Tagarchief: Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening

Verhuurders, let op de naleving van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening

Inleiding

Op 1 januari 2021 is het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening in werking getreden (hierna: “het besluit”). In het besluit staat onder andere het volgende:

“De verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak verstrekt als er achterstand is in het betalen van de huur de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college voor schuldhulpverlening, als hij:

      1. inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurders om deze te wijzen op de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
      2. de huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
      3. de huurder tenminste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en
      4. bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.”

 

Veel verhuurders van woningen zijn nog altijd niet bekend met het besluit. Dit terwijl het besluit wel verstrekkende gevolgen kan hebben. In meerdere uitspraken is inmiddels geoordeeld dat een door de verhuurder gevorderde ontbinding of ontruiming wegens een huurachterstand werd afgewezen omdat de verhuurder het besluit niet had nageleefd. Kortom, een belangrijk aandachtspunt dus!

De Rechtspraak

Op de niet-naleving van het besluit staat in het besluit zelf geen sanctie. Desalniettemin wegen kantonrechters de (niet-)naleving door de verhuurder mee als sprake is van een huurachterstand en de verhuurder om die reden de ontbinding van de huurovereenkomst en/of de ontruiming van een huurwoning vordert. Bij die afweging beoordelen rechters of de tekortkoming (te weten de huurachterstand) de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt (en eventueel daarop vooruitlopend een ontruiming in kort geding).

Inmiddels zijn rechters in meerdere zaken, waarin de verhuurder het besluit niet had nageleefd, tot de conclusie gekomen dat een bepaalde huurachterstand mogelijk niet, althans in mindere mate, zou zijn ontstaan als de verhuurder het besluit wél zou hebben nageleefd. In die situaties heeft dat ertoe geleid dat de gevorderde ontbinding niet gerechtvaardigd was dan wel een daarop vooruitlopende ontruiming in kort geding niet kon worden toegewezen. Dat betekende dat de verhuurder het besluit alsnog moest naleven en eventueel – mocht de naleving geen effect hebben op de huurachterstand – opnieuw een gerechtelijke procedure moest starten.

Zie in dit verband het volgende korte overzicht van twee relevante uitspraken.

Rechtbank Rotterdam 27 mei 2022, ECLI:RBROT:2022:4103 (afwijzing vorderingen)

  • Maandelijkse huur EUR 570,31
  • Huurachterstand EUR 8.540,90
  • Verhuurder (woningcorporatie) vorderde ontbinding in verband met de huurachterstand
  • Na het uitbrengen van de dagvaarding is huurder onder bewind gesteld
  • Kantonrechter wijst de vordering tot ontbinding af vanwege het niet-naleven van het besluit, aangezien niet kan worden uitgesloten dat bij naleving de huurachterstand anders niet zo hoog was opgelopen. Daarbij werd expliciet meegewogen dat de huurder inmiddels onder bewind was gesteld en dat sindsdien de lopende huur werd betaald.


Rechtbank Limburg 12 augustus 2022, ECLI:RBLIM:2022:6229 (toewijzing vorderingen)

  • Huurder van woning sinds 2014
  • Maandelijkse huur EUR 1.475,59 (vrije sector)
  • Huurder betaalde regelmatig te laat en de huurachterstand was EUR 3.000,-
  • Een incasso bodemprocedure heeft plaatsgevonden waarin partijen ter zake de huurachterstand een vaststellingsovereenkomsten hebben gesloten, maar die kwam huurder niet na
  • Verhuurder start een kortgedingprocedure en vordert (o.a.) de ontruiming van de huurwoning en de incassering van de huurachterstand
  • Huurder: Verhuurder heeft besluit niet nageleefd dus vorderingen moeten worden afgewezen
  • Kantonrechter: Niet-naleving besluit heeft geen gevolgen, want
    • De stelling van [huurder], dat [verhuurder] zijn betalingsproblematiek niet overeenkomstig het Besluit (…) heeft aangemeld waardoor de vordering zou moeten worden afgewezen, treft geen doel. Het (…) door [huurder] (…) aangevoerde dat hij “niets heeft en niets kan aanbieden” leiden tot het oordeel dat duidelijk is dat ook al zou [verhuurder] de huurachterstand overeenkomstig het Besluit bij de gemeente hebben aangemeld, er geen kans op een haalbare en redelijke betalingsregeling bestaat. (…).
  • Kantonrechter: de ontruiming en huurachterstand worden toegewezen.


