Annotatie van Marjolein Scheeper: Jaarlijks verblijf in het buitenland gedurende 5 maanden onvoldoende voor ontbinding

Annotatie van Marjolein Scheeper, die is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2016/23)

Jaarlijks verblijf in het buitenland gedurende 5 maanden onvoldoende voor ontbinding

Gerechtshof Amsterdam,
12 april 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:1442 (kort geding)
(mrs. J.C. Toorman, C.C. Meijer en L.R. van Harinxma thoe Slooten)

Ontbinding. Hoofdverblijf. Onderverhuur. Overlast. Beperkingen kort geding-procedure.

[art. 6:265 BW; art. 7:213 BW]

Huurder X heeft van Woningstichting Eigen Haard een sociale huurwoning gehuurd. In de huurovereenkomst is vastgelegd dat de woning alleen bedoeld is om te worden gebruikt als woonruimte voor de huurder en leden van zijn gezin. Daarnaast dient de huurder zijn hoofdverblijf te hebben in het gehuurde. Het is verboden om het gehuurde te gebruiken als pied-à-terre, om het gehuurde onder te verhuren of in gebruik te geven en om overlast te veroorzaken. Eigen Haard heeft van buren van X vernomen dat X meerdere keren per jaar gedurende een aantal maanden in Spanje verblijft en zijn woning dan onderverhuurt of in gebruik geeft. Medewerkers van de corporatie hebben tijdens een huisbezoek bewoner B in de woning aangetroffen.

In eerste aanleg heeft Eigen Haard X gedagvaard in kort geding en ontruiming van de woning en betaling van een contractuele boete gevorderd. De corporatie heeft haar vorderingen gebaseerd op wanprestatie van X bestaande uit het niet hebben van het hoofdverblijf in de woning, onderverhuur van de woning en veroorzaking van overlast door degene die hij in de woning toelaat. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen toegewezen.
X stelt hoger beroep in. Hij erkent dat hij jaarlijks gedurende 5 maanden de woning niet bewoont. Gedurende zijn afwezigheid wordt de woning regelmatig bewoond door A, zijn partner. X erkent ook de woning gedurende enkele weken in gebruik te hebben gegeven aan vrienden, maar nooit maandenlang. De corporatie zou X bovendien nooit hebben verteld dat de manier zoals hij de woning gebruikte niet door de beugel kon. Over overlast is volgens X pas sinds 2015 en na onderzoek door de corporatie geklaagd, de klachten zijn niet spontaan geuit door de omwonenden.

Het hof ziet in de stellingen van X, die Eigen Haard voor het grootste deel niet weersproken heeft, aanleiding om het vonnis in eerste aanleg te vernietigen en de vorderingen van de corporatie alsnog af te wijzen. Ten aanzien van het hoofdverblijf overweegt het hof dat 5 maanden weliswaar een lange periode is om afwezig te zijn, maar dat dat in deze zaak niet per definitie meebrengt dat de bodemrechter zal oordelen dat geen hoofdverblijf wordt gehouden in de woning. Het hof hecht in dat verband waarde aan de omstandigheden dat de partner van X in de woning verblijft en dat het verblijf van X in het buitenland helpt om de bipolaire stoornis van X onder controle te houden, Het hof overweegt met betrekking tot de onderverhuur dat er een reële mogelijkheid bestaat dat de ingebruikgeving door de bodemrechter onvoldoende zwaarwegend zal worden geoordeeld omdat het slechts ging om verhuur aan vrienden gedurende enkele weken en X de woning na het huisbezoek door de corporatie niet meer in gebruik heeft gegeven. De door de corporatie gestelde overlast is volgens het hof onvoldoende onderbouwd. De klachten zijn onvoldoende specifiek en er is nooit geklaagd bij andere instanties, zoals de politie. Voor toewijzing van deze vordering zou eerst nader feitenonderzoek moeten worden gedaan en daarvoor is in een kort geding geen plaats. X hoeft de woning dus niet te ontruimen.

