Burenoverlast en de verplichting van de woningcorporatie om actie te ondernemen

Elsje de Bie schreef een noot bij de hieronder besproken uitspraak. Deze noot is onlangs verschenen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2015/03).

Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch

20 januari 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:117[1]
(mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en M. van Ham)

Burenoverlast. Veroordeling van woningcorporatie om procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst aan te vangen.

X stelt al jaren last te hebben van overlast door haar buren. Zij heeft primair gevorderd dat Zo Wonen, verhuurder van X en de overlastgevers, wordt veroordeeld om binnen drie maanden na het arrest een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde aanhangig te maken. Subsidiair heeft zij gevorderd dat Zo Wonen er alles aan doet de door de overlastgevers veroorzaakte overlast te staken.

Het hof oordeelt dat uit getuigenverklaringen blijkt dat X jarenlang, dag in dag uit, door de overlastgevers hinderlijk wordt gevolgd en bespied. Ook was sprake van kleine pesterijen en zijn de overlastgevers strafrechtelijk veroordeeld voor vernieling. X heeft tevens stukken overgelegd waaruit blijkt dat sprake is geweest van intimidatie en agressie jegens haar. Het hof acht de stelselmatigheid van het negatieve contact dat de overlastgevers met X zoeken doorlaggevend en oordeelt dat sprake is van een ernstige inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van X. Dat het daarbij om relatief onschuldige gedragingen gaat maakt dat niet anders.

Zo Wonen heeft in het verleden een weinig actieve houding aangenomen, zodat het hof er geen vertrouwen in heeft dat Zo Wonen voldoende maatregelen zal nemen bij toewijzing van de subsidiaire vordering. Zo Wonen heeft in eerste aanleg zelf geen initiatief genomen om een onderzoek te verrichten naar de gestelde overlast. Zo Wonen is tekort geschoten in haar verbintenis om overlast tegen te gaan.

Het hof wijst de primaire vordering toe.

Noot

Er is veel jurisprudentie over huurders die van hun verhuurder eisen op te treden tegen overlast.

In de uitspraak staat niet met zoveel worden dat X ook huurder van verhuurder Zo Wonen is, maar dat kan worden afgeleid uit overweging 10.9 waar staat dat “Zo Wonen tekort is geschoten in haar
verbintenis om de overlast tegen te gaan.”

Het hof heeft Zo Wonen veroordeeld een procedure tot ontbinding van de overeenkomst met de overlastgevers en ontruiming van het gehuurde te starten. Dat de minder vergaande subsidiaire vordering niet werd toegewezen, was omdat de rechter weinig vertrouwen had in de maatregelen die de verhuurder tegen de overlastgevende huurders zou nemen.

In deze uitspraak kwam het niet aan de orde, maar stilzitten van de verhuurder in een overlastgeval als het onderhavige kan als gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW worden gekwalificeerd: een “andere omstandigheid” waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. X had in deze zaak bijvoorbeeld ook huurvermindering ex art. 7:207 BW, gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst leidende tot huurvermindering en/of opschorting van de huurbetalingsverplichting ex art. 6:262 BW kunnen vorderen.

Als X geen huurder zou zijn van verhuurder, dan geldt dat de toegebrachte overlast, waartegen de verhuurder niet adequaat optreedt, te kwalificeren is als onrechtmatige daad jegens X. Wat dat betreft is er geen verschil met de situatie dat de overlastpleger en de klager huren van dezelfde verhuurder. De verhuurder kan in beide gevallen tegen de overlastpleger optreden op grond van de verplichting tot goed huurderschap ex art. 7:213 en meestal ook op grond van de huurovereenkomst waarin het huurder verboden is overlast toe te brengen.

[1] In deze zaak was een tussenarrest gewezen op 15 april 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:1057.