Tagarchief: bedrijfsruimte

Rechtspraak over corona – vervolg; uitspraak in een bodemprocedure

In een vorige nieuwsbrief heeft Marjolein Scheeper een overzicht gegeven van rechtspraak over huur en corona. Dat artikel is hier terug te lezen. In de zaken die in dat stuk worden behandeld, ging het veelal om kort geding procedures, waarin niet meer dan een voorlopig oordeel kan worden gegeven door de rechtbank.

Inmiddels zijn er ook al zaken die hebben geleid tot een vonnis in bodemprocedures. Een voorbeeld daarvan is een zaak die speelde bij de Rotterdamse kantonrechter en die ging over het volgende. Partijen hebben op 3 februari 2020 een huurovereenkomst gesloten voor een bedrijfsruimte  voor de duur van 5 jaar. De huurovereenkomst gaat in per 1 april 2020. De huurder heeft het gehuurde niet in gebruik genomen, heeft de overeengekomen bankgarantie niet gesteld en is ook de huur niet gaan betalen.

Procedure

De huurder heeft wel een procedure gestart tegen de verhuurder en vorderde daarin onder meer ontbinding van de huurovereenkomst, omdat er een onvoorziene omstandigheid was. Als de rechter dat te ver zou vinden gaan, wilde de huurder de overeenkomst laten wijzigen door de rechter, zodanig dat de huurprijs 50% lager wordt dan oorspronkelijk was overeengekomen. De huurder stelde ter onderbouwing dat ze een groot deel van het gehuurde onder wilde verhuren aan een aan haar gelieerde bv. Door de coronapandemie is niet alleen de huurder maar ook de beoogde onderhuurder flink getroffen; de omzet was met meer dan 95% gedaald. Partijen konden niet voorzien – toen zij de overeenkomst sloten – wat de gevolgen waren van de uitbraak van het coronavirus en dat was een onvoorziene omstandigheid. Er is geen normaal ondernemersrisico, zo stelde de huurder, dus het was niet meer dan redelijk om de huurprijs te verlagen.

De verhuurder stelde een aantal tegeneisen in en wilde onder andere dat de huurder de overeengekomen bankgarantie zou stellen, dat de huurder het gehuurde in gebruik zou gaan nemen en dat de huurachterstand wordt ingelopen. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat er wel een ondernemersrisico is en dat er geen onvoorziene omstandigheden zijn. Er was tenslotte al in januari 2020 bekend dat Covid-19 gevolgen zou hebben in de sector waarin de huurder actief is. De huurovereenkomst moet dus worden nagekomen, zo vond de huurder.

Uitspraak

De rechter moest de vorderingen beoordelen en oordeelde dat er in februari nog niet voorzien was wat er in maart 2020 allemaal gebeurde in Nederland met betrekking tot corona. Dat is dus wel een onvoorziene omstandigheid in de zin van dit wetsartikel. Toch oordeelde de rechter dat dit desondanks voor het risico van de huurder komt. De verhuurder mag verlangen dat de huurovereenkomst wordt nagekomen. Hier speelde mee dat de huurder ter zitting had verklaard het gehuurde te kunnen gebruiken en dat er geen (overheids)maatregelen zijn die het gebruik belemmeren. De huurder had verklaard dat het gehuurde nog niet in gebruik was genomen omdat de omzet zo ver was teruggevallen. Omzetverlies wordt door de rechter gezien als vallend onder het ondernemersrisico van de huurder. Dat geldt ook voor de omstandigheid dat de beoogde onderhuurder niet zou kunnen betalen.

Het gaat ook om twee commerciële partijen (huurder en verhuurder) die een langdurige huurovereenkomst hebben gesloten en daarin niets hebben afgesproken over bijvoorbeeld omzetgerelateerde huur. Het huurgenot is niet beperkt door corona en de huurder wordt veroordeeld om het gehuurde in gebruik te nemen, de overeengekomen zekerheid moet stellen (bankgarantie of waarborgsom) en de huurpenningen moet betalen. Die was ten tijde van het vonnis opgelopen tot meer dan € 20.000,-.

Conclusies

Voor de huurder zal dit een bittere pil zijn geweest. Het bedrijf heeft last gehad van corona, maar het gehuurde kon wel worden gebruikt. De afgelopen zes maanden heeft het gehuurde leeg gestaan, is er geen omzet gemaakt (in het gehuurde) maar moet de huurder snel alsnog het gehuurde betrekken en betalen. Daar had de huurder vast niet op gerekend, als wordt gekeken naar de eerdere uitspraken die zijn gewezen.

In veel uitspraken werd de huurder een huurkorting toegekend (bij wijze van voorlopige voorziening). Deze huurder kreeg dat niet en ook dat zal een bittere pil zijn geweest. De huurder had wel een groot risico genomen door niets te betalen – terwijl subsidiair wordt gesteld dat de huurprijs met 50% zou moeten worden verlaagd – en het gehuurde niet in gebruik te nemen. De les lijkt dat het beter is eerst te bezinnen, voordat men begint.

