Tagarchief: coronacrisis

Coronakorting voor hotel in centrum Amsterdam

In een kort geding procedure waarin ons kantoor optrad voor een huurder van een hotel in het centrum van Amsterdam was het volgende aan de orde.

Vanwege het uitbreken van de Coronacrisis heeft de huurder te kampen met een aanzienlijke omzetdaling van, in de slechtste maanden, tussen 90 en 100 %. Huurder heeft gedurende een bepaalde periode de helft van de huur betaald. Huurder heeft, om zijn vaste lasten te kunnen blijven voldoen, aanspraak gemaakt op de TVL-regeling (tegemoetkoming vaste lasten). Vaste lasten zijn naast huur ook overige huisvestingskosten, kantoorkosten, afschrijving etc. De huurder maakt jegens zijn verhuurder aanspraak op een huurkorting. In onderhandelingen is het niet gelukt daarover overeenstemming te bereiken.

In de (Amsterdamse) rechtspraak wordt in de laatste maanden de volgende formule toegepast voor het berekenen van huurkorting: huurprijs x percentage omzetvermindering x 50%, waarbij de TVL-vergoeding als omzet wordt beschouwd. De huurder die aanspraak wil maken op een huurkorting dient de omzetdaling te staven met cijfers. Indien blijkt dat er gedurende enige periode sprake is geweest van een omzetdaling van meer dan 30% of meer ten opzichte van een vergelijkbare periode in het verleden, wordt aangenomen dat er causaal verband bestaat tussen de omzetdaling en de beperkende coronamaatregelen.

In kort geding vorderde de verhuurder 100% huurbetaling, te vermeerderen met contractuele boetes, rente en kosten. Verhuurder stelde onder meer dat huurder de gehele TVL moest aanwenden om de huur te betalen. De huurder betoogde dat de TVL een tegemoetkoming is die dus niet alle vaste lasten dekt. Daarnaast meende verhuurder dat huurder het aan zichzelf te wijten had dat er geen toeristen meer kwamen. Huurder stelde daar tegenover dat de hele wereld door Corona ‘op slot’ zit en (buitenlandse) hotelgasten daardoor niet (kunnen) komen. Hij beriep zich onder meer op onvoorziene omstandigheden. Huurder had inzicht gegeven in zijn financiële positie, waaruit de omzetdaling (met inachtneming van de TVL-vergoedingen) vanaf maart 2020 bleek. Huurder kwam op basis van de formule van de rechtbank Amsterdam uit op een huurkortingspercentage van 46%.

De kort gedingrechter van de rechtbank Amsterdam kwam uiteindelijk tot iets andere percentages: 40.5% over 2020 en 33,5% over Q1 van 2021 Die percentages liggen onder de berekening van huurder, omdat de rechter  de gehele TVL heeft opgeteld bij de omzet en niet alleen het gedeelte daarvan dat bedoeld is voor de huurverplichtingen.

Het begint er steeds meer naar uit te zien dat de Amsterdamse rechtbank in coronageschillen tussen verhuurder en huurder steeds die hiervoor weergegeven formule toepast. Of dat terecht is, valt nog maar te bezien. Andere gerechten oordelen anders. Er is nog geen landelijke eenduidigheid. De rechtbank Maastricht heeft om die reden onlangs aan de Hoge Raad zogenaamde prejudiciële vragen voorgelegd over hoe om te gaan met verzoeken tot huurkorting van huurders. We houden u op de hoogte.

Ollongren bezwijkt: huurverhoging van alle woningen wordt gemaximeerd

Het potje vrijworstelen dat minister Ollongren sinds dit voorjaar uitvecht met de Eerste en Tweede Kamer lijkt beslecht: de minister bezwijkt voor de druk van de oppositie en heeft in een brief aan de Kamer vorige week aangekondigd generieke maatregelen te nemen die ertoe moeten leiden dat de jaarlijkse huurverhogingen van alle huurwoningen in ons land worden beperkt tot inflatie +1%.

Coronacrisis en huurwoningmarkt

De coronacrisis heeft ernstige economische gevolgen. Dat is inmiddels wel duidelijk. De coronacrisis raakt bedrijven die hun omzet zien verdampen en particulieren die werkloos worden. Maar de coronacrisis raakt lang niet iedereen. Er zijn ook partijen die er juist garen bij spinnen. Dat is de reden waarom minister Ollongren dit voorjaar haar rug recht hield toen de oppositie vroeg om een bevriezing van alle woninghuren in ons land. Het kwam haar zelfs op een motie van afkeuring in de Eerste Kamer te staan. Wij schreven er al eerder over. Zij meldde de Kamer toen na de zomer de ‘koopkrachtplaatjes’ te willen  afwachten en dan te bezien of generieke maatregelen, die dus alle huurwoningen betreffen, wel noodzakelijk zijn.

Opgevoerde druk door de oppositie in de Tweede Kamer

Tweede Kamerlid Nijboer (PvdA) bleef niet stilzitten en diende onlangs een initiatief wetsontwerp in met als doel de huurverhogingen in de vrije sector te beperken tot inflatie +1%. Daarnaast nam de Kamer bij de algemene politieke beschouwingen een motie aan van de oppositie die in algemene bewoordingen oproept ‘wonen weer betaalbaar te maken’. Het kabinet ondersteunde de motie. Maar aan de zijde van de minister bleef het stil. Tot haar brief van afgelopen vrijdag.

Kamerbrief van 6 november 2020

De minister kondigt in haar brief, die als titel heeft “Maatregelen woningmarkt voor betaalbaarheid en investeren in leefbaarheid“, een aantal maatregelen aan. Zo mogen woningcorporaties hun woningen straks toewijzen aan mensen met een hoger inkomen dan nu, zodat ook een deel van de middengroepen door de corporaties kunnen worden bediend. Verder wil de minister investeren in de leefbaarheid van kwetsbare wijken en wil zij de vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor koopstarters beperken tot woningen tot een koopsom van € 400.000. Daarboven bedraagt het belastingtarief 2%, maar beleggers gaan, zoals eerder aangekondigd, 8% overdrachtsbelasting betalen.

Maar de minister begint haar brief met haar voornemen om de huurverhoging van alle huurwoningen, dus zowel sociale huurwoningen als vrije sector woningen, te beperken tot inflatie +1%. De minister zegt het wetsontwerp van Nijboer te omarmen, maar ze gaat in haar brief verder door de wettelijke maximering van de huurverhogingen ook voor de sociale huursector te laten gelden.

Reacties in de markt

Vastgoedbelang en IVBN zijn blijkens hun persberichten van afgelopen week verbijsterd. Zij wijzen de minister erop dat deze maatregel samen met andere aangekondigde maatregelen (zoals de maximering van het aantal WWS-punten voor de WOZ-waarde en de verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers) desastreuze gevolgen zal hebben voor een belangrijk en breed gedragen maatschappelijk doel: vergroting van het middenhuursegment. Dat is broodnodig om de doorstroming op gang te brengen. Er is dan ook geen andere Europees land waar het middenhuursegment zo klein is.

Commentaar

De minister licht niet toe wat haar heeft gebracht tot deze generieke maatregel, waarom zij als criterium de inflatie + 1% voorstelt en waarom zij verder wil gaan dan het wetsontwerp van Nijboer. De door haar voor de zomer nog genoemde doorslaggevende ‘koopkrachtplaatjes’ ontbreken in haar brief. Het lijkt erop dat de minister simpelweg gezwicht is voor de politieke druk van de oppositie. Dat kan en mag in een democratisch bestel, maar het overtuigt niet.

Het is de tragiek van elke minister van wonen: huurprijsregulering door de overheid klinkt goed en maakt huurders blij. Maar nooit voor lang, want daardoor wordt er niet of onvoldoende bijgebouwd. Dat leidt steevast tot nieuwe schaarste op de woningmarkt en vervolgens tot (te) hoge huren, met een nieuwe roep om regulering tot gevolg. Helaas wint het korte termijngeluk het te vaak van de noodzakelijke lange termijnoplossing. Zo gaat dat al tientallen jaren in ons land. Zou dat komen doordat ministers maar vier jaar aan het roer zitten? Kijkt minister Ollongren al reikhalzend uit naar de verkiezingen in maart 2021?

