Annotatie over onderhuurbescherming
Annotatie van Marjolein Scheeper die in september 2015 is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur
JHV 2015/138 Rechtbank Rotterdam, 12-06-2015, ECLI:NL:RBROT:2015:4143
Einde huurovereenkomst, Onderverhuur, Huurbescherming
» Samenvatting
De rechtsvoorganger van Stichting Woonstad Rotterdam heeft met ingang van 22 juli 1992 een woning verhuurd aan huurder en zijn vader. Op 31 maart 2008 heeft nog een bewoner zich ingeschreven op het adres van het gehuurde. Woonstad heeft schriftelijk verklaard geen bezwaar te hebben tegen deze inschrijving. Na het overlijden van vader heeft Woonstad een nieuwe huurovereenkomst met huurder (niet met de bewoner) gesloten ingaande op 1 maart 2009. Op 10 maart 2015 heeft de huurder de huurovereenkomst opgezegd, waarna de overeenkomst op 10 april 2015 zou eindigen. Bij brief van 20 maart 2015 heeft de bewoner aangekondigd als achterblijvende onderhuurder de huurovereenkomst met ingang van 10 april 2015 te zullen voortzetten. Woonstad heeft niet ingestemd met deze voortzetting.
Woonstad vordert dat de huurder en bewoner worden veroordeeld tot ontruiming. Daarnaast is er geen geldige onderhuurovereenkomst. Er is weliswaar een overeenkomst, maar deze is geantedateerd, bevatte geen beding voor een vergoeding en ziet bovendien niet op een zelfstandige woning. Daarnaast is aannemelijk dat een vordering tot beëindiging in een bodemprocedure zal worden toegewezen. De bewoner heeft geen blijk gegeven van voldoende financiële waarborg en bovendien is de overeenkomst gesloten met het kennelijke doel de bewoner de positie van huurder te verschaffen.
De huurder stelt ook dat er geen onderverhuur was. Hij kan zich niet meer herinneren dat hij de onderhuurovereenkomst heeft getekend. Voor zover dat het geval was, zou hij dat onder druk van de bewoner hebben gedaan. De bewoner stelt dat er wel een onderhuurovereenkomst was. De huurder zou niet in het gehuurde hebben gewoond en het zou altijd de bedoeling zijn geweest dat de bewoner de huurder van de woning zou worden.
De rechtbank oordeelt dat voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure zou worden bepaald dat er geen onderhuurrelatie tot stand is gekomen tussen de huurder en de bewoner. De bewoner heeft onvoldoende aangetoond dat de huurder in januari 2014 uit het gehuurde is vertrokken. Bovendien is voldoende aannemelijk gemaakt dat de huurder en de bewoner de woonlasten deelden. De rechtbank acht het bovendien waarschijnlijk dat de rechter in een bodemprocedure zou oordelen dat de overeenkomst zou zijn aangegaan met de kennelijke bedoeling de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen. Ook een belangenafweging zou in het voordeel van Woonstad uitvallen. De ontruiming wordt toegewezen.
» Noot
In deze zaak staat de vraag centraal of de bewoner de huurovereenkomst met de verhuurder kan voortzetten op grond van artikel 7:269 BW. Artikel 7:269 lid 1 BW bepaalt dat de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft wordt voortgezet door de verhuurder als de huurder vertrekt. Om de huurovereenkomst te kunnen voortzetten, zijn er dus wel een aantal voorwaarden: 1) het moet gaan om onderhuur; 2) van een zelfstandige woonruimte; 3) waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft. Als aan de voorwaarden is voldaan, zet de verhuurder in beginsel de huurovereenkomst met de onderhuurder voort.
Toch kan de verhuurder dan ook nog van de overeenkomst af op grond van het tweede lid van artikel 7:269 BW. Binnen zes maanden na de voortzetting kan de verhuurder bij de rechter vorderen dat de overeenkomst eindigt indien 1) de onderhuurder onvoldoende financiële waarborg biedt, 2) indien de onderhuur was aangegaan met de bedoeling de onderhuurder de positie van huurder te geven, 3) indien dit niet van de verhuurder gevergd kan worden of 4) indien de onderhuurder geen huisvestingsvergunning heeft terwijl dit wel vereist is.
In deze zaak liep het beroep van de onderhuurder op voortzetting al stuk bij de voorwaarden voor de voortzetting. Volgens de rechtbank was er namelijk geen onderhuur. De onderhuurovereenkomst was pas getekend in maart 2015, vermelde geen ingangsdatum en ook geen huurprijs. Daarbij is niet door de onderhuurder bewezen dat de huurder in januari 2014 was vertrokken, dus was er ook geen sprake van de huur van een zelfstandige woonruimte.
De rechtbank heeft bovendien nog overwogen dat de verhuurder bij voortzetting een beroep zou kunnen doen op lid 2 van artikel 7:269 BW. De onderhuurovereenkomst is gesloten in maart 2015. Slechts een paar dagen later heeft de huurder de hoofdhuurovereenkomst opgezegd. Kennelijk is de overeenkomst uitsluitend gesloten met het doel de onderhuurder de mogelijkheid te geven in de woning te blijven wonen nadat de huurder wegging. Dus met de bedoeling de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen. Dit is misbruik van huurbescherming en daarom niet toegestaan.
De onderhuurder die rechten wil hebben jegens de verhuurder moet in ieder geval zorgen dat de onderhuurrelatie goed is vastgelegd in een onderhuurovereenkomst en dat de onderhuur enige tijd voor de beëindiging van de hoofdhuur is aangegaan. Dit biedt dan nog geen garantie voor de onderhuurder, want de overeenkomst kan op grond van een belangenafweging alsnog worden beëindigd.