Annotatie over hoor en wederhoor
Tekst van een annotatie van Marjolein Scheeper die in juni 2015 is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2015/99)
JHV 2015/99 Rechtbank Limburg, 07-04-2015, ECLI:NL:RBLIM:2015:2831
Gebreken, Huurcommissie, Hoor- en wederhoor
Samenvatting
Huurders hebben van verhuurder sinds december 2011 een woonruimte gehuurd. In november 2014 heeft de Huurcommissie de huurprijs verlaagd tot 40% van de maximale huurprijs in verband met gebreken aan de woning, waaronder schimmel, vocht en lekkage. De gebreken zijn door de verhuurder niet hersteld.
Huurders hebben bij de rechtbank gevorderd dat de verhuurder zou worden veroordeeld tot het binnen twee maanden na het vonnis herstellen van de gebreken. De verhuurder heeft gesteld niet van de procedure en de uitspraak van de Huurcommissie op de hoogte te zijn. Verhuurder had van de Huurcommissie geen uitnodigingen ontvangen en ook de uitspraak niet toegestuurd gekregen. Pas op 1 april 2015 heeft verhuurder kennis genomen van de uitspraak toen deze door de huurders in de (rechtbank)procedure werd gebracht.
De kantonrechter heeft geoordeeld dat de uitspraak van de Huurcommissie zonder hoor- en wederhoor tot stand is gekomen. De vraag of de gebreken aan de woning door verhuurder verholpen dienen te worden, moet in de procedure bij de kantonrechter afzonderlijk worden beoordeeld. De uitspraak van de Huurcommissie is hierbij slechts een omstandigheid die wordt meegewogen maar is niet doorslaggevend. In de procedure is komen vast te staan dat de oorzaak van de gebreken ligt bij handelen van de huurders zelf. De huurders hadden de schroef waarmee de afvoer aan de douchebak was bevestigd verwijderd. Hierdoor heeft er sinds 2013 water in de kruipruimte onder de badkamer kunnen stromen waardoor het schimmel- en vochtprobleem is ontstaan. De kantonrechter heeft geoordeeld dat dit geen gebreken zijn die de verhuurder moet herstellen. De vordering van huurders wordt afgewezen.
Noot
Het procesrecht wordt beheerst door enkele fundamentele rechtsbeginselen. Een daarvan is het beginsel van hoor- en wederhoor. Dit betekent dat beide partijen in procedures in de gelegenheid worden gesteld om op elkaars standpunten te reageren. Een rechter mag geen beslissing nemen op grond van gegevens waar een van de partijen zich niet (voldoende) over heeft kunnen uitlaten. Hoewel de Huurcommissie geen gerechtelijke instantie is, is het wel een instantie die voor partijen bindende uitspraken kan doen. Dat ook de procedure bij de Huurcommissie beheerst wordt door deze rechtsbeginselen, zoals de kantonrechter heeft geoordeeld, is daarom een goede zaak.
In deze zaak zag de verhuurder zich geconfronteerd met een uitspraak van de Huurcommissie die hij niet kende. De verhuurder was niet in de procedure betrokken. Hij heeft geen uitnodigingen gekregen voor de zitting en het onderzoek in de woning. Daarom heeft hij zich ook niet kunnen uitlaten over de standpunten van de huurders. De Huurcommissie heeft zelf onderzoek in de woning verricht naar de gebreken. Op dit onderzoek hebben huurders kunnen reageren, maar de verhuurder dus niet. Een uitspraak van de Huurcommissie kan binnen acht weken nadat aan partijen een afschrift van de uitspraak is toegezonden door (een van) hen aan de kantonrechter worden voorgelegd indien zij het niet eens zijn met de uitspraak. Indien de partijen de uitspraak niet voorleggen aan de rechter worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak staat. Dit heet ‘de fictie van wilsovereenstemming’. De achtwekentermijn was in deze zaak al verstreken, maar het ging hier niet om een procedure die begonnen is om de uitspraak van de Huurcommissie te laten toetsen maar om een andere (door de huurders gestarte) procedure. De kantonrechter heeft desondanks uiteindelijk wel een beslissing genomen die de uitspraak van de Huurcommissie heeft ‘overruled’. De kantonrechter heeft de oneerlijkheid in de procedure bij de Huurcommissie nu als het ware ‘gerepareerd’. Het is een praktische oplossing geweest van de kantonrechter, waarbij hij de wet creatief heeft gebruikt. De fictie van wilsovereenstemming was er waarschijnlijk niet, omdat de verhuurder de Huurcommissie-uitspraak niet kende, en de kantonrechter heeft de verhuurder op dit punt geholpen.
In beginsel is lekkage op grond van het gebrekenboek van de Huurcommissie een gebrek (categorie C) dat de verhuurder dient te verhelpen. In deze zaak bleek de lekkage echter veroorzaakt doordat de huurders de afvoer van de douchebak hebben losgeschroefd. Op grond van artikel 7:204 BW is een gebrek elke vermindering van het huurgenot, dat de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten van de woning, die niet aan de huurder is toe te rekenen. In deze zaak is de vermindering van het huurgenot wel aan de huurders toe te rekenen. De huurders hebben zelf de schade veroorzaakt en zullen die dus ook moeten herstellen.