Alle rechtspraak over huur en corona op een rij

Sinds het begin van de coronacrisis medio maart 2020 zijn tal van huurders en verhuurders in de problemen gekomen. Huurders van woonruimte verloren hun inkomen en konden de huur niet meer betalen en huurders van horecapanden moesten ineens voor langere tijd dicht. Ondanks de oproep van de overheid en de brancheorganisaties om samen tot een oplossing te komen omdat de crisis ons allemaal raakt, zijn er toch de nodige zaken voor de rechter gekomen. Het was dan aan de rechter om met maatwerk de zaak te beslechten.

In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de rechtspraak in de afgelopen maanden en de lijn die daarin valt te ontwaren.

Huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten

Bij bedrijfsruimten zijn de grootste problemen ontstaan door de verplichte sluiting van de horeca met ingang van 15 maart 2020 om 18:00 uur. De omzet viel hierdoor bij veel ondernemers weg met vaak financiële problemen tot gevolg. In de gevallen waarin de ondernemers en de verhuurders niet tot overeenstemming kwamen, leidde dit tot rechtszaken waarin de uitkomst allerminst zeker was. Op 20 juni jl. verscheen op de website van de NOS het artikel: ‘Huurstrijd in de rechtszaal: wie betaalt de lasten van de horecasluiting?’ Bij bestudering van de rechtspraak over dit onderwerp ontwikkelt zich zo langzamerhand een steeds een duidelijker lijn.

Standpunt huurders

In de kort gedingen die zijn gestart (doorgaans door verhuurders om betaling van de huur te vorderen) komen twee verweren van de huurder steeds terug:

  1. De sluiting van de horeca door de overheid is een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, dus is huurvermindering op zijn plaats.
  2. De coronacrisis is een onvoorziene omstandigheid. Het is daarom niet redelijk onverkort aanspraak te maken op betaling van de (volledige) huurpenningen.

 

Deze verweren zijn door de meeste rechtbanken op dezelfde wijze beoordeeld. De rechtbanken Limburg, Rotterdam, Noord-Nederland, Gelderland en Amsterdam hebben geoordeeld dat de sluiting van de horeca een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW.[1] Een gebrek is een omstandigheid waardoor de huurder het gehuurde niet kan gebruiken zoals hij bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten. Ook overheidsmaatregelen kunnen zulke omstandigheden zijn en daarmee een gebrek opleveren. Indien er sprake is van een gebrek kan de huurder huurvermindering vorderen. In veel huurcontracten is de mogelijkheid van huurvermindering echter uitgesloten, wat bij bedrijfsruimte is toegestaan.

Onvoorziene omstandigheden

In die gevallen wordt de oplossing gezocht in de regeling van de onvoorziene omstandigheden. Indien sprake is van een onvoorziene omstandigheid mag de rechter op vordering van een partij de overeenkomst aanpassen. De rechter kan dan dus bijvoorbeeld bepalen dat de huurder minder huur verschuldigd is. De hiervoor genoemde rechtbanken hebben geoordeeld dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is, omdat het niet aannemelijk is dat de contractspartijen bij de aanvang van de huurovereenkomst een crisis van deze omvang en met deze gevolgen hadden voorzien. Ook via die weg wordt er dus gezocht naar een oplossing voor de betalingsproblemen van de huurders.

Pijn gelijk delen

In voornoemde zaken had de huurder doorgaans al een voorstel gedaan voor een betalingsregeling of een oplossing. In de gevallen waarin huurvermindering mogelijk was of via onvoorziene omstandigheden een oplossing werd gezocht is vaak geoordeeld dat de door de huurder voorgestelde oplossing redelijk was. Deze oplossing kwam er meestal op neer dat de verhuurder en de huurder de financiële last gelijk zouden verdelen.

Afwijkende rechtspraak

Een vreemde eend in de bijt is het vonnis van de rechtbank Overijssel van 3 juni 2020.[2] De rechter in Overijssel heeft geoordeeld dat de sluiting van de horeca geen gebrek oplevert. De reden hiervoor was dat in de overeenkomst de verplichting voor het verkrijgen van alle noodzakelijke vergunningen bij de huurder was gelegd. Deze sluiting door de overheid viel volgens de rechter onder dat artikel. De rechter heeft wel benadrukt dat partijen zich als redelijke contractspartijen moeten opstellen en heeft aangestuurd op overleg, maar wel werd de vordering tot betaling van de huurpenningen toegewezen.

Deze uitspraak is een opvallende afwijking van de lijn die de andere vijf rechtbanken hebben gevolgd. De bepaling dat de huurder voor de vergunningen verantwoordelijk is, is gebruikelijk bij de huur van bedrijfsruimte en is onderdeel van de model-huurcontracten van Vastgoedbelang en die van de ROZ. Het verkrijgen van een vergunningen is mijns inziens een wezenlijk andere verantwoordelijkheid dan waar het in het geval van een overheidssluiting als gevolg van een pandemie om gaat. Vergunningen beogen immers toestemming te verlenen voor het verrichten van bepaalde handelingen die anders verboden zouden zijn, maar waar dus uitzonderingen op mogelijk zijn. Tegen de overheidsmaatregelen waren geen uitzonderingen mogelijk. De huurder kon geen vergunning aanvragen om alsnog zijn horecaonderneming te mogen exploiteren. De overheidsmaatregelen vallen mijns inziens dan ook niet onder voornoemde bepaling en zijn daarmee mijns inziens dus ook niet volledig de verantwoordelijkheid van de huurder. De lijn van de andere rechtbanken lijkt mij meer in overeenstemming met de wet.

Inzicht in de financiële situatie van de huurder

Overigens is in de rechtspraak ook gebleken dat je als huurder niet kan volstaan met de stelling dat de omzet is weggevallen door de overheidssluiting. In meerdere zaken wordt van de huurder verwacht dat hij inzicht geeft in zijn financiële situatie en de gevolgen van de overheidsmaatregelen voor de onderneming. Pas als de huurder aantoont dat hij daardoor in alle redelijkheid zijn verplichtingen niet kan nakomen, is aanpassing van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden mogelijk. Doordat de huurder geen inzicht had gegeven in zijn financiële situatie trok hij in de zaak van de rechtbank Gelderland (Vitesse vs. Gelredome) toch aan het kortste eind, ondanks dat de rechter had geoordeeld dat de verplichte sluiting van de horeca een gebrek was en de coronacrisis bovendien een onvoorziene omstandigheid. Datzelfde gold voor de huurder in een uitspraak van de rechtbank Den Haag van 19 juni 2020.[3]

Overmacht

In de rechtspraak is ook gebleken dat een beroep op overmacht niet zal slagen. Huurders zouden daar ook weinig aan hebben. Overmacht staat namelijk niet in de weg aan de mogelijkheid van de verhuurder om de huurovereenkomst te ontbinden als de schending van de overeenkomst dat rechtvaardigt. In de rechtspraak, waaronder de laatste genoemde van de rechtbank Den Haag, wordt over het beroep van de huurder op overmacht doorgaans overwogen dat dat beroep niet slaagt, omdat de overmacht daadwerkelijk betrekking moet hebben op de uit te voeren prestatie. De coronacrisis en de overheidsmaatregelen op zich beletten de huurder niet betalingen te verrichten aan de verhuurder.

Conclusie

Kortom, in de rechtspraak ten aanzien van huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten wordt door de meeste rechtbanken geoordeeld dat de verplichte sluiting als gevolg van de overheidsmaatregelen een gebrek is in de zin van artikel 7:204 BW en dat de huurder dus in beginsel aanspraak kan maken op huurvermindering op grond van artikel 7:207 BW. Indien huurvermindering contractueel is uitgesloten, kan worden geoordeeld dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is en dat in redelijkheid niet van de huurder gevergd kan worden dat hij zijn verplichtingen onverkort nakomt. De huurder moet dan wel onderbouwen waarom dat in redelijkheid niet van hem gevergd kan worden door middel van het geven van inzicht in zijn financiële situatie en de gevolgen van de sluiting voor zijn onderneming.

Huurovereenkomsten voor woonruimte

Ook bij huurders en verhuurders van woonruimte zijn problemen ontstaan. Huurders zijn financieel in de problemen gekomen, maar door de coronacrisis zijn ook overlastklachten toegenomen, zijn minder ontruimingen uitgevoerd en is er voor tijdelijke huurovereenkomsten een verlengingsmogelijkheid in het leven geroepen. Allemaal voer voor procedures.

