Huurders met een koopwoning; wat kan de verhuurder daartegen doen?
In het NRC stonden op 28 januari 2021 twee uitgebreide artikelen over huurders van sociale huurwoningen die daarnaast ook meerdere koopwoningen (ten minste twee) in eigendom hebben. Volgens het artikel, dat door journalisten Bram Endedijk en Sam de Voogt is geschreven, worden meer dan duizend sociale huurwoningen van woningcorporaties bewoond door personen die samen meer dan drieduizend koopwoningen in eigendom hebben. Dit alles is gebleken uit onderzoek dat het Kadaster heeft uitgevoerd. Als de huur van deze woningen door deze vermogende huurders zou worden opgezegd en kunnen de woningcorporatie deze verhuren aan woningzoekenden en worden de wachtlijsten korter. Het lijkt lastig om iets te doen tegen deze huurders. Toch zien we wel mogelijkheden om deze ongewenste situatie aan te pakken, zowel bij het sluiten van de huurovereenkomst als tijdens de huurovereenkomst.
Op 25 februari 2021 verscheen over dit onderwerp nog een artikel in het NRC van de beide journalisten. In dat artikel worden drie voorbeelden genoemd van huurders met daarnaast een koopwoning. In onze praktijk zijn wij in de loop der jaren ook vele voorbeelden tegengekomen. Zo deed de rechtbank Amsterdam eerder dit jaar uitspraak in een zaak die ons kantoor heeft behandeld. De huurder in deze zaak had meerdere koopwoningen in eigendom, waaronder enkele in Amsterdam, en had een notarispraktijk in het oosten van het land. Daarnaast huurde zij een woning in de vrije sector in Amsterdam. De rechtbank oordeelde dat deze huurder haar huurwoning moest ontruimen, omdat ze daar haar hoofdverblijf niet had.
Vóór het aangaan van de huurovereenkomst
In de NRC-artikelen staat dat Aedes en Woningstichting Eigen Haard vinden dat zij niet kunnen optreden, zo lang de huurder zelf in de huurwoning van de corporatie woont, zich verder aan het huurcontract houdt en zijn eigen (koop)woning verhuurt aan derden. Er wordt verwezen naar de onmogelijkheid of zelfs het verbod voor woningcorporaties om het vermogen te toetsen van hun huurders. Zij vragen daarom de wetgever in actie te komen.
De vraag die hiermee opkomt is of het niet toch mogelijk is om door middel van bijvoorbeeld slimme regelingen in de huurovereenkomst huurders die een tweede woning blijken te hebben aan te pakken.
Passend toewijzen
Woningcorporaties moeten sinds 1 januari 2016 hun woningen op grond van de wet “passend toewijzen”. Passend toewijzen voorkomt dat huishoudens een te dure woning krijgen toegewezen die ze niet kunnen betalen. Elke woningcorporatie moet er daarnaast voor zorgen dat bij ten minste 95% van de woningen die zij jaarlijks toewijst aan huishoudens met een inkomen onder de inkomensgrens voor passend toewijzen, de huur onder de zogenaamde aftoppingsgrens ligt[1].
De regeling voor passend toewijzen is zeer gedetailleerd. Er wordt alleen gekeken naar de hoogte van de huurprijs en het inkomen van het huishouden. Er wordt niet gekeken naar het vermogen van het huishouden. Anders gezegd: een huishouden dat voldoet aan de regels voor passend toewijzen moet in beginsel, wanneer het aan de beurt is, een woning toegewezen krijgen, ook indien het huishouden een fors vermogen heeft.
Een vermogenstoets zou bovendien ingewikkeld en tijdrovend zijn. Vanuit die optiek is het dus maar goed ook dat woningcorporaties niet naar het vermogen behoeven te kijken. Maar controleren of iemand een koopwoning heeft is eenvoudig en snel uit te voeren: dat kan (online) via het Kadaster.
Woningwet
De basis van de regeling van passend toewijzen is de Woningwet. Daarin staat onder meer dat woningen moeten worden toegewezen aan huishoudens met een laag inkomen en aan huishoudens die door andere omstandigheden moeite hebben om huisvesting te vinden (artikel 46 Woningwet).
