Annotatie van Marjolein Scheeper: Opschorting betaling van de huurprijs wegens gebreken
Annotatie van Marjolein Scheeper, die is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2016/17)
Opschorting betaling van de huurprijs wegens gebreken
Gerechtshof Amsterdam, 8 maart 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:873
(mrs. R.J.M. Smit, C. Uriot en M.J. Schaepman-de Bruijne)
Huurachterstand. Gebreken. Opschorting. Verrekening.
[art. 7:204 e.v. BW; art. 6:52 BW]
Huurster X heeft van de verhuurder een huurwoning gehuurd voor een huurprijs van € 153,00 per maand. Volgens X waren er gebreken in de woning. Vanaf augustus 2012 heeft X de huurprijs voor het gehuurde niet meer betaald in verband met de gestelde gebreken. X heeft de verhuurder in februari 2013 gewezen op de gebreken. Ook heeft X meegedeeld dat zij de kosten van door haarzelf verrichte werkzaamheden (€ 1.092,04) zou verrekenen met de huur. De verhuurder heeft X meerdere keren gesommeerd tot betaling van de huurpenningen, maar X heeft niet aan de sommaties voldaan.
In eerste aanleg heeft de verhuurder X gedagvaard in een bodemprocedure en ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurschuld van € 2.392,40 gevorderd. X heeft een voorwaardelijke tegeneis ingesteld, namelijk veroordeling van de verhuurder tot het verhelpen van de gebreken op straffe van een dwangsom indien de rechtbank de vordering van de verhuurder zou afwijzen. In eerste aanleg heeft de rechtbank een deskundige benoemd om onderzoek te doen naar de gebreken in de woning. De deskundige heeft geconstateerd dat in de woning schimmelvorming was in verband met vochtproblemen. Volgens de deskundige beperkte dit het huurgenot van X. De kantonrechter heeft naar aanleiding van het onderzoek door de deskundige geoordeeld dat de gebreken een huurvermindering van 20% rechtvaardigden. Bovendien mocht X de door haar gemaakte kosten niet verrekenen. X had echter 100% van de huurprijs ingehouden en haar kosten wel verrekend. De ontstane huurachterstand rechtvaardigde de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde volgens de kantonrechter en heeft de vorderingen van de verhuurder toegewezen.
X was het niet eens met het oordeel van de kantonrechter en heeft hoger beroep ingesteld. In hoger beroep heeft zij onder andere gesteld dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de gebreken slechts een huurvermindering van € 20% rechtvaardigden en dat zij haar kosten niet mocht verrekenen. De ontstane huurachterstand was volgens X bovendien niet dusdanig ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigde. Volgens het hof heeft X onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan een hogere huurvermindering gerechtvaardigd was. Niet is gebleken dat X of haar kinderen gezondheidsklachten hadden opgelopen en bovendien is X zelf verantwoordelijk voor de ventilatie van haar woning. X heeft niet aangetoond dat zij de verhuurder erop heeft gewezen dat de vochtproblemen verholpen moesten worden in verband met mogelijke gezondheidsschade. Ten aanzien van de verrekening heeft het hof geoordeeld dat niet is gebleken dat X de verhuurder in gebreke heeft gesteld met betrekking tot de werkzaamheden waarvoor X kosten had gemaakt. X mocht de kosten dus niet verrekenen met de huurpenningen. Ook het hof is verder van oordeel dat het ten onrechte niet betalen van 80% van de huurpenningen een ernstige tekortkoming is die de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.
Noot
Indien in een huurwoning gebreken zijn, kan een huurder op grond van artikel 7:207 BW vermindering van de verschuldigde huurprijs vorderen. Deze vermindering van de huurprijs moet evenredig zijn aan de vermindering van het huurgenot van de huurder door het gebrek aan de woning. Uit onderhavige zaak blijkt dat een huurder zich op glad ijs begeeft als hij uit eigen beweging de huur opschort in verband met gebreken. Er zijn meerdere aspecten waardoor de huurder op een later moment toch moet betalen ondanks dat hij dacht recht te hebben op huurvermindering. Het eerste aspect betreft de vraag of er überhaupt sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Er zijn veel uitspraken over de vraag of een bepaald probleem een gebrek is of niet. De problemen variëren van loszittende drempels tot verzakking van de tuin en van overlast door bedwantsen in huis tot overlast door stadsvernieuwingsactiviteiten rond het huis (vb. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17 maart 2015 (ECLI:NL:GHARL:2015:1922), rechtbank Amsterdam, 16 januari 2014 (ECLI:NL:RBAMS:2014:284) en Gerechtshof Amsterdam, 1 mei 2012 (ECLI:NL:GHAMS:2012:BW9640)). Als duidelijk is dat er een gebrek is, is nog de vraag hoe ernstig dat gebrek is en hoe hoog daardoor de vermindering van de huurprijs mag zijn. De huurcommissie (bij wie de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte terecht kan voor procedures over gebreken) heeft op haar website een gebrekenboek gepubliceerd. In dit document staat voor veel verschillende gebreken hoe ernstig deze is volgens de huurcommissie en welke huurvermindering daarbij kan horen. Dit gebrekenboek is ook voor huurders van geliberaliseerde woonruimte een aanknopingspunt om te bepalen wat hun positie is. Bij geliberaliseerde huurovereenkomsten heeft de rechter echter wel de vrijheid om de ernst van het gebrek en de bijpassende huurvermindering te beoordelen. De huurder doet er derhalve verstandig aan om een verzoek in te dienen bij de huurcommissie bij niet-geliberaliseerde huur of bij de rechter bij huurovereenkomsten in het geliberaliseerde segment. Anders loopt de huurder het risico dat voor de huurder in bovenstaande zaak zich heeft gerealiseerd. Namelijk dat zij ten onrechte de huur niet heeft betaald en daarmee een huurschuld heeft laten ontstaan die tot ontbinding van de huurovereenkomst heeft geleid.
In bovenstaande zaak heeft de huurder ook door haar gemaakte kosten verrekend met de huurpenningen. Indien sprake is van gebreken en de verhuurder weigert de gebreken te verhelpen ondanks verzoeken daartoe van de huurder kan de huurder de gebreken zelf verhelpen. De kosten die de huurder maakt om de gebreken te verhelpen, kan de huurder dan verhalen op de verhuurder of in mindering brengen op de huurprijs (artikel 7:206 lid 3 BW). Afgezien van het feit dat ook voor verrekening dus moet vast komen te staan dat sprake is van een gebrek mag de huurder pas verrekenen als de verhuurder met het verhelpen van de gebreken in verzuim is (dus ondanks een aanmaning van de huurder niet overgaat tot herstel). De huurder moet de verhuurder dus in beginsel eerst in gebreke hebben gesteld (artikel 6:81 en 6:82 BW). Hier zijn uitzonderingen op mogelijk, maar die waren in bovenstaande zaak niet aan de orde. De huurder had de verhuurder niet in gebreke gesteld en mocht alleen al daarom de kosten niet verrekenen met de huur. De rechter is in deze zaak niet toegekomen aan de vraag of de kosten wel zagen op het verhelpen van gebreken en dus wel voor rekening van de verhuurder zouden moeten komen.
Kortom een huurder moet zich goed beraden over zijn positie als het gaat om gebreken. Het uit eigen beweging opschorten van de huurpenningen of verrekenen van kosten kan grote gevolgen hebben indien achteraf blijkt dat de opschorting of verrekening onterecht is geweest, zoals uit bovenstaande zaak blijkt.