Ontruimingen vanwege schendingen van de huurovereenkomst

In geval van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst (huurschulden, illegale onderverhuur, overlast, hennepkwekerijen, etc.) heeft de verhuurder (in beginsel) het recht de huurovereenkomst te laten ontbinden en ontruiming van de woning te vorderen. Op 26 maart 2020 werd in verband met de coronacrisis door verhuurdersorganisaties en brancheverenigingen afgesproken geen huisuitzettingen/ontruimingen te doen. De vraag was vervolgens hoe daar in de praktijk mee omgegaan zou worden.

In de praktijk is gebleken dat verhuurders nog steeds ontruiming van het gehuurde hebben gevorderd bij de rechter en dat rechters daar verschillend mee om zijn gegaan. In geval van ernstige tekortkomingen en spoedeisende gevallen zijn ontruimingen, ook tijdens de lockdown, toegewezen. Soms met een langere ontruimingstermijn. Andere rechters hebben de beslissing uitgesteld tot een later moment.

Een paar voorbeelden

  • Rechtbank Gelderland, 8 juni 2020: een huurder die een huurschuld had laten ontstaan van zeven maanden moet de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis ontruimen met dien verstande dat de ontruiming niet eerder dan op 1 september 2020 mag plaatsvinden.[4]
  • Rechtbank Amsterdam, 18 mei 2020: een huurder moet de woning binnen twee maanden na betekening van het vonnis verlaten in verband met ernstige overlast.[5]
  • Rechtbank Overijssel, 7 april 2020: de huurders moeten de woning in verband met een forse huurschuld binnen veertien dagen na betekening van het vonnis ontruimen met dien verstande dat de ontruiming pas plaatsvindt als dat volgens de Koninklijke beroepsgroep van Gerechtsdeurwaarders mogelijk en verantwoord is.[6]
  • Rechtbank Amsterdam, 29 april 2020: de huurder moet de woning binnen acht dagen na betekening van het vonnis ontruimen in verband met een aangetroffen hennepkwekerij. Er worden geen verdere voorwaarden aan de ontruiming gesteld.[7]
  • Rechtbank Gelderland, 6 mei 2020: de echtgenoot van de overleden huurder moet de woning uiterlijk op 1 augustus 2020 verlaten.[8]
  • Rechtbank Gelderland, 20 april 2020: de rechtbank wijst de vordering tot betaling toe en houdt verdere beslissingen over de ontbinding en ontruiming aan.[9]
  • Rechtbank Amsterdam, 4 mei 2020: huurder moet de woning binnen een maand na het einde van de intelligente lockdown (althans het samenscholingsverbod geldend tot 1 juni 2020) ontruimen.[10]

 

Al met al is in gevallen waarin sprake is van een ernstige tekortkoming doorgaans wel een ontruiming uitgesproken, maar op langere termijn of afhankelijk van de toestemming van de deurwaarders. Huurschulden dateerden doorgaans al van vóór de coronacrisis en liepen tussentijds op. In dat geval was ook ontbinding gerechtvaardigd en volgde de ontruiming vaak na enkele maanden. In ernstige gevallen, onder andere bij hennepkwekerijen, is de ontruiming wel op korte termijn bevolen.

In de praktijk hebben huurders die al veroordeeld waren tot ontruiming nog een poging gedaan om de executie van het vonnis te laten schorsen door een beroep te doen op de coronacrisis en met succes. Het hof Arnhem-Leeuwarden heeft bijvoorbeeld in haar arrest van 19 mei 2020 overwogen:

Waar enerzijds het woonbelang van [huurder] duidelijk is en anderzijds de belangen van [verhuurder] c.s. bij ontruiming van het gehuurde per 1 juni 2020 evident zijn, kent het hof doorslaggevende betekenis toe aan de uitzonderlijke omstandigheden die de Coronacrisis teweeg heeft gebracht. In deze tijd waarin iedereen zoveel mogelijk thuis moet blijven en de overheid de nodige maatregelen treft ter voorkoming van de verdere verspreiding van het virus, is het niet verantwoord om mensen tot een verhuizing te dwingen.[11]

Ook een huurder die vermoedde dat hij corona had opgelopen, kreeg uitstel van executie van de rechtbank Midden-Nederland.[12]

Inmiddels zijn de deurwaarders sinds juni 2020 weer begonnen met het uitvoeren van gedwongen ontruimingen en is het niveau van handhaving weer bijna op het niveau van voor de lockdown.

Spoedwet tijdelijke verlenging tijdelijke huurovereenkomsten

De spoedwet die op 25 april 2020 van kracht werd heeft nog niet tot veel rechtspraak geleid. Op 30 juni 2020 is de eerste uitspraak waarin de spoedwet een rol speelt gepubliceerd. Een verhuurder had vóór de coronacrisis de huurder de aanzegging einde huurovereenkomst toegestuurd. De overeenkomst zou op 13 mei 2020 eindigen en de huurder had een huurschuld laten ontstaan. De huurder deed een beroep op verlenging van de overeenkomst op grond van de Spoedwet. De verhuurder heeft het verzoek van de huurder tot verlenging afgewezen in verband met het slechte huurderschap van de huurder. De huurder weigerde te vertrekken, zodat de verhuurder een vordering tot ontruiming moest instellen bij de rechtbank. De rechtbank Overijssel heeft op 23 juni 2020 een vonnis gewezen waarin zij heeft bepaald dat de verhuurder het verzoek van de huurder tot verlenging van de huurovereenkomst inderdaad mocht weigeren en heeft de huurder veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde (binnen zeven dagen na betekening van het vonnis).[13]

Tot zover het overzicht van rechtspraak in de coronacrisis. Mocht u vragen hebben over uw rechtspositie (ten gevolge van corona of in het algemeen) neemt u dan gerust contact met ons op.

[1] Rechtbank Limburg 19-06-2020, ECLI:NL:RBLIM:2020:4399; Rechtbank Rotterdam 18-06-2020, ECLI:NL:RBROT:220:5583; Rechtbank Noord-Nederland 27-05-2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:1979; Rechtbank Gelderland 29-05-2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:2768; Rechtbank Amsterdam 11 juni 2020, ECLI:RBAMS:2020:2914.
[2] Rechtbank Overijssel 03-06-2020, ECLI:NL:RBOVE:2020:1906.
[3] Rechtbank Den Haag, 19-06-2020, ECLI:NL:RBDHA:2020:5661.
[4] Rechtbank Gelderland, 8 juni 2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:3016.
[5] Rechtbank Amsterdam, 18 mei 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2610.
[6] Rechtbank Overijssel, 7 april 2020, ECLI:NL:RBOVE:2020:1504.
[7] Rechtbank Amsterdam, 29 april 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2414.
[8] Rechtbank Gelderland, 6 mei 2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:2482.
[9] Rechtbank Gelderland, 20 april 2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:2310.
[10] Rechtbank Amsterdam, 4 mei 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2445.
[11] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19 mei 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:3919.
[12] Rechtbank Midden-Nederland, 29 april 2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:1698.
[13] Rechtbank Overijssel, 23 juni 2020, ECLI:NL:RBOVE:2020:2193.

Pandemieregelingen in huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte

De coronapandemie heeft wereldwijd geleid tot enorme maatschappelijke en economische ontregeling. Voornamelijk doordat vrijwel niemand was voorbereid op een pandemie, (dus) ook niet in contractuele relaties. Ondernemers die getroffen werden door de coronacrisis en het financiële hoofd niet meer boven water konden houden, moesten daarom teruggrijpen op algemene leerstukken uit het wettelijke contractenrecht. Die leerstukken, zoals de regeling voor de onvoorziene omstandigheden, zijn echter zo algemeen geformuleerd, dat zij weinig aanknopingspunten bieden voor concrete oplossingen. Daaruit moeten wij lering trekken, temeer daar deskundigen zeggen dat we in de toekomst rekening moeten houden met nieuwe pandemieën.

