Opzeggingsbrief zonder gronden soms toch rechtsgeldig

Huib Hielkema heeft in december 2014 een interessante zaak behandeld. Het ging in de zaak om de tijdelijke verhuur van een kapitale villa. De verhuurder wilde met zijn gezin weer in de villa gaan wonen zoals hij had afgesproken met de huurder, maar de huurder wilde niet weg. Deze beriep zich op huurbescherming.

De feiten
De verhuurder is eigenaar van het huis. In verband met zijn werk was de verhuurder in 2011 tijdelijk verhuisd naar het buitenland. De verhuurder heeft zijn villa in 2012 verhuurd voor de duur van twee jaar voor een huurprijs van € 5.000,00 per maand. Partijen spraken af dat, als de verhuurder eerder terugkeert uit het buitenland en weer in de villa gaat wonen, de huur tussentijds opgezegd kan worden. Na twee jaar bleek dat het verblijf van de verhuurder in het buitenland nog niet ten einde liep. Partijen kwamen daarom in 2014 overeen dat de huurovereenkomst verlengd werd met nog eens twee jaar. De huurovereenkomst zou na deze verlenging eindigen in 2016. De mogelijkheid van tussentijdse opzegging als de verhuurder eerder terugkeert bleef gehandhaafd.

Kort daarna bleek plotseling dat het buitenlandse project van de verhuurder eindigde. Hij wilde de villa daarom weer met zijn gezin gaan bewonen. De verhuurder zegde om die reden in augustus 2014 de huur op tegen 1 november 2014. De huurder weigerde daarmee in te stemmen, ging niet weg en beriep zich op huurbescherming.

De procedure
De verhuurder is vervolgens een kort geding procedure gestart, bijgestaan door Huib Hielkema, en heeft daarin gevorderd dat de huurder veroordeeld wordt tot ontruiming van de villa. De verhuurder heeft gesteld dat de huurovereenkomst rechtsgeldig, namelijk conform de schriftelijk tussen partijen vastgelegde afspraken, was opgezegd en dat de huurder de woning moest verlaten. De huurder voerde verweer. Zijn belangrijkste verweer was dat de huurovereenkomst in strijd was met de wet en de huur niet conform de wet was opgezegd. Strikt genomen had de huurder daar gelijk in, omdat de grond van opzegging in de opzegbrief moet worden vermeld en alleen bepaalde nauw in de wet omschreven opzeggronden kunnen leiden tot beëindiging van de huur.

De kantonrechter wees de vordering tot ontruiming toe. Hij oordeelde dat de huurovereenkomst door de verhuurder rechtsgeldig was opgezegd. Het verweer van de huurder dat in de huuropzegging geen opzeggingsgrond vermeld was en dat opzegging daarom nietig zou zijn, werd gepasseerd.

Volgens de kantonrechter moet er ook bij een huuropzegging rekening worden gehouden met de bedoeling van partijen en de informatie waarover partijen beschikken. De huurder was zich er bij het sluiten van de overeenkomst van bewust dat de woning tijdelijk werd verhuurd in verband met het tijdelijke verblijf van de verhuurder in het buitenland en dat hij zou moeten vertrekken bij terugkeer van de verhuurder. Dat de huurder de overeenkomst niet nauwkeurig had doorgelezen en daardoor niet op de hoogte zou zijn geweest van de exacte inhoud van de huurovereenkomst, zoals door hem werd gesteld, komt volgens de kantonrechter voor rekening en risico van de huurder. De huurder moest daarom vertrekken. Hij kreeg daarvoor twee maanden extra de tijd.

Noot
De rechter vond dat niet alleen de inhoud van de opzegbrief bepalend is; er moet ook worden gekeken naar de bedoeling van partijen bij aanvang van de overeenkomst en de informatie die partijen met elkaar hebben uitgewisseld. Daarbij spelen de omstandigheden van het geval een grote rol. Het ging hier om een vermogende huurder, die op korte afstand van de gehuurde woning vervangende woonruimte zou kunnen huren. Een huurder als deze heeft minder bescherming nodig. Zou het hier zijn gegaan om een niet vermogende huurder van een sociale huurwoning, dan zou de uitkomst van de procedure beslist anders geweest kunnen zijn, omdat het doorgaans veel lastiger is op korte termijn een andere sociale huurwoning te vinden

De les die we van deze zaak kunnen leren is dat, hoewel de wet huurbescherming biedt aan alle huurders van alle woningen, van geval tot geval moet worden beoordeeld of die bescherming wel op zijn plaats is. De achterliggende gedachte van de huurbescherming is dat door de schaarste aan goedkope huurwoningen mensen met een bescheiden inkomen moeilijk een vervangende woning kunnen vinden als de verhuurder de huur opzegt. Er zou geen reden zijn voor de huurbescherming, zoals wij die kennen, als er genoeg woonruimte is. Als dat het geval is mag een beroep op huurbescherming van de huurder niet al te zwaar wegen. Dat neemt niet weg dat het verstandig is ook in dergelijke gevallen de formaliteiten rond de opzegging wel goed in acht nemen, bijvoorbeeld door in de opzegbrief de grond te vermelden, onder verwijzing naar de gemaakte afspraken.