Stand van zaken invoering Huisvestingsverordening Amsterdam 2020
Het is alweer bijna een maand geleden, maar woensdag 20 november 2019 was een gedenkwaardige dag. Een paar honderd insprekers en andere geïnteresseerden vonden hun weg naar het Amsterdamse gemeentehuis om daar de behandeling van de nieuwe Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 luister bij te zetten. Een grote interesse, waarop de gemeente duidelijk niet had gerekend. Blijkbaar was verwacht dat de nieuwe huisvestingsregels als hamerstuk aan de raad konden worden voorgelegd. In plaats daarvan moest er ook ’s avonds opnieuw over worden vergaderd en ook vorige week moest de voorbereidende behandeling worden voortgezet. In het bijzonder de problematiek bij de bed & breakfast-ondernemers, de studentenhuisvesting, maar ook het signaal van de verhuurders dat één-kamer-één contract per huurder kan leiden tot grote gevolgen, hielden de gemoederen aardig bezig.
Bed & Breakfast
Een zeer groot deel van de inspraak tijdens de commissievergadering had betrekking op de nieuwe regeling voor bed & breakfast. Veel insprekers zijn van mening dat de goeden niet onder de kwaden moeten leiden. Daarom moet het quotum voor B&B-houders uit de regeling. Het zou een loterij worden waarin je veel geluk moet hebben. En het onmogelijk maken om gedane investeringen gezond terug te kunnen verdienen. Ook de bestaanszekerheid van mensen die bed & breakfasthouder als aanvulling op hun gewone inkomen kan er onder omstandigheden zwaar onder lijden.
De bed & breakfasthouders zien veel meer in de invoering van het landelijk register voor B&B dat medio 2020 wordt ingevoerd, waardoor de kwaliteit beter geborgd kan worden.
De politiek leek wel gevoelig voor de argumenten, maar of het collegevoorstel (door amendementen of anderszins) nog gewijzigd gaat worden, moet deze week duidelijk worden.
Woningdelen
Maar niet alleen B&B-houders spreken in. Ook het woningdelen wordt besproken. Een vertegenwoordiger vanuit de woningcorporaties uit zijn zorgen en geeft aan dat het beleid er toe kan leiden dat de zogeheten friends-contracten uit zullen moeten gaan sterven. Ook het voorrangsbeleid voor jongeren is zorgwekkend. Het leidt tot een verslechtering van de huisvestingskansen voor veel Amsterdammers. De commissie toont zich geschrokken.
Recent zijn wij als kantoor benaderd door raadsleden, waarbij ons is gevraagd of verhuurders zich contractueel kunnen indekken tegen negatieve rendementen als het woningwaarderingsstelsel door het één-kamer-één contract per huurder-principe van toepassing wordt. Wij hebben daarop aangegeven dat het huidige stelsel sterk verouderd is en geen ruimte biedt om op een goede manier om te rekening te houden met de exploitatielasten van de verhuurder. En daarmee dus het voorstel voor de nieuwe huisvestingsverordening op zijn minst zorgelijk is.
Studentenhuisvesting
Ook de studenten lieten stevig en welbespraakt van zich horen. Bij hen zijn er zorgen dat de bestaande studentenhuizen omzettingsvergunningen moeten verkrijgen. Een uitzondering op die plicht lijkt (in het overgangsrecht) aanwezig voor studentenhuizen die als studentenwoning erkend zijn door het college van burgemeester en wethouders. De studenten vrezen dat als er omzettingsvergunningen moeten worden aangevraagd, veel verhuurders over zullen gaan tot het opzeggen van huurovereenkomsten. Hoewel de wethouder tijdens de behandeling sussende woorden sprak, lijkt de zorg van de studenten niet geheel onterecht.
Als gevolg van die zorg zijn wij in de afgelopen week benaderd over de problematiek. Het leidde er voor ons kantoor toe dat wij een zogenaamd ‘raadsadres’ hebben ingediend, een beroep op de gemeenteraad waarin wij onze zorgen hebben kenbaar gemaakt.
In de voorgestelde regeling is immers niet geregeld hoe die erkenning dan plaats had moeten vinden, dan wel kan vinden. Ook lijkt er geen duidelijk overzicht beschikbaar van de erkende studentenwoningen. En op de vraag van de VVD of dat er op korte termijn kan komen, gaf de wethouder aan dat hij daartoe niet in staat is.
De juridische positie van studentenhuizen lijkt daarmee, wat ons betreft nog niet zonneklaar. En al helemaal niet op een wijze die een dutje in de hangmat mogelijk maakt. Het is nu afwachten of bij de vaststelling van de huisvestingsverordening moties of amendementen hiervoor een oplossing gaan bieden of dat eventueel juridische procedures noodzakelijk kunnen blijken te zijn.
Voortgang
Op 18 en 19 december 2019 vergadert de raad van de gemeente Amsterdam over de nieuwe huisvestingsverordening en zal duidelijk worden hoe de nieuwe regels gaan luiden. Dat ze er gaan komen lijkt in ieder geval vrij zeker, want het in het geheel niet vaststellen van een nieuwe huisvestingsverordening is geen optie. Eens per vier jaar moet er een nieuwe worden vastgesteld.
In januari zullen wij aan de definitief vastgestelde teksten uiteraard aandacht besteden. Tot dan blijven de laatste loodjes spannend.