Pacht van een horecabedrijf

Het komt regelmatig voor dat een eigenaar van een pand de horecabedrijfsruimte in dat pand verhuurt en het daarin geëxploiteerde horecabedrijf gelijktijdig verpacht. Van belang is dan om te weten welk wettelijk regime op beide overeenkomsten van toepassing is.

Pacht van een horecabedrijf

Het komt regelmatig voor. De eigenaar van een pand verhuurt de horecabedrijfsruimte in dat pand en verpacht gelijktijdig het daarin geëxploiteerde horecabedrijf. Vaak gaat het om een horecabedrijf dat de verhuurder zelf heeft opgericht en gedurende enige tijd in het pand heeft geëxploiteerd. Voor de huur van de bedrijfsruimte moet een huurprijs worden betaald en voor de pacht van het horecabedrijf een pachtsom. Het horecabedrijf blijft hiermee in eigendom bij de eigenaar/verhuurder van het pand. In de pacht is meestal begrepen het recht om het horecabedrijf te exploiteren, inclusief de goodwill van het bedrijf en de gehele bedrijfsinventaris. Dit wordt weliswaar pacht genoemd, maar in feite wordt het bedrijf verhuurd. Het gaat dus om gelijktijdige verhuur van de bedrijfsruimte en verhuur van het bedrijf.

In dit soort constructies, gemengde overeenkomsten genoemd, komt regelmatig de vraag op welk wettelijke regime van toepassing is bij de beëindiging van de overeenkomst, bij wijziging van de huurprijs/pachtsom en bij bedrijfsopvolging. De huurder van bedrijfsruimte wordt immers goed beschermd, maar voor de huurder van een bedrijf gelden alleen de algemene regels van ons overeenkomstenrecht.

In de wet is maar één algemene regel voor de oplossing van dit soort puzzels: de wettelijke regeling voor het huren van bedrijfsruimte is uitsluitend van toepassing op de verhuur van de bedrijfsruimte en niet op de verhuur van het bedrijf. Daarop zijn de algemene regels van het overeenkomstenrecht van toepassing. Ingeval er strijd is tussen beide wettelijke regelingen zal in het algemeen het meest overheersende gedeelte van de overeenkomst de doorslag geven. Om te bepalen wat het meest overheersende gedeelte van de overeenkomst is moet in de eerste plaats worden gekeken naar de hoogte van de huurprijs enerzijds en de hoogte van de pachtsom anderzijds. Deze regel is in de praktijk lastig te hanteren. Dat blijkt dan ook uit de jurisprudentie, die een nogal verbrokkeld beeld geeft te zien.

Het tot stand brengen van een goede huur/pachtovereenkomst kan zekerheid bieden. Het verdient daarom aanbeveling in dit soort situaties goed na te denken over de inhoud van de overeenkomst. Unger Hielkema advocaten heeft hierin een ruime ervaring en dient u graag van advies.