Daarmee komt de vraag op of dit wetsartikel ruimte laat voor een woningcorporatie om, naast inkomenseisen, extra eisen te stellen aan een huishouden. Wij lezen dit artikel zo dat de woningcorporatie haar woningen aan twee categorieën van huishoudens mag verhuren:
- huishoudens met een laag inkomen
- huishoudens die door andere omstandigheden (dan een laag inkomen) moeite hebben om huisvesting (= alle vormen van huisvesting, dus ook een koopwoning) te vinden (art. 46 lid 1)
Het artikel bepaalt daarnaast dat de woningbouwvereniging voorrang geeft aan deze twee categorieën. Dat betekent dat de corporatie in beginsel ook aan andere categorieën van huishoudens zou mogen toewijzen.
Artikel 46 lid 2 schrijft voor dat de woningcorporatie haar woningen slechts verhuurt aan huishoudens met een beperkt inkomen. Dat beperkte inkomen wordt gerelateerd aan het recht op huurtoeslag. Dus, wanneer een huishouden aan de inkomenseis voldoet, mag de woningcorporatie een woning aan dat huishouden verhuren, maar artikel 46 bepaalt niet dat de corporatie een woning aan dat huishouden moet verhuren. Er zijn in de dagelijkse praktijk wel meer gronden om een woning dan toch niet toe te wijzen, zoals huurachterstanden, woonfraude, een verleden van hennepteelt en overlast die door het huishouden in het verleden is veroorzaakt. Bovendien is de hiervoor genoemde tweede categorie van artikel 46 (huishoudens die door andere omstandigheden dan een laag inkomen moeite hebben om huisvesting te vinden) een zinledige categorie, wanneer alleen het inkomen bepalend zou zijn voor toewijzing.
Wij zijn ervan overtuigd dat bij de totstandkoming van de Woningwet geen rekening is gehouden met huurders die een koopwoning hebben. Daar is simpelweg niet aan gedacht.
Op grond van het bovenstaande gaan we ervan uit dat woningcorporaties huishoudens met een koopwoning mogen weigeren. Daarbij nemen we in aanmerking dat selecteren op basis van het hebben van een koopwoning geen vermogenstoets is. Het is in feite een toets op het door de wetgever toegestane criterium van de tweede categorie van artikel 46 lid 1: of betrokkene door andere omstandigheden (dan een laag inkomen) moeite heeft om huisvesting te vinden.
Langs de weg van de Woningwet bestaan onzes inziens dus niet veel belemmeringen om beperkingen te stellen en om huurders, waarvan uit het Kadaster is gebleken dat zij een of meerdere koopwoningen in eigendom hebben, niet in aanmerking te laten komen voor een sociale huurwoning. Voor deze huurders bestaan immers andere mogelijkheden om in hun huisvesting te kunnen voorzien.
In de praktijk hebben we ook al gevallen gezien waarbij woningcorporaties aan kandidaat-huurders de verplichting op hebben gelegd om – voordat zij de huurovereenkomst konden aangaan – hun in eigendom zijnde koopwoning te verkopen. Dat kan dan bijvoorbeeld gaan om een woning die na een scheiding is toebedeeld aan een van de voormalige echtelieden, terwijl hij of zij op grond van het inkomen in aanmerking zou komen voor een sociale huurwoning. We zien niet direct bezwaren om met een dergelijke kandidaat-huurder afspraken te maken over verkoop van de eigen woning binnen een bepaalde periode (van bijvoorbeeld een half jaar of een jaar – afhankelijk van de lokale woningmarkt). Overigens kan de eventuele (over)waarde van de verkochte woning opnieuw worden geïnvesteerd nadat de huurovereenkomst is aangegaan. Daarvoor moeten weer andere afspraken worden gemaakt.
Het is aan te bevelen dat de woningcorporatie die op deze manier haar kandidaat huurders gaat screenen, haar beleid publiceert. Dat kan bijvoorbeeld op haar website. Het is wellicht ook aan te bevelen dat de woningcorporatie die een dergelijk beleid wenst in te voeren daarover vooraf overleg pleegt met de Autoriteit Woningcorporaties (AW).
