Q en A – Corona en huur

In de vastgoedwereld is corona al geruime tijd een hot issue. Veel verhuurders en huurders zijn met elkaar in gesprek, om afspraken te maken over hoe deze gekke tijd (samen) door te komen.

Inmiddels zijn er verschillende gerechtelijke uitspraken gewezen over de coronaproblematiek in het huurrecht. In veel gevallen oordeelt de rechter dat de corona-pijn zowel door de huurder als de verhuurder moet worden gedragen. Dat roept vragen op, want hoe moet de pijn dan worden verdeeld en wanneer kan een huurder aanspraak maken op een vorm van huurkorting?

Hieronder zal Hielkema & co aan de hand van vijf vragen proberen de hoofdlijnen op het gebied van corona en huur(korting) uiteen te zetten.

1. Wat kan de verhuurder als eerste doen als de huurder de huur niet of niet geheel betaalt omdat hij zegt te worden getroffen door de coronamaatregelen?

Voordat het gesprek en de onderhandeling zal plaatsvinden, is het raadzaam om bij de huurder nadere informatie op te vragen. Zo kan de verhuurder een inschatting maken van de positie en de schade van de huurder.

Te denken valt aan het volgende:

• Welke maatregelen heb je genomen of ga je nog nemen om alternatieve bronnen van inkomsten/omzet te genereren? Ben je al die tijd (dus sinds medio maart 2020) wel open geweest?
• Hoe komt het precies dat je inkomsten vanwege de coronacrisis zijn verminderd?
• Welke maatregelen heb je genomen om je kosten te beperken?
• Zijn er ook financiële verplichtingen jegens andere partijen (dan alleen de verhuurder) opgeschort of beperkt?
• Heb je aanspraak gemaakt of ga je aanspraak maken op de verschillende vormen van overheidssteun die mogelijk zijn (denk aan regelingen als TVL en NOW)?
• Een (liefst door een accountant gecontroleerde) berekening (gebaseerd op te verstrekken omzetcijfers) van het percentage van het omzetverlies dat onderneming heeft geleden sinds de onderneming als gevolg van de coronacrisis niet zoals gebruikelijk voortgezet kon worden.

2. Welke typen afspraken zijn er met een huurder te maken?

Er zijn vele afspraken denkbaar die in onderling overleg tussen huurder en verhuurder gemaakt kunnen worden. Hieronder volgen een aantal opties voor dergelijke afspraken.

• Tijdelijk uitstel van betaling komt het meest voor. De verhuurder kan de huurder verlichting geven van de huurbetalingsverplichting door hem tijdelijk uitstel van een deel van de huurbetaling te gunnen.
• Een verder gaande maatregel dan uitstel van de huurbetalingsverplichting is (gedeeltelijke) kwijtschelding daarvan over een bepaalde periode.
• Partijen kunnen afspreken dat de (afgesproken) huurverhoging wordt verschoven naar een latere ingangsdatum.
• Partijen kunnen ervoor kiezen uit elkaar te gaan door beëindiging met wederzijds goedvinden tegen betaling door de verhuurder van een uitkoopsom. Het is dan verder aan de huurder om alternatieve huisvesting te vinden.

3. Hoe legt u met de huurder gemaakte afspraken over een tijdelijke korting op de huurbetalingsverplichting vast?

Het beste is om de afspraken schriftelijk vast te leggen. Dit kan bijvoorbeeld in de vorm van een allonge bij de huurovereenkomst. Klik hier voor een Model van een dergelijke allonge.

4. Mogelijk lukt het niet om onderling afspraken te maken, en komt het tot een procedure. Hoe oordeelt de rechter tot nu toe en waar let de rechter daarbij op?

Uit de rechtspraak volgt de algemene lijn dat meestal wordt geoordeeld dat partijen deze corona-pandemie en haar gevolgen niet in hun overeenkomst verdisconteerd hadden. Ze hebben bij het aangaan van het contract nooit stilgestaan bij iets als een pandemie. Rechters nemen daarom in veel gevallen als uitgangspunt om het financiële nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van de getroffen overheidsmaatregelen evenredig over partijen te verdelen. In meerdere uitspraken heeft dat geresulteerd in een huurkorting van 50% ten tijde van de lockdown.

Er is ook rechtspraak waarbij rekening wordt gehouden met tegemoetkomingen van de overheid die de huurder (mogelijk) heeft ontvangen, denk daarbij met name aan de TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten). De huur is voor veel huurders een belangrijke vast last.

De meeste rechters zijn tot dusver van oordeel dat een gedwongen sluiting vanwege corona een onvoorziene omstandigheid is als gevolg waarvan de huurbetalingsverplichting (al dan niet in afwachting van de uitkomst van de bodemprocedure) tijdelijk wordt opgeschort dan wel verlaagd. Dat geldt niet alleen ingeval van een door de overheid verplichte sluiting van een onderneming, maar ook indien er geen sprake is van een gedwongen sluiting, bijvoorbeeld de hard geraakte hotelbranche die haar omzet vanwege het bijna stilliggende hotelbezoek drastisch heeft zien teruglopen. Vanwege deze onvoorziene omstandigheid wordt een beroep van de verhuurder op een contractueel exoneratiebeding tot op heden in de rechtspraak niet gehonoreerd.

5. Maakt het voor de beoordeling uit of de huurder aantoonbaar zijn best heeft gedaan andere bronnen van inkomen of omzet te genereren met zijn bedrijf?

Ja, dat is zeker van belang. Om die reden is de eerste stap van de verhuurder ook om gegevens bij de huurder op te vragen. Zo kan er een inschatting van de slagingskans van een procedure worden gemaakt.

In een aantal gerechtelijke zaken werd (ondanks dat werd geoordeeld dat sprake was van onvoorziene omstandigheden) het verzoek om huurverlaging afgewezen op grond van het feit dat huurders hun financiële positie onvoldoende feitelijk en inhoudelijk hadden onderbouwd. Het blijft maatwerk.

Ten slotte zijn rechters nog verdeeld over de vraag of de inkomensderving van huurders onder het ondernemersrisico valt of niet.

Heeft u vragen? U kunt ons vrijblijvend bellen om even te sparren over dit onderwerp. Het telefoonnummer is: 085- 782 28 20.

Meer weten over corona en huur? Op 16 maart a.s., om 10.15 uur, verzorgt Huib Hielkema van ons kantoor een gratis webinar. De nadruk van het webinar zal liggen op de verplichting van de huurder om de huur te betalen bij huurcontracten voor bedrijfsruimte (horeca en winkels). Aanmelden kan hier. Aldaar dient u een code in te vullen. De code is: HC-2021.