Noot

In onderhavige zaak dacht de verhuurder op basis van drie tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst ontruiming te kunnen vorderen in een kort geding procedure. Uiteindelijk hebben de bijzondere omstandigheden van het geval ervoor gezorgd dat de vorderingen werden afgewezen.
In kort geding worden alleen voorlopige beslissingen genomen door de rechter en het is bedoeld voor spoedeisende zaken. Indien over dezelfde vraagstukken een bodemprocedure wordt gestart of al loopt dan is de rechter in de bodemprocedure niet gebonden aan de uitspraak in kort geding. De rechter kan dus anders oordelen. Dit brengt mee dat de rechter in kort geding terughoudend is bij het vooruitlopen op beslissingen die in een bodemprocedure genomen zouden kunnen worden, zoals een beslissing op een vordering tot ontruiming en een vordering tot betaling van een boete. Alleen als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering zal toewijzen, zal de rechter in kort geding dat ook doen. Bij een vordering tot betaling van geld is de rechter in kort geding doorgaans terughoudend omdat er een groot risico bestaat dat het geld niet meer teruggestort kan worden als de bodemrechter anders oordeelt. In kort geding is bovendien geen plaats voor aanvullend onderzoek of getuigenverhoor in verband met de spoedeisendheid. Vorderingen in kort geding vereisen derhalve een goede dossier opbouw en een redelijke mate van zekerheid dat de vordering toegewezen zal worden.
De verhuurder vorderde hier ontruiming van het gehuurde. Ontruiming kan in kort geding, vooruitlopend op een vordering tot ontbinding in een bodemprocedure, worden gevorderd. De verhuurder heeft het recht om de huurovereenkomst te ontbinden indien de huurder zijn verplichtingen niet nakomt, tenzij de wanprestatie de ontbinding (en ontruiming) gezien zijn bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt (artikel 6:265 BW). De rechter zal dus in de eerste plaats kijken of er tekortkomingen zijn. Vervolgens, als de huurder daar een beroep op heeft gedaan, zal de rechter beoordelen of de tekortkomingen voldoende ernstig zijn.

Bijzondere omstandigheden kunnen ervoor zorgen dat een tekortkoming onvoldoende ernstig is of in ieder geval dat onvoldoende zeker is dat een bodemrechter ze voldoende ernstig zal vinden. In onderhavige zaak had de huurder verschillende bijzondere omstandigheden aangevoerd, zoals het verblijf in de woning door zijn partner, zijn bipolaire stoornis en de kortdurende onderverhuur aan vrienden. In deze zaak werd de huurder verweten dat hij zijn hoofdverblijf niet had in het gehuurde terwijl hij dit wel verplicht was op grond van de huurovereenkomst. De huurder heeft erkend inderdaad gedurende een aantal maanden niet in de woning te hebben gewoond. Er is dus sprake van een tekortkoming als bedoeld in artikel 6:265 BW. De verhuurder had dus in beginsel het recht om de overeenkomst te ontbinden. In dit geval heeft de huurder echter aangevoerd dat de tekortkomingen niet voldoende ernstig zijn in verband met de bijzondere omstandigheden. Bij de verplichting tot het hebben van het hoofdverblijf kan de reden voor de afwezigheid van de huurder een rol spelen bij de vraag of er sprake is van een voldoende ernstige tekortkoming. Zo heeft de rechtbank Amsterdam op 31 juli 2008 (WR 2009, 19) bepaald dat een huurder die al 5 jaar in detentie zat toch zijn verplichting tot het hebben van zijn hoofdverblijf in het gehuurde niet had geschonden ondanks dat hij dus al 5 jaar niet in het gehuurde woonde. Ook in onderhavige zaak heeft de huurder redenen aangevoerd voor zijn afwezigheid. De corporatie heeft al deze omstandigheden niet weersproken waardoor ze door de rechter voor waar zijn aangenomen. De rechter zag in deze omstandigheden aanleiding om de tekortkoming onvoldoende ernstig te achten. Indien Eigen Haard de stellingen gemotiveerd zou hebben weersproken was de uitkomst van de zaak wellicht anders geweest.

Kortom, bij kort geding procedures moet er rekening mee worden gehouden dat er geen plaats is voor aanvullend onderzoek. De zaak moet dus in voldoende mate ‘rond zijn’ als het gaat om het bewijs. Indien de eisende partij in kort geding de deksel op de neus krijgt, kunnen er twee wegen worden bewandeld. De eisende partij kan in hoger beroep gaan tegen het kort geding vonnis of een bodemprocedure starten en dezelfde vorderingen nog een keer voorleggen. Bij vorderingen op grond van artikel 6:265 BW moet de huurder er voorts rekening mee houden dat hij expliciet een beroep moet doen op de tenzij-clausule en moet stellen en bewijzen dat zijn tekortkomingen onvoldoende ernstig zijn om ontbinden en ontruiming te rechtvaardigen. Indien de huurder dit nalaat, is de rechter verplicht om de vordering tot ontbinding en ontruiming toe te wijzen indien sprake is van een tekortkoming.