Tagarchief: aanvangshuurprijs

De WOZ-waarde bij aanvang van de verhuur; verhuurders opgelet!

Een huurder van een woning kan gedurende een bepaalde periode de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs laten toetsen. Sinds 1 oktober 2015 vormt de WOZ-waarde van een huurwoning een belangrijk onderdeel van deze toetsing. De wijze waarop in de toetsing wordt omgegaan met de situatie waarin door het ontbreken van een WOZ-beschikking geen WOZ-waarde bekend is, kan voor verhuurders nadelig uitpakken. Dit was onder meer het geval in de uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van 4 november 2020.[1] In deze zaak werd de maandelijkse huurprijs verlaagd van € 1.250,00 naar maar liefst € 619,75.

In dit artikel zal deze uitspraak worden toegelicht. Afsluitend zal aandacht worden besteed aan de manier waarop verhuurders een dergelijk scenario kunnen voorkomen. Eerst staan we stil bij de WOZ-regeling in het woningwaarderingsstelsel.

De toepassing van de WOZ-waarde in het WWS

Elke huurder van een woning kan gedurende de eerste zes maanden de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Voor huurders met een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar kan dit nog tot uiterlijk zes maanden na afloop daarvan. De toetsing van de aanvangshuurprijs wordt gedaan aan de hand van het woningwaarderingsstelsel (hierna: “het WWS”). Het WWS is een puntensysteem waarbij op basis van het aantal punten de (maximale) huurprijs van een huurwoning wordt bepaald. Een woning krijgt in dat systeem punten toegekend op basis van verschillende onderdelen, zoals het aantal vierkante meters en de aanwezige voorzieningen. Het uiteindelijke puntenaantal wordt aan de hand van een tabel gekoppeld aan een bepaalde huurprijs.[2]

Sinds 1 oktober 2015 vormt de WOZ-waarde van een huurwoning een belangrijk onderdeel van dit puntensysteem (en daarmee dus van de uiteindelijke huurprijs).[3] Normaliter wordt door de gemeente voor elke woning jaarlijks een WOZ-beschikking afgegeven. Daarin wordt (met in achtneming van een aantal ficties) de vrije verkoopwaarde van de woning vermeld. Voor de toetsing van de aanvangshuurprijs dient op grond van het WWS te worden gekeken naar ‘de laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde’. Aan de hand van een vaste formule wordt deze waarde ‘omgezet’ in een bepaald aantal punten dat meetelt voor de puntentelling.

Het ontbreken van de WOZ-beschikking

Hoewel het hanteren van de laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde doorgaans geen problemen oplevert, geldt dat niet voor alle situaties. Zo’n situatie kan zich bijvoorbeeld voordoen bij nieuwbouw of (ingrijpende) verbouwingen en transformaties (bijvoorbeeld van kantoorruimte naar woonruimte). In zo’n geval wil het nog wel eens voorkomen dat voor een nieuwe of ver(nieuw)bouwde woning nog geen WOZ-beschikking is afgegeven. Daardoor is er geen WOZ-waarde bekend. De verhuurder loopt dan het risico dat wordt uitgegaan van een minimum WOZ-waarde (dat op dit moment slechts € 52.085,00 bedraagt). Aan deze minimumwaarde is in het WWS logischerwijs ook een laag aantal punten gekoppeld, waardoor de huurprijs op een veel te laag niveau uitkomt. Het kan ook betekenen dat een vrije sectorwoning alsnog in de sociale sector terechtkomt (dus een huurprijs onder de € 752,33 per maand). Voor verhuurders kan dit zelfs leiden tot een verliesgevende exploitatie.

De uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van 4 november 2020

Het hiervoor geschetste scenario was aan de orde in de zaak die heeft geleid tot de uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van 4 november 2020. In deze zaak hadden de huurders de rechtbank verzocht de overeengekomen aanvangshuurprijs van € 1.250,00 per maand te toetsen. Het bijzondere daarbij was dat het ging om een nieuwe woning die relatief kort voor de ingangsdatum van de verhuur van bedrijfspand tot woning was verbouwd. Vaststond dat toen de woning op 1 juni 2017 aan de huurders werd verhuurd, er nog geen WOZ-beschikking was afgegeven. De per 1 januari 2017 afgegeven WOZ-beschikking had namelijk nog betrekking op het bedrijfspand dat op dat moment ingrijpend werd verbouwd. Door het ontbreken van een WOZ-beschikking was er dus op de ingangsdatum van de verhuur geen WOZ-waarde van de woning bekend.