Tijd dus om eens kritisch te kijken naar bestaande contracten. Hielkema & co heeft met het oog hierop een set van pandemiebepalingen ontwikkeld die kunnen worden opgenomen in huurcontracten voor bedrijfsruimte (kantoorruimte en winkels/horeca). Deze set voorziet onder meer in een uitgebreide aansprakelijkheidsbeperking van de verhuurder voor de gevolgen van pandemieën en overheidsmaatregelen als reactie daarop. Daarnaast is vastgelegd dat het de huurder bij een pandemie niet is toegestaan eenzijdig maatregelen te nemen (zoals het niet betalen van de huur), maar dat de huurder gehouden is in overleg te treden met zijn verhuurder om in voorkomende gevallen te komen tot een maatwerkoplossing.

Hielkema & co stelt deze pandemiebepalingen kosteloos aan ieder die er belangstelling voor heeft ter beschikking en zal deze later dit jaar verwerken in haar model-huurcontracten.

Komt er een huurstop op 1 juli 2020? Eerste Kamer op ramkoers met Ollongren.

Dat de intelligente lockdown ingrijpende economische gevolgen heeft wordt steeds duidelijker. Dat daardoor niet alleen sommige bedrijven worden getroffen, maar ook sommige particulieren is ook duidelijk. Vanzelfsprekend kan dat bij hen leiden tot huurbetalingsproblemen, die uiteindelijk ontruiming van de woning tot gevolg kunnen hebben. Eerste en Tweede Kamerleden hebben in verschillende moties aan de minister gevraagd wettelijke maatregelen te nemen om woninghuurders te beschermen. De Eerste Kamer lijkt generieke maatregelen te willen, die dus voor alle huurders en verhuurders gelden. Minister Ollongren wil dat niet. Zij vindt dat maatwerk geboden is, omdat (op dit moment) lang niet alle woninghuurders worden getroffen door de coronacrisis. De Eerste Kamer speelt het zo hoog op dat op 16 juni 2020 een motie van afkeuring tegen haar is ingediend die op 23 juni 2020 is aangenomen.

Kamermoties

Groenlinks Tweede Kamerlid Smeulders vroeg in zijn motie van 15 april 2020 om maatwerkoplossingen voor bijzondere gevallen in de vorm van kwijtschelding of verlaging van de huur. SP Eerste Kamerlid Kox ging verder en vroeg in zijn motie van 21 april 2020 om een tijdelijke huurstop mogelijk te maken voor alle huurcontracten in ons land, dat wil zeggen een verbod om de huur per 1 juli 2020 te verhogen, zowel in de sociale als de vrije sector. Beide moties werden aangenomen.

Motie van Kox

De letterlijke tekst van de motie van Kox luidt als volgt:

‘Gezien de grote risico’s die voortvloeien uit de huidige corona-crisis; gezien de precaire situatie waarin nu al een aanzienlijk deel van de huurders van woonruimten verkeert; ervan uitgaande dat die situatie zich in de komende periode eerder zal verslechteren dan zal verbeteren; verzoekt de regering als noodmaatregel een tijdelijke huurstop mogelijk te maken voor zowel de sociale sector als de vrije sector.’

In haar brief van 5 juni 2020 aan de Eerste Kamer is minister Ollongren duidelijk. Zij vindt een verplichte huurstop voor alle woninghuurders niet gerechtvaardigd want niet proportioneel, omdat tot nu toe gebleken is dat maar een klein deel van de woninghuurders door de coronacrisis betalingsproblemen heeft. En als de huurverhoging dit jaar niet mag doorgaan is dat een aanslag op de investeringsruimte van de verhuurders die juist hard nodig is om nieuwe woningen te bouwen. De minister wijst erop dat compensatie via een korting op de verhuurderheffing maar een deel van de verhuurders bereikt, dat de laagste inkomens al sowieso worden ontzien via verhoging van de huurtoeslag en dat veel verhuurders al maatwerk toepassen of afzien van huurverhoging. De minister wil de situatie na de zomer, als de koopkrachtplaatjes en de cijfers over de huurverhogingen per 1 juli worden gepresenteerd, bekijken of aanvullende maatregelen nodig zijn. Zij sluit generieke maatregelen dan niet helemaal uit.

Motie van afkeuring

Voor de Eerste Kamer is het niet genoeg, zodat op 9 juni 2020 een nieuwe motie is aangenomen, die de minister andermaal oproept de motie Kox uit te voeren. Nadat de minister had laten weten bij haar standpunt te blijven is op 16 juni 2020 een motie van afkeuring tegen haar ingediend en die is op 23 juni 2020 aangenomen. Dat is zeer uitzonderlijk. De laatste keer dat de Eerste Kamer een motie van afkeuring tegen een minister aannam was in 1875. Staatsrechtelijk is niet helemaal duidelijk wat dat betekent. In elk geval is de minister niet verplicht de motie uit te voeren. Wel duidelijk is dat de De Eerste Kamer, waar de coalitie geen meerderheid heeft, op ramkoers ligt met de minister.

Is een generieke maatregel wel noodzakelijk?

Een generieke maatregel in het algemeen belang kan gerechtvaardigd zijn, indien een substantieel deel van de burgers zonder die maatregel in ernstige problemen komt. Dat wil in dit geval zeggen dat een flink deel van de woninghuurders een zodanige inkomensachteruitgang als gevolg van de coronacrisis heeft, dat de betaling van de huur problematisch is geworden. Daarvan is nog helemaal niet gebleken. Kox meldt dat volgens recent onderzoek van de woningcorporaties nu 360.000 huurders financieel in de problemen zijn gekomen en dat volgens het Nibud 800.000 mensen financieel klem zitten (maar dat laatste cijfer dateert van september 2019 en is dus niet gerelateerd aan de coronacrisis). Kox zegt er niet bij dat er in Nederland 3,3 miljoen huurwoningen zijn. Daarvan zijn er 2,3 miljoen van woningcorporaties en 1 miljoen van beleggers. Deze cijfers rechtvaardigen geen generieke maatregel. Zo’n maatregel kan dan zelfs in strijd komen met het door het EVRM beschermde eigendomsrecht.

Roept de motie wel op tot een generieke maatregel?

De tekst van de motie roept niet op tot een generieke maatregel, maar Kox gaat daar in het debat ten onrechte wel vanuit. De motie vraagt slechts een tijdelijke huurstop mogelijk te maken, maar bepaalt niet dat die tijdelijk huurstop moet worden opgelegd aan alle verhuurders. Dat betekent dat de minister de motie kan uitvoeren zonder de huurverhoging van 1 juli 2020 in het gehele land voor alle woningen te verbieden of te matigen. De minister zou de motie kunnen uitvoeren door bijvoorbeeld in de wet een regeling op te nemen die de huurder de mogelijkheid geeft bezwaar aan te tekenen tegen de huurverhoging als hij aantoont dat hij die niet kan betalen vanwege de coronacrisis. Dat bezwaar kan door de huurcommissie worden getoetst. En de huurcommissie kan dan maatwerk toepassen. Dit zou tijdelijk ook voor de vrije sector kunnen worden toegepast.

Maatwerk

Verhuurders die maatwerk willen treffen voor getroffen huurders kunnen kosteloos gebruik maken van een door Hielkema & co ontworpen Model Allonge.

Gratis Model Allonge coronaregeling huurovereenkomst woonruimte

Huurders en verhuurders van woonruimte worstelen met de gevolgen van de coronacrisis voor hun onderlinge relatie. Sommige huurders trekken zich daar niets van aan en kondigen eenzijdige maatregelen af, zoals het in het geheel niet betalen van de huur. Duidelijk is dat dat niet kan en dat in situaties als deze constructief overleg en maatwerk geboden is. Verhuurders blijken best bereid om huurders die in grote problemen zijn geraakt doordat inkomsten wegvallen de helpende hand te bieden.

Hielkema & co komt de markt tegemoet met een Model voor een Allonge bij de huurovereenkomst voor woonruimte, waarin partijen hun afspraken in het kader van de coronacrisis kunnen vastleggen. Het model bevat een uitwerking van de meest voorkomende regelingen die partijen in de praktijk treffen. Het Model is voorzien van een uitgebreide Toelichting. Hielkema & co biedt het Model en de Toelichting kosteloos aan. Deze zijn te downloaden via de bovenstaande links.

