Onderzoeksplicht bij verhuur?

Inleiding

Stelt u zich de volgende situatie voor. U bent eigenaar van een woning die u wilt gaan verhuren omdat u samen gaat wonen met uw partner. Om de woning te kunnen verhuren, hebt u een makelaar ingeschakeld die op zoek gaat naar een huurder. Of, zoals ook vaak gebeurt, zodra de woning te huur wordt aangeboden melden kandidaat-huurders zich bij u of de makelaar. U wilt natuurlijk weten wie u in uw huis haalt, dus of de huurder een goede huurder zal zijn. U vraagt een salarisstrook, een legitimatiebewijs en een werkgeversverklaring op. Al deze stukken krijgt u per kerende post toegestuurd. Met deze huurder lijkt niks mis, dus de huurovereenkomst komt tot stand. De huur en de borg worden betaald en u woont inmiddels prettig bij uw partner.

Na een paar maanden krijgt u een telefoontje van een buurman. De politie blijkt in uw woning een hennepplantage te hebben opgerold! De politie neemt ook contact met u op en u wordt zelfs gehoord als verdachte. Gelukkig kunt aantonen dat u de woning hebt verhuurd, en bent u snel geen verdachte meer. De politie gaat achter uw huurder aan, maar die blijkt niet de persoon te zijn die op het legitimatiebewijs staat. Wat nu? U hebt een woning die flink is beschadigd als gevolg van de hennepkwekerij, de huurovereenkomst loopt nog door terwijl de huur niet meer wordt betaald en wie gaat er opdraaien voor uw schade?

In dit artikel zal ik uiteenzetten hoe een verhuurder de kans op dergelijke schade zoveel als mogelijk kan voorkomen. Daarbij komt aan de orde of een verhuurder (of een verhuurmakelaar) een onderzoeksplicht en/of een informatieplicht heeft.

Onderzoek doen

Het is van belang dat een verhuurder (of verhuurmakelaar) goed onderzoek doet naar de persoon van de huurder. Voorkomen is tenslotte beter dan genezen en als je vooraf informatie over een kandidaat-huurder hebt, kun je besluiten geen overeenkomst met deze persoon aan te gaan. Een onderzoek kan eenvoudig worden gedaan. Op het internet is veel informatie over personen te vinden, onder meer op social media. Het staat daarnaast vrij om de kandidaat te vragen naar meer informatie, zoals loonstroken of een werkgeversverklaring. Een (kleine) particuliere verhuurder zal dit mogelijk niet allemaal doen. Die weet dat waarschijnlijk niet en gaat af op zijn gevoel bij een huurder. Meestal gaat dat goed, maar niet altijd. Een onderzoeksplicht kan niet zomaar worden aangenomen, maar het is wel in het (eigen) belang van de verhuurder dat de aspirant-huurder goed wordt gescreend.

Van professionals mag meer worden verwacht. Als een makelaar in opdracht van een verhuurder een woning verhuurt, mag de verhuurder er op vertrouwen dat de makelaar onderzoek doet voordat hij een huurder aandraagt. Maar hoe ver moet dat onderzoek gaan? En wat nu als de makelaar naar – achteraf – blijkt onvolledig onderzoek heeft gedaan?

Jurisprudentie

Er zijn procedures gevoerd waarbij huiseigenaren (verhuurders) een verhuurbemiddelaar hebben aangesproken op schade(vergoeding), omdat de gevonden huurder niet goed gescreend bleek te zijn. In de casus die heeft geleid tot een arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uit 2011[1] speelde het volgende.

Een huiseigenaar woonde en werkte in de Verenigde Staten en wilde zijn woning in Nederland (tijdelijk) verhuren. Hij heeft een bemiddelingsbureau ingeschakeld, dat voor hem op zoek ging naar een huurder. De makelaar heeft uiteindelijk een huurder voorgedragen en deze is op verzoek van de eigenaar op financiële gronden gescreend. Gebleken is dat de makelaar loonstroken en een werkgeversverklaring heeft opgevraagd, maar er werd slechts een legitimatiebewijs overgelegd. Er is een huurovereenkomst gesloten. De waarborgsom en de eerste maand huur zijn contant betaald (circa € 6.000) en de bemiddelingskosten bedroegen ongeveer € 2.000.

Na enige tijd is er een hennepplantage ontmanteld in de woning. De huurder is aangehouden en hij heeft tegen de politie verklaard dat hij een WAO-uitkering had en dat hij verslaafd was aan cocaïne en alcohol. Hij zou flink in de schulden zitten, en werd door criminelen gedwongen de woning te huren zodat er een hennepkwekerij kon worden geëxploiteerd. Hij werd (vermoedelijk) gebruikt als zogenaamde katvanger. Meestal zijn er in het geval van een hennepkwekerij dergelijke connecties met het criminele circuit.