De rechtbank oordeelde dat voor de toetsing op basis van het WWS van de minimum WOZ-waarde moest worden uitgegaan. Deze waarde bedroeg toen € 41.816,00. Hoofdzakelijk dit oordeel van de rechtbank leidde ertoe dat de huurprijs met terugwerkende kracht werd verlaagd naar € 619,75 per maand. De rechtbank vond – kort gezegd – dat het in deze zaak aan de verhuurder te wijten was dat er geen WOZ-beschikking was. Ook had de verhuurder nagelaten om voldoende objectieve gegevens over te leggen waaruit de WOZ-waarde van de woning had kunnen worden afgeleid.

Toelichting uitspraak en aanbeveling voor verhuurders 

Uit de uitspraak volgt dat het in dergelijke zaken onder andere van belang is of het ontbreken van een (juiste) WOZ-beschikking te wijten is aan de verhuurder. In ieder geval kan de verhuurder geen verwijt worden gemaakt wanneer de toepasselijke regelgeving geen mogelijkheid biedt om een WOZ-beschikking te verkrijgen die rekening houdt met de werkelijke situatie van de woning ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst. In de praktijk komt het bovendien geregeld voor dat het aan de gemeente te wijten is dat een (juiste) beschikking ontbreekt, vooral bij ingrijpende renovaties en vastgoedtransities waarbij de laatste WOZ-beschikking niet gebaseerd is op de nieuwe ontwikkeling. Veel gemeentes hebben namelijk te kampen met achterstanden. Er is dan voldoende aanleiding om niet de minimale WOZ-waarde van het WWS toe te passen. De verhuurder dient dan wel zelf aan te tonen wat de WOZ-waarde is op basis van een taxatie van een beëdigd taxateur. Op die manier kan de verhuurder voorkomen dat een huurverlaging wordt uitgesproken zoals de rechtbank dat in deze zaak heeft gedaan. De verhuurder heeft daar extra belang bij, omdat een eenmaal door de huurcommissie of rechtbank verlaagde huurprijs later meestal niet meer naar het oorspronkelijke niveau kan worden gebracht.

[1] Rechtbank Noord-Holland, 4 november 2020 (ECLI:NL:RBNHO:2020:10127).

[2] https://www.rijksoverheid.nl/documenten/publicaties/2020/04/28/maximale-huurprijsgrenzen-voor-zelfstandige-woonruimten-per-1-juli-2020.

[3] Vanwege de grote rol van de WOZ-waarde in deze toetsing wil minister Ollongren de waarde laten maximeren. Hierover schreven wij al meerdere artikelen, zie o.m. https://hielkemaco.nl/nieuws/tekst-regelgeving-maximering-woz-punten-gepubliceerd/ en https://hielkemaco.nl/nieuws/forse-kritiek-in-de-internetconsultatie-over-de-cap-op-de-woz-woningwaarderingspunten/.

 

Nieuwe maatregelen woningmarkt

Eindelijk is de kogel door de kerk. Het kabinet heeft beslissingen genomen over hoe het verder moet met de woningmarkt. Minister Ollongren komt met een pakket van maatregelen, variërend van maximering van de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector, het mogelijk maken van verlenging van tijdelijke huurcontracten tot een zogenaamde ‘opkoopbescherming’.

Brief van 15 mei 2020 van de Minister

Minister Ollongren heeft op vrijdag 15 mei 2020 een brief aan de Kamer gestuurd, waarin zij verschillende maatregelen aankondigt die starters op de woningmarkt en middeninkomens moeten helpen om een betaalbare huurwoning te vinden: “Deze groepen mensen ervaren onzekerheid of ze wel een betaalbare woning kunnen vinden, en dat in deze toch al turbulente tijd.

Maximeren van de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector

In de vrije sector (huurwoningen boven € 735,- huur per maand / meer dan 142 à 145 punten) is geen huurprijsregulering. De huurprijzen worden overgelaten aan de markt. Dat leidt volgens de Kamer tot excessen. Daarom nam de Kamer in mei 2018 een motie over “extreme huren in de middenhuur sector” van kamerleden Van Eijs en Ronnes aan. Zij vragen daarin aan het kabinet “voor bestaande huurwoningen exorbitante huurstijgingen tegen te gaan, te onderzoeken welke maatregelen als een tijdelijke noodstop kunnen dienen, waarbij niet de wws-systematiek wordt doorgetrokken, en daarbij oog te hebben voor de kostenstructuur van de verhuurder inclusief grondprijs.”

