Annotatie over vergoeding voor door de huurder aangebrachte wijzigingen
Annotatie van Marjolein Scheeper die in juni 2015 is verschenen in het Journaal Huur en Verhuur (JHV 2015/98)
JHV 2015/98 Gerechtshof Amsterdam, 21-04-2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:1529
Beëindigingsovereenkomst, Ongerechtvaardigde verrijking, Gebreken
» Samenvatting
Huurder heeft per 1 juni 2000 een woning gehuurd van verhuurder. In oktober 2003 heeft huurder namens andere bewoners van het pand de verhuurder gewezen op verschillende gebreken aan het pand. Vanaf 2009 tot en met 2012 heeft huurder werkzaamheden verricht aan de schuur van het pand. Op 1 november 2013 heeft verhuurder aan huurder geschreven dat geconstateerd is dat huurder haar woning heeft onderverhuurd. De verhuurder heeft huurder gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen voor 15 november 2013. Huurder heeft bij email van 13 november 2013 meegedeeld dat zij bereid is de huur op te zeggen mits de verhuurder een vergoeding voor de tweede helft van november zou betalen en een beëindigingsovereenkomst zou tekenen. De verhuurder heeft de overeenkomst niet getekend. Huurder heeft de woning op 15 november 2013 ontruimd. Op 18 november 2013 heeft verhuurder aan huurder meegedeeld dat de huurovereenkomst per 31 december 2013 zou eindigen en dat huurder tot 31 december 2013 huur verschuldigd is. Huurder heeft geprotesteerd tegen deze opzegtermijn en heeft terugbetaling van de waarborgsom gevraagd.
Huurder heeft bij de kantonrechter gevorderd dat verhuurder zou worden veroordeeld tot betaling van de waarborgsom en tot een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking (wegens de verrichte werkzaamheden aan de schuur). De verhuurder heeft gevorderd dat huurder zou worden veroordeeld tot betaling van de huur over december 2013 en tot vergoeding van de kosten voor het herstel van gebreken die de woning vertoonde nadat de huurder had ontruimd.
De kantonrechter heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst per 15 november is geëindigd en dat huurder na die datum geen huur meer verschuldigd is. De vordering van huurder tot betaling van de waarborgsom en de vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking zijn beide grotendeels toegewezen.
Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter vernietigd. De overeenkomst is volgens het hof niet geëindigd per 15 november 2013. Huurder heeft het voorstel van verhuurder om de huur per die datum te laten eindigen niet geaccepteerd. Huurder heeft in de email van 13 november 2013 een tegenvoorstel gedaan. Dit voorstel heeft de verhuurder niet geaccepteerd. Huurder is dus de huur voor de maand december 2013 verschuldigd. Verhuurder is volgens het hof bovendien niet ongerechtvaardigd verrijkt. In de huurovereenkomst is bepaald dat een vordering tot ongerechtvaardigde verrijking niet ingesteld kan worden. Nu de werkzaamheden van huurder niet geoorloofd waren (verhuurder had er niet mee ingestemd) is geen vergoeding op zijn plaats in de zin van artikel 7:216 lid 3 BW. Ook de kosten voor het herstel van de opleveringsgebreken worden toegewezen aan de verhuurder. De vordering van de huurder is door het hof alsnog afgewezen en de verhuurder is in het gelijk gesteld.
» Noot
Hoofdregel in het recht is dat een overeenkomst tot stand komt door aanbod en aanvaarding. Dit geldt ook voor overeenkomsten die bedoeld zijn om een andere overeenkomst te beëindigen. Als een partij een tegenvoorstel doet, in reactie op een eerder aanbod, wordt het eerdere aanbod afgewezen en komt er dus (nog) geen overeenkomst tot stand. De huurder heeft in deze zaak de woning dus voorbarig verlaten, er waarschijnlijk van uitgaande dat de verhuurder de voorgelegde overeenkomst wel zou tekenen. Het is verstandiger eerst te wachten op definitieve instemming.
De huurder had een vergoeding gevorderd voor de werkzaamheden die verricht waren aan de schuur op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Op grond van de wet (artikel 7:216 lid 3 BW) kan een huurder vergoeding vorderen van geoorloofde veranderingen die bij het einde van de huur niet ongedaan worden gemaakt. In deze zaak had de verhuurder echter niet ingestemd met de veranderingen. En had hij er ook niet mee ingestemd dat de wijzigingen aan het einde van de huurovereenkomst niet zouden worden weggehaald. Er was dus geen sprake van geoorloofde wijzigingen. In de huurovereenkomst mocht opgenomen worden dat een vergoeding voor ongerechtvaardigde verrijking niet kon worden gevorderd. Het hof vindt dat geen oneerlijk beding. De huurder moest dus nog even doorbetalen, terwijl hij al weg was. Hij had dus dubbel pech.