Contractuele regelingen
Het is ook mogelijk om in de huurovereenkomst bepalingen op te nemen met betrekking tot het al dan niet in eigendom mogen hebben van een koopwoning.
De door ons kantoor vervaardigde Modelhuurcontracten voor de verhuur van woonruimte, staan al verschillende ter zake relevante regelingen. Denk aan bepalingen over het hebben van hoofdverblijf, het voortdurend (blijven) gebruiken van de woning als goed huurder en een verbod om het gehuurde als pied-à-terre te gebruiken. In verreweg de meeste huurovereenkomsten die door woningbouwverenigingen worden gebruikt, staan ook onderverhuurverboden en een verbod op ingebruikgeving, al dan niet gesanctioneerd met een boete. De meeste van deze bepalingen staan in de algemene huurvoorwaarden.
Regeling tegengaan tweede woning
Het is daarnaast mogelijk een specifieke regeling in de huurovereenkomst op te nemen met betrekking tot de onwenselijkheid dat de huurder ook een of meer koopwoningen heeft. Een dergelijke regeling dient voorafgegaan te worden door in de considerans (dat zijn de overwegingen die hebben geleid tot het aangaan van het huurcontract) van de huurovereenkomst op te nemen uitgangspunten. Die zijn onder meer:
- dat de verhuurder een woningcorporatie is als bedoeld in de Woningwet en als zodanig woningen verhuurt aan een wettelijk voorgeschreven doelgroep;
- dat de doelstelling van de corporatie is om woningen te verhuren aan personen in de doelgroep, te weten huurders die daar op grond van onder meer hun inkomen op zijn aangewezen;
- dat de huurprijs voor dit soort woningen zijn gemaximeerd, zodat de woningen betaalbaar zijn en blijven voor de doelgroep;
- dat de woningcorporatie bij toewijzing is gebonden aan de regels uit de Woningwet, waarin onder meer is geregeld dat woningen alleen mogen worden verhuurd op grond van “passend toewijzen” en dat er lange wachtlijsten bestaan voor haar schaarse goedkope sociale huurwoningen;
- dat huishoudens die een (of meer) woning(en) in eigendom hebben (en deze woning(en) al dan niet aan derden verhuren) niet tot haar doelgroep behoren, omdat deze huishoudens kunnen voorzien in hun eigen huisvesting en niet zijn aangewezen op de schaarse goedkope sociale huurwoningvoorraad van de verhuurder, zodat de verhuurder met dergelijke huishoudens geen huurovereenkomsten voor haar sociale huurwoningen aangaat;
- dat de verhuurder om die reden zowel bij de aanvang van de huurovereenkomst als tijdens de huurovereenkomst onderzoekt of de huurder een (of meer) woning(en) in eigendom heeft en dat, indien blijkt dat de huurder een of meer koopwoningen heeft, de verhuurder de huurovereenkomst zal (doen) ontbinden.
Er zal wel goed moeten worden gekeken naar de beperkingen met betrekking tot het opnemen van bedingen in algemene voorwaarden (de zogenaamde zwarte en grijze lijsten) en ook die op grond van Europese regelgeving (Richtlijn 93/13/EEG) kunnen gelden. Ook kan het eigendomsrecht niet zomaar worden beperkt, omdat dat het meest verstrekkende recht is. Binnen die beperkingen kunnen onzes inziens wel bepaalde bedingen worden opgenomen in de (algemene voorwaarden van de) huurovereenkomst.
Huurovereenkomst
Zo kan er in de huurovereenkomst (of in de algemene huurvoorwaarden) een beding worden opgenomen dat bepaalt dat de huurder (en de leden van zijn huishouding) verklaart dat hij geen woning in eigendom heeft bij aanvang van de huur. En in aanvulling daarop dat als de huurder tijdens de looptijd van de huurovereenkomst wel een woning in eigendom verkrijgt (dat kan door aankoop zijn, maar bijvoorbeeld ook door vererving) hij dat dient te melden.