De minister speelde vervolgens lange tijd met de gedachte om een zogenaamde noodknop in te voeren (zie drie eerdere artikelen van mijn kantoor over dit onderwerp: “…noodknop middenhuur”, “Hoe gaat noodknop eruit zien”, “Noodknop wankelt…”). Met de noodknop zouden gemeenten de mogelijkheid krijgen om de aanvangshuurprijs te maximeren op basis van een percentage van de WOZ-waarde. Daar was buitengewoon veel weerstand tegen. Bovendien ging de noodknop verder dan de motie van Van Eijs/Ronnes, omdat met de noodknop de aanvangshuurprijs zou kunnen worden verlaagd in plaats van regulering van huurprijsstijgingen. De minister blijft met de nu aangekondigde maatregel veel dichter bij deze motie. Zij kondigt in de brief aan een wetsvoorstel voor te bereiden waarin de jaarlijkse huurprijsverhoging in de vrije sector wordt gemaximeerd tot inflatie plus 2,5%. In de sociale huursector geldt dit maximum al enkele jaren. Zij merkt op dat dit maximum gaat gelden voor álle huurcontracten in de vrije sector en dat de maatregel tijdelijk is: voor een periode van drie jaar. De minister schrijft dat het een ingrijpende en uitzonderlijke maatregel is die nodig is vanwege de historische krapte op de woningmarkt in combinatie met de te verwachten economische crisis als gevolg van de coronacrisis.

Wat meteen opvalt is dat de maatregel gaat gelden voor de gehele vrije sector en niet alleen voor het middenhuurgedeelte daarvan (woningen met een huurprijs tussen ongeveer € 700,- en € 1.000,- per maand). De motie van Eijs/Ronnes heeft uitsluitend betrekking op dit gedeelte van de vrije sector. In de middenhuursector is immers een tekort aan woonruimte, zodat daar het risico van hoge huurprijzen optreedt. Daardoor zijn middenhuurwoningen in sommige gebieden voor middeninkomens niet altijd bereikbaar. De rode draad in de brief van de minister is het verbeteren van de positie van de middeninkomens op de woningmarkt. In het duurdere segment is er geen krapte en de middeninkomens richten zich ook niet op dat duurdere segment. Daarom valt niet goed in te zien welk algemeen belang dwingt tot regulering van de huurprijzen in de gehéle vrije sector. De aangekondigde wet zou op dit punt wel eens kunnen doorschieten, want leiden tot een te ver gaande aantasting van het eigendomsrecht.

Het is te hopen dat de minister bij de uitwerking van de wetgeving oog heeft voor bijzondere gevallen, waarin een grotere huurstijging wel mogelijk moet blijven. Denk bijvoorbeeld aan sterk achtergebleven huren in de vrije sector of aan ingroeihuren, dat wil zeggen huurcontracten waarbij de aanvangshuurprijs laag is en deze volgens in het huurcontract vastgelegde stappen omhoog gaat. Het ligt niet voor de hand om in die gevallen de huurprijsstijging ook te beperken tot inflatie plus 2,5%.

Ik wantrouw de tijdelijkheid van de maatregel. Het collectieve geheugen, in het bijzonder dat van de politiek, is gebrekkig. Het komt vaak voor dat tijdelijk bedoelde maatregelen eindeloos voortduren en dat op een goed moment niemand meer weet dat de maatregel ooit tijdelijk was bedoeld. De minister wil de wet na drie jaar evalueren. Ik raad haar aan nu al criteria te formuleren voor die evaluatie en om in de wet een einddatum vast te leggen (net als in de recent aangenomen spoedwet verlenging tijdelijke huurcontracten), omdat anders een volgende ministersploeg ermee aan de haal gaat op een wijze die in strijd is met de thans aan de orde zijnde bedoeling van de wet.

Het is nog te vroeg om te voorspellen welke effecten de coronacrisis zal hebben voor de hoogte van de huurprijzen en de koopprijzen van woningen. Maar het ligt voor de hand te veronderstellen dat, naarmate de crisis langer voortduurt, de prijzen zullen dalen, omdat grotere groepen in de samenleving te kampen zullen hebben met een flinke inkomensachteruitgang en de huidige prijzen op de woningmarkt niet meer kunnen betalen. Het probleem, waar de minister nu denkt maatregelen voor te moeten nemen, lost dan misschien vanzelf op.

Transparantie hoogte aanvangshuurprijzen in de vrije sector

De minister kondigt aan om met verhuurdersorganisaties te komen tot een convenant, waarin verhuurders “zich beter verantwoorden over de hoogte van de huurprijs“. Zij sluit niet uit dat dat convenant zal worden vastgelegd in wetgeving. Dit lijkt, langs een andere weg dan de vermaledijde noodknop, toch op een vorm van verdere huurprijsregulering in de vrije sector. De brief van de minister is helaas veel te vaag om er op dit moment meer over te kunnen zeggen.

