Passend toewijzen: wat is er veranderd sinds 1 januari 2016?

De nieuwe Woningwet die op 1 juli 2015 is ingevoerd werpt woningcorporaties terug op hun kerntaak: het huisvesten van mensen tot een zekere inkomensgrens. De wetgever heeft daarvoor een aantal maatregelen bedacht. Een van die maatregelen is het zogenaamd passend toewijzen. Deze maatregel dwingt woningcorporaties hun woningen niet alleen toe te wijzen aan huishoudens die huurtoeslag ontvangen, maar ook om hun woningen te verhuren voor huurprijzen die veelal een stuk lager zijn dan zij nu gewend zijn. De nieuwe wet zal voor een flink aantal woningcorporaties leiden tot verminderde huurinkomsten. Waarom bestaat deze regeling? En wat houdt passend toewijzen in?

Kerntaak

In december 2009 vaardigde toenmalig eurocommissaris mededinging Neelie Kroes haar zogenaamde WoCo-beschikking uit. Daarin stond dat Nederland moest regelen dat woningcorporaties uitsluitend werkzaam zijn in het algemeen belang, dat wil zeggen in dat gedeelte van de woningmarkt waar niet of nauwelijks concurrentie is: het huisvesten van mensen met lagere inkomens. Europa wilde hiermee oneerlijke concurrentie voorkomen tussen woningcorporaties, die staatssteun ontvangen, een andere verhuurders, die geen staatssteun ontvangen. Woningcorporaties mogen van Europa daarom wat zij verdienen in de niet-sociale huursector niet gebruiken om de sociale huursector in stand te houden.

Scheiding DAEB/niet-DAEB

De nieuwe Woningwet dwingt woningcorporaties daarom in de eerste plaats om hun sociale huurwoningen (in het jargon DAEB geheten: Dienst van Algemeen Economisch Belang) te scheiden van al hun overige, commerciële, bezit (niet-DAEB). De grens ligt bij een kale huurprijs van € 710,68. Deze grens geldt sinds 1 januari 2015 en zal tot en met 2018 niet wijzigen. Woningcorporaties moeten tenminste 80% van al hun sociale huurwoningen verhuren aan huishoudens tot een inkomen van € 34.911 per jaar (prijspeil 1 juli 2015). Hierop gelden twee uitzonderingen:

  1. Gedurende vijf jaar mag 10% van de sociale huurwoningen worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen tussen € 34.911 en € 38.950 per jaar.
  2. 10% van de sociale huurwoningen mag worden verhuurd aan huurders met een psychische of lichamelijke beperking, zonder dat inkomensgrens gelden.


Passend toewijzen

Vanaf 1 januari 2016 geldt daarnaast de regel dat huishoudens met recht op Huurtoeslag alleen woningen krijgen toegewezen tot de zogenaamde aftoppingsgrenzen (huren van rond € 600 per maand). Corporaties zijn daartoe verplicht in ten minste 95% van de gevallen. Ze hebben een marge van 5 procent voor uitzonderingssituaties. Omdat het maximale inkomen voor de Huurtoeslag een stuk lager ligt dan de inkomensgrens van € 34.911, betekent dit dat woningcorporaties in feite het leeuwendeel van hun huurwoningen moeten toewijzen aan mensen met een veel lager inkomen. De minister wil met deze maatregel twee dingen bereiken:

  1. Ervoor zorgen, ter bescherming van huurders met lage inkomens, dat zij geen woningen toegewezen krijgen met te hoge huurprijzen. Hiermee wordt geprobeerd de zogenaamde ‘dure scheefheid’ in het wonen te bestrijden: geen mensen met lage inkomens meer in dure huurwoningen.
  2. Het beperken van de overheidsuitgaven aan huurtoeslag.

 

Corporaties die zich niet aan de regels houden kunnen door de nieuwe Autoriteit Woningcorporaties worden beboet.

Effecten van deze maatregelen

Doordat woningcorporaties voor hun woningen veelal lagere huurprijzen zullen krijgen dan voorheen, zal nieuwbouw soberder en kleiner worden. Daarnaast is er minder geld voor investeringen in energiezuinige maatregelen, waar wel afspraken over zijn gemaakt. Ook wordt het lastiger om (grotere en dus duurdere) woningen aan grotere gezinnen met lage inkomens toe te wijzen.

Hoe wapenen tegen de nieuwe situatie?

Corporaties zijn genoodzaakt hun woningbezit grondig te herinventariseren. Dat is toch al nodig vanwege de ingrijpende wijzigingen van het woningwaarderingsstelsel per 1 oktober 2015. Toen deed de WOZ-waarde zijn intrede in dat stelsel, leidend tot andere maximale huurprijsgrenzen voor verreweg de meeste woningen. Vervolgens zullen woningcorporaties moeten nadenken welke woningen zij aan welke huishoudens zullen toewijzen. Daarbij komt de vraag op of zij hun woningen, voor zover zij die niet hoeven toe te wijzen aan huurtoeslagontvangers, voor een hogere huurprijs gaan verhuren of niet.

Hierbij speelt ook nog dat vanaf 1 juli 2016 de huursombenadering wordt ingevoerd. Die maakt het enerzijds mogelijk voor woningcorporaties om zelf te bepalen welke woning/huishouden welke huurverhoging krijgt, maar anderzijds moet ervoor worden gezorgd dat de stijging van de totale huursom die de corporatie ontvangt niet meer bedraagt dan de inflatie +1%. En dat inclusief de harmonisatieverhogingen.

Bestrijding goedkope scheefheid

Er bestaat niet alleen dure scheefheid in het wonen, maar ook goedkope scheefheid in het wonen. Dat is het fenomeen dat huishoudens met hogere inkomens wonen in goedkope sociale huurwoningen. Volgens de minister gaat het hierbij om circa 400.000 woningen. Meestal zijn deze huishoudens ooit in hun huurwoning komen wonen, toen zij nog een laag inkomen hadden. Minister Blok heeft van de bestrijding van deze scheefheid een belangrijke doelstelling van zijn beleid gemaakt. Het is daarom niet goed te begrijpen dat woningcorporaties wel bij de verwelkoming van de nieuwe huurder het inkomen moeten toetsen, maar daarna nooit meer. Zo komt er niets terecht van de scheefheidsbestrijding. Anne Maren Langeloo gaat in haar bijdrage  in deze nieuwsbrief nader in op deze problematiek. Zij formuleert ook oplossingen.