De verhuurder werd geconfronteerd met forse schade. Niet alleen aan zijn pand, dat flink was beschadigd, maar ook moest hij proceskosten maken en was er een betalingsachterstand. De huurder bood geen verhaal; dat was een kale kip. De eigenaar heeft vervolgens de bemiddelaar aangesproken op zijn schade. Deze procedure heeft geleid tot genoemde uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden uit 2011. Het Hof oordeelde dat de verhuurmakelaar zijn zorgplicht heeft geschonden. Die had bij de totstandkoming van de huurovereenkomst goed onderzoek moeten doen naar de persoon van de huurder en kon niet volstaan met het vragen van een loonstrook of inkomensgegevens, terwijl die nooit zijn overhandigd door de huurder. Doordat de makelaar onzorgvuldig heeft gehandeld, werd de bemiddelingsovereenkomst (tussen verhuurder en makelaar) ontbonden en moest de makelaar schade betalen. Het ging in totaal om een bedrag van meer dan € 50.000 dat de makelaar aan de verhuurder moest voldoen. De conclusie die uit het arrest van het Hof kan worden getrokken is dat makelaars een zorgplicht hebben tegenover hun opdrachtgever en dat zij van hen mag worden verwacht – zoals van een ‘redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot in vergelijkbare omstandigheden mag worden verwacht – voor moeten zorgen dat zij deze zorgplicht in acht nemen.

Bestuursrecht

Naast de mogelijkheid van een civiele procedure, waarin de eigenaar de verhuurmakelaar (of de huurder) aanspreekt, of andersom, kan de verhuurder/eigenaar ook met de gemeente te maken krijgen. Wanneer die bij wijze van bestuursdwang een hennepplantage oprolt, kan zij op basis van de Algemene wet bestuursrecht de kosten van die bestuursdwang verhalen op de “overtreder”. Bij de directe overtreder, de huurder, is in het algemeen weinig te halen dus proberen gemeenten regelmatig, en vaak met succes, die kosten te verhalen op de verhuurder.

In procedures over dit kostenverhaal is vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State dat een verhuurder een zorgplicht heeft bij het sluiten van een huurovereenkomst. De afdeling baseert die zorgplicht hetzij op de Woningwet, hetzij op het bestemmingsplan. De standaard overwegingen van de afdeling in dit soort zaken luiden als volgt:

“Van een professioneel verhuurder van een pand mag worden gevergd dat zij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het gehuurde wordt gemaakt. Zij dient aannemelijk te maken dat zij niet wist en niet heeft kunnen weten dat het pand als hennepkwekerij werd gebruikt. Tenzij een verhuurder aan de hand van concrete gegevens aannemelijk maakt dat hij niet wist en niet heeft kunnen weten dat het pand als hennepkwekerij werd gebruikt, dient een verhuurder als overtreder te worden aangemerkt.”

Strafrecht

Er zijn ook gevallen bekend – ik meen in (de omgeving van) Tilburg – waarbij verhuurmakelaars strafrechtelijk zijn aangepakt. Het ging daarbij om makelaars die meerdere keren panden bleken te hebben verhuurd, waarin een hennepkwekerij werd geëxploiteerd. De makelaars zijn ook veroordeeld. Natuurlijk zijn dit uitzonderingen, maar van ‘pech’ kon niet meer worden gesproken. Het leek er op – dat zal waarschijnlijk de basis zijn geweest voor de veroordeling – dat de makelaars betrokken waren in een crimineel netwerk van henneptelers.

Grenzen zorgplicht afbakenen

Wat kan een verhuurder of bemiddelaar nu doen om de grenzen van zijn zorg- of onderzoeksplicht af te bakenen? En om dus te voorkomen dat hij of zij wordt geconfronteerd met claims? Men doet er goed aan de volgende tips in acht te nemen:

1. Maak goede contracten met opdrachtgevers. Daarin moet worden afgebakend wat de makelaar wel en wat de makelaar niet doet. En dus wat de huiseigenaar mag verwachten qua screening;
2. Doe goed onderzoek naar de kandidaat-huurder. Vraag altijd originele documenten en neem geen genoegen met kopieën of gefaxte of gemailde documenten. Die zijn namelijk relatief eenvoudig te vervalsen. Controleer identiteitsbewijzen op echtheidskenmerken (die van de Europese Unie gewoon op internet zijn te vinden[2]), controleer cumulatieven op de loonstroken (neem geen genoegen met 1 salarisstrook), vraag een bankafschrift waarop te zien is dat het loon wordt gestort, bel de werkgever die een werkgeversverklaring heeft opgesteld, etc. Maak van al deze documenten zelf duidelijke kleurenkopieën (met vermelding “origineel voor gezien”). Ga op zoek naar de huurder op het internet. Heel veel informatie is openbaar en gratis toegankelijk. Er zijn ook steeds meer bureaus die een huurderscheck uitvoeren. Dat is ook een goede tool die kan worden gebruikt.

• Maak goede huurcontracten. Dit lijkt vanzelfsprekend, maar een goed contract voorkomt problemen achteraf.

1. Neem liever geen contante betalingen in ontvangst.

Conclusie

Natuurlijk is het niet mogelijk alle risico’s uit te sluiten, maar deze kunnen wel zo veel als mogelijk worden beperkt. Een verhuurder of diens makelaar kan met bovenstaande tips zorgen dat hij in elk geval de kandidaat-huurder heeft onderzocht. Als dat onderzoek serieus en nauwkeurig is gedaan, ligt een claim als die in de zaak waar het Hof Arnhem uitspraak over deed, niet voor de hand. Er is dan namelijk voldaan aan de zorgplicht. Voorkomen is beter dan genezen.

Jeroen Groenewoud

[1] ECLI:NL:GHARN:2011:BP9121

[2] Zie bijvoorbeeld http://prado.consilium.europa.eu