Een andere bepaling kan zijn dat het ongewenst is dat de huurder een koopwoning aanschaft, omdat de huurder dan niet meer behoort tot de doelgroep voor van woningcorporaties, omdat hij dan zelf in huisvesting kan voorzien. Met dergelijke contractuele bepalingen heeft de verhuurder ten minste aanleiding om in gesprek te gaan met de huurder en om, zo nodig aan te sturen op beëindiging of ontbinding van de huurovereenkomst Zo komt de sociale huurwoning vrij voor een kandidaat die op de wachtlijst staat en die de woning wel nodig heeft.
Opzeggen op grond van dringend eigen gebruik
Bij huurcontracten waarin (nog) niet dergelijke specifieke regelingen zijn opgenomen zien wij ook mogelijkheden. In die gevallen zou de huurovereenkomst kunnen worden opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. Het eigen gebruik bestaat uit de huisvesting van een huishouding uit de doelgroep die in de Woningwet is aangewezen. De huurder die een (of meer) koopwoning(en) heeft, valt niet (meer) binnen deze doelgroep, zodat de verhuurder op die grond kan opzeggen. Dit is vergelijkbaar met bijvoorbeeld de opzegging van campuscontracten, waarbij de huurder zijn woning zal moeten verlaten omdat hij geen student meer is. Het eigen gebruik is in dat geval de huisvesting van studenten. Wij vinden het onder omstandigheden verdedigbaar dat aan huurders die een koopwoning hebben kunnen kopen, de huur langs deze weg kan worden opgezegd.
Er zijn ons geen zaken bekend die al op deze manier zijn ingestoken. Het lijkt in elk geval het proberen waard een (proef)procedure te starten. Een van de hobbels die in een beëindigingsprocedure wegens dringend eigen gebruik moet worden genomen, is dat de verhuurder aannemelijk zal moeten maken dat de huurder andere woonruimte kan verkrijgen. Die andere woonruimte zou kunnen bestaan uit de koopwoning. Een geslaagde proefprocedure heeft precedentwerking hebben voor andere gevallen.
Ten slotte
Hoewel het op het eerste gezicht lastig lijkt om met de huidige wetgeving deze ongewenste praktijk aan te pakken, zien wij goede mogelijkheden die de moeite waard zijn.
Wijziging van de wet zou woningcorporaties natuurlijk nog beter kunnen helpen in het aanpakken van dit ongewenste fenomeen. Wij denken daarbij onder meer aan het ‘toetsmoment’: er dient niet alleen passendheid te zijn bij de aanvang van de huur, maar ook gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. Dat betekent dat de huurder wordt verplicht gegevens aan te leveren over zijn inkomen en woningbezit. Dan kan er periodiek worden bekeken of deze huurder nog wel in aanmerking komt voor zijn sociale huurwoning.
In 2008 is er, in samenspraak met de minister, geëxperimenteerd met het project ‘Huur-Op-Maat’. In het experiment werden woningen aangeboden aan huurders, die op basis van hun (lage) inkomen een korting op de reguliere huurprijs konden krijgen. Als het inkomen steeg, kwam (een deel van) de korting te vervallen en andersom. Dit project is positief geëvalueerd en kreeg goede kritieken, ook van de Woonbond, maar het is in 2011 beëindigd. Nu, 10 jaar later, is er nog steeds geen opvolging. Ten onrechte. Wij denken dat ‘Huur-Op-Maat’ een prima (deel)oplossing kan zijn om het scheefwonen aan te pakken.
Het is nu wachten op de eerste juridische procedures ter bestrijding van dit fenomeen. Wie durft het aan? Onze handen jeuken. Ook assisteren wij graag bij het aanpassen van de huurcontracten.
Huib Hielkema
Jeroen Groenewoud
Advocaten en partners bij Hielkema & co
[1] Zie nader: https://www.woningmarktbeleid.nl/onderwerpen/dossier-woningtoewijzing/alle-illustratieve-artikelen/veelgestelde-vragen-over-passend-toewijzen
en