Voor huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte heeft Hielkema & co een apart Model Allonge coronaregeling ontwikkeld, deze vindt u hier.

Ophef over huurverhoging bij woonruimte tijdens de coronacrisis

Op 1 juli verhogen de meeste verhuurders traditioneel de huren. De afgelopen week stonden de kranten en andere media bol van berichten over huurders die verontwaardigd zijn dat hun verhuurders de huur in deze tijden van crisis verhogen, gemiddeld met zo’n 2,5%.

Een van de partijen die vindt dat de huren dit jaar bevroren moeten worden is de Woonbond. Dat is te begrijpen, want de Woonbond maakt zich hard voor de belangen van huurders. Verontwaardiging is ook invoelbaar bij mensen die vanwege de crisis ineens te kampen hebben met aanmerkelijk minder inkomsten. Zij hebben het financieel moeilijk en zullen een huurverhoging er waarschijnlijk niet bij kunnen hebben. Maar het gaat natuurlijk te ver om te beweren dat een huurverhoging in deze tijd per definitie “not done” is. Niet alle huurders zijn immers geraakt door de gevolgen van de crisis. Er is een grote (grotere?) groep huurders die de huurverhoging zonder problemen kunnen dragen en daar ook geen bezwaar tegen hebben. De Woonbond lijkt bovendien uit het oog te verliezen dat de huurverhoging er niet voor niets is. Allereerst wordt daarmee de inflatie gecompenseerd. Die bedroeg in 2019 2,63 %. Verder gebruikt de verhuurder de huurverhoging onder meer voor investeringen in zijn bezit zoals (verplichte) duurzaamheidsmaatregelen. De situatie ligt dus wat genuanceerder dan gepresenteerd in sommige media. Soms werd zelfs de suggestie gewekt dat het asociaal is om dit jaar de huur te verhogen. Deze geluiden hebben vorige maand bij de behandeling van de Spoedwet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten ook de Tweede Kamer bereikt in de vorm van een amendement. Dat amendement werd ontraden door minister Van Veldhoven. In haar brief van 13 april 2020 laat zij weten niets te voelen voor een generieke huurbevriezing. Zij wijst op nieuwe mogelijkheden voor maatwerk, zoals een tijdelijke huurkorting bij sociale huur, en op initiatieven van verhuurders en verhuurdersorganisaties tot matiging van de huurverhoging.

Indien een huurder aantoonbaar vanwege de coronacrisis in een financieel lastige positie is gekomen, ligt het voor de hand dat hij in gesprek gaat met zijn verhuurder om te bezien of er een (tijdelijke) oplossing mogelijk is.

Gevolgen coronacrisis voor de vastgoedmarkt

Al eerder schreven wij over de gevolgen van de coronacrisis voor winkels, horeca en kantoren. Inmiddels is gebleken dat veel huurders eenzijdig zijn gestopt met het betalen van huur, omdat zij vinden daarop recht te hebben nu zij geen of minder omzet draaien. Deze weinig elegante en juridisch onjuiste aanpak wordt gelukkig niet door alle huurders gehanteerd. Deze huurders treden in overleg met hun verhuurder om te bezien of er, als daar ook echt reden toe is, maatwerk kan worden geleverd. Denk bijvoorbeeld aan het tijdelijk opschorten van de huur, het (gedeeltelijk) kwijtschelden door de verhuurder, (gedeeltelijke) huurvermindering, het (eenmalig) aanspreken van de bankgarantie, het (tijdelijk) niet innen van rentes, boetes en kosten, het overeenkomen van andere huurvoorwaarden (met bijvoorbeeld verlenging van de huurtermijnen). Hielkema & co ontwikkelt op dit moment een praktische, door huurder en verhuurder te hanteren Model Allonge waarin de verschillende opties zijn uitgewerkt in de vorm van nadere bij de huurovereenkomst behorende afspraken. Zodra de Model  Allonge gereed is informeren wij u.

Spoedwet in werking

De Spoedwet tijdelijke verlenging van tijdelijke huurovereenkomsten is op vrijdag 24 april 2020 officieel in werking getreden. En wel met terugwerkende kracht tot 1 april. Deze wet maakt het mogelijk dat verhuurders tijdelijke huurovereenkomsten met maximaal drie maanden kunnen verlengen tijdens de coronacrisis. In eerdere blogs schreven wij al over de inhoud van die wet, zie: ‘Spoedwet tijdelijke verlening van tijdelijke huurovereenkomsten aangenomen door de Eerste Kamer’. Op onze website zijn een Model Allonge en een Toelichting daarop kosteloos te downloaden.

Allonge tijdelijke verlenging huurovereenkomst tijdelijke verhuur

Hielkema & co heeft in het kader van de Spoedwet in tijden van corona een oplossing ontwikkeld voor de tijdelijke verlenging van tijdelijke huurcontracten in de vorm van een model voor een slimme Allonge bij de tijdelijke huurovereenkomst.

U kunt deze allonge kosteloos downloaden.
Bij deze Allonge hoort een uitgebreide toelichting voor het gebruik ervan, die u ook kosteloos kunt downloaden.
Wij raden u aan deze toelichting te bestuderen voordat u de Allonge gaat gebruiken.

Op het model rust het auteursrecht van Hielkema & co. Wij hebben er geen bezwaar tegen als u de Allonge aan derden ter beschikking stelt, maar altijd ongewijzigd (dus met de disclaimer) en altijd tezamen met de toelichting.

Spoedwet tijdelijke verlenging van tijdelijke huurovereenkomsten aangenomen door de Eerste Kamer

De Eerste Kamer heeft gisteren (21 april 2020) de onlangs aangekondigde Spoedwet tijdelijke verlenging van tijdelijke huurovereenkomst aangenomen. In dit artikel staan we stil bij de belangrijkste onderdelen van de Spoedwet en bieden wij een Allonge aan die gebruikt kan worden voor de verlenging van een tijdelijke huurovereenkomst.

Verlenging met maximaal drie maanden

De Spoedwet maakt het mogelijk om tijdelijke huurcontracten met maximaal drie maanden te verlengen, maar uiterlijk tot 1 september 2020. De wet is van toepassing op huurcontracten waarvan de einddatum ligt na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020. De wet geldt voor zowel zelfstandige woonruimte (huurcontracten van maximaal twee jaar) als onzelfstandige woonruimte (huurcontracten van maximaal vijf jaar). De Spoedwet zorgt ervoor dat, als zo’n verlenging tot stand komt, de huurovereenkomst automatisch eindigt op de nieuwe einddatum (mits een aanzegging einde huur wordt gestuurd). De huurder blijft de mogelijkheid houden om de huur, ondanks de verlenging, tussentijds op te zeggen en om binnen 6 maanden na afloop van de overeenkomst de aanvangshuurprijs te laten toetsen door de huurcommissie.

Het gaat om een tijdelijke wet, die nodig is geworden vanwege de ontregelende overheidsmaatregelen tegen besmetting met het coronavirus.

Aanzegging einde huur

De verhuurder moet, zoals altijd bij tijdelijke huurovereenkomsten, tussen drie maanden en één maand voor de (nieuwe) einddatum een brief sturen aan de huurder waarin die einddatum aan hem wordt bevestigd. Bovendien moeten, als zo’n verlenging heeft plaatsgehad, in deze brief ook de mogelijkheden die de tijdelijke Spoedwet geeft worden opgenomen. Om te voorkomen dat bij dat laatste fouten worden gemaakt, raden wij aan in elk geval de tekst van de gehele Spoedwet als bijlage mee te sturen.

Wanneer kan de verhuurder verlenging weigeren?

Belangrijk is dat de huurder slechts één week na de aanzegging einde huur de tijd heeft om aan zijn verhuurder verlenging te verzoeken. Daarna is hij te laat. Als de huurder verzoekt om verlenging hoeft de verhuurder daar niet altijd mee in te stemmen. De wet bepaalt gedetailleerd wanneer de verhuurder verlenging kan weigeren:

  1. Als de woning is verkocht en in de verlengde periode in eigendom moet worden overgedragen;
  2. Als de woning inmiddels aan een ander is verhuurd;
  3. Als de verhuurder de woning zelf wil betrekken en zelf geen andere woonruimte meer heeft;
  4. Als de verhuurder de woning wil renoveren en daartoe met derden al afspraken heeft gemaakt;
  5. Als de verhuurder de woning wil slopen en daartoe met derden al afspraken heeft gemaakt;
  6. Als de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen (zoals bij een huurachterstand, overlast of criminele actviteiten).

