Zelfbewoningsplicht voor woningeigenaren

Woonplicht

Lokale politici roepen het al langer en nu heeft Minister Ollongren in haar brief aan de kamer op Prinsjesdag het ook over de zogenaamde zelfbewoningsplicht voor woningeigenaren. Of korter: de woonplicht. In haar brief op 17 september 2019 kondigde minister Ollongren aan te onderzoeken in hoeverre een zelfbewoningsplicht voor bestaande koopwoningen een passende maatregel is om de bestaande koopvoorraad te beschermen. Ze schrijft eind 2019 de kamer te zullen informeren over een uitwerking van een dergelijke plicht. Wat is dit voor een verplichting en is het reëel en noodzakelijk om zo’n plicht te introduceren?

Waarom een zelfbewoningsplicht?

De Tweede kamer heeft in maart 2019 een motie aangenomen die de minister vraagt de mogelijkheden van een zelfbewoningsplicht te onderzoeken. De zelfbewoningsplicht heeft tot doel kopers van woningen te verplichten die woning vervolgens zelf te gaan bewonen. Dit om te voorkomen dat woningzoekenden die een koopwoning willen kopen bij onderhandelingen het afleggen tegen beleggers die dezelfde woning willen kopen om deze vervolgens te verhuren. De veronderstelling bij de invoering van een dergelijke maatregel is dat woningzoekenden het (te) vaak afleggen tegen beleggers bij de koop van een woning. De vraag is in de eerste plaats om dit in de praktijk gebeurt, zo ja, op welke schaal dat gebeurt en vervolgens of dit een maatschappelijk probleem is dat opgelost moet worden. En er is alle reden voor om dit te onderzoeken, omdat een zelfbewoonplicht een ongebruikelijke en zware aantasting van het eigendomsrecht is. Juridisch is dat relevant, omdat een zelfbewoningsplicht daardoor in strijd kan zijn met het door het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens beschermde eigendomsrecht. Dat de minister daarvoor beducht is blijkt ook uit haar brief. Ze schrijft dat ze deze maatregel wil afzetten tegen het eigendomsrecht, het recht op vrijheid van vestiging en vrij verkeer van kapitaal.

Bescherming van het eigendomsrecht

Uit de rechtspraak van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM) blijkt dat de wetgever, voordat zij overgaat tot wetgeving die het eigendomsrecht aantast, moet hebben afgewogen of de inbreuk op het eigendomsrecht niet te ver gaat. Of met ander woorden de inbreuk disproportioneel, gelet op enerzijds het te dienen algemeen belang, maar anderzijds de inbreuk op het individuele eigendomsrecht. Inbreuken op het eigendomsrecht kunnen alleen door de beugel indien er een fair balance is getroffen tussen het algemeen belang en het eigenaarsbelang. Heeft die afweging niet op deugdelijke wijze tijdens het wetgevingsproces plaatsgehad, dan is het EHRM extra kritisch op dergelijke wetgeving.

Uitgangspunt is dat elke staat het recht heeft om in het kader van het algemeen belang het eigendomsrecht te beperken. Bij woonruimte gebeurt dat in ons land ook sinds jaar en dag. Denk aan de huurbescherming en aan de huurprijsregulering.

Is de woonplicht wel noodzakelijk?

  • Indien een staat overweegt om een drastische beperking van het eigendomsrecht, zoals een woonplicht, in te voeren, dan moet er een noodzaak zijn om dat te doen. En die noodzaak moet gelegen zijn in het algemeen belang. Dat algemeen belang kan verband houden met het volgende:
  • de schaarste aan koopwoningen voor mensen die daar zelf willen wonen;
  • dat die schaarste in de hand wordt gewerkt of vergroot doordat beleggers meer mogelijkheden hebben om de te koop staande woningen voor de neus van woningzoekenden weg te kapen (buy to let);
  • of dat door dit mechanisme de prijzen van koopwoningen zodanig worden opgedreven dat woningzoekenden niet in staat zijn die woningen te kopen;
  • of buy to let-kopers woningzoekenden verdringen.

 

Hierbij speelt een rol dat een woning die door een belegger wordt gekocht beschikbaar komt (of blijft) voor de huurmarkt, vaak de middenhuursector. Juist aan middenhuurwoningen is een grote behoefte, misschien nog wel meer dan aan koopwoningen. Ook dat doet de vraag rijzen of een woonplicht wel noodzakelijk is. En hoe om te gaan met grotere beleggers, die pakketten woningen kopen. Die kunnen moeilijk worden verplicht die woningen zelf te gaan bewonen. Of wordt de verkoop van meer woningen aan één partij voortaan onmogelijk en moet elke woning verkocht worden aan een woningzoekende? Er lijken te veel haken en ogen te zitten aan een woonplicht.

Onderzoek Kadaster en UvA

Uit op 10 oktober 2019 gepresenteerd onderzoek van het Kadaster en de Universiteit van Amsterdam blijkt dat woningbeleggers de huizenprijzen in de grote steden maar heel beperkt opdrijven. Dat onderzoek vond plaats in opdracht van minister Ollongren. Betekent dit nu een definitieve streep door de zelfbewoningsplicht? We zullen het moeten afwachten, maar het begint er wel alle schijn van.