Wet doorstroming huurmarkt: nieuwe ingewikkelde huurprijsregelingen

Op 22 december 2015 stuurde minister Blok zijn langverwachte wetsontwerp doorstroming huurmarkt naar de Tweede Kamer. Na een korte maar levendige discussie, met nogal wat aangenomen amendementen, heeft de Tweede Kamer op 9 februari 2016 ingestemd met het wetsontwerp. Het wetsvoorstel bevat een allegaartje van onderwerpen. Het varieert van ruimere mogelijkheden voor tijdelijke verhuur en eenvoudiger huuropzegging bij verhuur aan bepaalde doelgroepen, tot ingewikkelde nieuwe regelingen voor huurprijsaanpassing. In dit artikel wordt aandacht besteed aan het laatste onderwerp. De andere twee onderwerpen worden elders in deze nieuwsbrief behandeld.

Wet doorstroming huurmarkt

Het kabinet stelde zich al bij het regeerakkoord in 2012 tot doel om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Daartoe waren al eerder maatregelen genomen, zoals de Donnerpunten, de inkomensafhankelijke huurverhoging en de recente aanpassing van het woningwaarderingsstelsel. Daarnaast stond de zogenaamde huursombenadering al langere tijd op het verlanglijstje van de minister. Aedes en de Woonbond liepen daarop in juni 2015 vooruit door hun zogenaamde huurakkoord te presenteren. Zij vroegen de minister dat akkoord over te nemen. Daar heeft de minister blijkens zijn wetsontwerp slechts gedeeltelijk gehoor aan gegeven. Onder meer omdat hij het niet juist vond dat het huurakkoord zich uitstrekte over de gehele sociale huurwoningmarkt, terwijl de overige verhuurders in dit segment door Aedes en de Woonbond niet waren uitgenodigd daarover mee te praten.

Wat houdt de door de Tweede Kamer aangenomen wet precies in?

Huurverhoging vanaf 2017 voor woningcorporaties (huursombenadering)

In de eerste plaats introduceert Blok de huursombenadering, maar alleen voor woningcorporaties. De huursombenadering houdt in dat woningcorporaties binnen zekere grenzen zelf mogen bepalen welke huurverhoging zij doorvoeren:

  • Mits de gemiddelde huursom van hun sociale woningbezit niet meer stijgt dan het inflatiepercentage van het jaar ervoor plus 1%.
  • Hierbij tellen de harmonisatieverhogingen mee. Dat zijn de huurverhogingen bij de komst van een nieuwe huurder. De huurverhogingen vanwege renovatie/verduurzaming tellen niet mee.
  • De huurverhoging op woningniveau is ook gemaximeerd: inflatiepercentage plus 2,5%.

 

De huursombenadering gaat in vanaf de huurverhoging per 1 juli 2017 en wordt berekend over het desbetreffende kalenderjaar.

Huurverhoging vanaf 2017 alle andere verhuurders

De huursombenadering geldt, zoals gezegd, alleen voor woningcorporaties en dus niet voor alle overige verhuurders. Voor hen geldt een eenvoudiger regeling:

Vanaf 1 juli 2017 is voor hen de maximale huurverhoging gelijk aan het inflatiepercentage (van het voorafgaande jaar) plus 2,5%.

Huurverhoging per 1 juli 2016

Het huurverhogingspercentage per 1 juli 2016 is ook bekend. De maximale huurverhoging voor alle niet geliberaliseerde woningen is voor alle inkomens tot € 34.678 gelijk aan het inflatiepercentage van 2015 (0,6%) plus 1,5%, oftewel 2,1%.

Daarnaast is het dit jaar voor het laatst mogelijk een inkomensafhankelijke huurverhoging aan te zeggen. De nieuwe bedragen en percentages per 1 juli 2016 luiden als volgt:

  • Huishoudens met een inkomen in 2014 van meer dan € 34.678: inflatiepercentage plus 2,0%, dus totaal 2,6%;
  • Huishoudens met een inkomen in 2014 van meer dan € 44.360: inflatiepercentage plus 4%, dus totaal 4,6%.

 

Jaarlijkse inkomenstoets

Minister Blok had het in zijn brief van 3 juli 2015 al aangekondigd: er komt een periodieke inkomenstoets. Deze komt in 2017 in de plaats van de inkomensafhankelijke huurverhoging. De minister wil verhuurders de mogelijkheid bieden om op basis van een jaarlijkse inkomenstoets de huur te verhogen met het inflatiepercentage plus 4%, indien het inkomen van de huurder meer dan € 38.950 bedraagt (niveau 2015). Pensioengerechtigden en grote gezinnen (4 of meer personen) worden ontzien: voor hen geldt de gewone maximale huurverhoging, gelijk aan het inflatiepercentage plus 2,5%.

Haast

Het wetsvoorstel is inmiddels naar de Eerste Kamer gestuurd. Wij gaan ervan uit dat ook de Eerste Kamer ermee zal instemmen. We houden u op de hoogte.