Als de verhuurder verplichtingen is aangegaan met derden moeten die verplichtingen vóór 1 april 2020 zijn aangegaan.

Rechterlijke machtiging tot verlenging

Indien de verhuurder niet instemt met verlenging, moet hij dat binnen één week na het verzoek van de huurder aan de huurder meedelen. Daarna is hij te laat. De huurder kan vervolgens aan de rechtbank verzoeken alsnog toestemming te geven voor de verlenging. Helaas staat in de wet geen termijn voor de indiening van dat verzoek, zodat de huurder hier een mogelijkheid lijkt te hebben om de zaak te vertragen. De rechtbank zal het verzoek van de huurder niet toewijzen bij de zes hiervoor genoemde (zwaarwichtige) weigeringsgronden, tenzij het belang van de huurder toch zwaarder weegt.

Indien de verhuurder een andere reden heeft om niet in te stemmen met verlenging, moet hij daarbij een zwaarwichtig belang hebben en moet hij daartoe zelf een procedure starten bij de rechtbank. Ook voor de start van deze procedure is geen termijn gegeven.

Zolang de procedure bij de rechtbank loopt mag de huurder in de woning blijven wonen. Hoger beroep is niet mogelijk.

Snelle procedure toegezegd

De minister heeft de Spoedwet tevoren voorgelegd aan de Raad voor de Rechtspraak. Naar verluidt heeft de Raad toegezegd dergelijke procedures als urgente procedures te beschouwen en te streven naar afwikkeling binnen drie weken. Maar dit betekent wel dat verhuurders er in deze situaties rekening mee moeten houden dat de huurder nog korte tijd na de oorspronkelijk overeengekomen einddatum in de woning mag blijven zitten, zolang de procedure nog niet is afgewikkeld. Het verdient daarom aanbeveling om de aanzegging einde huur zo vroeg mogelijk aan de huurder te sturen.

Terugwerkende kracht

De wet is dus van toepassing op huurcontracten waarvan de einddatum ligt na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020 én waarbij de verhuurder op of na 12 maart 2020 een aanzegging einde huur heeft gestuurd.

Verlengingen vanaf 1 april 2020 (van maximaal 3 maanden tot uiterlijk 1 september 2020) die, al dan niet vooruitlopend op de Spoedwet, al eerder in onderling overleg tussen huurder en verhuurder waren afgesproken (of nog voor de inwerkingtreding van de wet worden afgesproken) vallen ook onder het regime van de wet, mits de verhuurder aan de huurder voor 12 maart 2020 een aanzegging einde huur heeft gestuurd. In die gevallen kan de rechter niet om een oordeel worden gevraagd.

De wet treedt nu op zeer korte termijn in werking en werkt dan terug tot 1 april 2020. Als de verhuurder vóór 1 april 2020 aan de huurder de schriftelijke aanzegging einde huur heeft gestuurd, heeft de huurder nog tot één week na de inwerkingtreding van de wet (publicatie in het Staatsblad) de tijd om een verzoek tot verlenging aan de verhuurder te doen.

De minister houdt de mogelijkheid open, afhankelijk van het verloop van de maatregelen rond de coronacrisis, de wet te verlengen tot uiterlijk 1 december 2020. In dat geval zijn meer verlengingen van de huurovereenkomst mogelijk.

Gratis Model Allonge voor tijdelijke verlenging

Hielkema & co heeft een Model Allonge voor de tijdelijke verlenging van tijdelijke huurcontracten vervaardigd met een uitgebreide toelichting. U kunt deze allonge en de toelichting kosteloos downloaden op de website van Hielkema & co. U kunt deze ook downloaden op de website van Vastgoed Belang, waar ook een voorbeeld is te vinden van de aanzegging einde huur

Steunakkoord retailsector: wat houdt het in?

Op 10 april jl. hebben verschillende partijen richtlijnen opgesteld voor de retailsector over hoe om te gaan met de coronacrisis. Reeds eerder hebben een aantal belangenorganisaties een advies hierover uitgebracht, maar nu zijn de richtlijnen vastgelegd in een zogenaamd ‘Steunakkoord voor en door de Nederlandse retailsector’. De betrokken partijen zijn IVBN, INretail, Vastgoed Belang, Detailhandel Nederland, EZK, NVB en VGO.

Het akkoord dient verschillende doelen. Het is onder andere gericht op het gezamenlijk oplossen van het gezamenlijke probleem dat de coronacrisis is. Dit is ook al in de eerdere adviezen uiteengezet. Er wordt stilgestaan bij de liquiditeitsproblemen, maar ook bij het toekomstperspectief. Winkels moeten zo spoedig mogelijk weer veilig open kunnen. Het steunakkoord moet daarnaast als basis dienen voor maatwerkoplossingen per retailer en bovendien goed gedrag stimuleren.

Wat houdt het akkoord in?

Het akkoord bevat verschillende maatregelen op verschillende vlakken.

Opschorting van de huur
Om de korte termijn gevolgen van de crisis te verlichten is in het akkoord onder andere besloten dat huurders met ingang van april 2020 een deel van de huurpenningen op mogen schorten. Ze moeten alsnog betalen, maar op een later moment. Het gaat om minimaal 50% van de huurprijs en indien dat nodig is (en wanneer het ook voor de verhuurder haalbaar is) zelfs een nog groter deel: 75% tot 100%. Daarnaast is afgesproken dat verhuurders en financiers huurders niet uitzetten, behalve als dat absoluut noodzakelijk is. Een voorwaarde om aanspraak te kunnen maken op opschorting is dat er sprake moet zijn van direct aantoonbaar omzetverlies ten gevolge van de coronacrisis.

Heropening winkels
Winkels moeten zich daarnaast gaan voorbereiden en maximaal inspannen om op een veilige manier open te kunnen gaan op een nog nader te bepalen datum. De overheid bepaalt wanneer de winkels weer open mogen, maar de winkels moeten er dan klaar voor zijn om ook veilig open te gaan. Retailers moeten zich bovendien inspannen om huurbetalingen te doen die binnen hun mogelijkheden liggen.

Transparantie
Aangezien de crisis een gezamenlijk probleem is en gezamenlijk moet worden opgelost, roepen de belangenorganisaties op tot overleg en maatwerkoplossingen. Om dit te kunnen bereiken is transparantie nodig. Er is dan ook afgesproken in het steunakkoord dat een retailer alleen aanspraak kan maken op deelname aan het steunakkoord als hij volledig transparant is over zijn omzetverlies, zowel offline als online.

Om aanspraak te kunnen maken op huuropschorting moet het omzetverlies corona-gerelateerd zijn. In het geval van offline-omzetverlies is daar sowieso sprake van volgens het akkoord. Bij online-omzetverlies zal per geval bekeken moeten worden of dat verlies ook het gevolg is van de crisis.

Kwijtschelding van huurbetalingen
Pas als de daadwekelijke impact van de crisis na drie maanden duidelijk is, komt per retailer, verhuurder en locatie mogelijk zelfs kwijtschelding van betalingsverplichtingen aan de orde. In mei zal nader worden besproken welke berekeningsmethodiek voor de eventuele kwijtschelding gebruikt kan gaan worden. Het staat verhuurders vrij om nu al afspraken te maken daarover met hun huurders.

Eventuele kwijtschelding ziet op het verlichten van de gevolgen van de crisis op de langere termijn. Voor de lange termijn is het daarnaast van belang dat partijen redelijk met elkaar blijven omgaan en ook nadenken over andere lange termijn oplossingen, zoals verlenging van de huurtermijn of bepaalde garanties.

Ondersteuning door de overheid en financiers
De overheid heeft al maatregelen genomen ter ondersteuning van de bedrijven en de banken hebben verklaard deze maatregelen te steunen en zullen zich waar dat mogelijk is flexibel opstellen. Er is voortdurend overleg tussen de banken en het ministerie van Economische zaken. Dat heeft onder andere geresulteerd in ruimere mogelijkheden voor tijdelijke liquiditeitssteun voor bedrijven (die in de kern gezond zijn). Banken geven retailers en verhuurders een uitstel van aflossing van zes maanden en het ministerie heeft andere financiers opgeroepen dit voorbeeld te volgen.

