier nog uitgebreider over schrijven.

Striktere eisen voor woningvorming

De eisen waaronder een vergunning voor woningvormen – het creëren van twee kleine (zelfstandige) woningen uit één grotere woning – wordt verstrekt zijn per 1 januari 2021 ook strikter geworden.

De woning waaruit deze te vormen kleinere woningen voortkomen moet nu ten minste 100 m2 gebruiksoppervlakte hebben. Amsterdam probeert daarmee te waarborgen dat voldoende woningen voor gezinnen beschikbaar blijven. Zo wordt voorkomen dat er grote woningen (tot 100 m2) worden onttrokken en worden opgedeeld in kleinere woningen.

Indien het een ‘grondgebonden’ woning betreft dan moet de oorspronkelijke woning zelfs een minimale oppervlakte van 200 m2 hebben. Grondgebonden woningen zijn woningen die op de begane grond liggen en ook de verdieping daarboven omvatten. Dit ziet de gemeente als woningen die beschikbaar moeten blijven voor gezinnen.

Daarnaast worden nog nadere voorwaarden gesteld aan de minimale oppervlaktes van de te vormen zelfstandige woningen. Die moeten in beginsel altijd 40 m2 bedragen.

Recidiveboete

Nieuw is ook de dubbel zo hoge boete voor een herhaalde overtreding van de regels door een ‘professionele verhuurder’.  Indien een professionele huur een tweede overtreding begaat binnen vier jaar na een eerdere overtreding, volgt verdubbeling van de op te leggen boete. Daarbij wordt bij het verhuren van twee of meer adressen een verhuurder al aangemerkt als professionele verhuurder.

 Intrekken vergunningen

Ook is een nieuwe bepaling toegevoegd aan het artikel dat het college de bevoegdheid geeft om voorraadvergunningen in te trekken. Artikel 3.3.2, van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 bood het college al de mogelijk om bijvoorbeeld een omzettingsvergunning in te trekken bij ernstige overlast. Nieuw is echter lid 3 van het artikel, dat stelt:

“Burgemeester en wethouders kunnen verleende voorraadvergunningen wijzigen en verleende vergunningen intrekken indien veranderde omstandigheden of gewijzigde inzichten wijziging nodig maken.”

Naast een kritische zienswijze vanuit ons kantoor op het voorstel van dit artikel, is het verder vrij geruisloos en zonder veel protest aangenomen. Dat is opmerkelijk omdat deze nieuwe bepaling zeer verstrekkende gevolgen kan hebben. Het betreft immers een discretionaire bevoegdheid. Het college kan verleende vergunningen voortaan namelijk intrekken of wijzigen bij veranderde omstandigheden of gewijzigde inzichten. Dit artikel geeft het college op papier behoorlijke bevoegdheden aangezien het snel aannemelijk is dat er sprake is van veranderde omstandigheden of gewijzigde inzichten. Nieuwe ideeën over de wijze van bewoning van woonruimtes (zoals recent de 1 persoon per onzelfstandige woonruimte), de inhoud van overeenkomsten (zoals recent de verplichting tot individuele huurovereenkomsten) kunnen voortaan, in ieder geval in theorie, leiden tot aanpassing van reeds afgegeven vergunningen, zonder dat bestaande rechten moeten worden gerespecteerd. Zoals nu vaak het geval is en vaak in overgangsrecht is vervat. Uit de nota van beantwoording volgt dat het college niet vreest voor strijd met de rechtszekerheid, maar gezien de vrijblijvende formulering van het artikel moet dat nog bezien worden.

Aankomende wijzigingen

Overigens verwachten wij op korte termijn wederom een aanpassing van de Hvv. De uitspraak van de Raad van State van 2 december 2020, in welke uitspraak kritisch is geoordeeld over het gefixeerde boetestelsel, dwingt het college naar alle waarschijnlijkheid namelijk tot het doorvoeren van wijzigingen ten aanzien van het boetestelsel dat is opgenomen in de Hvv.

Daarmee blijkt de Amsterdamse huisvestingsverordening een bron voor onduidelijkheid. Een belangrijke reden waarom wij u erover zullen blijven informeren.

De nieuwe Huisvestingsverordening Amsterdam 2020, zoals geldig vanaf 1 januari 2021 leest u hier.