In deze tijd is het van belang om in gesprek te blijven als huurder en verhuurder. Wanneer partijen in overleg tot een oplossing kunnen komen, verdient dat de voorkeur. Ons kantoor kan natuurlijk advies geven over uw rechtspositie en ook begeleiding bieden wanneer er coronagerelateerde kwesties spelen.

Pandemieregelingen in huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte

De coronapandemie heeft wereldwijd geleid tot enorme maatschappelijke en economische ontregeling. Voornamelijk doordat vrijwel niemand was voorbereid op een pandemie, (dus) ook niet in contractuele relaties. Ondernemers die getroffen werden door de coronacrisis en het financiële hoofd niet meer boven water konden houden, moesten daarom teruggrijpen op algemene leerstukken uit het wettelijke contractenrecht. Die leerstukken, zoals de regeling voor de onvoorziene omstandigheden, zijn echter zo algemeen geformuleerd, dat zij weinig aanknopingspunten bieden voor concrete oplossingen. Daaruit moeten wij lering trekken, temeer daar deskundigen zeggen dat we in de toekomst rekening moeten houden met nieuwe pandemieën.

Tijd dus om eens kritisch te kijken naar bestaande contracten. Hielkema & co heeft met het oog hierop een set van pandemiebepalingen ontwikkeld die kunnen worden opgenomen in huurcontracten voor bedrijfsruimte (kantoorruimte en winkels/horeca). Deze set voorziet onder meer in een uitgebreide aansprakelijkheidsbeperking van de verhuurder voor de gevolgen van pandemieën en overheidsmaatregelen als reactie daarop. Daarnaast is vastgelegd dat het de huurder bij een pandemie niet is toegestaan eenzijdig maatregelen te nemen (zoals het niet betalen van de huur), maar dat de huurder gehouden is in overleg te treden met zijn verhuurder om in voorkomende gevallen te komen tot een maatwerkoplossing.

Hielkema & co stelt deze pandemiebepalingen kosteloos aan ieder die er belangstelling voor heeft ter beschikking en zal deze later dit jaar verwerken in haar model-huurcontracten.

Gratis Model Allonge coronaregeling huurovereenkomst bedrijfsruimte

Huurders en verhuurders worstelen met de gevolgen van de coronacrisis voor hun onderlinge relatie. Verhuurders blijken best bereid om huurders die in grote problemen zijn geraakt doordat inkomsten wegvallen de helpende hand te bieden. Daartoe hebben hun belangenorganisaties, Vastgoed Belang en IVBN een steunakkoord gesloten met marktpartijen uit de detailhandel, de Nederlandse Vereniging van Banken en het Ministerie van Economische Zaken. Sommige huurders trekken zich daar niets van aan en kondigen eenzijdige maatregelen af, zoals het in het geheel niet betalen van de huur. Duidelijk is dat dat niet kan en dat in situaties als deze constructief overleg en maatwerk geboden is.

Hielkema & co komt de markt tegemoet met een Model voor een Allonge bij de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte, waarin partijen hun afspraken in het kader van de coronacrisis kunnen vastleggen. Het model bevat een uitwerking van de meest voorkomende regelingen die partijen in de praktijk treffen. Het Model is voorzien van een uitgebreide Toelichting. Hielkema & co biedt het Model en de Toelichting kosteloos aan. Deze zijn te downloaden via de bovenstaande links.

Voor huurovereenkomsten voor woonruimte heeft Hielkema & co een apart model allonge coronaregeling ontwikkeld met een daarbij behorende toelichting, deze vindt u hier.

Herziening van de huurprijs bij bedrijfsruimte

Huizenprijzen stijgen maar door. De hypotheekrente is laag en beleggen is ‘in’ want op spaargeld moet je haast bijleggen. Ook de huurprijzen stijgen, zeker in de grote steden. De kranten staan vol met berichten hierover. Huurprijzen van woningen zijn jaarlijks te verhogen met enkele procenten en in sommige gevallen kan er zelfs een huurprijsherziening worden gerealiseerd door middel van een zogenaamd ‘redelijk aanbod’ van de verhuurder. Hierover schreef ik al eens eerder een artikel.

Bedrijfsruimte

Hoe zit dat bij bedrijfsruimte? Daar bestaat ook een dergelijke mogelijkheid.  In tijden van economische voorspoed kan de huurprijs worden aangepast naar boven toe en in slechtere tijden kan de huurprijs naar beneden worden bijgesteld. In dit stuk zal ik uitleggen hoe dat in zijn werk gaat. Het gaat hier om een andere aanpassing dan de jaarlijkse huurprijsaanpassing (bijvoorbeeld op basis van een indexering).

De wettelijke regeling

In de wet is een regeling opgenomen voor herziening van de huurprijs van middenstandsbedrijfsruimte (290-bedrijfsruimte). Dus voor winkels en horeca en dergelijke. Niet voor bijvoorbeeld kantoorruimte.

