Oneerlijke handelspraktijken en oneerlijke bedingen in het huurrecht

Bij de commerciële verhuur van een woning aan een huurder dien je als verhuurder bedacht te zijn op de toepasselijkheid van een aantal extra regelingen ter bescherming van de huurder. Deze regelingen zijn kort gezegd van toepassing wanneer de verhuurder wél handelt in de uitoefening van een beroep op bedrijf en de huurder dat juist niét doet. De regelingen houden in dat je als verhuurder bij de verhuur van de woning geen ‘oneerlijke handelspraktijk’ mag verrichten en geen ‘oneerlijk beding’ van toepassing mag verklaren. Wanneer je als verhuurder deze regelingen overtreedt, kan dat vergaande consequenties hebben.

In dit artikel zullen de twee regelingen aan de hand van recente rechtspraak worden toegelicht. Het artikel zal worden afgesloten met een aantal daaruit voortvloeiende lessen voor de praktijk.

1. Oneerlijke handelspraktijken

In afdeling 3A van Titel 3 van Boek 6 BW is de Europese Richtlijn Oneerlijke Handelspraktijken (nr. 2005/29/EG) geïmplementeerd. Uit die afdeling volgt dat een handelspraktijk onder meer oneerlijk is wanneer deze misleidend of agressief is. Van misleiding kan bijvoorbeeld sprake zijn wanneer door een verhuurder over een bepaald onderwerp aan een huurder informatie wordt verstrekt die feitelijk onjuist is. De wet bevat tal van voorbeelden van oneerlijke handelspraktijken. Als in een huurrechtelijke verhouding sprake is van een oneerlijke handelspraktijk, dan kan dat ertoe leiden dat de huurovereenkomst door de huurder met terugwerkende kracht wordt vernietigd.

Dit laatste was bijvoorbeeld aan de orde in de zaak die heeft geleid tot de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 2 maart 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:786). De feiten in deze zaak zijn samengevat als volgt:

  • De verhuurder had een woning bouwkundig gesplitst in twee zelfstandige woonruimtes, zonder daarvoor de vereiste omgevings- en woningvormingsvergunning aan te vragen;
  • De verhuurder verhuurde de twee zelfstandige woonruimtes aan huurders, zonder hen te informeren over het ontbreken van de voornoemde vergunningen;
  • De huurder van één van de twee zelfstandige woonruimtes liet enkele maanden na de huuringangsdatum de aanvangshuurprijs toetsen bij de Huurcommissie, als gevolg waarvan de maandelijkse huur van € 949,- werd verlaagd naar € 398,97;
  • Na ongeveer één jaar gehuurd te hebben, heeft deze huurder de huurovereenkomst vernietigd met als reden dat vanwege het ontbreken van de vergunningen sprake was van een oneerlijke handelspraktijk;
  • De verhuurder ging vervolgens bij de kantonrechter in beroep tegen de uitspraak van de Huurcommissie teneinde de huurverlaging ongedaan te maken, waarna de huurder drie tegenvorderingen instelde: 1) een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig was vernietigd, 2) terugbetaling van alle huurpenningen en 3) schadevergoeding.

 

De kantonrechter oordeelde in de procedure allereerst dat de Huurcommissie terecht de maandelijkse huur had verlaagd naar € 398,97. Daarna kwam de vraag aan de orde of sprake was geweest van een oneerlijke handelspraktijk. De kantonrechter oordeelde met de volgende overweging dat dat inderdaad het geval was:

“De kantonrechter is van oordeel dat het niet informeren van [huurder] over het ontbreken van de benodigde vergunningen door [verhuurder] kwalificeert als een oneerlijke handelspraktijk. Door niet voorafgaand aan de ondertekening van de huurovereenkomst aan [huurder] mee te delen dat hij niet over de door de gemeente vereiste vergunning(en) beschikte, heeft [verhuurder] de indruk gewekt dat de verhuur van het gehuurde aan [huurder] legaal was. Dat het op dat moment niet zeker was dat de gemeente handhavend zou optreden doet niets af aan het feit dat de verhuur van het gehuurde niet legaal was, terwijl [verhuurder] de indruk heeft gewekt dat dit wel het geval was.”

Dat leidde tot het oordeel van de kantonrechter dat de huurder de huurovereenkomst rechtsgeldig had vernietigd. Vervolgens overwoog de kantonrechter – in het kader van de vordering tot terugbetaling van alle huurpenningen – dat de verhuurder vanwege diens oneerlijke handelspraktijk gesanctioneerd moest worden. Deze sanctie moest volgens de kantonrechter “doeltreffend, evenredig en afschrikwekkend” zijn. In navolging hiervan achtte de kantonrechter het redelijk dat de verhuurder de huurder € 8.994,12 van de reeds betaalde € 14.280,- moest terugbetalen. En ook diende de verhuurder de schade van de huurder te vergoeden, maar de huurder had diens schade onvoldoende onderbouwd zodat de vordering daartoe werd afgewezen.

