Spoedwet verlenging van tijdelijke huurovereenkomsten in tijden van corona
Wij signaleren een duidelijke behoefte aan verlenging van tijdelijke huurcontracten die in deze onzekere periode aflopen, zodat de huurder nu nog niet op zoek hoeft te gaan naar andere woonruimte. Verhuurders zijn daar huiverig voor, omdat bij elke verlenging de huurovereenkomst niet van rechtswege eindigt op de nieuwe einddatum en de huurder huurbescherming heeft. De minister heeft dit knelpunt gesignaleerd en heeft aangekondigd te hulp te schieten.
Gevolgen van verlenging van tijdelijke huurcontracten
Regelmatig krijgen wij hier vragen over van vastgoedeigenaars: hoe om te gaan met huurders van woonruimte die vanwege de afloop van een tijdelijke huurovereenkomst hun woning zouden moeten verlaten, maar die niet kunnen verhuizen. Bijvoorbeeld omdat ze ziek zijn, moeilijkheden ondervinden bij de bezichtiging van andere woningen, of, zoals bij expats, omdat zij niet meteen terug kunnen naar huis. Die huurders vragen dan aan hun verhuurder of ze wat langer in de woning mogen blijven. Hoe moet je daar als woningeigenaar op reageren? Wanneer een tijdelijke huurovereenkomst wordt verlengd, verschiet deze automatisch van kleur wordt het een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, die alleen opzegbaar is op grond van een van de wettelijke opzeggingsgronden. In onze praktijk zien wij dat verhuurder geen enkel probleem hebben om hun huurders ter wille te zijn, maar terugdeinzen voor dat van kleur verschieten. Tot nu toe adviseerden wij deze verhuurders formeel geen verlenging van de huurovereenkomst af te spreken met hun huurders en om voorlopig nog geen procedure tot ontruiming te starten. Daarmee wordt het verblijf van de huurder in de woning feitelijk verlengd, wordt de angel uit het probleem gehaald en bereiken beide partijen wat ze willen.
Nog daargelaten dat de rechtbanken sinds 17 maart 2020 gesloten zijn en alleen urgente zaken behandelen. Ontruimingsprocedures als hiervoor bedoeld zijn in deze bijzondere tijden zonder twijfel geen urgente zaken.
Spoedwet tijdelijke verlenging
De minister heeft zich over dit probleem gebogen en is voornemens op zeer korte termijn een Spoedwet in te voeren, die het mogelijk maakt tijdelijke huurovereenkomsten tijdelijk te verlengen gedurende de coronacrisis, waarbij de huur van rechtswege eindigt op de nieuwe einddatum. Hoe de Spoedwet er precies uit gaat zien is nog niet duidelijk. Het is ook niet duidelijk wanneer de wet wordt ingevoerd, of de wet terugwerkende kracht krijgt, voor hoe lang de wet gaat gelden en in welke gevallen een tijdelijke verlenging mogelijk wordt. Verwacht wordt dat dit op zeer korte termijn duidelijk wordt.
Hoe zou de Spoedwet eruit moeten zien?
Het ligt, gelet op de praktijk van alle dag die wij hiervoor beschreven, voor de hand dat verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst uitsluitend met wederzijds goedvinden plaatsvindt, voor elke termijn die partijen wensen, uiterlijk bijvoorbeeld 1 oktober 2021. Het lijkt verder voor de hand te liggen:
- dat de verhuurder voor de nieuwe einddatum een aanzegging einde huur aan de huurder stuurt (conform artikel 7:271 lid 1 tweede volzin BW);
- dat de wet terugwerkende kracht krijgt tot bijvoorbeeld medio maart 2020 (toen voor het eerst coronamaatregelen werden genomen) voor die situaties waarin partijen al eerder verlenging hebben afgesproken;
- dat tussentijdse opzegging door de huurder in de verlengde periode niet mogelijk is, tenzij partijen overeenkomen dat dat wel mogelijk is (in afwijking van art. 7:271 lid 1 vierde volzin BW);
- dat de wet een tijdelijk karakter heeft, bijvoorbeeld tot 1 oktober 2020.
Slimme oplossing
Vooruitlopend op de Spoedwet heeft Hielkema & co een oplossing ontwikkeld voor de verlenging van tijdelijke contracten in de vorm van een slimme Allonge bij de tijdelijke huurovereenkomst.
Zodra er meer bekend is over de aangekondigde Spoedwet zullen wij u meteen informeren.