Afsluitend

Vooralsnog lijkt het erop dat kantonrechters geen duidelijke lijn hebben ontwikkeld bij de toepassing van de (niet-)naleving van het besluit bij ontbindings- en ontruimingsvorderingen. Wat wel opvalt aan de reeds gepubliceerde rechtspraak, is dat van sociale verhuurders (met name woningcorporaties) méér inspanningen mogen worden verwacht om met huurders in gesprek te gaan over hun huurachterstanden, alsmede de mogelijkheden om daar wat aan te doen. Het lijkt erop dat bij verhuur in de vrije sector die drempel mogelijk iets lager ligt. Hoe dan ook is het voor alle verhuurders belangrijk om tijdig het besluit na te leven. Niet alleen kan een huurder en de huurrelatie daarbij gebaat zijn, maar zodoende kan een niet-naleving van het besluit ook niet worden tegengeworpen in een gerechtelijke procedure.

Uitspraak: consequenties niet naleven verplichtingen uit Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening

Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening

Op 1 januari 2021 is het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (Bgs) in werking getreden. In dit besluit, dat is gebaseerd op de Wet Gemeentelijke Schuldhulpverlening, is geregeld in welke gevallen een verhuurder (zowel woningcorporatie als particuliere verhuurder) de contactgegevens van een huurder met een huurachterstand moet verstrekken aan de gemeente.  Voor huurovereenkomsten voor woonruimte is met name artikel 2 (gegevensverstrekking huurachterstand) van het Besluit van belang. Daarin staat het volgende:

“De verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak verstrekt als er achterstand is in het betalen van de huur de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college voor schuldhulpverlening (lees: de gemeente), als hij:

a. inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurders om deze te wijzen op de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;

b. de huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;

c. de huurder tenminste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en

d. bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.”

Na het doorlopen van dit stappenplan is de verhuurder verplicht de contactgegevens en de hoogte van de achterstand aan de gemeente door te geven. Er is geen sanctie op niet melden. Wanneer de verhuurder niet voldoet aan de meldingsplicht is het risico aanwezig dat de rechter een verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst zal afwijzen.

Consequentie niet naleven besluit in rechtspraak

In een zaak die speelde bij de Rechtbank Limburg heeft de huurster, die slachtoffer is in de zogenaamde toeslagenaffaire bij de Belastingdienst, een huurachterstand laten ontstaan. De verhuurder heeft in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd. Vervolgens is de huurachterstand verder opgelopen en heeft de verhuurder een kort geding tot ontruiming gestart.

De kortgedingrechter is van oordeel dat de verhuurder de regels van het Bgs niet heeft nageleefd. De rechter in de bodemzaak kan ervoor kiezen dit te betrekken in zijn of haar oordeel of er een einde moet komen aan de huurovereenkomst. Omdat de kortgedingrechter niet kan voorspellen wat de bodemrechter gaat doen, kan hij daarop niet vooruitlopen en wijst hij de vordering daarom af. Ondanks de hoge huurschuld mag de huurder dus niet worden ontruimd.

In een recente uitspraak van de kantonrechter Rotterdam leidt een huurachterstand van bijna 15 maanden niet tot ontbinding van de huurovereenkomst omdat de verhuurder niet aan het stappenplan heeft voldaan. De vordering tot betaling van de huurachterstand wordt wel toegewezen, maar de vordering tot betaling van de proceskosten wordt afgewezen.

Kantonrechters van de rechtbank Amsterdam verlangen bij de dagvaarding bewijs van de melding aan de gemeente en van de melding aan de huurder. Indien deze bewijzen niet worden overgelegd, is de kans aanwezig dat zij de gevorderde ontbinding en ontruiming (ook bij verstekzaken) zullen afwijzen. De rechtbank Amsterdam heeft al een verstekvonnis gewezen waarbij de ontbinding en ontruiming werden afgewezen omdat uit de dagvaarding niet bleek dat de verhuurder aan de informatie- en meldverplichtingen had voldaan.

Conclusie

Indien een verhuurder met succes een ontbinding van de huurovereenkomst op grond van huurachterstand wil vorderen, verdient het aanbeveling om de meldingsplicht adequaat na te leven en bovendien in de dagvaarding aan te tonen dat aan de meldplicht is voldaan.