Al met al is het steunakkoord een nadere uitwerking van het advies van eind maart 2020 en is het uitgebreid met de bijdrage van de banken. Nog altijd staat de oproep centraal om samen tot een oplossing te komen. Het akkoord is geldig voor drie maanden, namelijk april tot en met juni 2020. Afdwingbaar is het niet.[1] Het volledige steunakkoord kunt u hier lezen.

[1] https://www.vastgoedmarkt.nl/financieel/nieuws/2020/04/afspraken-tussen-retail-en-vastgoed-huur-winkels-opschorten-101153240

Ontwikkelingen tussen huurders en verhuurders naar aanleiding van de coronamaatregelen

De kranten staan er inmiddels ook vol van. Diverse huurders, vooral grotere winkelhuurders, nemen het recht in eigen hand en delen aan hun verhuurders mee dat zij de huur voorlopig niet of niet geheel zullen betalen, omdat zij door de coronacrisis minder of geen omzet meer hebben. Verhuurders zijn niet gediend van dergelijke eenzijdige acties. Het is goed te begrijpen dat dat kwaad bloed bij hen zet, temeer omdat de crisis vers is en zo al meteen de pijn bij een ander wordt gelegd. En het zet nog meer kwaad bloed als het gaat om retailers waar het vermogen van privaty equity achter zit.

Ici Paris

AS Watson, de Chinese eigenaar van parfumerieketen Ici Paris en een van de grootste retailbedrijven ter wereld, ging wel heel ver door in een algemene brief aan al zijn verhuurders mee te delen vanaf 1 april helemaal geen huur meer te zullen betalen. In juridische zin kondigde AS Watson daarmee aan de huurovereenkomsten structureel en in ernstige mate te schenden. Een van de verhuurders liet het daar niet bij zitten en heeft meteen het faillissement van AS Watson aangevraagd. En meer verhuurders hebben zich inmiddels bij dat faillissementsverzoek aangesloten, want ook zij voelen zich geschoffeerd door de opstelling van AS Watson. AS Watson is niet de enige. HEMA, Action, Holland & Barrett, Rituals en vele andere winkelbedrijven hebben eenzijdige maatregelen meegedeeld aan hun verhuurders.

Juridisch drijfzand

Wat deze huurders doen rust niet alleen op juridisch drijfzand, maar is ook uiterst riskant. Zo vraag ik me af wat AS Watson gaat doen om faillissement te voorkomen. Vast niet het stellen van een bankgarantie voor de achterstallige huur.

Dialoog en maatwerk

Hiermee is niet gezegd dat huurders, die door de coronacrisis in problemen zijn geraakt, geen consideratie van hun verhuurder mogen verwachten. Integendeel, dat mogen zij wel. En de wet biedt hen daarvoor ook mogelijkheden, daar schreven we al eerder over.

Maar wat huurders niet moeten doen is eenzijdige stappen zetten. Ze moeten in dialoog gaan met hun verhuurder zodat zij gezamenlijk een maatwerkoplossing kunnen treffen. Immers, niet elke verhuurder heeft dezelfde (financiële) positie. En hetzelfde geldt voor de huurders.

Veel mogelijke oplossingen

Zoals ook al werd geopperd in het corona-akkoord van 24 maart tussen vastgoed- en retailorganisaties, zijn er de nodige oplossingen. Zo kan de huur geheel of gedeeltelijk worden opgeschort totdat er betere tijden komen, kan de (later weer aan te vullen) bankgarantie eenmalig worden aangesproken en kan worden afgesproken dat voorlopig geen rente, boetes en kosten moeten worden betaald. Verder kan worden gedacht aan maandbetalingen in plaats van kwartaalbetalingen of het afkopen van de huurovereenkomst dan wel het openbreken daarvan, waarbij bijvoorbeeld een langere huurtermijn wordt afgesproken tegen een andere huurprijs. Of een combinatie van dergelijke oplossingen, die, omdat niemand in de toekomst kan kijken, na enkele maanden opnieuw zouden moeten worden bekeken.

Het komt aan op souplesse en inschikkelijkheid van beide partijen en dus een dialoog. Eenzijdige maatregelen opleggen aan de verhuurder is de verkeerde weg en zal door de rechter niet snel worden goedgekeurd.

Voorstel voor de Spoedwet tijdelijke verlenging van tijdelijke huurovereenkomsten gepubliceerd

Het kabinet heeft op 6 april 2020 de zeer onlangs aangekondigde spoedwet tijdelijke verlenging van tijdelijke huurovereenkomst gepubliceerd en ingediend bij de Tweede Kamer. We weten nu hoe de minister de wet de afgelopen week heeft uitgewerkt. In dit artikel staan we stil bij de belangrijkste onderdelen van het wetsvoorstel voor deze spoedwet.

Verlenging met maximaal drie maanden

De spoedwet maakt het mogelijk om tijdelijke huurcontracten met maximaal drie maanden te verlengen, maar uiterlijk tot 1 september 2020. De wet is van toepassing op huurcontracten waarvan de einddatum ligt na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020. De wet geldt voor zowel zelfstandige woonruimte (huurcontracten van maximaal twee jaar) als onzelfstandige woonruimte (huurcontracten van maximaal vijf jaar). De spoedwet zorgt ervoor dat, als zo’n verlenging tot stand komt, de huurovereenkomst automatisch eindigt op de nieuwe einddatum (mits een aanzegging einde huur wordt gestuurd). De huurder blijft de mogelijkheid houden om de huur, ondanks de verlenging, tussentijds op te zeggen en om binnen 6 maanden na afloop van de overeenkomst de aanvangshuurprijs te laten toetsen door de huurcommissie.

Het gaat om een tijdelijke wet, die nodig is geworden vanwege de ontregelende overheidsmaatregelen tegen besmetting met het coronavirus.

Aanzegging einde huur

De verhuurder moet, zoals altijd bij tijdelijke huurovereenkomsten, tussen drie maanden en één maand voor de (nieuwe) einddatum een brief sturen aan de huurder waarin die einddatum aan hem wordt bevestigd. Bovendien moeten, als zo’n verlenging heeft plaatsgehad, in deze brief ook de mogelijkheden die de tijdelijke spoedwet geeft worden opgenomen. Om te voorkomen dat bij dat laatste fouten worden gemaakt, raden wij aan in elk geval de tekst van de gehele spoedwet als bijlage mee te sturen.

Wanneer kan de verhuurder verlenging weigeren?

Belangrijk is dat de huurder slechts één week na de aanzegging einde huur de tijd heeft om aan zijn verhuurder verlenging te verzoeken. Daarna is hij te laat. Als de huurder verzoekt om verlenging hoeft de verhuurder daar niet altijd mee in te stemmen. De wet bepaalt gedetailleerd wanneer de verhuurder verlenging kan weigeren:

  1. Als de woning is verkocht en in de verlengde periode in eigendom moet worden overgedragen;
  2. Als de woning inmiddels aan een ander is verhuurd;
  3. Als de verhuurder de woning zelf wil betrekken en inmiddels geen andere woonruimte meer heeft;
  4. Als de verhuurder de woning wil renoveren en daartoe met derden al afspraken heeft gemaakt;
  5. Als de verhuurder de woning wil slopen en daartoe met derden al afspraken heeft gemaakt;
  6. Als de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen (zoals bijvoorbeeld bij een huurachterstand, of overlast).

Als de verhuurder verplichtingen is aangegaan met derden moeten die verplichtingen vóór 1 april 2020 zijn aangegaan.

Rechterlijke machtiging tot verlenging

Indien de verhuurder niet instemt met verlenging, moet hij dat binnen één week na het verzoek van de huurder aan de huurder meedelen. Daarna is hij te laat. De huurder kan vervolgens aan de rechtbank verzoeken alsnog toestemming te geven voor de verlenging. Helaas staat in de wet geen termijn voor de indiening van dat verzoek, zodat de huurder hier een mogelijkheid lijkt te hebben om de zaak te vertragen. De rechtbank zal het verzoek van de huurder niet toewijzen bij de zes hiervoor genoemde (zwaarwichtige) weigeringsgronden, tenzij het belang van de huurder toch zwaarder weegt.