Verlenging van tijdelijke huurcontracten

De in 2016 ingevoerde tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal twee jaar (zelfstandige woonruimte) moet nog geëvalueerd worden. Maar de minister kondigt nu al aan te overwegen het mogelijk te maken tijdelijke huurcontracten te verlengen met één of twee jaar tot een maximum periode van in totaal drie jaar. Ook overweegt zij het mogelijk te maken een minimumhuurtermijn af te spreken. Nu is dat nog niet mogelijk, want de huurder heeft bij tijdelijke contracten altijd de mogelijkheid tussentijds op te zeggen.

Deze maatregelen voorzien duidelijk in een grote behoefte, zowel aan huurderszijde als aan verhuurderszijde en gaan een stuk verder dan de net ingevoerde tijdelijke spoedwet. (zie drie eerdere artikelen van mijn kantoor over dit onderwerp: “Voorstel spoedwet…”, “Spoedwet…aangenomen”, “Omissie in de spoedwet”). Het is echter niet verstandig als de huidige mogelijkheid van toetsing van de aanvangshuurprijs tot zes maanden na het einde van het huurcontract dan gehandhaafd wordt. Voorkomen moet worden dat er te lang een zwaard van Damocles boven de huurprijs blijft hangt en dat verhuurders kunnen worden geconfronteerd met terugvorderingsacties van grote bedragen.

Opkoopbescherming

De meest ingrijpende maatregel in de brief is de zogenaamde opkoopbescherming. De minister zegt hiermee uitvoering te geven aan de motie Dik-Faber van maart 2019. Daarin riep de Kamer het kabinet op te onderzoeken hoe gemeenten kunnen voorkomen dat koopwoningen worden gekocht voor ‘buy-to-let’. De motie riep op tot een zogenaamde zelfbewoningsplicht voor bestaande koopwoningen. Het gaat hier om het fenomeen dat eigenaar-bewoners hun woning verkopen aan een belegger, die de woning vervolgens gaat verhuren, volgens de minister vaak voor een huurprijs die middengroepen niet kunnen opbrengen. Het is de wens van de minister ervoor te zorgen dat deze woningen beschikbaar blijven voor huishoudens die de woning willen kopen om er zelf te gaan wonen. De opkoopbescherming moet een instrument worden van gemeenten. Die moeten bepalen voor welke schaarse goedkope en middeldure koopwoningen in hun gemeente de opkoopbescherming moet gaan gelden. De minister wil in de wet wel de nodige uitzonderingen opnemen, zoals ouders die voor hun studerende kinderen een woning kopen, woningen die onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand, of voor de situatie dat de eigenaar-bewoner zijn woning zelf wil gaan verhuren. De minister wil dit regelen via een vergunningstelsel, waarbij ook eisen kunnen worden gesteld in het kader van goed verhuurderschap.

De opkoopbescherming is een buitengewoon vergaande maatregel, die het eigendomsrecht ingrijpend beperkt. Het is niet eerder voorgekomen dat wetgeving in ons land eigenaren van woningen beperkt in aan wie zij hun woning mogen verkopen. Het kan voor die eigenaren onaangename gevolgen hebben, zoals een daling van de waarde van hun woning. Immers de groep van aspirant kopers wordt zo kleiner.

Wat niet in de brief staat: maximering WOZ-punten in het WWS en Box 3-maatregelen

De brief van de minister rept niet over twee andere eerder aangekondigde maatregelen die negatieve gevolgen kunnen hebben voor het rendement bij de verhuur van woningen: de maximering van het aantal WOZ-punten in het woningwaarderingsstelsel en de door staatssecretaris Snel in september 2019 aangekondigde aanpassing van de belasting over spaargeld en vermogen (waaronder vastgoed) in box 3. Beide maatregelen zijn zodanig ingrijpend dat de verhuur van woonruimte gemakkelijk kan leiden tot een verliesgevende aangelegenheid, zonder mogelijkheden voor remedies. Het is te hopen dat het kabinet alle maatregelen die zij wil nemen in samenhang met elkaar beziet en tenminste als ondergrens definieert dat de verhuur van woonruimte een redelijk rendement moet blijven opleveren.

Alleen al het afgelopen vrijdag door minister Ollongren aangekondigde pakket van maatregelen is fors. Het is nu nog maar een brief, die door haar ambtenaren zal moeten worden uitgewerkt tot een wetsvoorstel. Ik ben benieuwd wat daar uiteindelijk in zal staan. Wij zullen het kritisch blijven volgen.