2. Oneerlijke bedingen

De Europese Richtlijn Oneerlijke Bedingen (nr. 93/13/EEG) bepaalt dat een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld als oneerlijk wordt beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen partijen ten nadele van de consument (huurder) aanzienlijk verstoort. Zo’n verstoring van het evenwicht kan al volgen uit het feit dat de rechtspositie waarin de huurder verkeert op basis van de huurovereenkomst, in vergelijking tot de toepasselijke bepalingen van nationaal recht, in een voldoende ernstige mate wordt beperkt of belemmerd. Dit kan bijvoorbeeld doordat in de betreffende huurovereenkomst aan de huurder een extra verplichting wordt opgelegd waarin de nationale bepalingen niet voorzien. In de bijlage van de richtlijn is een indicatieve en niet-uitputtende lijst opgenomen van bedingen die als oneerlijk kunnen worden aangemerkt.

Met betrekking tot de vraag in welke omstandigheden een aanzienlijke verstoring van het evenwicht ‘in strijd met de goede trouw’ wordt veroorzaakt, dient de rechter na te gaan of de verhuurder redelijkerwijs ervan kon uitgaan dat de huurder een dergelijk beding zou aanvaarden indien daarover op eerlijke en billijke wijze afzonderlijk was onderhandeld. Indien sprake is van een oneerlijk beding, dan kan het beding worden vernietigd.

In een recente uitspraak van het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 30 augustus 2022 (ECLI:NL:GHSHE:2022:3016) was sprake van een oneerlijk beding. In deze zaak waren de feiten als volgt:

  • Het ging om de verhuur van een zelfstandige woonruimte voor een bepaalde tijd van twaalf maanden;
  • In de huurovereenkomst stond in artikel 2.1 van de Algemene Bepalingen dat de huurder niet zonder toestemming van de verhuurder het gehuurde in gebruik mocht geven of onderverhuren aan derden;
  • In artikel 11.1 sub d van de huurovereenkomst stond opgenomen dat bij overtreding van “artikel 2 (tijdelijke onderhuur)” een boete zou worden verbeurd van € 1.000,- per overtreding + € 100,- per dag, met een maximum van € 15.000,-;
  • Vast was komen te staan dat de huurder een persoon bij hem had laten inwonen, zodat sprake was geweest van ingebruikgeving aan een derde (geen onderhuur);
  • Vanwege deze ingebruikgeving vorderde de verhuurder op grond van het boetebeding betaling van de contractuele boete.

 

In de uitspraak heeft het gerechtshof twee redenen gegeven waarom de vorderingen van de verhuurder zijn afgewezen:

1) Geen overtreding dus geen boete verbeurd

Het gerechtshof overweegt dat in artikel 11.1 sub d weliswaar een boete is gesteld op het volledige artikel 2 van de Algemene Bepalingen (waaronder dus ook het verbod op ingebruikgeving valt), maar dat daaraan de woorden “(tijdelijke onderhuur)” zijn toegevoegd. Dat brengt volgens het gerechtshof de vraag met zich mee of partijen hebben bedoeld om de boete alleen te koppelen aan het overtreden van het verbod op onderhuur (en dus niet aan het verbod op ingebruikgeving). Het gerechtshof is van mening dat deze onduidelijkheid voor rekening van de verhuurder moet komen. Ter onderbouwing daarvan wijst het gerechtshof onder andere op artikel 5 van Richtlijn 93/13/EEG waarin staat opgenomen dat bedingen steeds duidelijk en begrijpelijk moeten zijn opgesteld. De conclusie hiervan is dat de huurder met de ingebruikgeving van een deel van het gehuurde aan een derde geen boete heeft verbeurd.

2) Het beding is oneerlijk

Mocht het beding zo uitgelegd moeten worden dat de boete tevens geldt voor elke vorm van ingebruikgeving aan een derde, dan meent het gerechtshof dat het beding oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13/EEG. Het gerechtshof tekent daarbij aan dat die uitleg zou betekenen dat ook een boete verbeurd zou worden indien de huurder in een noodsituatie aan een derde tijdelijk onderdak zou verlenen. Als reeds in zo’n situatie een boete wordt verbeurd, terwijl de huurder van deze ingebruikgeving geen enkel voordeel geniet, zou dat volgens het gerechtshof een aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen partijen opleveren. De slotsom hiervan is dat het boetebeding ook om deze reden buiten toepassing moet blijven.     

3. Lessen voor de praktijk

Uit de Richtlijn Oneerlijke Handelsprakijken en de Richtlijn Oneerlijke bedingen, alsmede de toepassing daarvan in de rechtspraak, volgt dat professionele verhuurders bij de verhuur van woningen aan particuliere huurders zorgvuldig dienen te contracteren. De richtlijnen bevatten uitgebreide en verstrekkende normen ter bescherming van de belangen van de huurder. Het is daarom belangrijk voor verhuurders om bij het opstellen van een huurovereenkomst daarmee rekening te houden. In de praktijk is gebleken dat verhuurders geregeld niet van de richtlijnen op de hoogte zijn. Door de toepasselijkheid daarvan kunnen verhuurders zich niet bij voorbaat rijk rekenen door contractueel de rechten van de huurders zoveel mogelijk te beperken. Wanneer zo’n beperking immers kwalificeert als oneerlijke handelspraktijk of oneerlijk beding, komt de huurder een beroep op vernietiging toe. Dat kan bijvoorbeeld ertoe leiden dat er een streep wordt gezet door overeengekomen boetebedingen, huurverhogingsbedingen en opzegtermijnen. Zoals volgt uit de rechtspraak, kan de vernietiging voor verhuurders aanzienlijke consequenties met zich meebrengen.