Indien de verhuurder een andere reden heeft om niet in te stemmen met verlenging, moet hij daarbij een zwaarwichtig belang hebben en moet hij daartoe zelf een procedure starten bij de rechtbank. Ook voor de start van deze procedure is geen termijn gegeven.

Zolang de procedure bij de rechtbank loopt mag de huurder in de woning blijven wonen. Hoger beroep is niet mogelijk.

Snelle procedure toegezegd

De minister heeft de spoedwet tevoren voorgelegd aan de Raad voor de Rechtspraak. Naar verluidt heeft de Raad toegezegd dergelijke procedures als urgente procedures te beschouwen en te streven naar afwikkeling binnen drie weken. Maar dit betekent wel dat verhuurders er in deze situaties rekening mee moeten houden dat de huurder nog korte tijd na de oorspronkelijk overeengekomen einddatum in de woning mag blijven zitten, zolang de procedure nog niet is afgewikkeld. Het verdient daarom aanbeveling om de aanzegging einde huur zo vroeg mogelijk aan de huurder te sturen.

Terugwerkende kracht

De wet is dus van toepassing op huurcontracten waarvan de einddatum ligt na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020 én waarbij de verhuurder op of na 12 maart 2020 een aanzegging einde huur heeft gestuurd.

Verlengingen vanaf 1 april 2020 (van maximaal 3 maanden tot 1 september 2020) die, al dan niet vooruitlopend op de spoedwet, al eerder in onderling overleg tussen huurder en verhuurder waren afgesproken (of nog worden afgesproken) vallen ook onder het regime van de wet, mits de verhuurder aan de huurder voor 12 maart 2020 een aanzegging einde huur heeft gestuurd.

Aangenomen mag worden dat de wet op zeer korte termijn in werking zal treden en dan dan terugwerkt tot 1 april 2020. Als de verhuurder vóór 1 april 2020 aan de huurder de schriftelijke aanzegging einde huur heeft gestuurd, heeft de huurder nog tot één week na de inwerkingtreding van de wet (dat wil zeggen: na publicatie in het Staatsblad) de tijd om een verzoek tot verlenging aan de verhuurder te doen.

De minister houdt de mogelijkheid open, afhankelijk van het verloop van de maatregelen rond de coronacrisis, de wet te verlengen tot uiterlijk 1 december 2020. In dat geval zijn meer verlengingen mogelijk.

Aangenomen wordt dat de wet op zeer korte termijn van kracht zal worden. Wij houden u daarvan op de hoogte.

Gratis Model Allonge voor tijdelijke verlenging

Hielkema & co heeft een Model Allonge voor de tijdelijke verlenging van tijdelijke huurcontracten vervaardigd met een uitgebreide toelichting. U kunt deze allonge en de toelichting kosteloos downloaden op de website van Hielkema & co. U kunt deze ook downloaden op de website van Vastgoed Belang, waar ook een voorbeeld is te vinden van de aanzegging einde huur.

Coronacrisis – eerste verkenning naar de gevolgen voor de vastgoedmarkt

Nu de impact van de coronacrisis tot ons allen begint door te dringen, worden ook de eerste contouren zichtbaar van het effect daarop op de vastgoedmarkt.

In Nederland zijn sinds zondag alle horecabedrijven gesloten en het kabinet studeert op een sluiting van alle winkels (behalve supermarkten). Andere landen zijn al overgegaan tot dergelijke vergaande maatregelen. De maatregelen zijn drastisch; de gevolgen kunnen dramatisch zijn. Veel horecaondernemers hebben van de ene op de andere dag geen omzet meer en zijn de komende tijd daardoor financieel niet in staat om aan hun financiële verplichtingen, zoals de huurbetaling, te voldoen. Niet valt uit te sluiten dat horecaondernemers kopje onder zullen gaan. En dat zal gevolgen hebben voor vastgoedeigenaren.

Kabinet vraagt vastgoedeigenaren na te denken over hulp

Het kabinet heeft meteen al zondag voorgesorteerd op de gevolgen van haar coronamaatregelen door contact op te nemen met Vastgoed Belang en IVBN met de vraag hoe zij de getroffen horecaondernemers kunnen helpen. Door deze belangenverenigingen van particuliere en institutionele vastgoedbeleggers wordt daar nu over nagedacht. Maar hoe zit dit nu juridisch?

Geldt hier contract is contract?

Een grote vastgoedpartij heeft onlangs in de pers verklaard dat de coronamaatregelen geen afbreuk doen aan de contractuele verplichtingen, tenzij anders is voorgeschreven in lokale wet- of regelgeving. Ik waag te betwijfelen of dat juist is.

Het ligt voor de hand dat horeca-ondernemers, die geconfronteerd worden met een huurincasso zich op het standpunt zullen stellen dat de omstandigheden waarmee zij plotseling worden geconfronteerd zo uitzonderlijk zijn en buiten hun invloedsfeer ligt dat het niet redelijk is hen te houden aan hun contractuele verplichtingen. De wet kan hen daarbij een handje helpen. Ze zouden zich kunnen beroepen op het Burgerlijk Wetboek (BW).

Overmacht

In de eerste plaats kan worden gedacht aan overmacht (ook wel force majeure genoemd): de huurder betaalt niet, omdat hij als gevolg van algemene overheidsmaatregelen zijn zaak moet sluiten en dus geen inkomsten meer heeft. Dat is hem niet toe te rekenen. De wet (artikel 6:75 BW) bepaalt dat de huurder dit risico toch moet dragen als dat volgens de maatschappelijke opvattingen voor zijn rekening komt. Dat ligt niet voor de hand. Meer voor de hand ligt de opvatting dat de pijn van de coronacrisis wordt gedeeld door partijen. Hoe dat in de praktijk zal uitpakken is moeilijk te voorspellen. Precedenten zijn er niet. Het zal van geval tot geval moeten worden bekeken.

Onvoorziene omstandigheden

In artikel 6:258 BW is de zogenaamde onvoorziene omstandighedenregeling opgenomen. Die regeling komt erop neer dat de rechter de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden. De lat om met succes op deze regeling beroep te doen ligt hoog. Maar dat de coronamaatregelen onvoorziene omstandigheden zijn als bedoeld in de wet lijkt voor de hand te liggen. De rechter zal het beroep op de regeling kunnen honoreren als de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten dat de huurovereenkomst ongewijzigd in stand blijft. Er kan zelfs terugwerkende kracht worden toegekend aan zo’n rechterlijke wijziging van de overeenkomst. En die wijziging kan natuurlijk ook tijdelijk zijn.

Alle omstandigheden tellen mee

De rechter moet hierbij wel alle omstandigheden meewegen. Het is met andere woorden maatwerk. Denk daarbij aan de eventuele mogelijkheden van de horecaondernemer om alternatieven aan te wenden om toch omzet te genereren. Sommige horecaondernemers zijn bijvoorbeeld al meteen begonnen met de bezorging van maaltijden. Denk hierbij ook aan de mogelijkheden om een beroep te doen op overheidssteun (of op een uitkering van een verzekering). Het kabinet heeft steun toegezegd, maar hoe deze eruit zal zien is nog niet duidelijk. En denk daarbij ook aan de mogelijkheden voor de ondernemer om een aanvullende lening af te sluiten. Dat zou in het huidige economisch onzekere tij nog wel eens lastig kunnen zijn. De huurder die een beroep wil doen op deze regeling zal flink met de billen bloot moeten en moeten uitleggen waarom hij geen of onvoldoende alternatieven heeft. En ook de gevolgen van wijziging van de overeenkomst voor de verhuurder, die zelf financiële verplichtingen heeft, moeten meegewogen worden.

Wie beweert dat contractuele verplichtingen moeten worden nagekomen heeft gelijk, maar het is de halve waarheid. De wet kan een way out  bieden aan horecaondernemers die anders kopje onder dreigen te gaan. Het ondernemersrisico kent ook juridisch gezien dus zijn grenzen.

Het is te hopen dat de contractspartijen elkaar in deze moeilijke tijden weten te vinden en onderling passende afspraken weten te maken. Maar het valt te voorzien dat dat niet altijd zal lukken en dat de coronamaatregelen zullen leiden tot rechtszaken.