Volgens het wettelijke systeem kan een van de partijen in een procedure vorderen dat de Rechtbank de huurprijs nader vaststelt. Het criterium waar dan naar wordt gekeken is of de huurprijs overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Het moet dus gaan om een vergelijking tussen de huurprijs voor het gehuurde met die van enigszins vergelijkbare bedrijfsruimtes in de buurt van het gehuurde. Als er weinig referentiepanden zijn, kan het ‘zoekgebied’ ruim zijn.

Huurprijsherziening kan na ommekomst van de overeengekomen duur van de huurovereenkomst, of telkens vijf jaar na de laatste door partijen of door de rechter vastgestelde huurprijs is ingegaan. Wanneer een huurcontract voor 10 jaar is aangegaan, zullen partijen die periode af moeten wachten. In geval van een standaard duur van 5 + 5 jaar, kan er na de eerste periode van vijf jaar herziening van de huurprijs worden gevorderd.

De rechter kijkt vervolgens naar de prijsontwikkeling van vergelijkbare bedrijfsruimtes ter plaatse over de afgelopen vijf jaar. Het is dus niet zo dat als de marktprijs ten opzichte van 5 jaar eerder met 20% is gestegen, dat dan de huurprijs voor het gehuurde ook 20% moet worden verhoogd. Door deze systematiek is er een ‘gedempte’ huurprijsverhoging. Verbeteringen die door de huurder zijn aangebracht worden niet meegenomen bij de herziening. Dat is logisch, want als de huurder het gehuurde heeft verfraaid en daar investeringen voor gedaan heeft, kan daar natuurlijk niet ook nog eens een huurverhoging tegenover staan.

Deskundigenadvies

Omdat de rechter geen huurprijsdeskundige is, is een vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs niet ontvankelijk zonder dat er een deskundigenrapport is bijgevoegd. De deskundige is vaak een makelaar of een taxateur die veel weet van huurprijzen voor bedrijfsruimte.

In de wet is geregeld dat partijen een advies over de nadere huurprijsvaststelling moeten laten opstellen. Het verdient de voorkeur om dat advies door een gezamenlijk benoemde deskundige op te laten stellen, maar in de praktijk lukt dat niet altijd. De huurder wil een advies met een lage huurprijs en de verhuurder graag met een hoge huurprijs. De belangen lopen uiteen. Als partijen geen overeenstemming kunnen krijgen over de te benoemen deskundige, kunnen zij (of een van hen) de kantonrechter vragen een deskundige te benoemen. Zij moeten wel enige mate van overleg hebben gepleegd. De procedure is een relatief eenvoudige verzoekschriftprocedure waarin de rechter alleen maar een deskundige hoeft aan te wijzen, inhoudelijk wordt er nog geen oordeel geveld. Die deskundige gaat vervolgens aan de slag met een onderzoek naar de ontwikkeling van de huurprijzen voor vergelijkbare bedrijfsruimtes in de buurt van het gehuurde. Met dit rapport in de hand kan vervolgens de procedure tot vaststelling van de huurprijs worden gestart. In de praktijk zien we vaak dat partijen er na een rapport toch nog vaak in onderling overleg uit komen. Dat scheelt hen weer een (extra) procedure, want de kosten kunnen oplopen. Vooral de kosten van de deskundige kunnen fors zijn.

Contractuele regelingen

In huurovereenkomsten zijn vaak regelingen opgenomen over de route om een deskundige aan te (kunnen) wijzen en de huurprijs vast te laten stellen.

Hielkema & co / Vastgoed Belang model

In de door ons kantoor in opdracht van Vastgoed Belang gemaakte modelovereenkomst is in artikel 11 van de algemene bepalingen een regeling opgenomen die aansluit bij de wettelijke regeling. De partij die de huurprijs wil herzien, moet dat twee maanden voor de gewenste ingangsdatum schriftelijk laten weten aan de andere partij. Als er geen overeenstemming volgt, kan de partij die dat wenst een deskundige laten benoemen door de rechtbank en daarna kan herziening van de huurprijs worden gevorderd. Deze regeling is identiek aan die uit de wet en daarom duidelijk.

ROZ-model

In een ander veelgebruikte modelovereenkomst, van de ROZ, is een vergelijkbare regeling opgenomen. Zo staat er ook in het ROZ-model dat de partij die de huurprijs wil herzien, de andere partij daarvan in kennis moet stellen. Beide partijen moeten een deskundige benoemen (meestal is dat een makelaar of een taxateur) die weer een derde deskundige aanwijst. Als partijen er niet samen uitkomen, kunnen ze naar de rechter. Dat kan zowel voor het aanwijzen van een deskundige als over het vast (laten) stellen van de huurprijs. Deze route wijkt dus op kleine onderdelen af van de wet.

Voor mij mogelijk?

Al met al biedt de wet de mogelijkheid de huurprijs van bedrijfsruimte te herzien. Voor verhuurders kan het aan te bevelen zijn om met een makelaar te bespreken wat de huurprijs zou zijn voor een verhuurder bedrijfsruimte als wordt gekeken naar het criterium uit de wet. In het huurcontract kunnen ook belangrijke bepalingen staan die kunnen helpen. Onze advocaten adviseren u graag over de mogelijkheden.