Kan de rechter de servicekosten bij vrije sector huur toetsen?

Kan de rechter de servicekosten bij vrije sector huur toetsen?

Sinds jaar en dag kan de huurder van woonruimte de aan hem door de verhuurder in rekening gebrachte servicekosten laten toetsen in een juridische procedure. Bij sociale huur moet dat bij de huurcommissie. En bij de vrije sector (geliberaliseerde huur) bij de kantonrechter. Getoetst wordt dan eerst of de in rekening gebrachte servicekosten wel zijn overeengekomen en vervolgens of de verhuurder niet meer in rekening brengt dan de werkelijke kosten. Eind 2018 deed het gerechtshof Amsterdam een bijzondere uitspraak. Het hof oordeelde in een zaak over geliberaliseerde huur totaal anders dan we tot dan toe hadden gezien.

De wettelijke regeling voor servicekosten

Art. 7:259 lid 1 BW bepaalt dat de huurder de servicekosten moet betalen die hij met de verhuurder is overeengekomen. En als er geen overeenstemming is over het bedrag van de servicekosten, er moet worden gekeken naar een redelijke vergoeding. Deze regeling geldt zowel bij sociale huur als bij geliberaliseerde huur.

Tot nu toe toetsen de huurcommissie en de kantonrechter in juridische procedures op basis van deze regeling de servicekosten door eerst vast te stellen welke service partijen zijn overeengekomen en vervolgens door de kosten daarvan gelijk te stellen aan de werkelijke kosten. De verhuurder mag niet meer vragen dan de werkelijke kosten.

Ook het gerechtshof Amsterdam toetste tot voor kort altijd op deze wijze. Ook bij geliberaliseerde woonruimte.

Uitspraak van het gerechtshof Amsterdam

Op 30 oktober 2018 gooide het hof Amsterdam  het roer bij geliberaliseerde woonruimte radicaal om.  In die zaak was de huurder € 740,- kwijt aan kale huur, en ongeveer hetzelfde bedrag aan diverse servicekosten, voor gas/elektra/internet (€ 110,-), voor meubilering (€ 450,-) en voor VVE-kosten (€ 200,-). De huurder vorderde terugbetaling van ongeveer € 16.000, voor de bedragen die zagen op meubilering en VVE-kosten.  De kantonrechter vond dat verhuurder dat bedrag moest terugbetalen, omdat de huurder dit onverschuldigd zou hebben betaald. Het hof was het daar niet mee eens, en oordeelde dat het partijen bij geliberaliseerde woonruimte vrijstaat af te spreken welk bedrag is verschuldigd voor servicekosten. Dat bedrag hoeft niet in relatie te staan tot de daadwerkelijke kosten. Partijen hadden bij het aangaan van de huurovereenkomst overeenstemming bereikt over de door de huurder te betalen servicekosten. Dat betekent volgens het hof dat de rechter verder geen taak heeft. Volgens is hof heeft de rechter op grond van de tekst van art. 7:259 lid 1 BW alleen een taak, indien partijen géén overeenstemming hebben over de hoogte van de servicekosten.  Over de kosten van de meubilering merkt het hof nog op dat het niet gaat om een jaarlijks af te rekenen voorschot, maar om een vast bedrag. Het hof hecht blijkens deze uitspraak niet alleen veel waarde aan de contractsvrijheid van partijen, maar ook aan een letterlijke interpretatie van de wettekst. Interessant is dat het hof expliciet aangeeft dat het terug komt op eerdere rechtspraak.

Betekenis van de uitspraak

Het arrest van het hof betekent dat, als partijen bij geliberaliseerde woonruimte in de huurovereenkomst vastleggen welke service tegen welke kosten wordt verleend door de verhuurder, de rechter daar in beginsel geen oordeel kan geven, ook niet als het bedrag dat de huurder moet betalen hoger is dan de werkelijke kosten.

Tegen deze uitspraak is cassatie ingesteld bij de Hoge Raad. Er houden u op de hoogte.